項(xiàng)目定價(jià)的方法
定價(jià)方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格和替代品價(jià)格則提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系。在實(shí)際定價(jià)過(guò)程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來(lái)選定定價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤(pán)量化定價(jià)法三類。

一、 成本導(dǎo)向定價(jià)

成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)主要由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。

（一）、成本加成定價(jià)方法
這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價(jià)法。它的計(jì)算公司為：
單位產(chǎn)品價(jià)格：?jiǎn)挝划a(chǎn)品成本X（1+加成率） 加成率=由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的。
列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)某一樓盤(pán)，每平方米的開(kāi)發(fā)成本為2000元，加成率為15%則該樓盤(pán)每平方米售價(jià)：2000X（1+15%）=2300（元）
這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于成本，企業(yè)可以簡(jiǎn)化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤(rùn)，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行。

（二）、目標(biāo)收益定價(jià)法
這種方法又稱目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其計(jì)算的步驟如下：
1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式。
2、確定目標(biāo)利潤(rùn)。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式有：
目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額x目標(biāo)投資利潤(rùn)率
目標(biāo)利潤(rùn)=總成本x目標(biāo)成本利潤(rùn)率
目標(biāo)利潤(rùn)=銷售收入x目標(biāo)銷售利潤(rùn)率
目標(biāo)利潤(rùn)=資金平均占用額x目標(biāo)資金利潤(rùn)率
3、計(jì)算售價(jià)
售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一總建筑面積為20萬(wàn)平方米的小區(qū)，估計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬(wàn)平方米，其總開(kāi)發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的15%，問(wèn)該小區(qū)的售價(jià)為多少？
解：目標(biāo)利潤(rùn)=總成本x成本利潤(rùn)率
= 4 x 15%
= 0.6（億元）
每平方米售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量
=（4=0.6）/160000
=2875（元）
因此，該企業(yè)的定價(jià)應(yīng)為每平方米2875元
目標(biāo)收益率定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)，市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。

（三）、售價(jià)加成定價(jià)法
這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品售價(jià)。計(jì)算公式為：
單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本/（1—加成率）
列如，某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤(pán)的售價(jià)為：
售價(jià)=2500/（1—20%）=3125（元）
這種定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)對(duì)于銷售者來(lái)說(shuō)，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率；而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在售價(jià)相同的情況下，用這種方法計(jì)算出來(lái)的加成率較低，更容易接受。
以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)來(lái)定價(jià)。所不同的是它們對(duì)利潤(rùn)的確定方法略有差異。雖然較容易計(jì)算，但它們存在共同的缺點(diǎn)，即沒(méi)有考慮市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況。

二、需求導(dǎo)向定價(jià)
所謂需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價(jià)法。

（一）、理解值定價(jià)法
理解值也稱“感受價(jià)值”或“認(rèn)識(shí)價(jià)值”，是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念，這種價(jià)值觀念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。理解值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣方的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用理解值定價(jià)法定價(jià)時(shí)，企業(yè)首先要估計(jì)和測(cè)量在營(yíng)銷組合中的非價(jià)格因素變量在消費(fèi)者心目中建立起來(lái)的認(rèn)識(shí)價(jià)值，然后按消費(fèi)者的可接受程度來(lái)確定樓盤(pán)的售價(jià)，由于理解值定價(jià)法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來(lái)，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法，因此為越來(lái)越多的企業(yè)所接受。其步驟是（1）、確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值；（2）、根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià)值，決定商品的初始價(jià)格；（3）、預(yù)測(cè)商品的銷售量；（4）、預(yù)測(cè)目標(biāo)成本，（5）、決策。
理解值定價(jià)法的關(guān)鍵是準(zhǔn)確地掌握消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)知程度。對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值估計(jì)過(guò)高的賣主，會(huì)令他們的產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高；而對(duì)自身產(chǎn)品的消費(fèi)者認(rèn)識(shí)價(jià)值估計(jì)過(guò)低的企業(yè)，定的價(jià)格就可能低于他們能夠達(dá)到的價(jià)值。因此，為了建立起市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)價(jià)值，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是必不可少的。曾在上海房產(chǎn)界聞名一時(shí)的“某花苑客戶開(kāi)價(jià)銷售”就是理解值定價(jià)法運(yùn)用的典范之一。
某實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開(kāi)發(fā)的某花苑，坐落于上海市區(qū)，占地面積13265平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤(pán)于1994年12月底開(kāi)工，1995年4月開(kāi)始預(yù)售。當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)精心策劃，推出“客戶開(kāi)價(jià)”銷售活動(dòng)。
該活動(dòng)的具體操作方式是：開(kāi)發(fā)商拿出3—7層共30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。該活動(dòng)推出后，立即在社會(huì)上引起了一個(gè)“客戶開(kāi)價(jià)”熱潮，僅僅半個(gè)多月時(shí)間，參與報(bào)價(jià)的客戶就達(dá)63名。報(bào)價(jià)高的前12名客戶按報(bào)價(jià)購(gòu)買了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開(kāi)價(jià)”更高的價(jià)格購(gòu)買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤(pán)的70%，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該活動(dòng)使購(gòu)房者感受到了買房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn)，為上海房地產(chǎn)更合理定價(jià)提供了一條新思路。

