產(chǎn)顧問有限公司華隆小區(qū)前期銷售報(bào)告
華 隆 小 區(qū) 前 期 銷 售 報(bào) 告 中房頤和房地產(chǎn)顧問有限公司 2003年2月18日 華隆小區(qū)前期銷售報(bào)告 1. 前言 2. 周邊項(xiàng)目調(diào)研 周邊重點(diǎn)竟?fàn)庬?xiàng)目物業(yè)情況調(diào)查 三、 華隆小區(qū)項(xiàng)目情況 A、本項(xiàng)目介紹 B、本項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)分析 四、華隆小區(qū)銷售建議 （1）華隆小區(qū)項(xiàng)目銷售策劃建議 A、項(xiàng)目市場定位] B、客戶定位 C、價(jià)格定位 D、銷售時(shí)機(jī)的選擇 （2）華隆小區(qū)項(xiàng)目建筑策劃建議 五、銷售執(zhí)行[略] 六、結(jié)論 （附代理協(xié)議[略]） 華隆小區(qū)前期銷售報(bào)告 1. 前言 1. 中國房地產(chǎn)的近期行走勢 （1）從近期來看，主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)下降，但幅度不會(huì)太大。 （2）房地產(chǎn)交易市場日趨活躍，二手房交易逐步增加，房地產(chǎn)市場也在逐步飽和。 （3）買方市場將成定局 （4）房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，利澗也越來越透明，但相對而言房地產(chǎn)行業(yè)的利澗還 是較高。 2. 北京房地產(chǎn)的區(qū)域特點(diǎn)及走勢 （1）東城：靠政策扶持搶先機(jī) （2）西城：以金融街為龍頭 （3）南城：置死地而后生 （4）北城：依靠高科技搶占灘頭 今年的北京市房地產(chǎn)市場的竟?fàn)幵絹碓郊ち一?，房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆的現(xiàn)象也是越來越明顯 ，外行業(yè)的資金越來越多的流入房地產(chǎn)行業(yè)，北城由于開發(fā)較早，一手地也很能找，開 發(fā)成本也居高不下，并且中關(guān)村，亞運(yùn)村的房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆嚴(yán)重，商品房積壓量很大。 由于市政府對南城開發(fā)的大力支持，及南四環(huán)的開工，玉泉營立交橋的修建，南城的市 政條件得到了很大的改變，及有關(guān)政策的大力扶持，南城的交通條件也得到了改善。人 們對南城的認(rèn)知度也在逐步的擴(kuò)大，對南城的觀念也在一步步的改變，因?yàn)榻煌ā⑹姓?的改善，及物美價(jià)廉的一手地，所以在豐臺(tái)區(qū)，宣武區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有很大的發(fā) 展?jié)摿Α?2. 周邊項(xiàng)目調(diào)研 周邊重點(diǎn)竟?fàn)庬?xiàng)目物業(yè)情況調(diào)查 （1）、天緣公寓 物業(yè)情況： 此項(xiàng)目位于宣武區(qū)最繁華地域，緊臨白紙坊橋，及護(hù)城 河，居住環(huán)境較成熟，周邊人較足。建筑面積有71869平 方米，樓高31層，地上一、二層是商業(yè)用房。（五層以 上分A、B兩幢）。此項(xiàng)目是接近現(xiàn)房時(shí)才開始發(fā)售的。 銷售價(jià)格：起價(jià)6500-----6800元/平方米 工程進(jìn)度：目前已是現(xiàn)房，周邊小區(qū)綠化還沒有搞好 戶型特點(diǎn)：外立面非常漂亮，大戶型，朝南的都是137---193平方米 （二、三居）最小的戶型78平方米/二居基本都已銷售完 畢。 銷售賣點(diǎn)：商住兩用樓，大廈的外立面。 