常州奧林匹克花園二期營銷市場報告(新)
目 錄 第一部分：區(qū)域市場歷史及現(xiàn)狀 2 第二部分：區(qū)域規(guī)劃對城市開發(fā)的影響 10 第三部分：常州房地產(chǎn)市場整體研判 14 第四部分：常州市場產(chǎn)品宏觀分析 19 第五部分：版塊劃分及研究 24 第六部分：常州及新區(qū)房地產(chǎn)項目簡析 29 第七部分：新區(qū)房市分析 32 第八部分：消費者及投資者行為分析 36 第九部分：常州房地產(chǎn)市場趨勢展望 54 第十部分：重點競爭樓盤屬性研究及本案營銷策略建議 59 附： 新區(qū)主要樓盤一覽表 68 常州其他區(qū)域典型性競爭樓盤概覽 83 常州其他區(qū)域樓盤概況 89 2004年第三季度常州市在售樓盤售價一覽表 91 常州奧林匹克花園二期營銷市場報告 （初稿） 第一部分：區(qū)域市場歷史及現(xiàn)狀 1. 宏觀市場狀況 經(jīng)濟形態(tài)的發(fā)展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市場近年來得到了強有力的快 速發(fā)展。2003 年常州房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為52.8 億元，同比增長28.6%，占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資的11.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為 常州重要的經(jīng)濟發(fā)展支柱。 常州市房地產(chǎn)投資額快速上升 [pic] 從宏觀市場變化來看，房地產(chǎn)整個市場的總體走向仍趨強勢，全市供需總量及供求結(jié) 構(gòu)開始不平衡、空置面積大幅減少，房地產(chǎn)熱直接導(dǎo)致了商品房價格的快速攀升。 詳細分析見下述報告。 1、市場供求關(guān)系 常州商品房市場發(fā)展總量表 |常州房地產(chǎn)市場發(fā)展總量 | | | | |單位：萬平方米 | |項目 |2003年 |2002年 |2001年 |2000年 | |總施工面積 |645 |526 |487.5 |407.4 | |先開工面積 |374.35 |238 |233 |197 | |竣工面積 |249.17 |268.8 |193 |204 | |銷售面積 |205.9 |248.61 |172.9 |149.3 | |空置面積 |25.2 |50.68 |69.78 |77.7 | 從上表數(shù)據(jù)可以看出，常州歷年總施工面積接近新開工面積與竣工面積之和，說明常 州商品房停待工項目少，市場持續(xù)良性穩(wěn)步發(fā)展。 商品房施工面積上升，新開工項目增長加快。特別是2003 年新開工面積同比增56.8%，導(dǎo)致2004 年市場供應(yīng)量大幅上升。由于外來人口購房數(shù)量增多，社會有效需求增加，消化了大量 的空置房屋，使全市房屋空置面積迅速減少。2003 年商品房空置面積僅25.2 萬平方米，同比下降50.2%,2003 年受竣工面積（供應(yīng)量）減少影響，導(dǎo)致實際成交數(shù)量（銷售面積）下降。供應(yīng)稀缺導(dǎo) 致近期市場持續(xù)升溫。 2004 年竣工量預(yù)測 我們認為由于2002 年商品房新開工量不大，低于當(dāng)年竣工面積，產(chǎn)生了次年市場供應(yīng)量減少的特殊現(xiàn)象。 但是2003 年新開工項目較多，且在2004年已逐步上市。預(yù)期2004全年商品房竣工面積將增長至40 0萬平方米左右。 2004 年全年銷售面積預(yù)測 成交預(yù)測計算公式： 2004 年全年實際成交＝2004 年預(yù)期需求＋（2003 年預(yù)期需求-2003 年實際成交）假設(shè)未來市場預(yù)期需求為常量，常量取值為2002 年實際成交；也就是說，在2004 年和2003 年兩年需求量沒有增長的情況下，2004 年銷售面積不少于291.32 萬平方米。