成都遠大華陽項目策劃報告
成都遠大華陽項目 策劃報告 第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)總體市場狀況 一、城市概況 ← 歷史文化 成都是四川省省會，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治 、經(jīng)濟、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“ 蓉城”、“花城”等稱呼。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的 重要地位。成都是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一。隨著西部大開發(fā)的推行 ，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當然地成為西部大 開發(fā)的戰(zhàn)略高地。 ← 地理位置和自然資源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390平方公里，至2000年城區(qū) 建成區(qū)面積208平方公里。全市地勢差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨特，年 平均氣溫在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動 力資源豐富。 ← 生活特色 成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館 、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務俱佳。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一 起飄香。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人 文及閑適的生活習慣。 ← 行政區(qū)劃 目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級市）7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成 華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣 、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。 二、城市規(guī)劃 1、成都市都市區(qū)總體規(guī)劃： ← 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛(wèi)星城與中心城共同 構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面 積3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補 ，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。 ← 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市 地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在2010年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星 城既相對獨立地承擔所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔中心城的部分功能。 ← 另外，市政府同時提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一 個外圍功能片區(qū)最多只要30分鐘車程。 2、區(qū)域定位： 隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點發(fā) 展商務、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外 環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆 時作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。 3、城市發(fā)展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開 闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自 然風景區(qū)，因此不適合進行大規(guī)模城市開發(fā)。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟 圈的角度來說，城市業(yè)應該向東、南方向發(fā)展。 ← 向東發(fā)展： 根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外 環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體 結(jié)構(gòu)為1個副中心，1個片區(qū)中心，3個片區(qū)，15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該 規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。 ← 向南發(fā)展： 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部 副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點 以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導向的綜合性城 市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心， 未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。 4、城市發(fā)展熱點區(qū)域 ← 城東區(qū)域——改造熱點區(qū) 城東片區(qū)2000年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市 向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該 片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 成都市向東發(fā)展城市設(shè)計 ← 城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā) 集中區(qū)——城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 成都市向南發(fā)展城市設(shè)計 ← 周邊衛(wèi)星城——輻射熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工 帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關(guān)注。目前已經(jīng)有眾多實力開發(fā) 商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城 的發(fā)展將持續(xù)升溫。 成都市華陽衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃 三、宏觀經(jīng)濟 1、發(fā)展目標： ← 發(fā)展總目標：21世紀前10年，成都加快發(fā)展的總體目標是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本 實現(xiàn)現(xiàn)代化?！笆濉逼陂g，要為實現(xiàn)這一總體目標奠定基礎(chǔ)，加快進程。 ← 經(jīng)濟總量目標：國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2500 美元。經(jīng)濟質(zhì)量和效益明顯提高，財政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度。2 002年成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值奮斗目標為增長13%。 ← 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標：2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7：45.5：47.5，高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到15%以上。