靜安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告
市 場(chǎng) 篇 壹、上海市總體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)最新經(jīng)濟(jì)政策 1. 藍(lán)印戶口、住房信貸政策取消 從2002年4月1日開(kāi)始上海市出臺(tái)的藍(lán)印戶口政策正式停止實(shí)施。從2002年5月1日起，建 行上海分行宣布，將執(zhí)行新的住房信貸政策。 2. 上海調(diào)整購(gòu)房契稅標(biāo)準(zhǔn)，取消政府補(bǔ)貼 2002年9月1日起，本市個(gè)人購(gòu)買普通商品房按成交價(jià)格的1.5%征收契稅，購(gòu)買花園住宅 按成交價(jià)格的3%征收契稅。 3. 上海高層建筑限“身高”，嚴(yán)控高度和容積率 上海市政府強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制高度和容積率，特別是超高層。做好日照環(huán)境可行性分析和 環(huán)境容量、城市景觀評(píng)價(jià)，并適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。 4. 投資50億元，上海浦東將興建首條百公里鐵路 上海將與鐵道部共同投資50億元，在浦東建造全程為113公里的鐵路預(yù)計(jì)在2005年與洋山 深水港一期工程同步建成，年運(yùn)輸量可達(dá)100萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)集裝箱。 5. 上海——中環(huán)線規(guī)劃工程 為了緩解上海中心城區(qū)的道路擁堵，在內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間將建設(shè)一條中環(huán)線，其中， 中環(huán)線北段汶水路高架（共和新路—大柏樹(shù)）工程將在今年年底實(shí)施建設(shè)。整個(gè)中環(huán)線（ 浦西段）可望2005年完成。 6. “三環(huán)+三縱三橫+十三射” 上海中心城區(qū)的主體路網(wǎng)絡(luò)將形成“三環(huán)+三縱三橫+十三射”的格局，其要點(diǎn)是，內(nèi)環(huán)線 以內(nèi)地區(qū)，實(shí)現(xiàn)高架道路交通快速疏解，逐步實(shí)現(xiàn)中心城“三縱三橫”主干道機(jī)動(dòng)車專用 道，將非機(jī)動(dòng)車道改建為公交專用道，在內(nèi)環(huán)線之間，加快中環(huán)線路網(wǎng)的建設(shè)，建成內(nèi) 環(huán)線之間十三條放射狀道路，與逐步建設(shè)的市域高速公路相銜接。整個(gè)方案計(jì)劃在2005 年完成。 7. 預(yù)售商品住房交易執(zhí)行新規(guī)定 從2002年7月1日起，本市預(yù)售商品住房交易將執(zhí)行新的規(guī)定。其中包括預(yù)售商品房交付 使用時(shí)，對(duì)共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和套內(nèi)建筑面積的實(shí)測(cè)結(jié)果與合同面積的差異處理 辦法。 8. 市房地產(chǎn)頒布《關(guān)于推行上海市商品房預(yù)訂協(xié)議示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局頒布：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后進(jìn)行商品房 預(yù)訂的，均應(yīng)采用預(yù)訂協(xié)議示范文本，，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自制協(xié)議文本的，應(yīng)報(bào)工商部 門備案后方可使用 。 9. 上海市配套商品房建設(shè)啟動(dòng) 2002年，上海市“100萬(wàn)平方米重大工程配套商品房建設(shè)工程”正式啟動(dòng)。首批項(xiàng)目有5塊 基地共72萬(wàn)平方米。此工程建設(shè)擬每年新開(kāi)工100萬(wàn)平方米，以多層住宅兩室一廳建筑面 積70平方米左右為主導(dǎo)房型，價(jià)格控制在每平方米3000至3500元左右。 10. 第一個(gè)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品在滬推出 上海國(guó)際信托產(chǎn)品在滬推出《新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃》。市民可投資位于陸家 嘴的新上海國(guó)際大廈，此產(chǎn)品規(guī)模為2.3億元人民幣，計(jì)劃期限為三年，每份合金額不低 于人民幣5萬(wàn)元，預(yù)計(jì)可獲得的年收益率達(dá)4%。 11. 上海明確2003年底創(chuàng)建國(guó)家園林城市 上海將啟動(dòng)新一輪綠化建設(shè)計(jì)劃，首期目標(biāo)為到2003年底創(chuàng)建國(guó)家園林城市，中期目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)市民出門500米可見(jiàn)3000M2大型綠地，出門3公里有一座300畝以上的區(qū)級(jí)公園，5公 里范圍內(nèi)有一座1000畝以上相當(dāng)于動(dòng)物園、植物園大小的市級(jí)大公園。 