（二）、區(qū)分需求定價(jià)法
區(qū)分需求定價(jià)法又稱差別定價(jià)法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買力，不同購(gòu)買地點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。列如消費(fèi)者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點(diǎn)心要付10元，在一個(gè)小餐廳則要付12元，而在大旅店的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付20元。價(jià)格一級(jí)比一級(jí)高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。區(qū)分需求定價(jià)法的主要形式有：以消費(fèi)群體的差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以數(shù)量差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以產(chǎn)品外觀、式樣、花色等差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以地域差異或時(shí)間差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)等。

三、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)
競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法。它是以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量等情況，制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格，以達(dá)到增加利潤(rùn)，擴(kuò)大銷售量或提高市場(chǎng)占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上有較多的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，適宜采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤(pán)售價(jià)，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)有隨行就市定價(jià)法，追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法兩種。
（一）隨行就市定價(jià)法
隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平。一般來(lái)說(shuō)，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測(cè)比較困難，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬和不愿打亂市場(chǎng)現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價(jià)方法較為行之有效。在競(jìng)爭(zhēng)激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場(chǎng)上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價(jià)方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。因?yàn)樵诟?jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)條件下，銷售同樣商品房的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)實(shí)際上沒(méi)有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格來(lái)定價(jià)。若價(jià)格定得太高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過(guò)低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。因此，這種定價(jià)方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。
（二）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)
使用這種定價(jià)方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，往往以同行中對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。

四、可比樓盤(pán)量化定價(jià)法
針對(duì)許多樓盤(pán)均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行定量描述。進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤(pán)應(yīng)為可比性較強(qiáng)的、地段、價(jià)格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤(pán)定級(jí)因素的具體指標(biāo)及等級(jí)劃分只有落實(shí)到具體樓盤(pán)所在片區(qū)才能清楚描述。
我們總共列出18個(gè)定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤(pán)規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18個(gè)因素，共分五等級(jí)，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。
1、18個(gè)定級(jí)因素。
表1-1 定級(jí)因素、指標(biāo)與分值
定級(jí)因素 指 標(biāo) 分 值

位置 A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近；B、商業(yè)為臨街或背街；C、寫(xiě)字樓為臨街或背街；D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近 A.最差（遠(yuǎn)）1；B.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5

價(jià)格 A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)；B、商鋪、寫(xiě)字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少；C價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì) A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5

配套 A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5

物業(yè)管理 A、保安；B、清潔衛(wèi)生；C、機(jī)電；D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；E、物業(yè)管理費(fèi)（元/月）；F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì) A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
建筑質(zhì)量 A、是否漏水；B、門(mén)窗封閉情況；C、內(nèi)墻；D、地板、E、排水管道 A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5

交通 A、大中小巴士路線數(shù)量；B、距工交站遠(yuǎn)近；C、站點(diǎn)數(shù)量；D、大中小巴士舒適程度 A.最少（遠(yuǎn)）1；B.很少（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5
城市規(guī)劃 A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）；B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀 A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5
樓盤(pán)規(guī)模 A、總建筑面積（在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數(shù) A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5

