西安中體健身廣場(chǎng)策劃報(bào)告doc49
西安中體健身廣場(chǎng)策劃報(bào)告 目 錄 第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研 1 一、西安概述 2 二、西安的政治環(huán)境 3 1．政府的辦事效率和作風(fēng)對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展的影響 3 2．政策法規(guī) 3 三、西安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4 1．西安在全國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)濟(jì)地位 4 2．西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 4 3．產(chǎn)業(yè)狀況 5 4．西安消費(fèi)水平調(diào)研 6 四、西安的社會(huì)環(huán)境 9 1．歷史文化對(duì)西安的影響 9 2．西安的人文環(huán)境 10 3．人口狀況 11 4．交通狀況 11 五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)研究 15 六、相關(guān)支柱性產(chǎn)業(yè)的研究 18 1．西安旅游產(chǎn)業(yè)調(diào)研 18 2．高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 21 第二部分：西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 22 一、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 23 1．西安市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 23 2．西安市房地產(chǎn)板塊的劃分 24 3．板塊基本特征 24 4．供應(yīng)量現(xiàn)狀分析 25 5．西安房地產(chǎn)總體價(jià)格分析 26 二、西安房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)發(fā)展分析 28 1．城南板塊 28 2．長(zhǎng)安板塊市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 32 3．城北板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 34 4．城東板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 39 5．城西板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 41 6．各板塊市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 44 三、重點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 45 1．重點(diǎn)項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn) 45 2．類比項(xiàng)目概況分析 47 四、西安房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析 63 1．房地產(chǎn)主力消費(fèi)層群體構(gòu)成分析 63 2．主力消費(fèi)層的區(qū)域構(gòu)成分析 64 3．消費(fèi)意向調(diào)研 65 4．市場(chǎng)消費(fèi)力的特征總結(jié) 69 5．市場(chǎng)消費(fèi)力的發(fā)展趨勢(shì) 70 五、地塊SWOT分析 72 1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 72 2．劣勢(shì)分析 72 3．威脅點(diǎn)分析 72 4．機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 73 第三部分：產(chǎn)品定位及可行性分析 74 一、產(chǎn)品定位 75 1．目標(biāo)消費(fèi)群體的確定 75 2．產(chǎn)品定位及其特點(diǎn) 76 二、投資可行性分析 78 方案一（商場(chǎng)設(shè)在地塊內(nèi)） 78 方案二（商場(chǎng)設(shè)在地塊外） 86 第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研 一、西安概述 二、西安的政治環(huán)境 三、西安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 四、西安的社會(huì)環(huán)境 五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)研究 六、相關(guān)支柱性產(chǎn)業(yè)的研究 一、西安概述 西安位于關(guān)中平原北臨渭河，地處我國(guó)中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，是西北各省通往西 南、中原及華東的門戶與交通樞紐。西安轄九區(qū)四縣，市區(qū)面積1066平方公里，市區(qū)人 口400萬(wàn)，是我國(guó)西北地區(qū)最大的城市，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)總體布局上具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn) 的重要戰(zhàn)略地位。 作為六大古都之首，西安悠久的歷史積淀和豐富的人文資源使其成為我國(guó)著名的旅游中 心城市。同時(shí)，西安自建國(guó)以來(lái)就是我國(guó)重要的國(guó)防工業(yè)基地、科技研究基地和高等教 育基地，其綜合科技實(shí)力在全國(guó)排名第三位。高新技術(shù)與旅游是其城市的兩大支柱性產(chǎn) 業(yè)。 二、西安的政治環(huán)境 1．