實際上假設(shè)常州樓市年預(yù)期需求僅增長20 萬平方米，2004 年的需求量就將達到350 萬平方米，結(jié)合竣工量預(yù)期值表明： 2004 年預(yù)期供應(yīng)量雖然增長幅度較大，但相比需求仍然偏低，市場消費得不到滿足，供需依 然存在缺口。依據(jù)我們對常州市場的考量和分析，綜合竣工量預(yù)期值，2004年全年實際 銷售面積將在350-380 萬平方米左右。我們認為市場供需在現(xiàn)階段仍有不平衡的現(xiàn)象產(chǎn)生。常州房地產(chǎn)市場需 求明顯開發(fā)放大，增量原因除人民生活水平提高、購買力上升之外，很大程度還受近年 動遷量力度加大刺激購房需求上升影響。而供需不平衡直接導(dǎo)致了市場價格發(fā)生大額增 幅。 2、市區(qū)拆遷情況分析 常州市區(qū)拆遷力度迅速加大 [pic] 拆遷面積拆遷戶數(shù) [pic] 常州市區(qū)城市建設(shè)力度加大，2003、2004年上半年拆遷戶數(shù)超過前三年總和。短期內(nèi) 拆遷戶的購房需求急速放大，而市場供應(yīng)不足產(chǎn)生一定供需矛盾。隨著2004 供應(yīng)量加大，動遷戶的置業(yè)需求將得到釋放。 據(jù)了解，常州為進一步提高城市化率，改善城市整體形象，在今后幾年仍將加大市區(qū) 拆遷力度。據(jù)資料表明，2004 1~3季度年已有5 幅地塊及區(qū)域開始了拆遷工作。拆遷居民對房屋購買的需求仍將持續(xù)存在，并支撐常州 樓市的發(fā)展。 3、常州房產(chǎn)價格變化 房產(chǎn)價格上升趨勢明顯 全市市區(qū) 注：全市包括武進、金壇、溧陽 [pic] [pic] 可見2003 年是常州房產(chǎn)市場價格變化最大的一年,當(dāng)年供應(yīng)量偏少是主要原因。常州市場供求結(jié)構(gòu) 將朝著長期平衡的方向發(fā)展。但是短期內(nèi)存在的供需缺口意味著市場吸納量大、價格緩 幅上升存在市場支撐。 2003 年常州全市和市區(qū)房價上漲313 元/㎡和542 元/㎡，較2002 年同比增長16.7％和21.6％。2003 年是常州市場的發(fā)展拐點和重要階段。常州人均GDP 首次突破3000美金，未來經(jīng)濟持續(xù)看好對市場發(fā)展有宏觀影響；微觀上，去年供應(yīng)量減 少是造成市場供不應(yīng)求、價格飛漲的主要原因。 相比2003 年的大幅增長，常州前兩年價格變化比例僅為2％和8％。2003年價格的迅速上揚，說明 前兩年應(yīng)該存在房價被一定低估的現(xiàn)象。目前投資需求也開始出現(xiàn)，市場未來看好。動 拆遷工程增多，常州城市建設(shè)力度加大，這對常州樓市發(fā)展及房價上升具有積極意義。 目前常州相對無錫、蘇州城市房價偏低，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市的建設(shè)， 常州房價將逐漸提升。 2003 年常州市民購房需求受供應(yīng)嚴重不足影響，相當(dāng)一部分沒有得到滿足。這部分需求將在 2004 年以后得到去化，支撐未來樓市健康發(fā)展。在以上因素支撐下，近幾年常州市場價格仍 將快速、穩(wěn)步增長。預(yù)期2004年市場總體均價增幅保持在300-500 元/㎡左右。 4．土地供應(yīng)分析 2004 年土地供應(yīng)創(chuàng)出新高。2003年常州土地計劃供應(yīng)190.19 萬平方米，2004年這個量迅速上升至445萬平方米，土地市場供應(yīng)量增大，政府對快速發(fā) 展的樓市降溫意圖明顯。 1）從2004 年地塊分布區(qū)域來看，中心城區(qū)出讓面積最大，達到230 多萬平方米左右，超過了總出讓土地的一半，市區(qū)動拆遷力度加大。北部區(qū)域出讓土地 面積較大，為88 萬平方米左右。