東莞市虎門(mén)建設(shè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目最終報(bào)告(ppt)
東莞市虎門(mén)建設(shè)發(fā)展有限公司
長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)
目錄
項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論…………………………………..…………………….…………..3
對(duì)虎門(mén)建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考…………………………..…….…………………….11
主營(yíng)業(yè)務(wù)分析
現(xiàn)有輔業(yè)分析
擬投資業(yè)務(wù)分析
小結(jié)及建議
對(duì)盤(pán)活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議………………………………..………………………36
關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想………………………………………..…………….….39
企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定及其理由
企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議
企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)：核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升
總結(jié)與展望……………………………………………………………………..……………70

附件：萬(wàn)科案例、華僑城案例
1、項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論
工作總結(jié)
方法論
核心競(jìng)爭(zhēng)力理論
戰(zhàn)略聯(lián)盟理論
品牌理論
收購(gòu)兼并理論
1-1、項(xiàng)目工作總結(jié)
從去年11月起，我們接受了虎門(mén)建設(shè)公司的委托,為虎門(mén)建設(shè)提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括：
調(diào)查、研究虎門(mén)建設(shè)的發(fā)展概況；
了解和分析公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)；
分析和設(shè)定未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)；
就增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，及未來(lái)業(yè)務(wù)組合提供建議；
就如何盤(pán)活公司現(xiàn)有存量資產(chǎn)提供初步探討和建議。
我們走訪了貴公司，與主要的中層干部和技術(shù)骨干進(jìn)行了交談，對(duì)公司發(fā)展經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)處特點(diǎn)和不足有了初步的認(rèn)識(shí)和了解。同時(shí)，還拜訪了廣東省和東莞市主管經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，了解整個(gè)廣東和東莞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的計(jì)劃和規(guī)劃，對(duì)東莞及虎門(mén)在整個(gè)珠江三角洲整體發(fā)展和粵港合作中的作用和地位有了比較深刻的認(rèn)識(shí)。
我們還走訪了許多地產(chǎn)界人士，充分了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和目前的發(fā)展階段，對(duì)珠三角房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境有了更深刻地認(rèn)識(shí)。同時(shí)，根據(jù)我們近年了解的國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我們將具有典型意義的企業(yè)案例，作為本報(bào)告的附錄介紹給貴公司參考，希望能夠?qū)F公司今后的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展有所助益。
1-2、方法論
本報(bào)告以企業(yè)管理的最新理論和方法（核心競(jìng)爭(zhēng)力、戰(zhàn)略聯(lián)盟、品牌、收購(gòu)兼并），為虎門(mén)建設(shè)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、加快發(fā)展提供借鑒；同時(shí)，力圖從理論和實(shí)踐上，為如何做強(qiáng)做大虎門(mén)建設(shè)集團(tuán)，展開(kāi)一個(gè)較為廣闊的思維空間。
其中，核心競(jìng)爭(zhēng)力是支持企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵能力；戰(zhàn)略聯(lián)盟和收購(gòu)兼并理論可運(yùn)用在集團(tuán)輔業(yè)發(fā)展及業(yè)務(wù)擴(kuò)張上；有效的品牌管理有助于企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷能力；而收購(gòu)兼并也是日后重組集團(tuán)架構(gòu)需要要借助的方法。

1-2-1、核心競(jìng)爭(zhēng)力理論
本報(bào)告主要運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力理論。
該理論最早出現(xiàn)于1990年，由美國(guó)管理專家C.K.Praharad和Gary Hamel提出，是指企業(yè)在長(zhǎng)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐漸積累起來(lái)的知識(shí)和技能，尤其是協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術(shù)的知識(shí)和技能，并據(jù)此獲得超越其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的獨(dú)特能力。也就是說(shuō)，任何企業(yè)的優(yōu)勢(shì)都是暫時(shí)的，而不斷創(chuàng)造企業(yè)優(yōu)勢(shì)的能力才是最寶貴的，這種能力就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
通俗地講，企業(yè)就像一棵大樹(shù)，樹(shù)根就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，樹(shù)干是企業(yè)的核心產(chǎn)品，樹(shù)葉、花、果等就是企業(yè)的最終產(chǎn)品。
企業(yè)沒(méi)有核心技術(shù)，并不意味著沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力。例如，戴爾公司長(zhǎng)期沒(méi)有個(gè)人電腦的核心技術(shù)，但并不妨礙它成為行業(yè)翹楚。其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于高效的供應(yīng)鏈管理。
核心競(jìng)爭(zhēng)力本身也是發(fā)展的。如果企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不再發(fā)展，就有變成“核心鋼性”的可能。核心鋼性是陳舊了的核心能力，它種下了企業(yè)慣性的種子，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略近視癥，使得企業(yè)不能隨著外部環(huán)境的變化而及時(shí)作出反應(yīng)（戴爾近年已申請(qǐng)了數(shù)百項(xiàng)專利，其核心競(jìng)爭(zhēng)力一直在變化和提升）。
1-2、方法論（續(xù)）
核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成和特征
核心競(jìng)爭(zhēng)力由四個(gè)因素構(gòu)成：
企業(yè)員工的知識(shí)和技能水平，知識(shí)結(jié)構(gòu)及技能結(jié)構(gòu)；
企業(yè)的技術(shù)體系：既包括硬件系統(tǒng)，如機(jī)器設(shè)備、儀器儀表等，也包括軟件系統(tǒng)，如知識(shí)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)規(guī)范、管理軟件及技術(shù)訣竅等；
企業(yè)的管理體系：不僅包括企業(yè)管理的各個(gè)方面，也包括企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)在內(nèi)；
企業(yè)的價(jià)值觀念：企業(yè)文化是核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。
核心競(jìng)爭(zhēng)力五大特征：
價(jià)值性 — 核心競(jìng)爭(zhēng)力是有價(jià)值的，它能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。
獨(dú)特性 — 很難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿。
稀缺性 — 核心競(jìng)爭(zhēng)力是稀缺資源。
內(nèi)生性 — 核心競(jìng)爭(zhēng)力很難從市場(chǎng)上買來(lái)，通常是在企業(yè)內(nèi)部生成的。
延展性 — 它可為企業(yè)打開(kāi)多種產(chǎn)品市場(chǎng)提供支持。如：液晶技術(shù)既可用在筆記本電腦上，也可用在袖珍計(jì)算器、手機(jī)及大屏幕電視機(jī)等領(lǐng)域。
1-2、方法論（續(xù)） 某些大公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力：
1-2、方法論（續(xù)）
1-2-2、戰(zhàn)略聯(lián)盟理論

戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個(gè)或多個(gè)公司之間為了實(shí)現(xiàn)一定的戰(zhàn)略目的，在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行的一種合作安排。
自從美國(guó)管理學(xué)者羅杰·內(nèi)格爾和DEC公司總裁簡(jiǎn)·霍普蘭德提出的“戰(zhàn)略營(yíng)銷聯(lián)盟”后，聯(lián)盟概念得到了越來(lái)越多的企業(yè)界人士的認(rèn)同，成為現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)其國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重要方式之一。
互補(bǔ)性聯(lián)盟：2001年8月，箭牌聯(lián)手寶潔，利用后者的口腔護(hù)理技術(shù)，生產(chǎn)具有潔齒功效的口香糖；2002年5月，和記黃埔與中國(guó)聯(lián)通組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在國(guó)內(nèi)電訊領(lǐng)域展開(kāi)多種合作。
競(jìng)合關(guān)系：與以往的互補(bǔ)性聯(lián)盟不同，未來(lái)會(huì)有更多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的聯(lián)盟，即所謂的“競(jìng)爭(zhēng)合作”。經(jīng)過(guò)多年的自由競(jìng)爭(zhēng)，很多行業(yè)逐漸發(fā)展成熟，時(shí)常趨于飽和，每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者從對(duì)手搶食一點(diǎn)市場(chǎng)份額都很難，必須通過(guò)聯(lián)盟，共同把市場(chǎng)做大，形成多贏格局。2002年5月，科龍與小天鵝結(jié)盟，共同投資電子商務(wù)、相互進(jìn)行OEM/ODM方式的合作、共同開(kāi)拓海外市場(chǎng)。
國(guó)際聯(lián)盟：將來(lái)會(huì)出現(xiàn)更多的國(guó)際聯(lián)盟。中國(guó)本土企業(yè)要想在國(guó)際聯(lián)盟中受益，需要先搞清楚未來(lái)的國(guó)際合作伙伴奉行的是“全球戰(zhàn)略”還是“全球、地方”戰(zhàn)略。此外，需要將品牌或分銷權(quán)等重要的無(wú)形資產(chǎn)加以長(zhǎng)期保護(hù)。最重要的是，要事先考慮清楚聯(lián)盟的目的。聯(lián)盟常被比作婚姻，但一個(gè)成功的聯(lián)盟不一定要長(zhǎng)期存在下去。成功的標(biāo)準(zhǔn)不是時(shí)間的長(zhǎng)短，而在于是否達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。
1-2、方法論（續(xù)）
1-2-3、品牌理論
品牌是一種特定的名稱、術(shù)語(yǔ)、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或是它們的組合運(yùn)用，其目的是借以辨認(rèn)某個(gè)銷售或某群消費(fèi)者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)分開(kāi)來(lái)。
按Amazon公司創(chuàng)始人Jeff Bezos的說(shuō)法：“品牌就是指你與客戶間的關(guān)系，說(shuō)到底，起作用的不是你在廣告或其他宣傳中向他們?cè)S諾了什么，而是他們反饋了什么以及你又如何對(duì)此作出反應(yīng)。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，口碑極其重要。簡(jiǎn)而言之，品牌就是人們私下里對(duì)你的評(píng)價(jià)。”
從這個(gè)角度看，海爾集團(tuán)品牌建設(shè)堪稱可圈可點(diǎn)。海爾品牌的核心價(jià)值是“真誠(chéng)”，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”，其星級(jí)服務(wù)、產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的詮釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。
就國(guó)內(nèi)企業(yè)的品牌建設(shè)而言，要補(bǔ)的一課是品牌戰(zhàn)略規(guī)劃。目前大多數(shù)家電企業(yè)面臨著十分嚴(yán)重的品牌空心化危機(jī)。這是由于長(zhǎng)時(shí)期缺乏品牌戰(zhàn)略規(guī)劃所導(dǎo)致的。品牌空心化的主要表現(xiàn)是：品牌單純的符號(hào)化、有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠(chéng)度、品牌沒(méi)有個(gè)性化的內(nèi)涵、品牌與產(chǎn)品沒(méi)有形成良性的互動(dòng)關(guān)系、品牌對(duì)消費(fèi)者 的購(gòu)買決策的影響力非常有限。
品牌戰(zhàn)略規(guī)劃就是指一個(gè)品牌要有明顯地區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的個(gè)性化品牌價(jià)值規(guī)劃和清晰的發(fā)展途徑。
1-2、方法論（續(xù)）
1-2-4、收購(gòu)兼并理論
1993年9月底，寶安集團(tuán)通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)收集流通股的方式，取得延中實(shí)業(yè)（今方正科技）第一大股東地位，這是國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的第一起公司購(gòu)并案。中國(guó)企業(yè)的購(gòu)并風(fēng)由此發(fā)端。
波士頓公司的研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)的購(gòu)并額在過(guò)去5年里以每年70%的速度增長(zhǎng)，使中國(guó)成為亞洲第三大購(gòu)并市場(chǎng)。從1998-2001年，中國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)并案發(fā)生了1713起，金額為1250億元人民幣；海外企業(yè)收購(gòu)中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)的交易有66起，金額為63億元人民幣。
但從全球范圍看，過(guò)往20年中，65%的購(gòu)并是失敗的，無(wú)法實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的承諾和實(shí)現(xiàn)購(gòu)并企業(yè)的價(jià)值。成功購(gòu)并的關(guān)鍵有三點(diǎn)，其一，策略：尋求建立可持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；其二、價(jià)格：避免超額制服過(guò)高溢價(jià)；三、整合：要有高層管理人員的投入、嚴(yán)格執(zhí)行整合策略。
中國(guó)企業(yè)購(gòu)并的挑戰(zhàn)在于：公司長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃不明確，缺乏整合程序的專業(yè)知識(shí)，所有權(quán)模式仍在變化等。此外，須在并購(gòu)過(guò)程的早期就如何解決職工過(guò)多和留住人才這兩個(gè)棘手問(wèn)題，提出解決方案。
中國(guó)企業(yè)未來(lái)的購(gòu)并會(huì)有如下兩個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：
跨國(guó)購(gòu)并會(huì)更加頻繁。將來(lái)不僅會(huì)有跨國(guó)公司收購(gòu)中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)，中國(guó)企業(yè)也開(kāi)始利用購(gòu)并這一工具走向海外。如：兩年前萬(wàn)向集團(tuán)收購(gòu)了美國(guó)汽配部件制造商UAI公司；繼華立集團(tuán)完成了對(duì)飛利浦集團(tuán)CDMA移動(dòng)通訊部門(mén)的收購(gòu)和TCL收購(gòu)德國(guó)電視機(jī)制造商施耐德之后，京東方科技集團(tuán)日前又成功收購(gòu)了韓國(guó)現(xiàn)代顯示技術(shù)株式會(huì)社TFT-LCD業(yè)務(wù)，標(biāo)志著中國(guó)企業(yè)第一次掌握了TFT-LCD核心技術(shù)。此外，聯(lián)想、春蘭、創(chuàng)維等產(chǎn)業(yè)巨頭也都在醞釀跨國(guó)收購(gòu)。種種跡象表明，中國(guó)企業(yè)加快了跨國(guó)收購(gòu)的腳步。在國(guó)外巨頭不斷并購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)和中國(guó)企業(yè)通過(guò)出口產(chǎn)品來(lái)?yè)屨际澜缡袌?chǎng)之后，中國(guó)產(chǎn)業(yè)巨頭已開(kāi)始以一種新的方式走向世界。
更多行業(yè)整合型的購(gòu)并將會(huì)發(fā)生。迄今為止，政府主導(dǎo)的電信、民航和電力系統(tǒng)的戰(zhàn)略重組，構(gòu)成金額最大的幾宗并購(gòu)交易案；僅30年歷史的法國(guó)達(dá)能公司整合中國(guó)飲料業(yè)已經(jīng)取得初步成功，名列中國(guó)飲料行業(yè)的前5名；德隆等有遠(yuǎn)見(jiàn)的本土民營(yíng)企業(yè)正主動(dòng)利用購(gòu)并這一手段整合某些食品行業(yè)。
2、對(duì)虎門(mén)建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考
2、對(duì)虎門(mén)建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考
2-1、對(duì)主業(yè)的分析和初步評(píng)估
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
建筑
物業(yè)管理

2-2、對(duì)輔業(yè)的考察和初步評(píng)估
裝飾
家具
廣告

2-3、對(duì)計(jì)劃中業(yè)務(wù)的初步評(píng)估
星級(jí)酒店投資
品牌服裝經(jīng)營(yíng)
其他
對(duì)于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，我們均從市場(chǎng)吸引力與企業(yè)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力兩大方面進(jìn)行深入分析，并進(jìn)一步提出建議
2-1-1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
市場(chǎng)吸引力分析

市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)：

虎門(mén)當(dāng)?shù)鼐用窦s10萬(wàn)人，外來(lái)人口約70萬(wàn)，是一個(gè)發(fā)展十分迅速的新興城鎮(zhèn)。當(dāng)?shù)鼐用裨诮?jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后有改善住房的要求；外來(lái)務(wù)工者中，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的約10%的人有購(gòu)房后落地生根的愿望，其余90%的外來(lái)人口也需要租房居住。因此，虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大，多年來(lái)一直在增長(zhǎng)。市場(chǎng)平均利潤(rùn)率/投資回報(bào)率為？？

市場(chǎng)需求特點(diǎn)：

隨著珠江三角洲經(jīng)濟(jì)一體化程度的提高，與香港和廣州兩地聯(lián)系的進(jìn)一步密切，作為二線城市的東莞，其房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的發(fā)展?jié)摿Α?
根據(jù)我們?cè)诨㈤T(mén)幾個(gè)售樓處了解的情況，買主基本上是自用，沒(méi)有炒樓者，也沒(méi)有過(guò)多的泡沫；中價(jià)位住宅的需求是市場(chǎng)主流，在激活有效需求后，市場(chǎng)還有較大的容量。
虎門(mén)地產(chǎn)市場(chǎng)是難得的賣方市場(chǎng)。作為新興的工業(yè)化城鎮(zhèn)，居民對(duì)房屋需求的檔次和質(zhì)量將進(jìn)一步提高，住房梯度消費(fèi)方式已逐步形成。

2-1-1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（續(xù)）

公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀：

近年公司年均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積都在15萬(wàn)平方米以上，其中，2001年完成開(kāi)發(fā)面積近20萬(wàn)平方米，銷售收入超過(guò)4億元；

公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備（三塊地）共有90萬(wàn)平方米，均在虎門(mén)鎮(zhèn)與其他鎮(zhèn)的交接處，環(huán)境良好，可供開(kāi)發(fā)4-5年。

競(jìng)爭(zhēng)分析

目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：在虎門(mén)鎮(zhèn)，由于公司在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的占有率高達(dá)60%，可以說(shuō)是處于絕對(duì)壟斷地位，不存在強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：（1）隨著公司業(yè)務(wù)拓展到周邊城鎮(zhèn)，遇到的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將有：廣東光大、宏遠(yuǎn)、東城房地產(chǎn)、新世紀(jì)、廣州珠江、深圳金地及香港中信華南、和記黃埔、新世界等已在東莞投資房地產(chǎn)的企業(yè)；（2）萬(wàn)科公司有一個(gè)“造鎮(zhèn)計(jì)劃”，在大中城市郊區(qū)參與小城鎮(zhèn)的建設(shè)，成為一個(gè)個(gè)“衛(wèi)星城”，虎門(mén)和東莞其他城鎮(zhèn)的地理位置，使得許多城鎮(zhèn)擁有成為“衛(wèi)星城”的條件和機(jī)遇。


2-1-1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（續(xù)）
虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

關(guān)鍵成功要素
熟悉當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境，在當(dāng)?shù)負(fù)碛芯哂辛己玫纳鐣?huì)關(guān)系；
管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)十分熟悉，決策正確，效率較高；
在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力，及有效的財(cái)務(wù)控制手段。

公司能力評(píng)估
在資本密集型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中，虎門(mén)建設(shè)已具備了上億元的資金調(diào)度能力，擁有參與大中型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)能力；
具有13年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，公司開(kāi)發(fā)的主要樓盤(pán)已是目前東莞市十大樓盤(pán)之一。
管理團(tuán)隊(duì)比較精干、團(tuán)結(jié)，市場(chǎng)反應(yīng)迅速、準(zhǔn)確；
企業(yè)管理制度建設(shè)在完善之中。

2-1-2、建筑
市場(chǎng)吸引力分析

市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)
作為珠三角的地理中心、廣深陸地交通中點(diǎn)，虎門(mén)鎮(zhèn)的城市化建設(shè)規(guī)模相對(duì)比較大。新增市政工程、道路、港口及其附屬設(shè)施已在規(guī)劃和建設(shè)中，增長(zhǎng)還將維持相當(dāng)一段時(shí)期。

需求特點(diǎn)及趨勢(shì)
城鎮(zhèn)建設(shè)作為工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，一直是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)，在宏觀政策上可以得到政府的支持。作為珠江三角洲交通樞紐和工業(yè)化城鎮(zhèn)的虎門(mén)，市政建設(shè)的需求還很大，需建設(shè)的項(xiàng)目也比較多。