政府的辦事效率和作風(fēng)對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展的影響 城市的發(fā)展速度和水平在內(nèi)在因素很大程度上取決于政府領(lǐng)導(dǎo)班子管理水平和作風(fēng)，這 關(guān)系到普通市民對(duì)于政府的信賴程度以及投資者對(duì)城市未來(lái)發(fā)展的信心——曲江面臨的最 大問(wèn)題就是高速高質(zhì)的招商。 西安市近幾年的發(fā)展情況充分表明了政府對(duì)于西安城市建設(shè)和改造的決心以及為提升城 市競(jìng)爭(zhēng)力所做的努力。同時(shí)通過(guò)這幾年的建設(shè)，積累了一定經(jīng)驗(yàn)，對(duì)今后城市的發(fā)展極 為有利。 2．政策法規(guī) 在西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中，國(guó)家將繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市 場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活西部的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 西安市政府根據(jù)國(guó)家相關(guān)的政策及文件精神，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理、整頓和 引導(dǎo)，表現(xiàn)為： l 加大國(guó)土資源和房屋管理立法力度； l 加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理； l 物業(yè)管理立法； l 加大住房公積金管理透明度； l 購(gòu)房契稅減半激活樓市； l 加強(qiáng)規(guī)劃管理。 三、西安的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1．西安在全國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)濟(jì)地位 西安市是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)模式“三縱三橫”主體骨架中的二級(jí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)，隴海蘭 新經(jīng)濟(jì)帶上最大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。因此西安作為新亞歐大陸橋中國(guó)段 上規(guī)模最大、綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市具有承東啟西、連接南北的戰(zhàn)略地位，是中國(guó)政府實(shí) 施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動(dòng)作用的城市之一。 2．西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 自***總書記在古城西安發(fā)出了西部大開發(fā)的總動(dòng)員令至今，作為“橋頭堡”的古城西安無(wú) 論是在城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、投資環(huán)境的優(yōu)化等方面都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，為進(jìn) 一步吸引投資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)奠定了基礎(chǔ)。 資料1： 西安市截至2003年6月底引進(jìn)外資情況： l 已批準(zhǔn)外商投資企業(yè)1918家，投資的國(guó)家和地區(qū)有55個(gè)。 l 上半年引進(jìn)了60個(gè)外商投資項(xiàng)目，實(shí)際引進(jìn)外資1.18億美元，比去年同期增長(zhǎng)21％。 l 批準(zhǔn)外資項(xiàng)目中合同外資額在1000萬(wàn)美元以上的大項(xiàng)目有17個(gè)，占新批項(xiàng)目總數(shù)的28 ％。 l 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)仍是外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域，今年上半年，這兩個(gè)開 發(fā)區(qū)共新批投資項(xiàng)目30個(gè)，合同外資額3.16億美元，分別占全市新批項(xiàng)目的50％和62％ 。 結(jié)論：西部大開發(fā)戰(zhàn)略格局，西北部核心的地理位置，使得西安逐漸成為投資的熱點(diǎn)城 市。加大城市建設(shè)力度，營(yíng)造良好的投資環(huán)境將成為西安市政府下一步工作的重點(diǎn)。 資料2： 西安市截止到2003年6月未各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： l 全市GDP比去年同期增長(zhǎng)12.2％； l 全市工業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)95.84點(diǎn)，比一季度提高6.09個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高9 .73個(gè)百分點(diǎn)； l 上半年全市完成地方財(cái)政收入28.72億元，同比增長(zhǎng)15.8％； l 全市地方財(cái)政支出26.99億元，同比增長(zhǎng)32.9％； l 金融機(jī)構(gòu)存款余額1966億元，比年初增加186億元；金融機(jī)構(gòu)貸款余額1440億元，比年 初增加116億元，同比多增10億元； l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年同期增長(zhǎng)14.4％；人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)14.3％；農(nóng)村居 民人均現(xiàn)金比上年同期增長(zhǎng)5.77％。 