翰林新府策劃報(bào)告doc67

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清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)高級(jí)研修班

綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容

翰林新府策劃報(bào)告doc67
翰林新府策劃報(bào)告 目 錄 1. 宗地周邊環(huán)境概述 2. 企劃緣起 3. 莘南地產(chǎn)品牌建設(shè)思考 4. 目標(biāo)客戶成分及購買動(dòng)機(jī) 5. 消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析 6. 案名的緣起 7. 推廣核心概念 8. 廣告總精神 9. 企劃思路賣點(diǎn)收集及提煉 10. 交大整合營銷策略 11. 導(dǎo)示策略 12. 售樓處策略 13. 樣板房選擇思路及策略 14. 媒體的選擇組合及投放時(shí)間 附各類表單 一、宗地周邊環(huán)境概述 (一)、位置:閔行區(qū)所在滄源小區(qū)三街坊西塊 東臨黃浦江 西臨閔行工業(yè)區(qū) 南臨西渡 北臨莘莊 2. .面積: 小區(qū)整體建筑規(guī)劃面積140000平方米。 第一期建筑面積40406平方米。 3. .地形、地貌 宗地 東西向的距離為191M(水平標(biāo)準(zhǔn)) 南北向的距離為156M(水平標(biāo)準(zhǔn)) 為一較規(guī)則的長(zhǎng)方形地塊,綜合容積率控制 在1.35以下 4. .交通狀況 現(xiàn)有公交線路條: 徐閔線,閔莘線,閔吳線,淞閔線及各線小巴士,還有莘 閔輕軌。 (五).周邊主要建筑及景觀 宗地南面 是陳舊雜亂的平房,未來是我們社區(qū)的二三 期規(guī)劃。 宗地北面 是上海交通大學(xué)學(xué)校園區(qū)。 宗地西面 是我們的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,北歐麗景,金榜世家。 宗地東面 是一塊空地,是其他發(fā)展商小區(qū)規(guī)劃。 總結(jié):宗地的南面及東面為陳舊雜亂的建筑和空地,其 景觀狀況會(huì)對(duì)以后本案樓盤的銷售產(chǎn)生不利影響。針對(duì)此方面 應(yīng)在策劃當(dāng)中加以淡化,并應(yīng)著重強(qiáng)化未來發(fā)展前景。 (六)、SWOT分析 項(xiàng)目分析(宗地) 1. 優(yōu)勢(shì): 1. 滄源的發(fā)展商集中開發(fā)情況已成規(guī)模。 形成了很好的區(qū)域氛圍,生成了一定的區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度 ,對(duì)購買力有很大的拉動(dòng)力。 2. 地處閔行滄源小區(qū)中心位置。 東川路是交通主干 道;滄源路是公建及商配的聚集地;兩條路的交叉處就 是本宗地所在地。因此絕對(duì)中心位置。 3. 地塊北邊緊靠上海交大;閔行中學(xué),交大附中,交大附小 是文化的聚集地,文化氣息非常濃郁。 而我們的目標(biāo)客戶群的購房心理對(duì)文化的需求很高。因 為文化區(qū)的社區(qū)氛圍好,對(duì)居住及孩子的教育意義重大 。因此這方面可作為我們將來主力賣點(diǎn)之一。 4. 離閔行工業(yè)區(qū)1.5公里,坐車只有三站路距離。 該工業(yè)區(qū)的開發(fā)已形成規(guī)模,該區(qū)內(nèi)企業(yè)中層的月收入 可達(dá)到1500元以上,具有一定的購買能力。因此可更大 的拓展客戶市場(chǎng)。 5. 東川路主干道邊,有公交及規(guī)劃輕軌可直達(dá)莘莊,交通便 捷。 莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購房者逛街購物。 2. 劣勢(shì): 1. 靠近西渡,離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn),乘車時(shí) 間長(zhǎng)。 在市民的心目中屬于是很偏僻地區(qū)。不能引起外 區(qū)客戶對(duì)此處的心里認(rèn)同感,從而產(chǎn)生較強(qiáng)的抗 性。 2. 附近沒有大型娛樂場(chǎng)所及大型商場(chǎng)的配套。 對(duì)購房者產(chǎn)生購買心理障礙,我們?cè)谄髣澲袝?huì)淡 化此點(diǎn)。 3. 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較近,目標(biāo)購房客戶群較局限與集中。 客戶會(huì)對(duì)所有的房產(chǎn)做一個(gè)比較。競(jìng)爭(zhēng)會(huì)對(duì)客戶 購房產(chǎn)生分流,因此在企劃中我們會(huì)強(qiáng)化提升賣 點(diǎn)。 4. 地塊東面,南面是待開發(fā)地區(qū),環(huán)境較差。購房者 如現(xiàn)場(chǎng)觀看的話,會(huì)引起客戶直觀上的不良感覺 ,從而降低對(duì)樓盤的品質(zhì)。 5. 