銷售情況：據(jù)其業(yè)務(wù)員講A號(hào)樓（5層）已銷售完，大戶型的房屋還 有部分剩余。 發(fā)展商為：北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理銷售商：北京成業(yè)行房地產(chǎn)信息咨詢公司 （2）、蓮花小區(qū) 物業(yè)情況： 蓮花小區(qū)位于西三環(huán)路蓮花橋西南，交通很便利，小 區(qū)占地面積6.59公頃，總建筑面積30.6萬平方米，十棟 26—28層的高層塔樓，每五棟聯(lián)成一體，并一字排開，但小 區(qū)容積率太高，綠化面積和公共空間相對太小。戶型相對而 言比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。蓮花小區(qū)十棟塔樓同步建設(shè)，同步入住， 但停車位不足（戶均0.8個(gè)）小區(qū)已成規(guī)模，學(xué)校等配套在 規(guī)劃中也十分齊 全。大戶購買占其客群的絕大多數(shù)。該項(xiàng)目 已開盤很久了，前期報(bào)廣投入很大，最近由于銷售已近尾 聲，廣告投放有所減少。蓮花小區(qū)已為現(xiàn)房，并且規(guī)模還很 大，這也 使其知名度無形之中得到了提升。 銷售價(jià)格：起價(jià)6580元/平方米，特惠戶型起價(jià)5880元/平方米，按 揭為 工行7成15年。 工程進(jìn)度：99年底全面入住。 戶型特點(diǎn)：戶型全，適應(yīng)面廣 銷售情況：銷售率已達(dá)近80%。 發(fā)展商為：北京房地產(chǎn)開發(fā)公司（天鴻集團(tuán)） 代理銷售商：北京寶信房地產(chǎn)信息咨詢公司 （3）、中加大廈 物業(yè)情況： 中加大廈地處大觀園的西側(cè)，緊臨護(hù)城河，居住環(huán) 境較成熟，周邊人較足。周邊的景色宜人，視野較好。大廈外 立面較漂亮 ，小區(qū)總建筑面積50000平方米，共20層，有底 商，小區(qū)配套齊全?！爸屑哟髲B”原名是“中加苑”，因地理 位置雖然在二環(huán)內(nèi)，但卻在交通死角之處，并且當(dāng)初開盤時(shí)間 和“鵬澗家園” 的開盤時(shí)間相沖突，而且價(jià)格又高，房屋面 積大部分是東西朝向，只有二套房屋是正南正北的，戶型面積 又大，所以在房改中沒有占到什么便宜，房屋也就積壓下來。 此項(xiàng)目也是“北京密云云湖度假村”（該公司在北京密云開發(fā) 的“云湖度假村”獲得很大的成功）進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場的第 一 站。 銷售價(jià)格： 均價(jià)6700元/平方米 （起價(jià)）6100元/平方米------7500元/平方米（最高價(jià)） 工程進(jìn)度：目前已是現(xiàn)房，周邊小區(qū)綠化還沒有搞好 戶型特點(diǎn)：基本全部房屋都是東西朝向 銷售賣點(diǎn)：大廈的標(biāo)準(zhǔn)，住宅的價(jià)格 銷售情況：已接近65%， 發(fā)展商為：北京中加苑房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資商：北京密云云湖度假村 代理銷售商：自已銷售 （4）、恒昌花園 物業(yè)情況： 恒昌花園位于北京街，西二環(huán)路的黃金交匯點(diǎn)，周邊 國家機(jī)關(guān)單位較多，其中小區(qū)內(nèi)有3幢樓是由單位集體購 買。并且這幾幢的物業(yè)都是自管，物業(yè)費(fèi)用相當(dāng)?shù)牡?，只?臨河邊的樓才是真正的對社會(huì)出售的。