公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀
已承擔(dān)了虎門(mén)鎮(zhèn)多數(shù)高層樓宇的建筑工程。到2001年底，累計(jì)完成土木建筑工程項(xiàng)目100多項(xiàng)，完成建筑面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，總值近10億元。

競(jìng)爭(zhēng)分析
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，像中建*局的施工隊(duì)伍也已經(jīng)進(jìn)駐了虎門(mén)，他們較強(qiáng)的技術(shù)能力和施工機(jī)械，勢(shì)必在高端的建設(shè)施工市場(chǎng)中得到較大的份額。
2-1-2、建筑（續(xù)）
虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

關(guān)鍵成功要素
在建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，客戶最為看中的是質(zhì)量、工期、造價(jià)和技術(shù)保障措施等因素。

公司能力評(píng)估
虎門(mén)建設(shè)作為鎮(zhèn)里的建筑公司，擁有大中型建筑施工設(shè)備100余臺(tái)/套，能夠主導(dǎo)虎門(mén)鎮(zhèn)大多數(shù)高層樓宇的工程建設(shè)，以及樁基基礎(chǔ)施工能力。
擁有二級(jí)建筑施工資質(zhì)，可作為建筑工程總承包來(lái)承接相應(yīng)的建筑施工工程。
由于熟悉環(huán)境，且本身是市場(chǎng)占有率很高的開(kāi)發(fā)商，公司在當(dāng)?shù)赜胸S富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在工期和造價(jià)上也具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
但倘若走出虎門(mén)，在東莞市范圍內(nèi)，在技術(shù)和施工能力上，虎門(mén)建設(shè)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，但由于東莞市的建筑市場(chǎng)尚不規(guī)范，工程招投標(biāo)中有人為因素影響，虎門(mén)建設(shè)在其他市鎮(zhèn)的公共關(guān)系能力還不能保障合理中標(biāo)，取得工程的承建權(quán)。
至于在更大的市場(chǎng)上參與較高難度建設(shè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，將遇到中建公司、廣東省建，及華西和江蘇省建等強(qiáng)勁對(duì)手。與它們相比，虎門(mén)建設(shè)的施工力量特別是技術(shù)力量還不夠強(qiáng)，遇到較高難度的技術(shù)問(wèn)題還不能依靠自己的技術(shù)力量單獨(dú)解決；在制定施工計(jì)劃和方案時(shí)，中標(biāo)的比率不高，施工進(jìn)度和工程管理計(jì)劃還達(dá)不到省優(yōu)、市優(yōu)或“魯班獎(jiǎng)”標(biāo)準(zhǔn)的要求。
2-1-3、物業(yè)管理
市場(chǎng)吸引力分析

市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)
伴隨著虎門(mén)鎮(zhèn)城市化改造的深入和擴(kuò)大，及對(duì)老鎮(zhèn)街道的改造將逐步進(jìn)行，物業(yè)管理的市場(chǎng)規(guī)模將逐步擴(kuò)大和增長(zhǎng)。
需求特點(diǎn)及趨勢(shì)
物業(yè)管理的市場(chǎng)將逐步擴(kuò)大，對(duì)品牌化和規(guī)?；囊笤谠龃螅?
對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理的人性化，細(xì)致入微的服務(wù)要求也在逐步提高。
公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀
已承擔(dān)了總公司所開(kāi)發(fā)全部樓盤(pán)的物業(yè)管理工作；
管理比較正規(guī)，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹取Ｊ腔㈤T(mén)鎮(zhèn)最好的物業(yè)管理公司之一。
競(jìng)爭(zhēng)分析
國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)管理公司多是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的促銷方式和手段，以管理自身開(kāi)發(fā)的物業(yè)為主，本身通常是不（需要）盈利的。它們只有充分利用住宅區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的出租，才能維持物業(yè)管理自身的發(fā)展。因此，物業(yè)管理公司之間還沒(méi)有形成真正意義的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

2-1-3、物業(yè)管理（續(xù)）
虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

關(guān)鍵成功要素
管理制度化：將每一個(gè)細(xì)致的服務(wù)都能落實(shí)到具體的行動(dòng)中；
服務(wù)人性化：只在顧客需要時(shí)出現(xiàn)，平時(shí)并不影響顧客的平靜生活，決不介入和涉及業(yè)主的私人生活；
服務(wù)細(xì)微化：任何業(yè)主的需要，都是物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，對(duì)個(gè)別業(yè)主的不良行為，也需要通過(guò)我們體貼的服務(wù)，逐步影響到他們的行為。
特別注意物業(yè)管理服務(wù)的細(xì)微性，努力滿足各種業(yè)主的需求，增添服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)能力。

公司能力評(píng)估
對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)做的不錯(cuò)，以較好的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)促進(jìn)公司房地產(chǎn)銷售。
但沒(méi)有管理大型高檔生態(tài)住宅區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。
對(duì)于采用較多高新技術(shù)設(shè)備的物業(yè)管理項(xiàng)目，由于技術(shù)力量欠缺，將面臨挑戰(zhàn)。
公司即將接手管理的豐泰華園水庫(kù)山莊（高級(jí)別墅型為主的小區(qū)），由于擁有業(yè)主會(huì)所和許多紅外線報(bào)警器等高新技術(shù)設(shè)備，對(duì)于物業(yè)管理和管家服務(wù)就提出了更高的要求，要求物業(yè)管理更規(guī)范、更細(xì)致、更有品味，能夠提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。


2-2-1、裝飾業(yè)務(wù)
市場(chǎng)吸引力分析

市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)

隨著市政建設(shè)和城鎮(zhèn)住宅商品化，建筑裝飾消費(fèi)水平逐步提高，每年增長(zhǎng)速度將超過(guò)10%。
少數(shù)建筑裝飾費(fèi)用已占到了工程造價(jià)的30％～40％，較高級(jí)的已占到50％，再加上老房屋的重新裝修，造就了一個(gè)相當(dāng)龐大的市場(chǎng)。全國(guó)裝飾工程造價(jià)已從1990年的80億元飛升到2001年的2800億元。
虎門(mén)地區(qū)物業(yè)裝修裝飾的費(fèi)用，通常為600-800元／平方米，占房屋總成本的1／3左右。

需求特點(diǎn)及趨勢(shì)

市場(chǎng)變化的特點(diǎn)是裝飾作用逐步增加，受時(shí)尚因素影響很大，舊房子每5-10年就必須重新裝修一次。
為了解決家居裝修市場(chǎng)的混亂和隱患，減少住宅裝修工程帶來(lái)的室內(nèi)環(huán)境污染，在住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)先城市，正在積極探索告別“毛坯房”，推進(jìn)全裝修住宅房的方式，為顧客提供方便和全程的服務(wù)。在東莞和虎門(mén)也有一定比例的客戶群希望能夠買到裝修好的住房。

公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

僅僅對(duì)所銷售的住宅進(jìn)行簡(jiǎn)易裝修，倘若客戶不選擇，則提供毛坯房。
所裝修的價(jià)格低廉，僅1-2萬(wàn)元，檔次較低，許多業(yè)主將簡(jiǎn)易裝修打掉重新裝修。
2-2-1、裝飾業(yè)務(wù)（續(xù)）
競(jìng)爭(zhēng)分析
由于客戶需求分散化、個(gè)性化，缺乏成熟品牌等因素，目前市場(chǎng)較為分散，缺乏具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力并能占據(jù)主要市場(chǎng)份額的企業(yè)。

虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

關(guān)鍵成功要素
房屋裝修是物業(yè)使用功能的具體體現(xiàn)方式，也是使用者個(gè)性化的體現(xiàn)方式。
裝修公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)風(fēng)格、質(zhì)量保障、施工進(jìn)度、環(huán)境保護(hù)、造價(jià)、新技術(shù)新材料的引進(jìn)和企業(yè)管理等諸多細(xì)微和具體的方面。向顧客提供合適的精心裝修和裝飾的房屋，也是結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的精品意識(shí)，人文關(guān)懷和細(xì)致工作的組成部分和具體體現(xiàn)。
公司能力評(píng)估
目前的住宅裝修能力不強(qiáng)，所提供裝修與房子設(shè)計(jì)不匹配。例如，在房子結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上已考慮了工人房的位置和結(jié)構(gòu)，但所提供的裝修則過(guò)于簡(jiǎn)單。
裝飾工程公司只有實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，才能既向顧客提供滿意的裝修，又可以對(duì)分散的裝修工人進(jìn)行有效的管理；反之，則很難從裝修裝飾工程業(yè)務(wù)中獲得較好的收益。
由于管理和收益的問(wèn)題，目前還無(wú)法和其他裝飾企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
2-2-2、家具業(yè)務(wù)
市場(chǎng)吸引力分析

市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)
2001年度，世界家具總產(chǎn)值約2000億美元，其中超過(guò)60%在發(fā)達(dá)國(guó)家生產(chǎn)。
中國(guó)已取代意大利，成為世界上最大的家具出口國(guó)。2001年出口額為40億美元，同比增長(zhǎng)11%。2002年全年出口額超過(guò)50億美元。
作為中國(guó)最大的家具生產(chǎn)基地，廣東今年的出口額預(yù)計(jì)將有25億美元。
美國(guó)是中國(guó)家具出口的最主要的市場(chǎng)，在2000年，占中國(guó)家具出口額的40%以上 。
國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)家具產(chǎn)品的需求量也很大，每年都有10-15%的增長(zhǎng)。15年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)和裝修業(yè)的飛速發(fā)展激活了家具市場(chǎng)。
據(jù)中國(guó)家具協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)家具產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值已從1997年的7800萬(wàn)元增長(zhǎng)到2000年的1.2億元。2001年總產(chǎn)值估計(jì)為1.3億元，估計(jì)2002年為1.4億元。