朝向 A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、視野 A.西（西北、西南）1；B.東（東南、東北）2；C北（東北、西北）3；D.南（東南、西南）5
外觀 A、是否醒目；B、是否新穎；C、是否高檔；D、感官舒適程度 A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
室內(nèi)裝修 A、高檔；B、實(shí)用；C、功能是否完善；D、質(zhì)量是否可靠 A.最差（遠(yuǎn)）1；B.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5
環(huán)保 A、空氣；B、噪音；C、廢物；D、廢水 A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（遠(yuǎn)）5
發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) A、資產(chǎn)及資質(zhì)；B、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少；C、樓盤(pán)質(zhì)量；D、品牌 A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5
付款方式 A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他 A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
戶型設(shè)計(jì) A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C、是否有暗房；D、實(shí)用率大小 A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
銷售情況 A、銷售進(jìn)度；B、銷售率；C、尾盤(pán)現(xiàn)狀 A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
廣告 A、版面大?。籅、廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意 A.最差（?。?；B.很差（?。?；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5
停車位數(shù)量 A、停車位數(shù)量；B、住戶方便程度 A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5

2、定級(jí)因素權(quán)重確定
權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤(pán)等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤(pán)的因素很多，不可能都被選擇為樓盤(pán)定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤(pán)定級(jí)因素。上述篩選出18個(gè)因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、價(jià)格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤(pán)規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽(yù)0.1、付寬方式0.2、戶型設(shè)計(jì)0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。

1-2 可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（示范表）
F W
權(quán)重 序號(hào) 樓盤(pán)名稱 樓盤(pán)名稱 樓盤(pán)名稱 備注
位置0.5 1
價(jià)格0.5 2
配套0.4 3
物業(yè)管理0.3 4
建筑質(zhì)量0.3 5
交通0.3 6
城市規(guī)劃0.3 7
樓盤(pán)規(guī)模0.3 8
朝向0.3 9
外觀0.1 10
室內(nèi)裝飾0.2 11
環(huán)保0.2 12
發(fā)展商信譽(yù)0.1 13
付款方式0.2 14
戶型設(shè)計(jì)0.1 15
銷售情況0.1 16
廣告0.1 17
停車位數(shù)量0.1 18


（3）樓盤(pán)定級(jí)因素定級(jí)公式。
P =∑Wi * Fi = W1×F1 + W2×F2 + W3×F3 + W4×F4 + W5×F5 + W6×F6 + … Wn×Fn
公式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤(pán)優(yōu)劣的綜合反映）
n——樓盤(pán)定級(jí)因素的總數(shù)
Wi——權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤(pán)優(yōu)劣的影響度）；
Fi——分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。
注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為1999年7月統(tǒng)計(jì)所得。

可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（一）
表7—4
項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù) 序號(hào) 大地花園 松泉山莊 百仕達(dá)花園二期 備注
位置0.5 1 4 4 4 三樓盤(pán)地段價(jià)值相近
價(jià)格0.5 2 3 4 5 百仕達(dá)最高
配套0.4 3 3 4 5 百仕達(dá)最完善
物業(yè)管理0.3 4 3 4 5
建筑質(zhì)量0.3 5 3 4 4
交通0.3 6 4 4 4
城市規(guī)劃0.3 7 3 3 4
樓盤(pán)規(guī)模0.3 8 2 4 5
朝向0.3 9 4 4 4
外觀0.1 10 3 4 5
室內(nèi)裝飾0.2 11 2 4 4
環(huán)保0.2 12 2 5 4 大地花園南朝工廠
發(fā)展商信譽(yù)0.1 13 4 4 5
付款方式0.2 14 4 4 4
戶型設(shè)計(jì)0.1 15 3 4 5
銷售情況0.1 16 4 4 3
廣告0.1 17 1 3 5
停車位數(shù)量0.1 18 1 4 5


可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（二）
表7—5
項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù) 序號(hào) 東湖大廈 景園大廈 景竹園 備注
位置0.5 1 4 4 4
價(jià)格0.5 2 4 4 5
配套0.4 3 4 3 5
物業(yè)管理0.3 4 3 3 4
建筑質(zhì)量0.3 5 4 4 4
交通0.3 6 4 4 4
城市規(guī)劃0.3 7 4 4 4
樓盤(pán)規(guī)模0.3 8 4 3 5
朝向0.3 9 3 3 4
外觀0.1 10 4 3 5
室內(nèi)裝飾0.2 11 4 4 5
環(huán)保0.2 12 3 4 3 東湖、景竹近主干道，噪音大
發(fā)展商信譽(yù)0.1 13 4 4 5
付款方式0.2 14 4 4 4
戶型設(shè)計(jì)0.1 15 4 4 5
銷售情況0.1 16 4 4 3
廣告0.1 17 3 3 5
停車位數(shù)量0.1 18 3 3 4