其戶型其大，并且都 是躍層，最主要的是其銷售價(jià)格高，但這些在前幾年還有社 會(huì)集團(tuán)購買力的支持下此項(xiàng)目還可以運(yùn)作，但98年住房改革 后 ，由于此項(xiàng)目最初立項(xiàng)是外銷房，價(jià)高，稅高，房屋滯 銷，至到去年初已將項(xiàng)目轉(zhuǎn)成內(nèi)銷項(xiàng)目，此項(xiàng)目滯銷的局面 才打開，再加上一些新穎的促銷方式，及降價(jià)等才將剩余 房屋銷售出。 銷售價(jià)格：均價(jià)6980元/平方米 工程進(jìn)度：目前已是現(xiàn)房，但周邊小區(qū)綠化還沒有搞好 戶型特點(diǎn)：全躍層 銷售賣點(diǎn)：零付款入?。?00%按揭）所剩余房屋按照不分朝向，不 分樓層，統(tǒng)一價(jià)格，外銷房的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房的價(jià)格。 銷售情況：基本已經(jīng)銷售完畢，目前剩戶型基本都是大面積躍層，二 居120平方米， 發(fā)展商為：北京坤厚房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 投資商：北京國發(fā)興業(yè)投資中心 代理銷售商：北京建亞房地產(chǎn)信息咨詢公司 （5）、華源小區(qū) 物業(yè)情況： 華源小區(qū)地處宣武區(qū)廣安門外太平橋華源里，占地 平方米，建筑面積 平方米，共有 幢塔樓，周 邊小區(qū)環(huán)境臟亂，通三環(huán)及廣安門外大街的路沒有修 建，路況不好，售樓中心也搬離“建銀大廈”進(jìn)駐現(xiàn) 場。他們也是北京市第一個(gè)提出SOHO家庭辦公概念 的，但沒有能將此概念堅(jiān)持到底，期房銷售主要是靠 低價(jià)，大量直銷等方式打開局面。并且此小區(qū)的裝修 標(biāo)準(zhǔn)也是比較高的。 銷售價(jià)格：均價(jià) 元/平方米 （起價(jià)）4650元/平方米------7400元/平方米（最高價(jià)） 工程進(jìn)度：1、2、3號(hào)樓目前已是現(xiàn)房， 戶型特點(diǎn)：外窗弧形，單元三面采光，三面通風(fēng) 銷售賣點(diǎn)：西二環(huán)至西三環(huán)間最終的物業(yè)銷售價(jià)格，坐銷和直銷兩種 方式的結(jié)合 銷售情況：1、2、3號(hào)樓銷售率達(dá)78%。 發(fā)展商為：北京華世房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理銷售商：北京善其事房地產(chǎn)咨詢公司 ( 6 ) 、廣華軒 物業(yè)情況： 廣華軒位于廣外大街地處西二環(huán)，臨街，交通便利， 有15 條公交線?？偨ㄖ娣e90000平方米，共4幢塔樓， 有商業(yè) 用房，此小區(qū)外立面做的是相當(dāng)漂亮。此項(xiàng)目按正 常的速度，早就應(yīng)該完工，造成這種現(xiàn)象的原因是前年的 下半年該房地產(chǎn)開發(fā)公司資金不足，并且還想轉(zhuǎn)讓2幢 樓，最后沒有談成。（此項(xiàng)目在期房時(shí)銷售進(jìn)度非常的 慢，至到現(xiàn)房才開始打破這種局面） 銷售均價(jià)：6600元/平方米 （起價(jià)）5800元/平方米------7500元/平方米（最高價(jià)） 工程進(jìn)度：項(xiàng)目已全部封頂，其中有二幢樓已做完外裝。 戶型特點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)較好，面積適宜，并且戶型面積覆蓋面較廣 一居65---68平方米，二居的面積在78.05---136平方米， 一梯8—10戶，二居室的戶型比較大占到40%。一居室的 戶型比占到15%。 銷售情況：接近85%，其中1、2、3號(hào)樓基本售空。 發(fā)展商為：北京廣華軒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 代理銷售商：北京建亞房地產(chǎn)信息咨詢公司 （7）、依蓮軒 物業(yè)情況： 依蓮軒位于宣武區(qū)西二、三環(huán)之間的蓮花池地工巧 匠，由四棟高層獨(dú)立式碟式公寓及 裙樓圍合成半封閉式 居住小區(qū)。