需求特點(diǎn)及趨勢(shì)
家具做為生活必需品，其需求的特點(diǎn)和層次取決于人們的生活水平和文化追求以及時(shí)尚風(fēng)格的影響。
例如，古典風(fēng)：精致與奢侈并存；新古典風(fēng)：古今的完美結(jié)合；休閑風(fēng)：以寬大和圓為美等。
2-2-2、家具業(yè)務(wù)（續(xù)）
公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

處于前期籌備和試生產(chǎn)階段，客戶單一，長(zhǎng)期虧損（去年持平？），經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

競(jìng)爭(zhēng)分析

中國(guó)家具設(shè)計(jì)與國(guó)外水平相比還有不少差距，但就制造工藝而言已和國(guó)際水準(zhǔn)相去不遠(yuǎn)。
家具零部件也向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，使得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的靈活性大為提高，并有利于降低制造與運(yùn)輸成本，增強(qiáng)家具的適應(yīng)性。
隨著CAD（計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)）、CAM（輔助制造）和CAT（輔助檢驗(yàn)）等先進(jìn)技術(shù)被引入家具生產(chǎn)過(guò)程，及數(shù)控機(jī)床等精密高效的加工設(shè)備在生產(chǎn)過(guò)程中得到更加廣泛的應(yīng)用，家具生產(chǎn)進(jìn)一步趨于柔性化，世界家具市場(chǎng)上流行產(chǎn)品的變化頻率也因此而加快；
中國(guó)由于勞動(dòng)生產(chǎn)率低下，家具產(chǎn)業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力仍遜于國(guó)外同行；若將家具的設(shè)計(jì)水平、質(zhì)量、售后服務(wù)等非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)因素加以考慮，中國(guó)家具產(chǎn)業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中劣勢(shì)更加明顯；
世界家具市場(chǎng)的發(fā)展依然為中國(guó)的家具產(chǎn)業(yè)帶來(lái)各種機(jī)遇。在比較優(yōu)勢(shì)的利益驅(qū)動(dòng)下，發(fā)達(dá)國(guó)家家具生產(chǎn)能力順勢(shì)向發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)移，形成了發(fā)達(dá)國(guó)家生產(chǎn)技術(shù)與發(fā)展中國(guó)家低廉勞動(dòng)力成本的有機(jī)結(jié)合，合作方式體現(xiàn)在合資合作、加工貿(mào)易、OEM等多方面。
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大。“世界家具看廣東”，本省家具企業(yè)主要集中在厚街及其附近的城鎮(zhèn)、深圳龍崗區(qū)坑梓鎮(zhèn)和順德。這些地方由于大量生產(chǎn)企業(yè)聚集，已形成頗具知名度的家具生產(chǎn)基地。
順德是國(guó)內(nèi)最大的家具生產(chǎn)基地和家具集散市場(chǎng)，出口貿(mào)易額約13億美元，占全國(guó)家具出口額的26％，其中大部分出口家具為木質(zhì)家具。
東莞家具生產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)已近2000家，從業(yè)人員18萬(wàn)人，年產(chǎn)值超過(guò)100億元。
2-2-2、家具業(yè)務(wù)（續(xù)）
虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

關(guān)鍵成功要素
家具業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式與房地產(chǎn)業(yè)有很大的不同，與所處地點(diǎn)無(wú)關(guān)，其所受環(huán)境的影響在于設(shè)計(jì)、原材料的供應(yīng)、銷售渠道和輔助元件的配套等諸多因素；
對(duì)行業(yè)外企業(yè)來(lái)說(shuō)，要克服行業(yè)壁壘，就需要在上述諸多因素中建立自己的優(yōu)勢(shì)，并根據(jù)自己所欠缺的部分，與眾多專業(yè)公司建立長(zhǎng)久的合作和伙伴關(guān)系，完善產(chǎn)業(yè)的全部因素。

公司能力評(píng)估
由于在該行業(yè)投入的時(shí)間精力和人力都不多，管理層的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)也不足，資本規(guī)模也難以支持應(yīng)有的發(fā)展。
由于缺乏人才和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)行業(yè)不熟悉，缺乏競(jìng)爭(zhēng)能力；
缺乏消除虧損，保障盈利的可行計(jì)劃和有力措施。
由于尚未建立比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在東莞家具業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中暫時(shí)處于劣勢(shì)。
以參股合作經(jīng)營(yíng)的方式起步，可更好地進(jìn)入該行業(yè)，取得經(jīng)驗(yàn)。
2-2-3、廣告業(yè)務(wù)
市場(chǎng)吸引力分析

市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)
中國(guó)戶外廣告營(yíng)業(yè)額已從1990年的6億，增加到2002年的55億元，約占整個(gè)廣告市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額15%，為報(bào)紙廣告的40%，電視廣告的1/3。
北京、上海、武漢、大連、沈陽(yáng)、昆明、寧波、重慶等城市的戶外廣告花費(fèi)占各城市廣告費(fèi)用總額的20-30%。
國(guó)內(nèi)廣告行業(yè)的特點(diǎn)是：缺乏有效的廣告策劃和整體規(guī)劃來(lái)達(dá)到廣告效果；廣告發(fā)布媒體的有效利用率并不高。
公路及公路兩側(cè)廣告、標(biāo)牌設(shè)施的設(shè)計(jì)和建設(shè)，須先由省交通廳統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)。

需求特點(diǎn)及趨勢(shì)
國(guó)內(nèi)廣告行業(yè)的增長(zhǎng)速度已放緩；
廣告主投入廣告時(shí)，更希望獲得全面的服務(wù)和廣告影響力追蹤調(diào)查，確保廣告效果。

公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀
廣告公司原只承擔(dān)自己的樓盤(pán)業(yè)務(wù)，2002年10月底投標(biāo)獲得142塊路牌廣告板的經(jīng)營(yíng)權(quán)，投標(biāo)價(jià)格為4000元／塊年，出租價(jià)格為6000元／塊年，地段比較好的廣告板已經(jīng)出租了30%。
到春節(jié)前出租量約50%，沒(méi)有達(dá)到公司預(yù)計(jì)的70%的出租率。
另外，擁有2塊高速公路旁的T型廣告板。

2-2-3、廣告業(yè)務(wù)（續(xù)）
競(jìng)爭(zhēng)分析
廣東白馬、Tom.com等幾家大型企業(yè)將占據(jù)市場(chǎng)份額的大部分。前者擁有1000多名員工，其候車亭廣告燈箱在國(guó)內(nèi)沿海城市（含北京）的市場(chǎng)占有率已達(dá)70%；2001年底以5000萬(wàn)純利在香港上市集資4億港元。而后者的戶外媒體營(yíng)業(yè)額也已超過(guò)3.5億港元。

虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

關(guān)鍵成功要素
戶外廣告是資本密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量投資。
同時(shí)，作為具有一定創(chuàng)造性特征的廣告行業(yè)，除了廣告媒體外，還要有廣告創(chuàng)意等其他諸多因素的結(jié)合，才能達(dá)到廣告主所期望的廣告效果。
制作一個(gè)好的廣告，除了市場(chǎng)調(diào)查、準(zhǔn)確定位和掌握受眾心理外，正確選擇時(shí)間、地點(diǎn)、及媒體形式和表現(xiàn)方式，都是成功的重要因素，需要廣告營(yíng)運(yùn)商根據(jù)廣告主產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，進(jìn)行全面和詳細(xì)的策劃。
公司能力評(píng)估
目前，廣告公司專業(yè)人員不足，只有3人具有從業(yè)資格，在從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)關(guān)系方面存在不足。缺乏一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)廣告牌的建設(shè)和銷售事宜。
由于缺乏專業(yè)技術(shù)，所提供的服務(wù)僅僅局限于廣告牌的出租，缺乏全面參與競(jìng)爭(zhēng)的能力。
要達(dá)到每年獲得20塊高速公路廣告牌的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，須全面了解省交通廳的規(guī)劃，并根據(jù)其規(guī)劃，走出虎門(mén)乃至東莞，到全省其他地市去投資建設(shè)廣告牌。
若想進(jìn)一步發(fā)展廣告業(yè)，可考慮通過(guò)控制廣告媒介資源，通過(guò)向?qū)I(yè)的廣告企業(yè)/廣告人承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和/或出租媒介使用權(quán)獲取利潤(rùn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，也可與他們結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以參股的方式進(jìn)行合作，充分利用他們的專業(yè)長(zhǎng)項(xiàng)。
2-3-1、星級(jí)酒店投資
市場(chǎng)吸引力分析

市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)
就全國(guó)而言，酒店供大于求。2000年底共有旅游飯店10481家，而收入是860億元，僅增長(zhǎng)2%。
國(guó)內(nèi)酒店入住率最高的四個(gè)城市是滬、京、穗和三亞；1999年世博會(huì)前的昆明曾是酒店效益最好的城市。由于總量失衡，加上非集團(tuán)化管理，國(guó)內(nèi)酒店自1997年起處于全行業(yè)虧損狀態(tài)，去年虧損總額高達(dá)26億。
五星級(jí)酒店實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)占有利潤(rùn)酒店總利潤(rùn)的90%；10%的外資酒店占據(jù)了90%的行業(yè)利潤(rùn)。
珠三角的經(jīng)濟(jì)規(guī)模及增長(zhǎng)前景，決定了星級(jí)酒店有龐大穩(wěn)定的需求。但廣州花園酒店近5年來(lái)營(yíng)業(yè)收入已減少25%（從5.5億元下降到目前約4億元）；東莞全市酒店業(yè)的平均入住率約60%。
需求特點(diǎn)及趨勢(shì)
就酒店的類型而言，廣州、深圳、上海是典型的“國(guó)際商務(wù)型”；澳門(mén)是“娛樂(lè)渡假型”；東莞則是比較獨(dú)特的“娛樂(lè)商務(wù)型”（即以?shī)蕵?lè)帶動(dòng)的商務(wù)應(yīng)酬型）。
東莞酒店主要的收入來(lái)源是娛樂(lè)和餐飲，而非單純依靠入住率。
虎門(mén)兩家五星級(jí)酒店由于定位差異，經(jīng)營(yíng)效果不一。
競(jìng)爭(zhēng)分析
作為一個(gè)資本、管理和勞動(dòng)力都很密集的行業(yè)，國(guó)內(nèi)單體酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)均很大（東莞特色的娛樂(lè)帶動(dòng)型酒店，政策風(fēng)險(xiǎn)極高）；而外資管理的國(guó)際酒店，由于納入國(guó)際訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯（如六洲酒店集團(tuán)在全球有3200家酒店）。
很多酒店實(shí)際上是銀行的打工仔（四大資產(chǎn)管理公司網(wǎng)頁(yè)資料顯示，其不良資產(chǎn)中虧損酒店占了很大一塊比重），但不乏新酒店加入競(jìng)爭(zhēng)，據(jù)估計(jì)，北京酒店將從目前的530家增加到2008年的900家，上海已有16家五星級(jí)酒店，還有8家正在申請(qǐng)，上海旅游委認(rèn)為已供過(guò)于求。