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市 化進程，2005年城市化水平達到38%以上。 ← 人口就業(yè)目標：人口自然增長率控制在4‰以內(nèi)，2005年全市總?cè)丝诳刂圃?070萬人， 非農(nóng)業(yè)人員比重達到60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。 ← 城市建設(shè)目標：加快建設(shè)城市中央商務區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基 礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中 心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基 礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 ← 居民收入目標：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年 均增長8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%。 ← 社會發(fā)展目標：2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47% 。（成都市統(tǒng)計局《成都2001統(tǒng)計手冊》） 從上述發(fā)展總目標和各分項發(fā)展目標來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口 ，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確 的目標和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快城市副中心建設(shè)尤其值得我們注意。這表 明不僅從國民經(jīng)濟發(fā)展自然帶動衛(wèi)星城的發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標方面對衛(wèi)星 城的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標。項目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽，必將 是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點區(qū)域。 2、人口： ← 2000年末成都市總?cè)丝?013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居 第四位。其中，市區(qū)人口336萬人，縣（市）人口667萬人；女性人口497萬人，男性 人口516萬人；全市共317萬戶，其中，市區(qū)為111萬戶，縣（市）為206萬戶。全市平 均每戶3.2人，其中，市區(qū)平均每戶3.0人。全市人口密度為每平方公里818人，其中 ，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達2370人。 （中國統(tǒng)計出版社《2001成都統(tǒng)計年鑒》） ← 最新數(shù)據(jù)，2001年末，全市戶籍人口1019.9萬人，比上年末增加6.6萬人。全年人口 出生率7.1‰，死亡率5.5‰，自然增長率1.6‰；全市計劃生育率96.2%。（成都市統(tǒng)計 局《成都2001統(tǒng)計手冊》） 從2000年和2001年人口數(shù)據(jù)可以看出，2001年的人口自然增長率僅為1.6‰，遠低于“ 十五”人口發(fā)展目標中4‰的指標，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應該能夠得到有效的控制； 但同時我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的 城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負擔 ，城市向外圍發(fā)展勢在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。同歐美大城市一樣， 城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方 式。 3、GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況： 成都歷年GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況一覽表 |年度 |GDP（億元） |第一產(chǎn)業(yè)（億元） | |年份 |房屋施工面積（萬m2） |新開工面積（萬m2） | |年份 |施工面積 |新開工面積 |竣工面積 | | |（萬m2） |（萬m2） |（萬m2） | |低層花園洋 |二房二廳 |緊湊型 |70～80 |5% | |房 | | | | | | | |主流型 |90～100 |10% | | |三房二廳 |緊湊型 |90～110 |10% | | | |主流型 |120～140 |25% | | |四房二廳 |緊湊型 |120～140 |5% | | | |主流型 |160～180 |15% | | |五房以上戶型 |200以上 |5% | |TOWNHOUSE |四房二廳 |180～200 |8% | | |五房二廳 |200～240 |12% | | |六房以上戶型 |220以上 |5% | 四、產(chǎn)品定位 主流戶型為主，緊湊戶型做適當補充。 建筑層數(shù)以4層為主，最高不超過6層。 五、項目的配套設(shè)施內(nèi)容 成都人很小資，項目產(chǎn)品應注重生活情趣，要融入成都地域生活品性，配套設(shè)施設(shè)置為 “享受型+舒適型+務實型”。 o 休閑會所 o 商業(yè)功能 o 教育 o 醫(yī)療 o 體育運動設(shè)施 1 、關(guān)于會所項目的建議 作為大社區(qū)的會所，當然它的功能也應該多樣化，但是可以在不同的區(qū)域設(shè)置不同檔 次和不同功能的會所設(shè)施，來針對不同層次的客戶群。 會所可以設(shè)置如下的項目： 休閑――大堂、休閑茶館、露天啤酒屋、小吃園、老年活動中心 娛樂――小型影視廳、酒吧、棋牌活動室、室內(nèi)泳池、健身房、壁球室、保齡球館、桌球 室、網(wǎng)吧 文化――小型展館、圖書閱覽室 商務――大、小會議廳、商務中心 以后售樓處設(shè)置在會所，售樓處=會所=全城最好的茶館 在室外設(shè)置一些項目，形成泛會所 ■ 垂釣區(qū) ■ 攀巖區(qū) ■ 燒烤區(qū) ■ 種植區(qū) ■ 散步區(qū) ■ 練功區(qū) ■ 療養(yǎng)區(qū) ■ 兒童游樂區(qū) 整個會所的基調(diào)體現(xiàn)一種放松、休閑的氛圍。 2、商業(yè)功能 1）商業(yè)項目的配置 社區(qū)里應該配備一定規(guī)模的超級市場、肉菜市場、便利店、藥店、以及餐飲和茶社等輔 助生活服務設(shè)施，來滿足社區(qū)生活的基本需要。同時可以加配一些有特色的店鋪，如精 品店、小酒吧、咖啡屋等。可以采用商業(yè)一條街的形式 文化主題廣場――周末組織戲曲演出、民俗社火、鄉(xiāng)村集市，設(shè)置民俗傳說的雕塑小品。 主題特色街――傳統(tǒng)農(nóng)舍民俗建筑街市，設(shè)傳統(tǒng)手工藝作坊街，美食街、購物街。 3、教育 在郊區(qū)安家置業(yè)的業(yè)主都會比較關(guān)注小孩的就學問題，創(chuàng)辦好社區(qū)的教育體系將有效的 解除客戶的后顧之憂，并且創(chuàng)出項目的一大特色。建議推出“名校社區(qū)”，如北大附中等 ，不是本地學校。 A、幼兒園 國際雙語幼兒園，與成都市知名幼兒園聯(lián)辦，業(yè)主子女適齡自動入園，適當吸收其他生 員 B、小學 與國內(nèi)名校聯(lián)辦，提升質(zhì)量品牌，還可加設(shè)一些特色教育，如加設(shè)特長訓練班；業(yè)主子 女適齡自動入學，適當吸收其他生員。 4、醫(yī)療功能 社區(qū)的規(guī)劃中還應考慮到居民的就醫(yī)問題。在社區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)務工作站、藥店也是必要的 。 5、體育運動設(shè)施 無論度假還是居家，運動已成為一種時尚。社區(qū)需配備完善的體育運動設(shè)施 游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、足球場、高爾夫練習場
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