12. 綠化建設(shè)重頭戲，“一縱兩橫” “ 一縱”就是黃浦江兩岸大面積建綠，“兩橫”是蘇州河岸沿線綠化和延安路沿線景觀綠化。 在未來(lái)幾年上海將在蘇州河沿岸建設(shè)8塊大型集中綠地，新增綠化面積78萬(wàn)平方米，從而 使蘇州河沿岸綠化面積達(dá)到102萬(wàn)平方米。在沿岸路主干道沿線，除完成5萬(wàn)平方米的延 中綠地三期工程外，還將新建數(shù)塊大型公共綠地，同時(shí)，上海近年還將在中心城區(qū)新建 20塊4萬(wàn)平方米以上的大型綠地。 二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)其它相關(guān)信息： 1. 2002年一季度，上海完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1159.53億元，比去年同期增長(zhǎng)了9.6%，增幅 高于全國(guó)水平2個(gè)百分點(diǎn)。 2. 2002年一季度，全市完成固定資產(chǎn)投資總額289.7億元，比去年同期增長(zhǎng)21.2%。 3. 2002年一季度，上海城市建設(shè)計(jì)劃投資額542億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃投資額為2 19.23億元，占總投資額41.8%。 4. 截止2002年9月底，全市商品房空置面積為779萬(wàn)平方米，其中住宅452萬(wàn)平方米，比去 年同期減少28%，而空置一年以上的住宅為222萬(wàn)平方米，比去年同期減少28%。 三、上海房地產(chǎn)（2002年1—9月）市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 1、市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總 |對(duì)比內(nèi)容 |2002年1—9月 |2001年同期 |比例% | |房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 |5649868萬(wàn)元 |4300550萬(wàn)元 |31.4 | |完成土地開(kāi)發(fā)面積 |1724065M2 |1687415M2 |2.2 | |商品房新開(kāi)工面積 |17593610M2 |14084173M2 |24.9 | |商品房竣工面積 |11941394M2 |8051371M2 |48.3 | |商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 |185113849 M2 |10260161 M2 |80.4 | |商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面 |15471370 M2 |903353 M2 |71.3 | |積 | | | | |已登記商品房預(yù)售面積 |18681336 M2 |12877240 M2 |45.1 | |商品房預(yù)售成交金額 |8884142 M2 |5437138 M2 |63.4 | |商品房批準(zhǔn)銷售面積 |18378164 M2 |16660700 M2 |10.3 | |商品房住宅批準(zhǔn)銷售面 |14291527 M2 |13143056 M2 |8.7 | |積 | | | | |已登記商品房買賣面積 |12810046 M2 |10126970 M2 |26.5 | |存量房交易成交金額 |3674325 M2 |2397227 M2 |53.3 | 2.市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 o 2002年1—9月和去年同期相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增加31.4%，商品房新開(kāi)工面積和商品 房竣工面積分別增加24.9%和48.3%，完成土地開(kāi)發(fā)面積增加2.2% o 2002年1—9月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年同期增加80.4%，但商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際 預(yù)售面積之比仍達(dá)到1：1.009，實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積，商品房批準(zhǔn)銷售面 積比去年增加10.3%。 o 2002年1—9月商品房預(yù)售與去年同期比較，增加45.1%，登記預(yù)售面積達(dá)1868萬(wàn)平方米。 o 2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，住宅占96.7%，辦公占1.3%，商業(yè) 占1.9%。 o 2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，小于3000元/平方米的低價(jià)位商品 房占16.0%，而中價(jià)位商品房占55.2%，中高價(jià)位商品房占20.1%，大于7000元/平方米 的高價(jià)位商品房?jī)H占8.6%。 o 2002年1—9月預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，本市居民購(gòu)買占75.3%，外地人士購(gòu)買 比為19.0%，境外人士購(gòu)買比為5.7%。 