2-3-1、星級(jí)酒店投資（續(xù)）
虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

關(guān)鍵成功要素
定位：能否提供獨(dú)到的（差異性）優(yōu)質(zhì)服務(wù)？
管理：自行管理，或是聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)/公司來(lái)管理？
推廣：如何使到虎門(mén)及周邊地區(qū)的客人使用我們的服務(wù)？
風(fēng)險(xiǎn)控制：能否有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)（即不可使之影響公司形象）？

公司能力評(píng)估
由于公司在虎門(mén)的影響力較大，酒店將有聚客的能力；
有星級(jí)酒店的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)但沒(méi)有管理經(jīng)驗(yàn)。如聘請(qǐng)專業(yè)公司管理（納入跨國(guó)酒店管理體系），風(fēng)險(xiǎn)雖會(huì)降低但回報(bào)也將減少。

投資酒店的必要步驟
通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，確認(rèn)虎門(mén)還有較大的（細(xì)分）市場(chǎng)空間；
鑒于國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店在很大程度上是“面子投資”（即投資的目的主要不是為了盈利，而是追求公司的形象和資產(chǎn)的沉淀），建議須先明確公司發(fā)展戰(zhàn)略，并確認(rèn)公司的投資承受能力；
最壞的可能性是：要沉淀大約1-2億元人民幣，而且運(yùn)營(yíng)后每年都要發(fā)生一大筆維修費(fèi)，可能對(duì)公司主業(yè)的發(fā)展構(gòu)成極大影響；
確定經(jīng)營(yíng)和管理模式。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，只有特色酒店才能生存和發(fā)展。
確定投資后，須進(jìn)行有效的形象策劃，以盡快擴(kuò)大影響力。
2-3-2、品牌服裝經(jīng)營(yíng)
市場(chǎng)吸引力分析

市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)
作為世界主要的服裝加工和生產(chǎn)基地，中國(guó)需要建立一批世界知名品牌來(lái)引導(dǎo)中國(guó)服裝業(yè)的發(fā)展，并使之真正走向世界。
隨著收入水平的提高和穿著意識(shí)的成熟，中國(guó)職業(yè)裝市場(chǎng)的發(fā)展將相當(dāng)迅速，目前近600億元的消費(fèi)需求規(guī)模有望在5年后擴(kuò)大一倍，達(dá)到1100億元；而非職業(yè)裝市場(chǎng)相對(duì)增長(zhǎng)較慢。
綜合市場(chǎng)規(guī)模和發(fā)展速度來(lái)看，男式西裝以40%左右的市場(chǎng)比重和11%的年增長(zhǎng)率始終保持其吸引力。女式職業(yè)裝的市場(chǎng)規(guī)模有限，但其中都市女性白領(lǐng)細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展迅速，在2005年將達(dá)到近60億元的消費(fèi)需求總額，接近都市白領(lǐng)男式西裝市場(chǎng)未來(lái)85億元的需求規(guī)模。
中國(guó)童裝市場(chǎng)缺乏全國(guó)性品牌。

需求特點(diǎn)及趨勢(shì)

中檔品牌在中國(guó)有較大的發(fā)展空間。
經(jīng)過(guò)包裝的品牌附加值是產(chǎn)品價(jià)值的數(shù)倍。
據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2002年廣東省服裝出口101億美元，增長(zhǎng)15.8%，出口凈增加13.8億美元，占全國(guó)出口服裝總值的24.4%。從出口城市看，深圳、東莞、廣州占全省半壁江山，共55億美元，占全省服裝出口的54%，增長(zhǎng)14%。香港是廣東服裝最大的出口市場(chǎng)（占出口額的一半）；美國(guó)、日本、歐盟、東盟等也是廣東服裝重要的出口地。
2-3-2、品牌服裝經(jīng)營(yíng)（續(xù)）
市場(chǎng)吸引力分析

競(jìng)爭(zhēng)分析
然而，服裝出口大省的廣東，并不是一個(gè)強(qiáng)省，在全國(guó)知名服裝品牌中，廣東的數(shù)目并不多，尤其是男裝，國(guó)產(chǎn)的西服品牌，主要是浙江品牌的天下。在女裝上，廣東的品牌也不突出，上海、江蘇、浙江和湖北等地的品牌都有壓倒廣東品牌的勢(shì)頭。
作為一個(gè)服裝集散地，虎門(mén)的服裝加工業(yè)在全國(guó)具有一定的知名度；具有發(fā)展出若干知名品牌的基礎(chǔ)條件，但目前還未產(chǎn)生知名的服裝品牌。
雅戈?duì)?、杉杉等業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)采取既打造自己品牌，又代理國(guó)際品牌服裝的戰(zhàn)略，其目的是通過(guò)代理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累國(guó)外品牌商的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
去年底，娃哈哈宣布大舉進(jìn)軍童裝市場(chǎng),業(yè)務(wù)模式獨(dú)特（即娃哈哈投入品牌和廣告，以連鎖專賣店形式經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品由兒童服裝和靴類企業(yè)貼牌生產(chǎn)，場(chǎng)地費(fèi)等則由加盟者負(fù)責(zé)）；但娃哈哈的品牌沿伸戰(zhàn)略能否成功，還有待觀察。
2-3-2、品牌服裝經(jīng)營(yíng)（續(xù)）
虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

關(guān)鍵成功要素
在國(guó)外產(chǎn)業(yè)分類中，服裝業(yè)和家具業(yè)都被列為“創(chuàng)新性的低技術(shù)產(chǎn)業(yè)”（innovative low-tech industry)，即其研發(fā)、生產(chǎn)組織、經(jīng)營(yíng)管理和后勤服務(wù)等，都需要?jiǎng)?chuàng)造和創(chuàng)新。典型者如意大利的鞋和瑞士的手表。
服裝品牌的成功，主要是對(duì)品牌的定位和對(duì)流行趨勢(shì)的把握上，由于服裝品牌和流行變化非常快，如無(wú)法把握流行趨勢(shì)的變化，就很容易造成積壓。
為了把握流行，不但要對(duì)流行趨勢(shì)準(zhǔn)確做出判斷，而且需要有好的設(shè)計(jì)師，根據(jù)有關(guān)趨勢(shì)，設(shè)計(jì)出具有自己品牌特點(diǎn)的服裝服飾來(lái)配合流行的各種元素。
對(duì)于絕大多數(shù)從事消費(fèi)品經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌建設(shè)及市場(chǎng)營(yíng)銷方面的投資需求巨大，占據(jù)其成本結(jié)構(gòu)的主要部分。而此部分的投資及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大。

公司能力評(píng)估
目前沒(méi)有經(jīng)營(yíng)服裝企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)投資受時(shí)尚影響很大的服裝行業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)很大；
缺乏核心設(shè)計(jì)技術(shù)和營(yíng)銷渠道；
虎門(mén)的品牌服裝將由服裝企業(yè)去整合，集團(tuán)目前暫不具有比較優(yōu)勢(shì)。
若想進(jìn)入該行業(yè)，最好考慮與某一經(jīng)營(yíng)管理比較出色的服裝企業(yè)或團(tuán)隊(duì)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，減低行業(yè)壁壘；由于發(fā)展品牌服裝非公司目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)，建議以參股的方式進(jìn)行。
2-3-3、其他行業(yè)（建筑化工、建筑材料等）
市場(chǎng)吸引力分析

市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)

建筑材料和建筑化工市場(chǎng)巨大，其可細(xì)分為：鋼材、水泥、木材、玻璃、陶瓷、涂料、塑料、石料，及新型建材等眾多的子行業(yè)和子市場(chǎng)。
中國(guó)是世界第一水泥大國(guó)，2001年生產(chǎn)和消費(fèi)量占全球34%，占亞洲57%；水泥總產(chǎn)能已達(dá)7億噸，實(shí)際生產(chǎn)水泥6.2億噸，年增長(zhǎng)率約4-5%。
2002年國(guó)內(nèi)鋼產(chǎn)量1.8億噸，同比增長(zhǎng)20%；鋼材產(chǎn)量繼續(xù)位居世界第一。建筑用鋼材中，國(guó)內(nèi)小型材全年生產(chǎn)5300萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)21%。
2001年世界平板玻璃產(chǎn)量約3310萬(wàn)噸。其中，中國(guó)占31%。所生產(chǎn)的玻璃主要用于建筑，年均需求增長(zhǎng)率在８%以上；浮法玻璃出口量為4000萬(wàn)平方米，出口額1.2億美元，單位價(jià)格下降近7%，比國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格下降幅度大。
我國(guó)建筑涂料年產(chǎn)量超過(guò)130萬(wàn)噸，成為居美國(guó)、日本之后的世界第三大建筑涂料生產(chǎn)國(guó)。從建筑和建材行業(yè)發(fā)展速度預(yù)測(cè)，至2005年，全國(guó)建筑涂料年產(chǎn)量將達(dá)到180萬(wàn)噸；2015年將達(dá)到300萬(wàn)噸，是2005年預(yù)計(jì)產(chǎn)量的1.7倍。在外墻裝飾中的應(yīng)用率將大于60%。
2002年我國(guó)玻璃纖維的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)容量將進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)量將突破30萬(wàn)噸。 2001年我國(guó)玻璃鋼產(chǎn)品技術(shù)含量有所提高，產(chǎn)量逾70萬(wàn)噸（含F(xiàn)RSP、CCL、FRTP）。預(yù)計(jì)全國(guó)石材產(chǎn)量在保持2001年1.3億平方米的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有升；石材對(duì)外出口金額可達(dá)到8.6億美元。
全國(guó)乃至世界最大的陶瓷生產(chǎn)基地廣東，2002年陶瓷出口額高近11億美元。
2-3-3、其他行業(yè)（續(xù)）
虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估