占地面積1.65萬平方米，總建筑面積9.6萬 平方米。擁有5500平方米的綠化面積，依蓮軒配套一 般，市政配套齊全。南鄰馬連道南路。 到二環(huán)、三環(huán)只 5分鐘車程，交通便利。 銷售價(jià)格：均價(jià)6000元/平方米 （起價(jià)）5100元/平方米------8500元/平方米（最高價(jià)） 按揭最高可達(dá)七成十年。 工程進(jìn)度：一期為一棟樓，現(xiàn)已即將封頂，其佘的樓座還未開工 戶型特點(diǎn)：戶型種類較多，戶內(nèi)功能分區(qū)十分合理，動(dòng)靜、干濕徹底 分離，戶型設(shè)計(jì)注重私密性，開放式櫥房和客廳封閉陽臺(tái) 巧妙地解決客廳的采光問題，臥式大小合適，戶型實(shí)用性 較好。 銷售情況：一期已售出近70% 銷售賣點(diǎn)： 由于其戶型 在當(dāng)?shù)叵鄬Χ暂^合理，現(xiàn)場銷售大廳小 巧玲瓏，樣板房布置得很有情調(diào)，考慮十 分周到，充分顯 示了戶型的優(yōu)點(diǎn)。工地現(xiàn)場井然有序，現(xiàn)場氣氛好，樓書 較精美，推廣概念十分突出，誘導(dǎo)性很強(qiáng)。 發(fā)展商為：北京依蓮軒房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理銷售商：自已銷售 （8）、紅蓮晴園 物業(yè)情況： 蓮花晴園位于北京市宣武區(qū)廣安門外小紅廟南里，小 區(qū)地處西二環(huán)、三環(huán)之間，地理位置優(yōu)越，交通便利。小 區(qū)西臨蓮花河，東眺濱河公園，北為連同二三環(huán)的40米 寬 市級(jí)規(guī)劃路及成片住宅區(qū)，環(huán)境優(yōu)良，生活方便，是良 好的家居之所。此項(xiàng)目是1997年8月7日正式以危改立 項(xiàng)，目前已完成規(guī)劃及拆遷工作，目前正在開工。項(xiàng)目占 地6公頃，規(guī)劃建 筑面積約25萬平方米。 銷售價(jià)格：均價(jià)6300元/平方米 工程進(jìn)度：正在打地基（處在正負(fù)零階級(jí)） 戶型特點(diǎn)：戶型面積大，二居都在130平方米 銷售賣點(diǎn)：國企，公司實(shí)力強(qiáng)大，周邊小區(qū)配套齊全。 銷售情況：10%左右 發(fā)展商為：北京宣興房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理銷售商：自已銷售 （9）、海潤花園 物業(yè)情況： 海潤花園位于馬連道北街,北京海味品公司的舊廠區(qū) 上進(jìn)行改造成的,總面積28000平方米,其中18000平方米的寫 字樓,10000平方米的住宅。小區(qū)工期非常的快，是因?yàn)榇诵?區(qū) 的投資商也是他的建筑商。98年其開盤三個(gè)月銷售50%給 整戶，99年銷售了45%的散戶。 銷售均價(jià)：6800元/平方米 工程進(jìn)度：目前已是現(xiàn)房 戶型特點(diǎn)：6層板樓，二居85平方米，三居125平方米，沒有銀行按 揭 銷售賣點(diǎn)：現(xiàn)房，罕見的6層板樓，面積合理 銷售情況：目前只剩下6套房屋，并且樓層均在一、二層 發(fā)展商：北京天水房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資商：北京吉潤建筑公司 代理銷售商：北京順馳房地產(chǎn)信息咨詢公司 3. 華隆小區(qū)項(xiàng)目情況 1. 本項(xiàng)目介紹 華隆小區(qū)位于西二環(huán)、三環(huán)之間的北京市宣武區(qū)廣安門 外小紅廟北里，處于成熟的大社區(qū)內(nèi)，人氣十足，地理位 置優(yōu)越，交通便利。和西客站遙向呼應(yīng)。