o 2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，主力房型仍為面積從70—150平方米的二房或三房， 占總套數(shù)的79.5%。 o 2002年1—9月商品房登記預(yù)售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、分別占全市預(yù)售總量的 20.0%、14.0%、9.4%、6.8%。 o 2002年1—9月存量房交易繼續(xù)穩(wěn)步上升，達(dá)1281萬(wàn)平方米，比去年同期增加26.5%，其中 住宅占75.2%。 o 2002年1—9月已售全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為2528萬(wàn)平方米，約11萬(wàn)件，比去年同 期增加54.8%，其中個(gè)人抵押10.8萬(wàn)件，1374萬(wàn)平方米，抵押貸款金額為375億元，而 房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3702萬(wàn)平方米，比去年同期增加14.2%，抵押貸款金額為 857億元。 綜上所述： o 2002年1—9月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，一級(jí)市場(chǎng)上土地出讓速度不 減，商品房新開(kāi)工面積和竣工面積大幅增長(zhǎng)，批準(zhǔn)預(yù)售量仍保持著高位。 o 值得關(guān)注的是，第三季度已登記商品房預(yù)售面積開(kāi)始呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)，也是今年以 來(lái)首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于批準(zhǔn)預(yù)售面積的情況。 o 商品房?jī)r(jià)格經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的上漲之后，其房?jī)r(jià)重心已移至每平方米5000元左右，價(jià)格 范圍在每平米3000—7000元的商品房占據(jù)了市場(chǎng)總成交量的七成，上海樓市呈現(xiàn)出“ 價(jià)格重心上移，高端迅速增長(zhǎng)，低端萎縮”的狀況。 o 房型面積的交易增長(zhǎng)速度是“兩頭快于中間”，即單套在70平米以下的小房型和150平米 以上的大房型增速加快，占總體比例明顯上升，今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起的“小戶型 熱”和“別墅熱”，這一狀況在交易數(shù)據(jù)上得到充分體現(xiàn)。 貳、上海市高檔住宅市場(chǎng)分析 1. 市場(chǎng)概論以及區(qū)域概述 o 市場(chǎng)概論 高檔住宅在90年代初期的房地產(chǎn)市場(chǎng)中由外銷房和僑匯房一統(tǒng)天下，內(nèi)外銷房并軌后 ，（所指的高檔住宅從價(jià)格上劃分即指單價(jià)為每平方米8000元以上的住宅）。從2000年 開(kāi)始，上海高檔物業(yè)的推盤(pán)速度明顯加快，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”， 其占據(jù)地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢(shì)，挾風(fēng)雷之勢(shì)，推動(dòng)了滬市高檔住宅的進(jìn)程 ，拉開(kāi)了浦江沿線高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的序幕。自去年下半年以來(lái)，城區(qū)舊改力度不斷加大、 浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)、世紀(jì)公園周邊樓市趨向火爆、交通干線與綠地等市政配 套設(shè)施日益完善，使上海樓市中高檔住宅的開(kāi)發(fā)環(huán)境日益趨向成熟。進(jìn)入2002年，高檔 住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，“尊園”、“國(guó)際麗都城”等高檔樓盤(pán)迅速地 廣為人知，針對(duì)高檔住宅的愈演愈烈之勢(shì)，我們作了此次調(diào)查，其目的就是讓讀者能進(jìn) 一步對(duì)上海目前的高檔住宅市場(chǎng)有比較深入的了解。 單價(jià)分布情況示意圖： [pic] 從上圖可以看出，2002年前三季度，上海新盤(pán)的推案量為239個(gè)，其中開(kāi)盤(pán)價(jià)為每平 方米8000元及其以上的新盤(pán)共計(jì)22個(gè)，每平方米8000元以下的中低檔樓盤(pán)有217個(gè)。從今 年一季度數(shù)據(jù)看，與去年相比，均價(jià)在每平方米15000元左右的高檔住宅供應(yīng)更是出現(xiàn)強(qiáng) 勢(shì)增長(zhǎng)，從而推動(dòng)一季度新盤(pán)均價(jià)上攻至每平方米11470元的高位，由此可見(jiàn)高檔樓盤(pán)發(fā) 展勢(shì)頭之強(qiáng)勁。同時(shí)數(shù)據(jù)也表明，高價(jià)位的樓盤(pán)占樓盤(pán)總量的比例仍比較小，后市還有 一定的發(fā)展空間。