關(guān)鍵成功要素

成功把握各行業(yè)的變化趨勢(shì)；建材是一個(gè)高能耗的行業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在能源利用率和開(kāi)發(fā)新型建材等方面
引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)。倘若在引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求結(jié)合在一起（例如能夠替代黏土磚低成本用作多層建筑的新型建材和技術(shù)），則成功來(lái)的更快。若現(xiàn)在沒(méi)有合適的建材和技術(shù)，則可適當(dāng)跟蹤相應(yīng)的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)，一旦技術(shù)成熟，可搶先與技術(shù)擁有者合作。
管理和市場(chǎng)推廣。

公司能力評(píng)估

如投資傳統(tǒng)建筑化工或建筑材料，將超過(guò)公司財(cái)力和管理能力。
建議可關(guān)注新型建筑化工（新型涂料）和新型建材（涉及塑鋼型材、新型管材、新型墻材、復(fù)合板、玻璃纖維），及特種水泥等。
如遇到有巨大市場(chǎng)前景的項(xiàng)目（須為“革命性”的技術(shù)和項(xiàng)目），可采取創(chuàng)業(yè)投資的模式介入。
投資時(shí)應(yīng)注意：投資的前提是該項(xiàng)目可以組建一個(gè)優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，并且內(nèi)部機(jī)制完善；投資的主要目的則是股權(quán)的適時(shí)變現(xiàn)和大幅度增值。
小結(jié)及建議
主營(yíng)業(yè)務(wù)：
虎門(mén)和東莞的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還有相當(dāng)大的發(fā)展空間，公司又有發(fā)展條件，建議應(yīng)當(dāng)采取聚焦房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，以專業(yè)化構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)帶動(dòng)相關(guān)的建筑和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。具體將在愿景目標(biāo)中詳細(xì)分析。

輔助業(yè)務(wù)：
“隔行如隔山”，進(jìn)入其他行業(yè)，肯定要付出代價(jià)，考慮與專業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，從參股經(jīng)營(yíng)做起，就可降低跨行業(yè)的成本，加快在新行業(yè)中的發(fā)展速度。一旦熟悉和掌握了新行業(yè)的情況，則可加大投資力度和規(guī)模。
在物色戰(zhàn)略伙伴時(shí)，建議選擇有開(kāi)拓能力、善于創(chuàng)新、了解和掌握行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和發(fā)展方向，但尚不具備資金實(shí)力和規(guī)模效益的技術(shù)型企業(yè)。
虎門(mén)及附近地區(qū)的廣告業(yè)將主要由專業(yè)的廣告企業(yè)去整合，公司以參股經(jīng)營(yíng)為宜。
同理，如要發(fā)展家具業(yè)，也需與其他專業(yè)企業(yè)建立合作關(guān)系，利用其行業(yè)優(yōu)勢(shì)。
裝修業(yè)是房地產(chǎn)和建筑業(yè)的附屬行業(yè)，其發(fā)展對(duì)公司現(xiàn)有主業(yè)可有一定的支持。

計(jì)劃中的行業(yè)：
星級(jí)酒店：建議先進(jìn)行可行性研究
品牌服裝：建議采取參股形式介入
其他：建議采取參股或風(fēng)險(xiǎn)投資方式介入
3、對(duì)盤(pán)活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議
3、對(duì)盤(pán)活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議
公司存量資產(chǎn)情況
主要是金巒商業(yè)大廈近4萬(wàn)Ｍ2的商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)有一半屬于虎門(mén)建設(shè)，目前處于閑置狀態(tài)。
商場(chǎng)項(xiàng)目出路在經(jīng)營(yíng)
在過(guò)了填補(bǔ)市場(chǎng)空白的時(shí)期后，廣州等中心城市近年的商場(chǎng)物業(yè)基本上無(wú)大的突破。很多商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)陷入了欲罷不能的困境，新項(xiàng)目的進(jìn)入也顯得尤其困難（據(jù)說(shuō)廣州海珠區(qū)一個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目的發(fā)展商請(qǐng)了8間策劃公司參與其策劃代理投標(biāo)，經(jīng)過(guò)近一年的挑選，該發(fā)展商仍未確定哪一間當(dāng)選，原因是這幾家公司的策劃皆無(wú)“出彩”之處，構(gòu)不成市場(chǎng)沖擊力）。
而根據(jù)香港太古集團(tuán)操作太古廣場(chǎng)、太古坊及又一城等商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，其中最主要的一條是：商場(chǎng)項(xiàng)目要靠經(jīng)營(yíng)致勝（而不是國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)商崇尚的靠銷售取勝）。
香港開(kāi)發(fā)商的做法，通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營(yíng)管理，獲得的收益長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定，企業(yè)資金的穩(wěn)健度也高。太古地產(chǎn)在操作“又一城”時(shí)，對(duì)招商與經(jīng)營(yíng)管理工作進(jìn)行了非常細(xì)致的策劃和布置，并深入調(diào)查各個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，采用與商家進(jìn)行利潤(rùn)分成的方式收取租金，令其在極為嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，取得了經(jīng)營(yíng)成功。
3、對(duì)盤(pán)活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議（續(xù)）
盤(pán)活有關(guān)資產(chǎn)的建議

香港經(jīng)驗(yàn)未必完全適用于虎門(mén)，但商場(chǎng)如要讓投資者相信其經(jīng)營(yíng)前景，不僅要告訴客戶一個(gè)很有前景的商業(yè)主題，同時(shí)更要利用招商實(shí)現(xiàn)這一商業(yè)主題，并以出色的管理，不斷的維持并改善商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，讓投資者穩(wěn)收租金。
此招商、管理、投資三合一策略是商場(chǎng)營(yíng)銷的決勝之道。
最好是爭(zhēng)取與“大鋪主”合作
廣州、深圳已有不少有志于當(dāng)鋪主的投資者，其購(gòu)買商鋪的目的是收租，自己并不會(huì)去進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。但目前這類投資者主要是由普通市民構(gòu)成，缺乏足夠的資金實(shí)力和專業(yè)操作技巧，而要真正解決發(fā)展商的資金回籠與商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，需要“大鋪主”的出現(xiàn)。
“大鋪主”所依托的資源有兩類：一是以資金實(shí)力為依托，懂得看地頭，知道哪些鋪面可做旺，于是自己投資買下不同地段、不同類型的鋪面，坐等租客上門(mén)；另一類則是與眾商家先打交道，在拿到的商家明確的租鋪意向后，再去找店鋪?zhàn)鐾顿Y。這種“大鋪主”恰好就是開(kāi)發(fā)商與商家之間的橋梁。因?yàn)槠鋸?qiáng)項(xiàng)是預(yù)測(cè)一個(gè)大商場(chǎng)未來(lái)能否做旺。他們只要認(rèn)為某商場(chǎng)前景看好，就敢大膽投入，以期未來(lái)獲得理想回報(bào)。這種中介力量對(duì)于商場(chǎng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。
但這種“大鋪主”目前還未形成氣候。據(jù)威格斯物業(yè)顧問(wèn)分析，“大鋪主”階層出現(xiàn)得越早，就越有利于一個(gè)城市商鋪物業(yè)的繁榮與發(fā)展。 
4、關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想
說(shuō)明
企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定及其理由
企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議
企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)：核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升
4-1、說(shuō)明 本報(bào)告將著重就虎門(mén)建設(shè)未來(lái)發(fā)展的方向性戰(zhàn)略中的一些關(guān)鍵問(wèn)題，提出看法
4-1、說(shuō)明（續(xù)） 針對(duì)虎門(mén)建設(shè)的具體情況，項(xiàng)目小組在本期工作中主要采用了與傳統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)不同的分析方法
4-2、企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）
4-2-1、 建議“愿景”目標(biāo)

核心戰(zhàn)略：集中力量發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)；以虎門(mén)鎮(zhèn)為中心，逐步向周邊城鎮(zhèn)滲透。
總體目標(biāo)：爭(zhēng)取用3年左右時(shí)間，發(fā)展成為東莞地區(qū)前三名的品牌開(kāi)發(fā)商；2007年前后，成為廣東省前10名的發(fā)展商。。

近期目標(biāo)：
未來(lái)2-3年內(nèi)，每年平均銷售的房屋不少于20？萬(wàn)平方米。
在市場(chǎng)占有率方面，爭(zhēng)取在東莞市達(dá)到[ ]%以上。
物業(yè)管理通過(guò)考核取得ISO9001的認(rèn)證；
在財(cái)務(wù)方面，計(jì)劃每年平均銷售收入在4億元以上，盈利在4000萬(wàn)元以上。
品牌建設(shè)方面。。。抓好建設(shè)項(xiàng)目的嚴(yán)格管理，爭(zhēng)取能夠獲得市優(yōu)和省優(yōu)建設(shè)項(xiàng)目，突出品牌效果。

[需和客戶討論]


