廣州珠江南景園2006商鋪推廣計(jì)劃
商鋪銷(xiāo)售分析
2005年南景園商鋪總售出19套銷(xiāo)售總面積907.5915㎡，銷(xiāo)售總金額15085832元/㎡，平均價(jià)格16621元/㎡，其中三期內(nèi)街商鋪售出11套，外街面對(duì)保崗大道南售出8套，二期商鋪由于道路幾年時(shí)間內(nèi)都不可能開(kāi)通所以未有成交，根據(jù)成交進(jìn)度分析內(nèi)街商全年銷(xiāo)售較為平均，外街商鋪基本是下半年成交，特別是保崗大道南正式施工后其銷(xiāo)售進(jìn)度明顯加快，從銷(xiāo)售價(jià)格分析保崗大道南正式施工后比施工前銷(xiāo)售單價(jià)明顯上升，從已上兩種數(shù)據(jù)分析可知寶崗大道南的施工對(duì)外街商鋪整體影響巨大，但對(duì)內(nèi)街的商鋪的銷(xiāo)售沒(méi)有太大幫助，從商鋪已售單位分析本項(xiàng)目有三種類(lèi)型的商鋪銷(xiāo)售比較好。
1、熱銷(xiāo)戶(hù)型分格
（1）面積較少在10—20㎡的商鋪（外街）
熱銷(xiāo)售原因：主要是面積小總銷(xiāo)售金額不大，投資門(mén)檻低易于日后的租賃，適合各類(lèi)型商鋪投資者。
（2）面積在50—60㎡門(mén)開(kāi)間大縱深踐的雙門(mén)面商鋪熱銷(xiāo)原
原因：這類(lèi)型的商鋪雖然無(wú)論是總價(jià)及單價(jià)都比較高，但由于鋪型方正布局合理沒(méi)有浪費(fèi)面積利用率高，而且雙門(mén)面可分可合投資回報(bào)高。
（2）面積在45—55㎡層高7米以上成規(guī)則長(zhǎng)方型
熱銷(xiāo)原因：這類(lèi)型商鋪由于樓層高可內(nèi)置兩層不會(huì)受到高度的制約，樓下做店面樓上作辦工用，適合自用型商家經(jīng)營(yíng)要求。
二、商鋪滯銷(xiāo)因素
如果說(shuō)銷(xiāo)售房子是賣(mài)給客戶(hù)一種生活方式一個(gè)生活理念 ，那么銷(xiāo)售商鋪就是銷(xiāo)售給客戶(hù)一種利益，假如這種說(shuō)法是對(duì)的話(huà)，那么商鋪滯銷(xiāo)原因是我們并未找到讓客戶(hù)感覺(jué)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪會(huì)獲利的沖動(dòng)感覺(jué)。如果說(shuō)沒(méi)有賣(mài)不出的產(chǎn)品，只有賣(mài)不出的價(jià)格是正確的話(huà)，那么我們的產(chǎn)品確實(shí)是超出市場(chǎng)價(jià)了，但這兩個(gè)原因并不是本項(xiàng)目的滯銷(xiāo)的主要成因。根據(jù)我司項(xiàng)目組人員分析商鋪滯銷(xiāo)主要原因有以下幾方面
宣傳不足推廣不力
根據(jù)銷(xiāo)售人員信息反饋一般來(lái)看商鋪的顧客都比較有誠(chéng)意，按10月至11月商鋪數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)平均10臺(tái)商鋪客戶(hù)就會(huì)3.5臺(tái)成交銷(xiāo)售成交率35%是住宅項(xiàng)目難以比較的，但由于缺乏足夠的宣傳至使客源少，有相當(dāng)一部分成交了的客戶(hù)都是過(guò)路客或通過(guò)看樓才發(fā)現(xiàn)有商鋪銷(xiāo)售的，商鋪宣傳少針對(duì)性不強(qiáng)宣傳途徑單一是商鋪?lái)?xiàng)目銷(xiāo)售不暢的主要原因。

寶崗大道南未正式通車(chē)
由于一直原燕翔路只是一條只能通自行車(chē)與摩托車(chē)的羊腸小道，雖說(shuō)市政規(guī)劃早了把它規(guī)劃成38米寬的相向4車(chē)道的道路但由于一直未正式施工，而一般投資者是比較看重眼前利益，道路一天未動(dòng)工他們就心里就會(huì)一天不踏實(shí)，就算較為有誠(chéng)意的客戶(hù)也會(huì)覺(jué)得現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)了少贊了兩年錢(qián)，雖然今年10月份道路正式施工了到現(xiàn)在已初見(jiàn)錐型對(duì)商鋪銷(xiāo)售起到了較積極的幫助，但道路未開(kāi)通還是影響了部份意向客戶(hù)的成交。由二期商鋪的銷(xiāo)售情況可知道路的開(kāi)通與否對(duì)商鋪銷(xiāo)售的影響。
商鋪戶(hù)型有缺陷
現(xiàn)在本項(xiàng)目商鋪開(kāi)間縱深較為合理的商鋪基銷(xiāo)售得差不多了，剩余單位很多在結(jié)構(gòu)上都存在著無(wú)可被免的硬傷，如門(mén)面窄內(nèi)籠面積大、鋪型結(jié)構(gòu)不規(guī)則成曲線(xiàn)型、部份中間有條柱子不實(shí)用、有部份層高只有5米多不能充分間二層。

小結(jié)：由于廣告推廣不足和規(guī)劃路一直未能開(kāi)通，而且部份單位有硬傷所以致使臨街商鋪一直處于銷(xiāo)售瓶頸，雖然在11-12月期間由于規(guī)劃路加緊施初見(jiàn)錐型對(duì)商鋪銷(xiāo)售起到了較積極的幫助，但最終未能加大銷(xiāo)售額加速銷(xiāo)售進(jìn)度。

剩余商鋪統(tǒng)計(jì)（統(tǒng)計(jì)至2005年12月17日）（以下臨街不包括君蘭軒）
面積范圍 個(gè)數(shù) 總面積 總金額（萬(wàn)） 均價(jià)
內(nèi)街商鋪 25-88 9 353.7 406.4 11489
臨街商鋪 43-204 19 1218.1 3065.7 25169
廣州珠江南景園2006商鋪推廣計(jì)劃