星河錦城一期可行性研究報(bào)告
第一章 項(xiàng)目背景
一、項(xiàng)目概述
2004年，寧夏新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新家源房地產(chǎn)公司”）通過(guò)競(jìng)賣(mài)的方式，獲得位于寧夏吳忠市西二環(huán)與裕民西街交匯處約500畝地塊一宗。2004年下半年，該公司對(duì)本地塊內(nèi)的單位和居民進(jìn)行拆遷安置，目前已完成地質(zhì)勘察 及“三通一平”并開(kāi)工建設(shè)拆遷居民安置樓，主體工程于2004年底封頂。為確保開(kāi)發(fā)順利、銷(xiāo)售順暢，新家源房地產(chǎn)公司組織專(zhuān)業(yè)人員和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和前期策劃，并委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。
該項(xiàng)目位于吳忠市規(guī)劃的新區(qū)內(nèi)，具體四至為：東接規(guī)劃路，西靠西二環(huán)，南臨裕民西街，北臨開(kāi)元大道。該項(xiàng)目緊靠高速公路，周邊市政設(shè)施齊全，已建成路網(wǎng)系統(tǒng)，交通十分便捷。且位于吳忠市規(guī)劃新區(qū)，未來(lái)行政中心，區(qū)域發(fā)展前景良好，發(fā)展?jié)摿^大。
該項(xiàng)目總占地面積500畝（約34萬(wàn)平方米），除退紅線、道路、綠地、廣場(chǎng)外，實(shí)際建設(shè)用地為300畝（約20.01萬(wàn)平方米）。規(guī)劃總建筑面積為26.38萬(wàn)平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，規(guī)劃戶數(shù)2400戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?000-8000人。
二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要變化
（一）土地供應(yīng)政策變化推進(jìn)地價(jià)的進(jìn)一步上漲。目前，我國(guó)加強(qiáng)土地，尤其是耕地的管理，實(shí)行了全球最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地的供應(yīng)，并進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場(chǎng)，嚴(yán)格界定有償使用與無(wú)償劃撥的供地范圍，限制協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)媛鋵?shí)經(jīng)營(yíng)性土地的“招標(biāo)拍賣(mài)掛牌”出讓制度。這些減少土地供應(yīng)措施的實(shí)施，推動(dòng)了土地價(jià)格迅速上升。當(dāng)然，迅速上升的地價(jià)也促進(jìn)了市場(chǎng)主體---房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
（二）小康社會(huì)的建設(shè)，保證了房地產(chǎn)需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)。人居住宅面積是小康社會(huì)的一個(gè)主要指標(biāo)。為改善居民的住宅條件，國(guó)家加大中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，限制非住宅和大戶型住房的建設(shè)。
（三）城市化進(jìn)程加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，使房地產(chǎn)繼續(xù)保持較旺的需求。一方面，我國(guó)加快城市化建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模較往年不斷擴(kuò)大，居民安置和城市新增人口購(gòu)房需求旺盛；另一方面，人們隨著收入水平的提高，希望改善住宅條件，購(gòu)置較大面積、更合理戶型、更全面功能住宅的需求增長(zhǎng)。
（四）信貸緊縮政策直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，出于對(duì)資金效益和風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮，銀行更愿意支持實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績(jī)較好、開(kāi)發(fā)資質(zhì)較高、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。另一方面，銀行加息政策及提高個(gè)人住房貸款按揭成數(shù)等也抑制了部分購(gòu)房需求。
總體來(lái)看，2005年我國(guó)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)迅速將低于2004年，住房?jī)r(jià)格漲幅呈小幅回落態(tài)勢(shì)。
三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況
（一）寧夏及銀川市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述
寧夏位于中國(guó)西部，黃河中上游地區(qū)。東鄰陜西省，西部與北部接內(nèi)蒙古自治區(qū)，南部與甘肅省相連，總面積為5.18萬(wàn)平方公里。全區(qū)總?cè)丝?63.22萬(wàn)人，其中回族195.04萬(wàn)人。人口出生率為16.55%。近年來(lái)，寧夏經(jīng)濟(jì)保持了快速增長(zhǎng)：2004年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值460.3億元，按可比價(jià)格較上年增長(zhǎng)11%，增幅位居西部省區(qū)前列，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已連續(xù)六年高于全國(guó)平均水平。2002年末，寧夏的總體競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)、西部分別處于第15-16位和第6位。
銀川市是寧夏首府所在，市轄三區(qū)兩縣一市，是寧夏政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。由于其獨(dú)特的地理位置和歷史影響，寧夏提出“大銀川”戰(zhàn)略，爭(zhēng)取將銀川市建設(shè)成為輻射周邊省市的區(qū)域中心城市。
（二）吳忠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述
吳忠市位于寧夏中部，東鄰陜西定邊縣，西北和東北與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和東南與甘肅靖遠(yuǎn)縣、環(huán)縣毗鄰，北連永寧、陶樂(lè)兩縣，南接海原、固原兩縣，地理位置優(yōu)越，自古以來(lái)是南北通商要地，商賈云集。該市面積33994平方公里，約占自治區(qū)總面積的52%。
近年來(lái)，吳忠經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2004年，全市完成生產(chǎn)總值完成36.96億元，增長(zhǎng)10.5％；地方財(cái)政收入完成0.96億元，可比增長(zhǎng)14％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3774元，增長(zhǎng)12.1％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6668元，增長(zhǎng)8.8％。
城鄉(xiāng)基本建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，促進(jìn)了吳忠市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。2004年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成19億元，較上年增長(zhǎng)28.4％。全市共安排城市建設(shè)項(xiàng)目186個(gè)，總投資21.63億元。吳忠市投資2.8億元啟動(dòng)了市區(qū)新生北街片區(qū)改造等22個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)了濱河大道硬化綠化等工程。與此同時(shí)，啟動(dòng)建設(shè)了吳忠世紀(jì)嘉園等18個(gè)住宅小區(qū)，…………
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