4-2、企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）
中長(zhǎng)期目標(biāo)：
自2006年起，開(kāi)發(fā)和銷售面積每年不少于？萬(wàn)平方米。
在市場(chǎng)占有率方面，爭(zhēng)取在東莞維持在？%以上；在。。。其他開(kāi)發(fā)地域？？？。
在財(cái)務(wù)方面，每年實(shí)現(xiàn)銷售收入在？?jī)|元以上，盈利在1億元以上。
確立品牌。。。。



4-2、企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）
4-2-2、建議采取聚焦戰(zhàn)略的五大理由

理由之一：虎門(mén)建設(shè)具有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比較優(yōu)勢(shì)（技術(shù)條件）

核心創(chuàng)業(yè)及管理團(tuán)隊(duì)富有企業(yè)家精神，善于進(jìn)行制度創(chuàng)新；
熟悉虎門(mén)及周邊地區(qū)市場(chǎng)環(huán)境，在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫墓碴P(guān)系及較好的信譽(yù)；
管理層熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，具有成功的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；
公司具有較高的決策效率，及有效的財(cái)務(wù)控制手段；
已積累了一定的資金實(shí)力。

4-2、企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）
理由之二：廣東房地產(chǎn)業(yè)具有明確的發(fā)展前景（市場(chǎng)規(guī)模）

未來(lái)10年，中國(guó)GDP增長(zhǎng)率將維持7%以上，加上全面建設(shè)小康社會(huì)的國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施，房地產(chǎn)特別是住宅市場(chǎng)空間十分廣闊。
按照世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP水平有關(guān)：當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步；在600-800美元時(shí)，近入高速發(fā)展期；到1300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期；到8000-10000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始衰退。目前，我國(guó)人均GDP1000美元（廣東人均1600美元），預(yù)計(jì)2005年達(dá)到1300美元，顯示國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)具有快速發(fā)展的良好空間。
中國(guó)成為“全球大工廠”勢(shì)在必然，城市化和“異地城市化”的發(fā)展，家庭單位的減小和人口的老齡化，都將促進(jìn)住宅需求的增長(zhǎng)；
珠三角地區(qū)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的四大熱點(diǎn)區(qū)域（其他三個(gè)是：長(zhǎng)三角、京津溏、成渝）：
大佛山市的建立，拉開(kāi)了珠三角城市整合的步伐。隨著珠三角經(jīng)濟(jì)逐步一體化，不同城市之間的定位和分工將更加合理，從而使我國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)“引擎”之一的經(jīng)濟(jì)體更具活力。
珠三角將與香港進(jìn)一步融合，建立“大珠三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)，發(fā)揮各地的比較優(yōu)勢(shì)。廣東將重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，電子信息、軟件技術(shù)、生物工程、新材料和環(huán)保工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，配合和利用香港的國(guó)際金融中心、旅游中心和貿(mào)易運(yùn)輸物流中心的優(yōu)勢(shì)。
經(jīng)濟(jì)一體化將主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境保護(hù)一體化；二是產(chǎn)品和要素市場(chǎng)一體化；三是產(chǎn)業(yè)布局與結(jié)構(gòu)的一體化；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與管理機(jī)制的一體化（建立“都市聯(lián)盟”來(lái)統(tǒng)一行使跨界職能），等等。
東莞地理位置十分優(yōu)越，目前城市化程度還不高（僅50%），發(fā)展?jié)摿艽?。隨著城市化水平的提高、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的壯大，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，將有力地帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4-2、企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）
理由之三：房地產(chǎn)業(yè)是入世后受沖擊最小的行業(yè)之一（外部環(huán)境）

入世后，跨國(guó)公司搶占中國(guó)市場(chǎng)的行業(yè)排序?yàn)椋和ㄓ崱⒔鹑?、醫(yī)藥及醫(yī)療設(shè)備、生物化工、電子、交通等基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、原材料。
房地產(chǎn)業(yè)是地域性極強(qiáng)的本土化生意，其開(kāi)發(fā)建設(shè)與所在地的政策、法規(guī)、規(guī)劃密切相關(guān)，而這些都具有濃厚的地方色彩。
不同國(guó)家或地區(qū)間的氣候、民族、宗教、文化習(xí)俗等存在差異，使開(kāi)發(fā)商很難產(chǎn)生出一種像可口可樂(lè)一樣的“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”向全世界銷售，這客觀上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)；在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)既沒(méi)有跨國(guó)公司，也沒(méi)有百年老店。
基于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是比較適合國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)投資發(fā)展的行業(yè)之一。
而公司目前小規(guī)模投資的家具、廣告業(yè)，及考慮中的酒店、建筑化工等行業(yè)，則要面臨來(lái)自跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)各大中型企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

理由之四：廣東人偏好投資房地產(chǎn)（消費(fèi)習(xí)慣）　

大量流動(dòng)人口的存在，使出租房子的市場(chǎng)在廣東永遠(yuǎn)有生意可做。
率先富裕起來(lái)的廣東人，在比較了各種投資項(xiàng)目后，通常傾向于投資房地產(chǎn)。在我們熟悉的人中，一輛車都沒(méi)有買，而有兩套房的人卻相當(dāng)多，有的人甚至擁有三、四套房。
對(duì)家庭理財(cái)而言，買房出租收房租，是最簡(jiǎn)單的賺錢(qián)模式，最為省心、省力，收入也最為有保證。房子出租了２０年還是一筆財(cái)產(chǎn)。
 
 

4-2、企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）
理由之五：房地產(chǎn)企業(yè)必須加快集約化進(jìn)程（行業(yè)趨勢(shì)）
一方面，在經(jīng)歷了前些年的高速發(fā)展之后，近年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化程度明顯加快。
另一方面，在良好的發(fā)展前景面前，各路資本紛紛涌入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
由于房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)水平較高，成為各種資金涌入的焦點(diǎn)，2002年出現(xiàn)了外行、外來(lái)人、外來(lái)資金搞房地產(chǎn)的“三外”現(xiàn)象；業(yè)外龍頭企業(yè)（如聯(lián)想等）進(jìn)軍房地產(chǎn)動(dòng)輒10億元以上的大手筆；
1200家上市公司中，宣布轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的已超過(guò)300家； 
另?yè)?jù)悉，第一只中外合資地產(chǎn)基金“中國(guó)房地產(chǎn)基金”已由荷蘭國(guó)際和首創(chuàng)組建成立； 第一只外資地產(chǎn)基金“精瑞基金”也已成立，從事從住宅開(kāi)發(fā)到住宅環(huán)保、節(jié)能技術(shù)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的投資。
廣、深房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始洗牌，不少中小開(kāi)發(fā)商面臨微利甚至被擠垮的境地。
自現(xiàn)在起，業(yè)內(nèi)企業(yè)唯有達(dá)成規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，方能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和競(jìng)爭(zhēng)的日益加??；而產(chǎn)業(yè)集約化是形成良好規(guī)模優(yōu)勢(shì)的前提，以實(shí)現(xiàn)資源的更有效利用。
公司雖在虎門(mén)市場(chǎng)居于絕對(duì)壟斷地位，但就整個(gè)東莞市而言，所占的市場(chǎng)份額就不算很大。競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)和生存的危機(jī)共存。在行業(yè)強(qiáng)弱的整合和重新洗牌的大格局下，必須不斷提高優(yōu)化專業(yè)資源的能力和水平。
建議公司盡早確立“集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)”的思路，適時(shí)對(duì)集團(tuán)架構(gòu)及業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化組合，避免資源的分散和浪費(fèi)。
隨著東莞城市化水平的提高，虎門(mén)有望成為本市的第二城市中心，城市化建設(shè)工作量很大。
4-3、企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議
基本思路

據(jù)我們了解，目前東莞主要地產(chǎn)商的專業(yè)化水平還不是很高，建議公司應(yīng)集中資源，利用虎門(mén)及周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)還處于賣方市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)好現(xiàn)有的和計(jì)劃中的大型樓盤(pán)，率先提高專業(yè)化程度，打響品牌，爭(zhēng)當(dāng)行業(yè)的領(lǐng)跑者。
而集約化的前提是逐步建立現(xiàn)代企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度追求公司價(jià)值和股東價(jià)值的最大化。產(chǎn)權(quán)的合理流動(dòng)、資源的優(yōu)化配置、有效的激勵(lì)約束，是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要標(biāo)志，可以更好地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
集團(tuán)與下屬企業(yè)之間須將建立起緊密的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)紐帶關(guān)系；明確各利益群體（股東、董事、經(jīng)理、員工）之間的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。通過(guò)資產(chǎn)重組、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并按照資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，最大限度地發(fā)揮各類資源的綜合效益，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)占有率。
借鑒國(guó)內(nèi)外成功的民營(yíng)企業(yè)的改制重組經(jīng)驗(yàn)，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，統(tǒng)籌規(guī)劃，穩(wěn)步推進(jìn)，分步實(shí)施，同時(shí)確保當(dāng)前工作正常進(jìn)行。
適時(shí)組建集團(tuán)架構(gòu)，使之成為控股公司或參股公司；同時(shí)使集團(tuán)股權(quán)主體適當(dāng)多元化，為未來(lái)集團(tuán)股權(quán)的進(jìn)一步改革和（部分）業(yè)務(wù)的上市奠定基礎(chǔ)。
在集團(tuán)和下屬企業(yè)，建議適當(dāng)考慮通過(guò)激勵(lì)機(jī)制的改革，如通過(guò)實(shí)施管理層和骨干員工的持股制度，把后者的利益與企業(yè)利益更緊密地聯(lián)結(jié)在一起；注重優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，調(diào)動(dòng)積極性，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
重組的基本原則是對(duì)現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，對(duì)人員進(jìn)行合理配置。目的在于建立一個(gè)新的機(jī)制，從企業(yè)內(nèi)部獲得一個(gè)快速發(fā)展的巨大動(dòng)力，為企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的未來(lái)。
4-3-1、企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：主業(yè)重組方案建議
房地產(chǎn)
集中公司土地和資金等要素資源，適當(dāng)利用外部資源，開(kāi)發(fā)好現(xiàn)有的和計(jì)劃中的大型樓盤(pán)，提高專業(yè)化水平。
明確遠(yuǎn)景規(guī)劃，科學(xué)分解戰(zhàn)略目標(biāo)，確立企業(yè)價(jià)值觀及市場(chǎng)定位。
強(qiáng)化戰(zhàn)略實(shí)施能力，加強(qiáng)品牌經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)營(yíng)效率。