本塊宗地分三期開發(fā),跨越時(shí)間段長(zhǎng)。 容易引起購房者對(duì)未來開發(fā)前景展望產(chǎn)生不確定 性。這方面我們會(huì)在企劃及銷售當(dāng)中會(huì)對(duì)宗地整 體運(yùn)做。 3. 機(jī)會(huì)點(diǎn): 1. 依托政府的政策,緊扣政府倡導(dǎo)全民健身運(yùn)動(dòng)這一精神文明 建設(shè)的主題。 與政府進(jìn)行合作。由政府出面搭臺(tái),將其引向深入,借以 提高我們樓盤的品位與檔次。 2. 政府規(guī)劃中的輕軌,從該地區(qū)穿過,會(huì)使交通更加便捷。 未來發(fā)展的良好展望會(huì)帶來一定的機(jī)會(huì)。 3. 與交大相鄰,可以視為機(jī)會(huì)。 與其進(jìn)行雙向溝通,發(fā)展一種相依互補(bǔ)的關(guān)系,把機(jī)會(huì)發(fā) 展成為真正成功的品牌與樓盤。 4. 威脅點(diǎn): 主要來自區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅。 因?yàn)楫?dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手有了一定連續(xù)開發(fā)的品牌效應(yīng),但是威 脅同機(jī)會(huì)總是共存的。我們具有自身的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì),以正和出奇勝 ,樹立健康這一人類永恒主題,將威脅轉(zhuǎn)化成為機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)。 二、企劃緣起 通過前期對(duì)市場(chǎng)實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研已經(jīng)掌握了本案相關(guān)資料基 礎(chǔ),其后又進(jìn)行了深入淺出的分析作為背景依據(jù)。 企劃工作就是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行延伸及升華,更是結(jié)合本案自身的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)產(chǎn) 品進(jìn)行整合。 樹立本案發(fā)展商良好的經(jīng)營理念和品牌觀念;度衡把握好本案全局觀;建立 本案的精神理念中心主題;圍繞中心展開對(duì)產(chǎn)品賣點(diǎn)的羅列與提 煉;要環(huán)環(huán)緊扣主題理念,形成一個(gè)全新勢(shì)能整體組合。 做好本案銷售前的一系列準(zhǔn)備工作。包括銷控表的制作,銷 售人員的培訓(xùn),銷平、銷海、樓書的制作,導(dǎo)示系統(tǒng)的建立,廣 告預(yù)算,樣板房的確立,SP活動(dòng)的策劃等。 這一切的一切,是為了最終創(chuàng)造樓盤銷售佳績(jī)而努力。 三.莘南地產(chǎn) 品牌思考與建設(shè) (一)品牌建設(shè)思考緣起 目前,上海市的房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日趨激烈,各房產(chǎn)商盡出 招數(shù)以提升房產(chǎn)的品質(zhì),吸引購房者的購買欲望。而消費(fèi)者在購 房上面已不局限于對(duì)產(chǎn)品的本身要求精益求精,對(duì)發(fā)展商的實(shí)力 背景和品牌認(rèn)知度也放在重要選擇上面。本案是莘南地產(chǎn)在上海 開發(fā)的第一個(gè)樓盤區(qū),他應(yīng)該是在滄源乃至閔行甚至上海樹立品 牌的一次機(jī)緣;是一期的銷售的重要條件;也是為二三期的營建 ,價(jià)格的提升,奠定良好的基礎(chǔ)。 例:深圳萬科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來,始終堅(jiān)持樹立公司及品牌在房 產(chǎn)市場(chǎng)的形象。通過無形資產(chǎn)的積累,不但在消費(fèi)者群體中建立 了良好的口碑,而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營,給公司帶來了豐 厚財(cái)富回報(bào)。 例:易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。在我們的共同努 力下,堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營理念,樹立良好的公司及品牌形象,現(xiàn)在 已在蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑,使房產(chǎn)開 發(fā)與銷售蒸蒸日上。 例:上海北橋房產(chǎn)公司之所以繼成功開發(fā)金榜世家后,又連續(xù) 開發(fā)北歐麗景,也是因?yàn)槠涔炯捌放圃谙M(fèi)者當(dāng)中建立了良好 口碑,從而對(duì)銷售產(chǎn)生積極的輔助作用。樓盤銷售上去了,自然 增加了連續(xù)開發(fā)的信心。 (二)建議: 1.