目前，市場(chǎng)比較集中的仍是中檔以及中高檔樓盤(pán)，并且此類樓盤(pán)的開(kāi) 發(fā)力度遠(yuǎn)大于高檔樓盤(pán)。 區(qū)域概述 [pic] 在今年新開(kāi)的高檔樓盤(pán)中，浦東共有6個(gè)，徐匯為3個(gè)，靜安、長(zhǎng)寧各2個(gè)，盧灣和虹 口各1個(gè)。下圖顯示的是今年高檔樓盤(pán)的區(qū)域分布情況以及市場(chǎng)占有率情況，從中可以看 出在徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤(pán)占據(jù)了上海高檔住宅市場(chǎng)60%的 份額，這主要因?yàn)椋阂环矫嫔鲜龅貐^(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅集中地區(qū)，無(wú)論是環(huán)境還是 設(shè)施配套都比較完善；另一個(gè)原因則是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完 善。而浦東新區(qū)，則是高檔樓盤(pán)發(fā)展最快的區(qū)域，在列入統(tǒng)計(jì)的10個(gè)區(qū)中獨(dú)占鰲頭，占 據(jù)了市場(chǎng)份額的30%。隨著大量外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)不斷地涌入，浦東已成為眾多大集團(tuán) 、大公司入駐的首選之地。數(shù)據(jù)表明，每年有超過(guò)3萬(wàn)的凈人口遷入浦東，在浦東工作和 居住的外籍人士更是超過(guò)了2萬(wàn)人，每天進(jìn)出浦東的各類外籍商務(wù)人員估計(jì)有2- 3萬(wàn)人次。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在一定程度上推動(dòng)了浦東高檔住宅的發(fā)展， 從而使得上海高檔住宅的市場(chǎng)份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長(zhǎng)寧、徐匯等 區(qū)的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在每平方米7000元以上的中高檔樓 盤(pán)中，浦東新區(qū)已占到近7成，專家也預(yù)計(jì)，今年浦東在商品住宅需求方面將是個(gè)“火紅 之年”。 二、熱點(diǎn)區(qū)域分析 [pic] 此次統(tǒng)計(jì)我們列入了6個(gè)區(qū)，其中高檔住宅主要分布于浦東以及徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等 市中心城區(qū)。今年頭五個(gè)月，長(zhǎng)寧、徐匯、浦東等地區(qū)高檔住宅上市量已達(dá)百萬(wàn)平方米 左右，與去年年中時(shí)的水平基本相近。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分 攤的土地成本已達(dá)3000元以上，而從合理的成本與收益關(guān)系考慮，房?jī)r(jià)約為土地成本的 3倍比較合理。目前，我們統(tǒng)計(jì)的樓盤(pán)價(jià)位大多在每平方米8000—12000元之間，基本符合 “價(jià)有所值”的審視標(biāo)準(zhǔn)。 o 浦東新區(qū) 作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無(wú)論是房?jī)r(jià) 走勢(shì)、銷售排名、廣告投放、新盤(pán)推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。此次統(tǒng)計(jì)中，今年新 開(kāi)盤(pán)的高檔住宅有4個(gè)：分別是“國(guó)際金融家”均價(jià)12000元/平方米；“金色維也納”售價(jià)8 500—17600元/平方米（含別墅部分價(jià)格）；“水清木華公寓”均價(jià)8500元/平方米；“仁恒 濱江園”均價(jià)12000元/平方米左右，而浦東今年全年新盤(pán)總量為37個(gè)，高檔樓盤(pán)占總量的 10%。 目前浦東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了五大熱點(diǎn)區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東 南路上南路板塊、世紀(jì)公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。目前，除上南板塊外，其他四 大板塊已成為浦東中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)比較集中的區(qū)域，尤其是世紀(jì)公園附近，隨著“香梅花 園”、“金色維也納”的開(kāi)盤(pán)，更使這一地區(qū)成為了浦東高價(jià)位住宅開(kāi)發(fā)的一個(gè)極具代表性 的區(qū)域。作為上海樓市最為活躍的一個(gè)地區(qū)，無(wú)論是新開(kāi)盤(pán)的品質(zhì)，或是后續(xù)盤(pán)的內(nèi)涵 ，都彰顯出浦東高檔樓市多元化的發(fā)展方向以及多層次的發(fā)展思路，隨著浦東政策面利 好消息的不斷出臺(tái)...
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