結(jié)論：2003年上半年，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢(shì)，財(cái)政收入較快增長(zhǎng)，貸 款力度加大，居民收入穩(wěn)定增加，良好經(jīng)濟(jì)形式為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。 3．產(chǎn)業(yè)狀況 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)所占比例（%） 第一產(chǎn)業(yè) 47.77 5.80 第二產(chǎn)業(yè) 372.25 45.23 第三產(chǎn)業(yè) 403.25 48.97 西安城市主要以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，但相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市第三產(chǎn)業(yè)所占比重仍然較弱 。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的上升空間。 資料2：2002年西安工業(yè)總產(chǎn)值的構(gòu)成情況 工業(yè)總產(chǎn)值(億元) 銷售收入(億元) 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)(萬(wàn)元) 航空工業(yè) 65.9 63.6 6696 航天工業(yè) 11.42 3350 兵器工業(yè) 30 31 1305 電子工業(yè) 1.61 1.1 538 機(jī)械工業(yè) 13.12 1908.3 輸變電制造業(yè) 38.88 紡織工業(yè) 1.16 化學(xué)工業(yè) 6.42 6.09 輕工業(yè) 25.6 30.3 2.7 食品工業(yè) 41.44 33.19 15.64 冶金工業(yè) 2 結(jié)論： 西安的工業(yè)以航空、航天、兵器、制造、食品和輕工業(yè)所占份額較大，而其中只有航空 航天和機(jī)械工業(yè)等少數(shù)行業(yè)存在較大利潤(rùn)空間。 西安東西部受傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展將受到一定限制。 第三產(chǎn)業(yè)中的經(jīng)貿(mào)(占GDP49.59%)和旅游(占GDP15.8%)是西安城市經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，這 充分表明了西安城市的特色和未來(lái)發(fā)展的方向。 4．西安消費(fèi)水平調(diào)研 資料1： 2002年末西安市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為2191.14億元，其中儲(chǔ)蓄存款余額為988.04億元 。存、貸款的增幅均高出陜西省及西北五省區(qū)的平均水平。 資料2： 西安市在崗職工工資水平：截止2002年年底，西安全市職工共計(jì)138.39萬(wàn)人，勞動(dòng)報(bào)酬 總額為139億元人民幣，在崗人員年平均工資12138元。 行業(yè) 月均工資 行業(yè) 月均工資 農(nóng)、林、牧、漁業(yè) 816 批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè) 593 采掘業(yè) 512 金融、保險(xiǎn)業(yè) 1705 制造業(yè) 878 房地產(chǎn)業(yè) 1000 電、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè) 1258 社會(huì)服務(wù)業(yè) 1036 建筑業(yè) 801 衛(wèi)生、體育與社會(huì)福利業(yè) 1000 地質(zhì)勘察業(yè) 762 教育文化和廣播影視業(yè) 1304 交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè) 1258 科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè) 1277 國(guó)家機(jī)關(guān)、政黨和社會(huì)團(tuán)體 1269 其他行業(yè) 936 結(jié)論： 西安市在崗職工工資總體水平在全國(guó)范圍內(nèi)屬中等偏低水平，特別是和北京、上海、深 圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相差較多。 從行業(yè)來(lái)看月均工資自500至1700元不等，說(shuō)明其收入差距較大。其中房地產(chǎn)從業(yè)人員月 平均工資為1000元，接近平均工資水平。 另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是西安的批發(fā)和零售貿(mào)易和餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，而月均工資較低，造 成這一現(xiàn)象的主要原因是在西安從事這一行業(yè)的人數(shù)眾多，且檔次較低，因此造成整體 平均工資的偏低。 居民收入較低，但與之形成巨大反差的是西安房地產(chǎn)的售價(jià)，說(shuō)明了房屋尚未成為城市 的“大眾消費(fèi)品”，巨大的需求未能成為有效需求，其中蘊(yùn)藏著驚人的潛力。 資料4：2002年西安城鎮(zhèn)居民家庭基本支出情況 單位：元 年人均實(shí)際支出總額 7819.74 其中 數(shù)值 所占比例 食品 2205.38 28.2% 衣著 540.52 6.9% 醫(yī)療 535.52 6.8% 交通和通訊 567.96 7.3% 娛樂(lè)和教育 1126.68 14.4% 居住 783.56 10% 購(gòu)房與建房 415.08 5.3% 結(jié)論： 從2002年西安市家庭人均支出情況來(lái)分析，食品支出占28%左右，依據(jù)恩格系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng) 屬于中生活地區(qū)水平。 