運營思路報告(ppt)
報告思路
我們目前要解決的問題
我們要解決的不是上述問題中的單獨的某個或某幾個問題，上述所有問題都是我們不得不解決的問題！
但決定項目成敗，直接影響建筑設計的問題才是我們目前要解決的問題！
誰來消費？
為什么來消費？
什么商家來經(jīng)營？
商家都經(jīng)營些什么？
檔次如何？
業(yè)態(tài)搭配如何？

消費者的消費能力比較高，需求呈現(xiàn)多樣化；
消費場所集中，但參差不齊，比較雜亂；
目前的商業(yè)業(yè)態(tài)種類比較齊全；
日常用品（包括大件家電）的采購可以在本區(qū)域內解決，但高端的非必需消費品的采購多在市區(qū)完成；

賣場已經(jīng)比較發(fā)達，而且也比較完善；
長沖“步行街”，只能算是商業(yè)比較集中的街；
永利購物中心想什么都賣，但現(xiàn)實結果是什么都賣不好；
開寧的商業(yè)內街也只開了一半，但蘇果的人氣絕非虛名；
麥當勞、肯德雞們的進駐，大廠的商業(yè)前景已經(jīng)勿需多做說明。

大廠商業(yè)什么最缺？
購買力？
缺賣場？
缺百貨？
缺高檔次？
缺商業(yè)運營？
大廠商業(yè)什么最缺？
在大廠，只有買東西的地方，沒有逛街的地方！
體驗經(jīng)濟已經(jīng)席卷全球

項目地塊分析（優(yōu)勢）
核心區(qū)域，地段優(yōu)越，沿街面長；
控規(guī)不很嚴格，可發(fā)揮空間大；

項目地塊分析（劣勢）
項目基地面積比較小，可操作空間有限；
周邊的項目尤其是華潤蘇果進駐的開寧鉆石星城已經(jīng)形成一個人氣聚集點；
項目地塊分析
綜合分析我們的項目，可以得出：
一個優(yōu)劣勢并存的項目；
一個優(yōu)勢大于劣勢的項目；
一個充滿智慧挑戰(zhàn)的項目；
一個能成為大廠商業(yè)巨艦的項目；
一個需精心規(guī)劃仔細打磨的項目；
一個可以成就財富夢想的好項目。

項目屬性定位
商業(yè)類型定位
商業(yè)類型一般由以下幾類形式：
□ 購物消費類：
綜合百貨
大型超市
專業(yè)市場
步行街
店中店[內街鋪]

商業(yè)類型定位
□ 休閑娛樂類：
餐飲店[中西餐/咖啡吧等]
娛樂城[KTV/酒吧/游藝等]
休閑中心[美容/健身等]

商業(yè)類型定位
□ 那么適合我們項目的商業(yè)類型：

是純購物類？還是休閑娛樂類？

是做百貨？大型超市？步行街？店中店？還是專業(yè)市場？

商業(yè)類型定位
各類型商業(yè)的利弊分析表：

商業(yè)類型定位
對于各形態(tài)評價的理由
1）放棄百貨的理由：
百貨在當?shù)貐^(qū)域市場確實很少，而當?shù)厝说氖杖肱c消費力是足以支撐百貨的介入的，但由于大廠距離南京很近，且交通發(fā)達，受到南京市區(qū)商圈的輻射影響太大，目前人們對百貨的消費習慣還是集中于南京，永利購物中心目前經(jīng)營不好在某些程度上也能說明問題，另外大的百貨的入駐對實現(xiàn)商業(yè)銷售與出租的經(jīng)濟價值是不高的。
2）放棄大型超市的理由：
周邊華潤蘇果體量較大，能夠滿足周邊社區(qū)的生活消費所需，引進同類 超市的可能性不大。
3）放棄步行街的理由：
純戶外步行街對用地規(guī)劃要求較高，本項目考慮住宅與商業(yè)的結合，考慮容積率問題，規(guī)劃步行街不現(xiàn)實。
商業(yè)類型定位
對于各形態(tài)評價的理由
4）選擇店中店內街鋪形式的理由：
店中店內街形式的商業(yè)由于規(guī)劃設計要求不高，在住宅底商中的應用比較常見，且周邊類似物業(yè)的招商與銷售情況較好，市場已驗證這類形態(tài)比較成熟，另外對于本項目而言，對外沿街面可作為商業(yè)門面，內部形成內街規(guī)劃，這種形式的商業(yè)價值也會較高。