北部和中心區(qū)塊未來市場競爭激烈明顯。 2004年轉(zhuǎn)讓地塊區(qū)域分布圖 [pic] 2）2004 年2~8月份完成地塊出讓面積近300萬平方米，土地市場呈現(xiàn)非?；钴S的態(tài)勢。 3）土地價格變化也能反應(yīng)市場的走向。據(jù)國土局報告表示，2003 年的土地交易價格基本上與2002 年持平。但我們發(fā)現(xiàn)局部地區(qū)土地交易價格呈上漲趨勢。2003 年東部區(qū)域共交易三宗地，分別為紅梅生活區(qū)，其成交價格為117 萬元/畝；金屬壓延廠，其成交價格為158 萬元/畝；郊區(qū)政府地塊，其成交價格為228 萬元/畝，分別較2002 年紅梅解放村成交價高出95 萬元/畝、136 萬元/畝、206 萬元/畝。 4）土地交易價格的上漲，必將增加開發(fā)商的開發(fā)成本，拉高商品房的銷售價格。 5）市場開始出現(xiàn)大量大規(guī)模地塊供應(yīng)，規(guī)?；_發(fā)成為趨勢，未來市場大規(guī)模樓盤競爭 激烈。2004 年全年內(nèi)待批超過30 萬平方米的地塊有4 個，分別是常澄路與萬福路地塊（50 萬平方米）、蘭陵路西側(cè)地塊（51.617 萬平方米）、南河沿地塊（32 萬平方米）、勞動?xùn)|路兩側(cè)地塊（74 萬平方米），主要集中在中心城區(qū)和北部區(qū)域，占供應(yīng)總量的46.5％。 6）東部區(qū)域2003-2004 年地塊供應(yīng)總面積62 萬平方米，未來開發(fā)項目較多，東部市場將逐漸活躍。 5．政策法規(guī)分析 常州樓市仍在逐漸成熟，所以我們發(fā)現(xiàn)相關(guān)的重要政策法規(guī)不多。但是市場的變化無 疑會刺激機制的完善，有助于激活、規(guī)范市場，同時擴大需求，提升普通居民的購買能 力，增加人均住房面積等硬性指標(biāo)。近年來常州政府出臺的重要政策有以下幾條： 1） 宏觀指導(dǎo)房產(chǎn)良性開發(fā) 政府宏觀層面加大了房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了城市商品房的供應(yīng)，同時規(guī)范、完善了 常州市房地產(chǎn)市場的運行機制。為解決了房地產(chǎn)業(yè)的歷史遺留問題也作出了相關(guān)指示， 有利于市場健康發(fā)展。 相關(guān)文件： 《關(guān)于進一步繁榮我市房地產(chǎn)市場的若干意見》常政發(fā)[2002]192 號 2） 加大拆遷力度，完善拆遷機制 隨著近期拆遷力度的加大，常州市出臺了一系列拆遷指導(dǎo)文件。以下是最重要的三條 政策。我們認為，正是因為明確了拆遷居民的利益、確定了拆遷的區(qū)域和范圍、加快了 城區(qū)拆遷的力度，常州房產(chǎn)市場的需求才得以擴大和釋放，并且城市化進程也進一步得 到加強。 相關(guān)文件： 《常州市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)細則》常建〔2003〕166 號 簡介：明確常州城市拆遷補償辦法，使得拆遷居民可以明晰的知道拆遷所得 款與將要購買得商品房之間的價格差距。 《常州市市區(qū)危舊房改造管理暫行辦法》常政發(fā)[2002]72 號 簡介：明確了城市拆遷的范圍 《常州市規(guī)劃局文件》常規(guī)[2004]1 號 簡介：加強城市總體規(guī)劃布局系統(tǒng)，進一步明確在新一輪城市總體規(guī)劃的指 導(dǎo)下，實施“拓展南北、提升中心”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。整治的重點仍是市區(qū) 的重要地段、城市主要出入口地段和老居住區(qū)。 3） 擴寬公積金貸款范圍、額度和期限，進一進發(fā)展住房金融。一般而言，公積金制度對于 個人購房需求影響很大，特別是在近期房價變化幅度大的情況下，其作用更加明顯。