北側(cè)有“海潤 花園”，南靠“依蓮軒”同時(shí)銷售竟?fàn)幰埠芗ち摇?交通便利：6路、46路、50路、122路、309路、340路、 390路、410路、822路、509路等公交路線 配套齊全：廣安門小學(xué)、北京市15中學(xué)、新安商場、家樂 福、 2. 本項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)分析 1] 本項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)： A. 雖然地處西南城，屬于經(jīng)濟(jì)簿弱地區(qū)，但由于西客站的開 發(fā)及市政府對南城經(jīng)濟(jì)的大力扶持，現(xiàn)在人們對該地區(qū)已 經(jīng)要逐步認(rèn)可。 B、處在成熟大社區(qū)中（紅蓮小區(qū)），周邊有人氣。 C、社區(qū)配套齊全，小學(xué)，中學(xué)，商場，公共汽車站一應(yīng) 俱全。 D、地處西二環(huán)、三環(huán)間，黃金地點(diǎn)，交通四通八達(dá)。 E、本項(xiàng)目因?yàn)槭瞧诜浚?guī)劃及戶型設(shè)計(jì)，物業(yè)檔次，客戶定 位、銷售價(jià)格，宣傳策略，等等均能取長補(bǔ)短，吸取周邊 項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)。 [2]本項(xiàng)目缺點(diǎn)：、 A. 地處西南城，此區(qū)域位置的房地產(chǎn)項(xiàng)目在全城的認(rèn)知度不 是太高。 B、周邊整體經(jīng)濟(jì)配套較差，購買能力不強(qiáng)。 C、周邊同類房地產(chǎn)項(xiàng)目太多。 D、竟?fàn)帉κ值捻?xiàng)目目前的工期都領(lǐng)先于我們項(xiàng)目工期。 E、目前項(xiàng)目的開發(fā)手續(xù)不全。 F、投入到項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作不有一段時(shí)間。 四、華隆小區(qū)銷售建議 1. 華隆小區(qū)項(xiàng)目銷售策劃建議 A. 銷售思路的建議 目前宣武區(qū)正在開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是，并且加上前幾年的開發(fā)的老項(xiàng)目目 前均已是現(xiàn)房，現(xiàn)在老項(xiàng)目在不斷的低價(jià)清盤，新項(xiàng)目又在不斷的上市，房地產(chǎn) 項(xiàng)目竟?fàn)幨欠浅５募ち摇?為減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，將“資金快速回收”，這個(gè)目的，我們建議“華隆小區(qū)項(xiàng)目 ”應(yīng)該是采取速戰(zhàn)速?zèng)Q的態(tài)度，盡量將銷售工作提前做，項(xiàng)目提前開盤，銷售準(zhǔn)備 工作做得充分些，仔細(xì)些，市場定位做的到位些，規(guī)劃設(shè)計(jì)再合理些！最主要的 是“薄利多銷”，出奇招占領(lǐng)市場。（類似當(dāng)年的北三環(huán)項(xiàng)目的“太月園”） B、 項(xiàng)目市場定位建議 我們的項(xiàng)目周邊竟?fàn)帉κ至至?，最好的辦法就是“拿來 主義”和竟?fàn)帉κ肿鞅容^，取長補(bǔ)短。將我們的項(xiàng)目定位在 市場薄弱地區(qū)，真空地帶。我們的項(xiàng)目地處小區(qū)內(nèi)，不臨街， 做商業(yè)店鋪的可能性不大，并且周邊的整體社區(qū)也不是很好， 沒有大型寫字樓，外企機(jī)構(gòu)及高科技企業(yè)...
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