莘南地產(chǎn)導(dǎo)入公司整體CI系統(tǒng)(建議) (1)對(duì)公司以前的發(fā)展歷史作整合。 (2)導(dǎo)入企業(yè)理念識(shí)別 MI (3)導(dǎo)入企業(yè)法則識(shí)別 BI (4)導(dǎo)入企業(yè)形象識(shí)別 VI 2、品牌及發(fā)展商形象定位(建議) 立足上海市場(chǎng),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃,形成連動(dòng)開發(fā)建 設(shè),產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營;以服務(wù)于大部分中薪階層市民為 己任,注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌,樹立良好市場(chǎng)口碑的金牌 房產(chǎn)發(fā)展商。 關(guān)于品牌建議,如業(yè)主有意見,我方可進(jìn)行商討提議。 4. 目標(biāo)客戶鎖定和 成份分析及購買動(dòng)機(jī) 剖解 緣起: 房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購房消費(fèi)者組成的。本案的銷售基礎(chǔ) 是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。誰抓住了消費(fèi)者的心,誰就是勝利 成功者。因此鎖定目標(biāo)群體,進(jìn)行成分分析,對(duì)購買動(dòng)機(jī) 的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),不能不為。 1. 當(dāng)?shù)鼐用瘢挲g30-50歲) 1.對(duì)本地生活有依存眷戀情緒的人。 2.收入一般的白領(lǐng)階層。 3.對(duì)產(chǎn)品單價(jià),房型,總價(jià)能夠考慮承受的人。家庭正常 收入應(yīng)在3000元以上。 4.在條件允許的情況下,想對(duì)生活條件有所改變的人。 5.自己文化修養(yǎng)不是很高,但對(duì)孩子的要求期望很高。孝 學(xué)孟母擇鄰而居。 6.需求房型二居室的的人。價(jià)格抗性較高。 6. 7. (二)動(dòng)遷客源(年齡35-50歲) 1. 由于建設(shè)性動(dòng)遷而失去了房子的人,因?yàn)樗麄冇幸徊糠謩?dòng)遷 補(bǔ)貼,需要購買住房的人。 2. 由于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)中各類產(chǎn)品很多,選擇余地很大,不一 定買我們房子的人。 3.對(duì)環(huán)境,配套有一定要求的人。 4.價(jià)格的高低會(huì)影響他們的購買欲望。 5.他們是引導(dǎo)消費(fèi)型群體,必須通過各方面的手段來刺激他 們。 需求房型二居室以上的人。價(jià)格抗性較高。 2. 私營小企業(yè)主(年齡30-45歲) 1. 因?yàn)楣ぷ鞯男枰?,而忙忙碌碌的?2. 經(jīng)常出門在外,要求家里有安全保安系數(shù)高的人 3. 有一定的資產(chǎn)的人,對(duì)購房的目的有多種需求。 4. 因生意的對(duì)子女很少看管,但對(duì)孩子要求期望很高。 5. 對(duì)新鮮事物有盲從性,對(duì)價(jià)格不是問題。 6. 需求房型三室以上的人。價(jià)格抗性較低。 (四)當(dāng)?shù)厥杖胼^高的白領(lǐng)(年齡30-45歲) 1. 他們是有一定知識(shí)文化品位的人。 2. 對(duì)時(shí)尚事物有自己的看法,也愛跟潮流。 3. 購房的目的是對(duì)自己多年的努力要求一個(gè)回報(bào)安慰。 4. 對(duì)住房要求比較高,但一旦自己看中,其產(chǎn)生購買行動(dòng)的 考慮時(shí)間短暫。 5. 需求房型三室以上的人。價(jià)格抗性較低。 5. 待婚職業(yè)者(年齡25-35歲) 1. 需要買房子已備結(jié)婚的人。 2. 新時(shí)代的年輕人,對(duì)新鮮事物有很強(qiáng)的追隨能力。 3. 對(duì)房子的環(huán)境,外立面,房型很看中,要求時(shí)尚。 4. 對(duì)離上班場(chǎng)所的方便情況,也要求很高。 5. 購房當(dāng)中可能會(huì)攙雜很多其他人的意見,比如雙方父母。 6. 一旦看中會(huì)馬上產(chǎn)生購買行動(dòng)。 7. 需求房型三室以上的人。價(jià)格抗性較一般。 (六)有想法和父母分開住的家庭(年齡30-35歲) 1. 很向往自己的家庭生活,喜歡獨(dú)立出來過隱秘小天地 。 2. 有一定的積蓄,并有較穩(wěn)定的工作。 3. 由于現(xiàn)在有房子住,所以并不急于馬上購房。 4. 這可能是他們一生中唯一的一次買房。所以參考的方 面很多。 5. 有一定的文化基礎(chǔ),他們對(duì)自己的未來要求很高。 6. 需求房型三室以上的人。價(jià)格抗性較一般。 共性分析: 他們主要是為了改變居住環(huán)境,同時(shí)部分客戶追求對(duì)生 活休閑與舒適的向往。追求質(zhì)量保證和安全保證。 五.