深圳外銷項目經(jīng)典策劃報告2
深圳外銷項目經(jīng)典策劃報告 目 錄 一、經(jīng)濟(jì)分析 二、項目工程進(jìn)度模擬 三、項目銷售進(jìn)度模擬 四、營銷計劃排期表 五、廣告宣傳計劃工作排期表 六、銷售文件工作排期表 七、其它銷售準(zhǔn)備工作排期表 八、售樓處裝修排期表 九、樣板房裝修排期表 十、樓盤及圍墻裝飾排期表 一、經(jīng)濟(jì)分析 （一） 本部分是以房地產(chǎn)市場分析與最新的建筑價格信息兩大主要因素為基礎(chǔ)，在分析過 程中設(shè)定了如下的基本數(shù)據(jù)： 1、地價標(biāo)準(zhǔn)以皇崗口岸平均地價1500元/m2計算。 2、建造成本參照我市公布的建筑價格信息第四期提供的參考指標(biāo)，再按慣例予以大 幅度下調(diào)的原則去選定。根據(jù)營銷策劃的意見——產(chǎn)品帶裝修，因此加了裝修成本一項。 工程造價部分，每項總金額均是按計入容積率的建筑面積計算，而最終算出單位成 本為地上建筑面積的指標(biāo)，每一項單位成本已含地下室及一、二層架空層及第三層管道 層工程所分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 3、根據(jù)工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度、各項費(fèi)用估算及資金回籠計劃的安排，為保證工程進(jìn) 度和銷售計劃的順利進(jìn)行，計劃投入資金的數(shù)量按總投資的45%設(shè)定。 當(dāng)達(dá)到該投資比例時，設(shè)定樓盤已全面開展發(fā)售工作，并能以售樓收入作為支付各 項投資——含工程進(jìn)度款的后續(xù)資金，這樣，銀行按揭的各項工作必須提前進(jìn)行安排，以 保證資金滾動投入的時間得以銜接。 （二） 根據(jù)項目的所在位置、條件和皇崗口岸片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合市場調(diào)研的綜合分析 ，住宅平均按8000元/m2的外銷價格定位。 按照設(shè)定的條件和價格定位，對本項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行了綜合分析（附表三） ，其效果是不錯的，理論投資回報率達(dá)52.9%，實際投資回報率（稅后利潤÷實際投入資 金）更高達(dá)84.4%，保本銷售價格4932.5元/m2，保本銷售比例為58.0%。 （三）資金回籠計劃（按銷售率90%計） |時 間 |預(yù)計 |計劃回籠資金 |實收資金 |余留資金 | | |銷售率 |（萬元） |（萬元） |（萬元） | |2000.12.18至 |5% |14532.6 |459.8 |1072.8 | |2001.1.15 | | | | | |2001.2.14 |60% |18391.2 |15601.8 |3862.2 | |至 | | | | | |2001.6.30 | | | | | |2001.7.1 |15% |4597.8 |6850.8 |1609.2 | |至 | | | | | |2001.9.15 | | | | | |2001.9.16 |10% |3065.2 |2528.8 |2145.6 | |至 | | | | | |2001.10.30 | | | | | |總計 |90% |27586.8 |25441.2 |2145.6 | 說明：（1）第一階段為內(nèi)部認(rèn)購期，由于此階段為淡季，且主要任務(wù)是預(yù)熱市場并為下 一階段的強(qiáng)銷做準(zhǔn)備和加溫，同時對計劃的銷售方案進(jìn)行試探性檢驗，以做調(diào)整和 改進(jìn)，故對廣告宣傳不做計劃。因此，此階段的銷售量暫定為5%，同時這一階段的 實收回籠資金在拿到預(yù)售許可證之前只收訂金，全階段的實收資金暫按30%的首期款 計算，另外70%的按揭款滾入下期。 （2）第二階段為強(qiáng)銷期，這一階段正值年后的高峰期，同時借清明節(jié)和春交會的推動， 計劃銷售60%，考慮到這一階段的時間跨度（四個半月），計劃其70%的銷售款能夠 回籠，另外30%的銷售額只能收到三成的首期款，其70%的按揭款滾入下期。 （3）第三階段為持銷期，在第二階段熱度尚未完成散去之時計劃銷售15%，考慮到這一 階段的時間跨度（三個半月），計劃其50%的銷售款可以回籠，另外50%的銷售額只 能收到三成的首期款，其70%的按揭款滾入下期。 （4）第四階段為掃尾期，利用國慶節(jié)前后的一段時間爭取達(dá)到10%的銷售量，考慮到這 一階段的時間跨度（一個半月），計劃只能收到30%的首期款，其70%的按揭款滾入 下期。 （四） 在對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行技術(shù)分析的基礎(chǔ)上，我們同時做了工程造價及銷售價格的敏 感性分析，測算了工程造價或銷售價格的變動對稅后利潤、成本利潤率的影響程度，以 供開發(fā)商在施工和銷售銷售過程中進(jìn)行針對性的控制。 （五） 結(jié)論是：從經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果來看，其各項指標(biāo)均屬可行。結(jié)合市場調(diào)研的情況，我們 認(rèn)為該項目有較好的市場發(fā)展前景，亦具有可操作性，但是也不能否認(rèn)存在一定的市場 風(fēng)險，有關(guān)風(fēng)險可通過嚴(yán)格的管理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌鰻I銷手段進(jìn)行弱化，力爭達(dá)到預(yù)期的投 資目標(biāo)。 |龍珠項目基本情況數(shù)據(jù) | |序號 |項 目 |數(shù) 量 |單 位 | |一 |基本情況 | | | |1 |總占地面積 |44691.8 |平方米 | |2 |總建筑面積 |132500 |平方米 | |3 |住宅建筑面積 |124500 |平方米 | |4 |商場建筑面積 |5000 |平方米 | |5 |其他 |3000 |平方米 | |6 |建筑容積率 |2.96 | | |7 |建筑覆蓋率 |
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