蘇州新區(qū)項目可行性分析報告
、總論
1、項目建設(shè)背景
蘇州新區(qū)楓橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新泰房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個江蘇省的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。楓橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而浙江省特別是杭州市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)蘇州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)楓橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個蘇州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過對蘇州全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)蘇州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足蘇州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。
該項目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項目規(guī)劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。
2、項目概況
該地塊位于蘇州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接蘇州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有何山大橋與古城區(qū)相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟效益。
本項目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。
二、蘇州市介紹
蘇州位于長江三角洲中部、江蘇省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍無錫，南接吳江，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：常熟市1094平方公里，張家港市772.4平方公里，太倉市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吳縣市1257.42平方公里，吳江市1092.9平方公里。2001年，蘇州市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟總量在長江三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區(qū)人口為80萬。新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展保持良好的發(fā)展勢頭，全年實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長17%；完成國內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長14.2%；實現(xiàn)財政收入20.5億。正在啟動二期開發(fā)。
三、蘇州市住宅市場分析
1、2002年以前蘇州市住宅市場分析
在這之前，蘇州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/ m2，而新區(qū)住宅價格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：
1）、土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。
2）、整個蘇州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。
3）、居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)蘇州人認為，過了蘇杭大運河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認為蘇州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，楓橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。
4）、消費觀念也限制了整個蘇州市的房價。許多蘇州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。
5）、這段時間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使蘇州房地產(chǎn)更上一個臺階。
2、2002年以來蘇州市住宅市場分析
2002年是蘇州房價飛漲的一年。2001年10月份，蘇州市土地全面實行招投標。這對于蘇州整個房地產(chǎn)市場是一個重要的轉(zhuǎn)折點，從至，開發(fā)商取得土地的維一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關(guān)政策。
1）、蘇州強化“強市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行，2002年全市經(jīng)濟繼續(xù)走強。同時，改變?nèi)芯用竦南M觀念。
2）、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。
3）、在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
4）、加強城市建設(shè)步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。
3、蘇州新區(qū)住宅市場具體分析
蘇州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風相繼提高樓盤價格。據(jù)蘇州市建設(shè)局市場調(diào)查統(tǒng)計：蘇州市今年房價總體上漲了14.8%。
現(xiàn)介紹一下蘇州新區(qū)最新房價：
序號 樓盤名稱 住宅類型 價格（元/ m2）
1 運盛美之苑 小高層（復式） 3600~3800
2 名城 多層公寓 3200（均價）
3 格林花園 多層公寓 3000（均價）
4 陽光水岸 小高層 3500（均價）
5 麗景苑 高層 4500（均價）
綜上；新區(qū)的住宅均價公寓在3000元/ m2 ，小高層在3500元/ m2 ，復式樓中樓在3600元/ m2 。
4、本項目的發(fā)展前景
楓橋老鎮(zhèn)改造被蘇州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項目，估計將投資7億元。同時，隨著新區(qū)二期建設(shè)進行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。
上半年，杭州開發(fā)商159萬元/畝的價格競得了新區(qū)自來水地塊，樓板價約為1000元/ m2 ，在地價上面我們有一定的優(yōu)勢。整個新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。
所以，根據(jù)現(xiàn)有市場價（未考慮房價上升），本項目住宅均價定位在3300元/ m2 。
四、項目建設(shè)指標
序號 項目 單位 數(shù)量
1 總用地面積 畝 126
2 總建筑面積 平方米 160000
2.1 住宅面積 平方米 152000
2.2 商鋪面積 平方米 8000
3 容積率 2.0
4 物業(yè)經(jīng)營管理用房 平方米 1120
5 可售住宅面積 平方米 150880


四、項目投資估算及盈利分析
1、編制依據(jù)
1）、建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)；
2）、各種費率依據(jù)國家相關(guān)文件。
2、投資估算
投資估算表
序號 項目 單價 數(shù)量 金額（萬元）
1 土地費用 120 126 15000
2 前期費用 100 160000 1600
2.1 勘測設(shè)計費 20 160000 320
2.2 各類規(guī)費 80 160000 1280
3 工程費用 1200 160000 19200
3.1 建安工程費 1100 160000 17600
3.2 室外工程 50 160000 800
3.3 機電工程 50 160000 800
4 銷售費用 按銷售收入的2%提計 1100
5 管理費用 按銷售收入的3%提計 1700
6 資金成本 1900
7 總投資 40500
3、銷售收入
根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和蘇州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預測，考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為3300元/ m2 ，低層商鋪均價定位為4500元/ m2 。銷售收入見下表：
序號 項目 單位 數(shù)量 價格 金額（萬元）
1 住宅 元/ m2 150880 3500 52808
2 低層商鋪 元/ m2 8000 5000 4000
3 合計 56808
4、營業(yè)稅及附加
本項目應計營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加3408萬元。
5、盈利能力分析
財務現(xiàn)金流量表
序號 項目 合計
1 現(xiàn)金流入 56808
1.1 銷售收入 56808
1.2 其它收入 0
2 現(xiàn)金流出 43908
2.1 成本投資 40500
2.2 營業(yè)稅及附加 3408
3 稅前利潤額 12900
4 項目稅前利潤率 29.4%

五、結(jié)論與建議
1、 用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。一方面是為了降低項目的風險，另一方面是降低資金的壓力；
2、 做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風險，提升樓盤形象。

蘇州新區(qū)項目可行性分析報告