資料5：西安近三年人均購(gòu)房與建房支出比較 年份 2000年 2001年 2002年 人均購(gòu)房與建房支出 270元 290元 415元 結(jié)論： 2000至2001年西安人均購(gòu)房與建房支略有上升，而2002年增幅達(dá)到43.1%，說(shuō)明西安房地 產(chǎn)市場(chǎng)自2002年開始啟動(dòng)，工薪階層的購(gòu)買力開始釋放出來(lái)，依據(jù)沿海城市房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)驗(yàn)，這一階段大致可持續(xù)五年左右的時(shí)間，因此目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)上升 階段，該階段預(yù)計(jì)可再持續(xù)兩到三年，這正是房地產(chǎn)開發(fā)的大好時(shí)機(jī)。 四、西安的社會(huì)環(huán)境 1．歷史文化對(duì)西安的影響 中國(guó)是世界四大文明古國(guó)之一，西安則是中國(guó)的六大古都之一?！白怨砰L(zhǎng)安帝王都”，從 三千多年前的西周起，先后有11個(gè)王朝在這里建都，歷時(shí)千年以上，經(jīng)歷了秦、漢、唐 的鼎盛時(shí)期，創(chuàng)造并保留了輝煌的古代文化。如今的西安已成為一座“天然的歷史博物館 ”和宗教文化中心。 資料1：從旅游項(xiàng)目看西安的歷史文化 文化遺產(chǎn) 遠(yuǎn)古時(shí)代 半坡遺址、藍(lán)田猿人遺址 周朝 西周車馬坑、灃鎬遺址 秦朝 兵馬俑、秦始皇陵、阿房宮遺址 漢朝 漢長(zhǎng)安城宮殿遺址、桂宮、陽(yáng)陵 三國(guó)時(shí)期 拜將臺(tái)、馬超墓、定軍山、飲馬池 唐朝 華清池、大雁塔、小雁塔、大明宮遺址、興慶宮 明朝 城墻城、碑林、鐘鼓樓、 革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期 八路軍辦事處紀(jì)念館等 宗教遺產(chǎn) 慈恩寺大雁塔和薦福寺小雁塔成為西安的象征 法門寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成為佛教圣地 大興善寺、青龍寺、香積寺等著名寺院，是中外友好交往的象征 樓觀臺(tái)、八仙庵和城內(nèi)罕見(jiàn)的古建筑群清真大寺，分別是道教和伊斯蘭教文化的重要傳 播地 結(jié)論： 從舊石器時(shí)代的遠(yuǎn)古文明到西周、漢唐的燦爛文化再到中國(guó)革命的搖藍(lán)，歷史為西安的 旅游業(yè)留下了一筆豐厚的遺產(chǎn)，將歷史文化巧妙地融入現(xiàn)代城市建設(shè)中，將是未來(lái)陜西 城市建設(shè)和發(fā)展的特色。 2．西安的人文環(huán)境 西安是我國(guó)重要的科研基地和高等教育基地，西北地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。就綜合科 技實(shí)力而言，在中國(guó)各大城市中，西安僅次于北京、上海，位居全國(guó)第三。但同時(shí)西安 作為內(nèi)陸城市，多年來(lái)遠(yuǎn)離了沿海城市所經(jīng)歷的激烈競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，又承襲了千 年古都古老文明的影響，這些體現(xiàn)在西安人身上的就是一種與世無(wú)爭(zhēng)的心態(tài)和隨遇而安 的生活習(xí)慣，生活節(jié)湊較為緩慢，對(duì)外來(lái)的新生事物接觸較少。體現(xiàn)在城市建設(shè)尤其是 房地產(chǎn)的建設(shè)上就表現(xiàn)為與省會(huì)城市、西北部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心這一定位極為不符 的滯后。 資料1： 全市共有各類高等院校40多所，10多個(gè)博士后科研流動(dòng)站，約100處博士學(xué)位授予點(diǎn)和3 00多處碩士學(xué)位授予點(diǎn)，其中著名的西安交通大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)、西北大學(xué)等高校每 年為國(guó)家培養(yǎng)大批的現(xiàn)代化人才，成為名副其實(shí)的“人才的搖籃”。 資料2： 全市現(xiàn)有各類科研機(jī)構(gòu)3000余個(gè)。每年都有一大批重大科研成果問(wèn)世，達(dá)到或接近國(guó)際 先進(jìn)水平。憑借科技優(yōu)勢(shì)而建立起來(lái)的西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，作為西安高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的龍頭和代表，為科技成果的轉(zhuǎn)化和西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的生命力。 結(jié)論： 科技是第一生產(chǎn)力，這已成為人們的共識(shí)。面對(duì)西部開發(fā)這一歷史契機(jī)，西北部城市缺 少的已不是政策和資金，而是如何利用高素質(zhì)的人才和先進(jìn)的技術(shù)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在這 一方面西安走在了其他西部城市的前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，這些都為西 安的發(fā)展建設(shè)提供和儲(chǔ)備了大批的人力資源和技術(shù)力量。 問(wèn)題及建議： 無(wú)論是作為高教基地還是科研基地，都是來(lái)自于多年前國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，并非西安 自身依據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展方向有意而為，因此至今仍帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印。如何將這些 寶貴的資源轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力，應(yīng)用到西安如今的城市發(fā)展建設(shè)中，將成為一個(gè)重要 的課題。 科研成果的轉(zhuǎn)化，“西高新”已經(jīng)做了有益的嘗試，并且...
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