因 此適時調(diào)整公積金制度，符合市場發(fā)展，可以緩解個人購房貸款壓力。常州市近期出臺 的公積金政策調(diào)整幅度非常大，從中我們也可以了解政府對于房地產(chǎn)市場上揚發(fā)展的支 持心態(tài)。 取消公積金貸款必需有本地戶口的規(guī)定，鼓勵外地人購房； 擴大購買安居房、經(jīng)濟適用房、商品房的公積金貸款額度至22 萬元，提升個人購房承付能力，并放寬貸款期限，降低未來還貸壓力，刺激購房需求； 允許公積金在規(guī)定條件下多次、多樣使用，加強了公積金的實用性。 相關(guān)文件： 《常州市市區(qū)職工住房公積金擔(dān)保委托貸款政策調(diào)整意見》常房改領(lǐng) [2002]2 號 簡介： 一、擴大貸款對象 取消申請住房公積金個人貸款的職工必須具有常州市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶 口的規(guī)定。 二、增加貸款額度 購買自住住房（包括安居房、經(jīng)濟適用房、商品房）最高貸款額為22 萬元，拆遷安置房、二手交易房貸款額度比照商品房；自建、大修、購買現(xiàn) 住公房最高貸款額度為12 萬元。取消貸款額度不得超過借款人及其配偶住 房公積金存款余額20 倍的限制。 三、延長貸款期限 貸款期限計算最長可放寬到借款人法定退休年齡后5 年。 四、放寬貸款條件 1.允許借款人及其配偶可在貸款后，按規(guī)定提取其住房公積金存款。 2.允許借款人既可部分提前歸還貸款，也可一次性還清貸款。部分提前 還貸的最低限額為一萬元人民幣。 3.允許職工多次申請貸款，原貸款已還清的，可按規(guī)定再次申請貸款。 原貸款尚未還清且還貸正常的，可按差額申請貸款（差額計算：最高貸款額 度—前次貸款額度）。 《關(guān)于調(diào)整2003 年度常州市職工住房公積金、新職工住房補貼繳存基數(shù)及 比例的通知》常公積金[2003]5 號 簡介：調(diào)整、細化了常州市職工住房公積金、新職工住房補貼繳存基數(shù)及比 例，為常州市商品房銷售確定了政策導(dǎo)向的有利機制。同時更刺激了商品房 公積金貸款消費市場。 《關(guān)于調(diào)整住房公積金提取方式的通知》常公積金[2004]2 號 簡介：住房公積金提取由職工直接申請、中心即時審核、銀行集中支付，為 消費者購房貸款帶來了相當(dāng)?shù)谋憬?，簡化了種種繁雜的手續(xù)，縮減了貸款時 限。 4） 規(guī)范土地市場，完善土地利用機制 嚴格控制土地開發(fā)利用及建設(shè)用地供應(yīng)，明確凡是建設(shè)用地都必須以公 開招標(biāo)、拍賣方式供應(yīng)。這在規(guī)范土地市場交易行為、提升政府宏觀調(diào)控能 力的同時，也造成了地價的上漲，直接影響到今后商品房市場的價格。 相關(guān)文件： 《常州市市區(qū)土地收購儲備管理辦法》 簡介：加強土地資源和資產(chǎn)管理，合理利用土地，規(guī)范土地市場，增強政府 對土地的宏觀調(diào)控能力。 《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的若干規(guī)定》常政發(fā)（2001）146 號 簡介：限制了常州市房地產(chǎn)開發(fā)的土地來源，土地的上市競拍勢必導(dǎo)致土地 價格的抬高，造成開發(fā)成本的加大，商品房價格的提升，使得市場價格日益 高漲。 6.市場未來發(fā)展及放量預(yù)測 從以上市場分析中我們得知，雖然由于鐵本事件的影響，但是常州樓市正處于價升量 增的上升通道中，整體房地產(chǎn)市場仍將緩慢持續(xù)升溫，未來市場供應(yīng)放量特征顯著。我 們認為2003 年是常州樓市開始發(fā)力的一年，受供求因素影響，房價快速上漲，市場活躍。為了平穩(wěn) 目前房地產(chǎn)市場的房...
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