可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（三）
表7—6
項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù) 序號(hào) 鹿鳴園 泰寧大廈 新豐大廈 備注
位置0.5 1 4 4 4 三者均臨主干道
價(jià)格0.5 2 4 5 4 新豐大廈不包括裝修
配套0.4 3 4 4 3 鹿鳴直飲水、泰寧游泳池
物業(yè)管理0.3 4 4 4 3
建筑質(zhì)量0.3 5 4 5 4
交通0.3 6 4 4 4
城市規(guī)劃0.3 7 4 4 4
樓盤(pán)規(guī)模0.3 8 4 4 3
朝向0.3 9 4 4 3
外觀0.1 10 4 5 3 新豐部分戶型為半“暗房”
室內(nèi)裝飾0.2 11 4 4 0
環(huán)保0.2 12 3 4 3
發(fā)展商信譽(yù)0.1 13 4 5 4
付款方式0.2 14 4 4 4
戶型設(shè)計(jì)0.1 15 4 4 3
銷售情況0.1 16 3 4 2
廣告0.1 17 3 4 3
停車位數(shù)量0.1 18 3 4 3

可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（四）
表7—7
項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù) 序號(hào) 碧瑰園 翡翠園 鴻業(yè)花園 備注
位置0.5 1 4 2 5 翡翠園位置處特區(qū)界線
價(jià)格0.5 2 5 2 5 翡翠園均價(jià)低于4000元/平方米
配套0.4 3 5 3 4
物業(yè)管理0.3 4 4 3 5 鴻業(yè)為智能系統(tǒng)
建筑質(zhì)量0.3 5 4 3 4
交通0.3 6 4 2 5 鴻業(yè)處商業(yè)旺地
城市規(guī)劃0.3 7 4 3 5 鴻業(yè)處規(guī)劃良好的成片住宅區(qū)
樓盤(pán)規(guī)模0.3 8 5 4 4 碧瑰園為新港鴻的一部分
朝向0.3 9 4 4 5 鴻業(yè)北倚大頭嶺、東連園林研究所
外觀0.1 10 5 3 4
室內(nèi)裝飾0.2 11 4 3 4
環(huán)保0.2 12 4 3 5 碧瑰園實(shí)用率高
發(fā)展商信譽(yù)0.1 13 4 3 4 翡翠、鴻業(yè)銷售情況良好
付款方式0.2 14 4 4 4
戶型設(shè)計(jì)0.1 15 5 3 4
銷售情況0.1 16 3 5 5
廣告0.1 17 4 3 4
停車位數(shù)量0.1 18 4 4 3

可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（五）
表7—8
項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù) 序號(hào) 萬(wàn)事達(dá)名苑 柏麗花園 鴻園居 備注
位置0.5 1 4 5 4
價(jià)格0.5 2 4 4 3
配套0.4 3 4 4 3
物業(yè)管理0.3 4 4 4 4
建筑質(zhì)量0.3 5 4 4 4
交通0.3 6 4 4 4
城市規(guī)劃0.3 7 4 4 3
樓盤(pán)規(guī)模0.3 8 4 4 3
朝向0.3 9 4 4 4
外觀0.1 10 4 4 3
室內(nèi)裝飾0.2 11 4 5 4
環(huán)保0.2 12 4 4 2
發(fā)展商信譽(yù)0.1 13 4 3
付款方式0.2 14 4 4 4
戶型設(shè)計(jì)0.1 15 4 4 2
銷售情況0.1 16 3 5 3
廣告0.1 17 3 4 4
停車位數(shù)量0.1 18 4 4 4

（五）營(yíng)銷簡(jiǎn)評(píng)
1、項(xiàng)目分析
（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
A、羅湖老住宅區(qū)翡翠竹片區(qū)功能完善，交通方便，商業(yè)繁榮，居住環(huán)境優(yōu)越，對(duì)本花園的營(yíng)銷將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用。
B、周邊人氣旺，有助鴻園居促銷。自1998年開(kāi)始，布心路段就先后開(kāi)發(fā)出布心花園、東樂(lè)花園、英達(dá)花園、東立大廈、特力大廈、維平大廈等多棟高檔住宅與商貿(mào)寫(xiě)字樓。近兩年來(lái)，更涌現(xiàn)。
項(xiàng)目定價(jià)的方法