滄源小區(qū)三街坊消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析。 緣起: (一).滄源小區(qū)三街坊消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè) |規(guī)劃 |設(shè)計(jì)單位 |環(huán)境 |單體設(shè)計(jì) |房型 |建材 |周邊商配 | | |30% |10% |25% |10% |5% |10% |20% | | |會(huì)所 |小區(qū)配套 |人氣 |品牌效應(yīng) |人文環(huán)境 |地理位置 |競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 |合計(jì) | |10% |15% |5% |5% |5% |-10% |-30% |100% | (二).滄源小區(qū)三街坊 消費(fèi)者心理權(quán)重比分析 1. 規(guī)劃35%: 規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在,也是最有創(chuàng)意的地方。目 標(biāo)購房者對(duì)社區(qū)的規(guī)劃是放在第一位的。只有好的規(guī)劃 才有好的環(huán)境才能很好的生活。我們使用“健康五法則 ”精心度量的綠色住宅。他是我們拉升產(chǎn)品及整體售價(jià) 的重點(diǎn)所在。因此預(yù)計(jì)占35%。 2. 設(shè)計(jì)單位5%: 設(shè)計(jì)是可以利用目標(biāo)購房者的盲動(dòng)跟隨心理,其本身對(duì) 購房者的影響力很小;如果沒有名牌設(shè)計(jì)單位的話,就 可以避過不提。 3. 環(huán)境20%: 環(huán)境對(duì)目標(biāo)購房者的影響可以排在第二位。環(huán)境好壞直 接影響居住的舒適及身體的健康。我們?cè)诖松献髁速u點(diǎn) 的分析提煉,突出綠色生態(tài)健康的主題。營造一個(gè)目標(biāo) 購房者傾心的環(huán)境,對(duì)整體售價(jià)的提升起重要作用。預(yù) 計(jì)占權(quán)重比的20%。 4. 單體設(shè)計(jì)5%: 這方面是引導(dǎo)的目標(biāo)購房者的一方面,由于各方面原因 不能做大的調(diào)整,所以占的權(quán)重比很小,可簡(jiǎn)化這部分 。 5.房型5%: 房型對(duì)于目標(biāo)購房者說是很重要的,關(guān)系著大小,布局合 理的問題。由于先天不足,后天各方面原因不能做大的 調(diào)整,所以只能強(qiáng)化優(yōu)點(diǎn),避開缺點(diǎn)。最后起到的作用 可能很少。 6.建材10%: 這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者的購買后的生活質(zhì)量??梢源?來彌補(bǔ)其他的不足,所以應(yīng)提高建材質(zhì)量,把好建筑質(zhì) 量,努力做到100%。他對(duì)我們樓盤整體售價(jià)的拉升作用 非常重要。 7.周邊配套30%: 這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者的購買后將來的生活方便問題 ,因直接性很強(qiáng),所以非常重要。但本樓盤周邊配套先 天不足,只有強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)淡化劣勢(shì)。與交大門當(dāng)戶對(duì),綠 色生態(tài)校園交大,就便成了我們的最長(zhǎng)處,我們進(jìn)行了 賣點(diǎn)的提煉拉升,對(duì)整體售價(jià)有主要的拉升作用。因此 ,在權(quán)重比中預(yù)計(jì)占到30%。 8.會(huì)所10%: 他對(duì)于我們的目標(biāo)購房者只是一個(gè)輔助參考作用。但我 們的“2000平方米的三層會(huì)所”由于豪華氣派,功能配置 合理,可以作為一個(gè)大賣點(diǎn),引導(dǎo)消費(fèi)者的購買沖動(dòng), 起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉升。 9.小區(qū)配套10%: 小區(qū)的各方面配套要齊全,及良好服務(wù),他對(duì)目標(biāo)購房 者也是非常重要的,對(duì)買房后的生活有很大輔助作用。 因此,我們?cè)谶@方面建議很多,對(duì)其進(jìn)行提煉拉升,最 終起到拉升整體售價(jià)的作用。 10.人氣5%: 人氣是售房的基礎(chǔ),只有聚集更多人氣,才能將銷售策 略順利的執(zhí)行。我們的很多事情都是服務(wù)與他。但是他 是一個(gè)非??勺兊囊蛩?,因此我們只把他預(yù)計(jì)為5%。 11.品牌效應(yīng)5%: 因?yàn)槟壳暗哪繕?biāo)購房者不僅對(duì)產(chǎn)品的本身關(guān)心,而且對(duì) 樓盤的發(fā)展商也要求金牌,他們?cè)瓉碜鲞^那些名牌樓盤 ,這些都是他的...
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