5）選擇娛樂類或專業(yè)市場的理由：
凡是商業(yè)，對于越高樓層其商業(yè)價值與招商銷售難度都比較大，而本案為了綜合指標考慮， 商業(yè)部分要做到3層，而專業(yè)市場或娛樂城對于樓層的抗性較弱，且經(jīng)過其他因素的綜合評價，這里認為可以考慮。
商業(yè)類型定位
根據(jù)以上分析，對本項目商業(yè)形式的初步定位方向為：
A方案：店中店[內街鋪]+休閑娛樂中心
B方案：店中店[內街鋪]+專業(yè)市場
這里傾向于A方案，但仍需根據(jù)再度的市場研究與資源判斷來決定。
商業(yè)業(yè)態(tài)定位
大廠地區(qū)的現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)豐富，業(yè)種齊全，基本能滿足當?shù)厝说娜粘Ｉ钕M需求，而本項目位于大廠的區(qū)域商圈中心，作為商圈性商業(yè)必須要對外區(qū)域人群產(chǎn)生輻射吸引力，若以業(yè)種齊全的綜合性購物內街定位，則在規(guī)模與特色性方面缺乏競爭力，而以1-3個特色主題的業(yè)態(tài)定位，打造具有主題特色的店中店，必將區(qū)別現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境，開辟新的市場。

商業(yè)業(yè)態(tài)定位
□ 業(yè)態(tài)的選擇
目前大廠地區(qū)熱門的商業(yè)業(yè)態(tài)有：
服飾、鞋帽、日用品、數(shù)碼電器以及干洗、美發(fā)等日常生活消費類比較多；

稀缺的商業(yè)業(yè)態(tài)有：
時尚飾品、流行服飾、小工藝品、特色小餐飲、KTV娛樂、茶餐吧等等。

商業(yè)業(yè)態(tài)定位

目前，大廠地區(qū)的商業(yè)仍然處于傳統(tǒng)的基本生活業(yè)態(tài)為主，而缺乏真正值得“逛、體驗、消遣、游玩、消費”的具有特色主題的商業(yè)集中區(qū)，在大廠工作生活的青年群在當?shù)匾舱也坏竭m合的地方來逛街/消費，除非到南京城區(qū)，因此結合本項目打造主題特色的定位思想，根據(jù)差異化與同類化定位的基本策略本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)可選擇：
品牌服飾、時尚飾品、流行服飾、特色小餐飲、茶餐吧、KTV等


商業(yè)業(yè)態(tài)定位

通過以上各類業(yè)態(tài)的選擇與組合，把本案打造為當?shù)厥讉€具有時尚/流行/炫動類主題特色的商業(yè)區(qū)，以特色的主題氛圍、優(yōu)良的商業(yè)硬件、舒適的購物環(huán)境以及合理的空間設計等來提升項目的商業(yè)競爭力。
經(jīng)營模式定位

在商業(yè)物業(yè)項目的開發(fā)中，為了順利實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的銷售或者出租，必須考慮商業(yè)后期經(jīng)營與管理模式，同時對于確定項目的租售模式起到關鍵作用。

經(jīng)營模式定位
經(jīng)營模式的兩種方式


經(jīng)營模式定位
本項目特色主題街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，必將面臨零散的經(jīng)營戶，經(jīng)營模式必須要符合以下2點：

1要保證商業(yè)主題規(guī)劃與經(jīng)營的統(tǒng)一性，符合業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，保持后期持續(xù)旺熱；
2滿足開發(fā)商的資金戰(zhàn)略需求，確?；乜钛杆?，并最大化實現(xiàn)商業(yè)利潤。

經(jīng)營模式定位
經(jīng)營模式建議：
成立商業(yè)管理部，對經(jīng)營戶統(tǒng)一管理
商戶自主經(jīng)營，并服從統(tǒng)一管理：業(yè)主或經(jīng)營者的經(jīng)營類別/項目必須服從統(tǒng)一規(guī)劃，開業(yè)經(jīng)營服從統(tǒng)一管理，對于業(yè)主提前簽訂服從管理保證書。
業(yè)主自主獲取租金收益，經(jīng)營者自主獲取經(jīng)營收益，統(tǒng)一交納管理費。

經(jīng)營模式定位
 租售模式建議：
為了保證開發(fā)商的資金回籠需求，本項目商鋪統(tǒng)一對外出售，但由于主力店招商需求，為了后期更好的經(jīng)營管理，自己保留部分物業(yè)。
而目前由于國家政策限制，銷售產(chǎn)權統(tǒng)一返租的模式不好落實，因此原則上消費者購買物業(yè)后自主招商或自主經(jīng)營，但在實際操作中，我們必須提前招商，這樣帶租約銷售會給投資者更多的收益保障，也會解決商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃問題。
客戶群定位
項目客群定位
項目客群定位
消費者
大廠區(qū)域人群，以20-35歲的青年人群為主。
經(jīng)營者
南京及周邊地區(qū)各類商業(yè)商家。
投資者
大廠乃至南京地區(qū)的投資客及自營商家。

以上將在深入市場調研后有詳細定位闡述。
項目產(chǎn)品思路發(fā)散
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