建筑
建立一支穩(wěn)定的技術(shù)隊(duì)伍，取得更多的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)。
加強(qiáng)與中建公司等的合作，提高在公共建設(shè)工程上的技術(shù)能力。
在虎門(mén)地區(qū)市政工程、道路、港口及其附屬設(shè)施的建設(shè)中取得主要的承建資格。
做好在周邊城鎮(zhèn)的公關(guān)和宣傳工作，爭(zhēng)取承接更多的建筑工程。

物業(yè)管理
建議與廣州、深圳或香港的地產(chǎn)公司合組策略聯(lián)盟，引進(jìn)其物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在合作中學(xué)習(xí)和提高。
4-3-2、企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：輔業(yè)重組方案建議
在短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)做什么都容易賺錢(qián)。而在市場(chǎng)化、專業(yè)化、集約化程度已大大提高的今天，企業(yè)必須從根本上改變固有的思維方式。據(jù)此，我們的建議是：
適時(shí)考慮將有關(guān)企業(yè)變成集團(tuán)公司的參股公司，即虎門(mén)建設(shè)由目前的100%持股，轉(zhuǎn)為持股30-50%，其余可由公司管理層和其他專業(yè)公司的資本組成，充分發(fā)揮管理層的積極性和戰(zhàn)略合作伙伴的專業(yè)水準(zhǔn)。
待相關(guān)企業(yè)取得發(fā)展，建立了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之后，再考慮戰(zhàn)略性退出或增資。
如此安排，即使參股公司沒(méi)有成功，公司損失也不大；而如其經(jīng)營(yíng)取得成功，公司股權(quán)可隨之增值，并增加投資，提高規(guī)模效益。
輔業(yè)上采取退出或參股經(jīng)營(yíng)方式，可更好地建立公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以在擅長(zhǎng)的行業(yè)中取得更大的成就。
4-4、企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)：核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升 為了實(shí)現(xiàn)新的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們建議從以下幾個(gè)方面提升虎門(mén)建設(shè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
4-4-1、重組集團(tuán)架構(gòu)
集團(tuán)架構(gòu)重組和集團(tuán)化管理，既要結(jié)合國(guó)情，又要規(guī)范操作。
目前集團(tuán)架構(gòu)的缺陷：由于前期的歷史遺留問(wèn)題，有關(guān)虎門(mén)建設(shè)的多家企業(yè)之間沒(méi)有明確的股權(quán)關(guān)系和資產(chǎn)紐帶，不能進(jìn)行高效的集團(tuán)化管理。
既已注冊(cè)了豐泰集團(tuán)公司，建議可對(duì)虎門(mén)建設(shè)系統(tǒng)的所有企業(yè)進(jìn)行重組，用集團(tuán)公司來(lái)持有下屬子公司或參股企業(yè)的股權(quán)，逐步形成規(guī)范的集團(tuán)化管理架構(gòu)。
通過(guò)集團(tuán)一體化管理，可使整個(gè)集團(tuán)中的人、財(cái)、物資源向產(chǎn)生效益高的部門(mén)流動(dòng)，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率，從而提高整個(gè)集團(tuán)的盈利能力。并在管理架構(gòu)和經(jīng)營(yíng)效率上作好與國(guó)內(nèi)大公司競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備。

集團(tuán)重組的方式選擇

集團(tuán)公司的組建，可分為控股經(jīng)營(yíng)型或純粹控股型等模式；
根據(jù)目前業(yè)務(wù)情況，建議采取控股經(jīng)營(yíng)型；
具體又可分為兩種，即I型（地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+建筑）和II型。
4-4-1、重組集團(tuán)架構(gòu)（續(xù)）
控股經(jīng)營(yíng)I型的改組方式與步驟

基本概念：
生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型：指以主營(yíng)產(chǎn)品和主營(yíng)業(yè)務(wù)為核心展開(kāi)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的企業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，所有資源的整合都為主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展服務(wù)。
控股經(jīng)營(yíng)型：指有明確的主業(yè)，同時(shí)從事股權(quán)投資、戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和管理的集團(tuán)公司，其資金投向和未來(lái)發(fā)展具有多向性。
控股公司作為資產(chǎn)投資主體，行使股東權(quán)利來(lái)理順母子公司的關(guān)系，加強(qiáng)集團(tuán)的規(guī)范管理。控股公司對(duì)資產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營(yíng)和管理，其投資的子公司依法獨(dú)立從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
控股公司對(duì)其投資的企業(yè)行使重大經(jīng)營(yíng)決策、決定經(jīng)營(yíng)者及收益三項(xiàng)權(quán)利；參考國(guó)際上企業(yè)集團(tuán)的通常做法，控股公司對(duì)子公司實(shí)施預(yù)決算、規(guī)劃、運(yùn)行監(jiān)控三項(xiàng)管理。
重組方式：
將內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部在集中在控股公司（虎門(mén)建設(shè)），并將之更名為東莞市豐泰集團(tuán)有限公司。
利弊分析

分工明確：集團(tuán)公司負(fù)責(zé)規(guī)劃整體戰(zhàn)略，對(duì)下屬公司的管理和資本運(yùn)作；其他公司作為豐泰集團(tuán)公司的子公司或參股企業(yè)，負(fù)責(zé)具體行業(yè)的投資和項(xiàng)目運(yùn)作。
但把建筑業(yè)放在控股公司層面經(jīng)營(yíng)，在管理上可能會(huì)有不少問(wèn)題。
4-4-1、重組集團(tuán)架構(gòu)（續(xù)）
控股經(jīng)營(yíng)I型附圖


4-4-1、重組集團(tuán)架構(gòu)（續(xù)）
控股經(jīng)營(yíng)II型的改組方式與步驟

重組方式：
將各公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新設(shè)的東莞市豐泰集團(tuán)有限公司；
集團(tuán)公司自身主要經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其下屬擁有全資子公司（如：虎門(mén)建設(shè)、物業(yè)管理、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司、境外企業(yè)）、控股企業(yè)和參股企業(yè)等。

利弊分析

有利于資本運(yùn)營(yíng)和戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，企業(yè)集團(tuán)可在多個(gè)行業(yè)中選擇和發(fā)展。
有利于集團(tuán)公司將下屬企業(yè)中的部分骨干業(yè)務(wù)上市。
但對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資質(zhì)和業(yè)績(jī)的連續(xù)計(jì)算可能有較大影響（資質(zhì)能否平移？）。
4-4-1、重組集團(tuán)架構(gòu)（續(xù)）
控股經(jīng)營(yíng)II型附圖

4-4-2、完善公司治理
基本概念
是涉及公司股東、管理層和其他利益相關(guān)者之間關(guān)系的一種制度安排。近年來(lái)，這一問(wèn)題日益受到人們的重視，已形成全球性的公司治理改革運(yùn)動(dòng)。
完善法人治理是企業(yè)培育核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，也是集約化發(fā)展的前提，對(duì)于保證企業(yè)未來(lái)以資本投資進(jìn)行擴(kuò)張的有效管理尤為重要。
國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的法人治理問(wèn)題也非常突出。近年香港資本市場(chǎng)上發(fā)生了諸如歐亞農(nóng)業(yè)等多家民營(yíng)上市公司大股東欺詐中小投資者、虛假陳述、信息披露違規(guī)誤導(dǎo)、市場(chǎng)操縱等違規(guī)違法現(xiàn)象，嚴(yán)重侵害了投資者權(quán)益。這些，在很大程度上都是法人治理不健全造成的。

我國(guó)民營(yíng)企業(yè)也不同程度地存在公司治理問(wèn)題，其原因主要有：
股權(quán)結(jié)構(gòu)過(guò)于集中且企業(yè)創(chuàng)始人一股獨(dú)大，企業(yè)只聽(tīng)從其一個(gè)人的指揮；
企業(yè)創(chuàng)始人和運(yùn)營(yíng)公司之間沒(méi)有完全分開(kāi)；
財(cái)務(wù)等關(guān)鍵崗位由家族成員負(fù)責(zé)，而非社會(huì)上的專業(yè)人士；
經(jīng)理層缺乏有效的激勵(lì)和約束機(jī)制，不能起到管理企業(yè)的作用，等等。
4-4-2、完善公司治理（續(xù)）
公司面臨的主要問(wèn)題
作為民營(yíng)企業(yè)，公司法人治理的特點(diǎn)是主要管理者同時(shí)又是所有者，所有者的意志可以得到有效的貫徹和實(shí)施；
缺乏一批得力的中層經(jīng)理人員，所有者在企業(yè)具體的日常事務(wù)中投入的時(shí)間和精力過(guò)多，沒(méi)有更多的時(shí)間進(jìn)行宏觀發(fā)展戰(zhàn)略的思考。

我們的建議
集團(tuán)層面：
重新考慮公司治理，逐步放開(kāi)產(chǎn)權(quán)和財(cái)務(wù)，充實(shí)董事層（如可引進(jìn)外部董事）和財(cái)務(wù)管理班子。經(jīng)驗(yàn)表明：家族企業(yè)在管治上，可適當(dāng)“放開(kāi)一線”（董事會(huì)）、“把住二線”（股東會(huì)），有利于正確決策、分散風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)永續(xù)發(fā)展。
逐步完善各種管理制度，規(guī)范內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。
吸納優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人參與企業(yè)管理。
子公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)層面：
股權(quán)適當(dāng)分散，吸收管理層和技術(shù)骨干入股。
嚴(yán)格按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，做到最終所有權(quán)與法人財(cái)產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。

4-4-3、強(qiáng)化管理團(tuán)隊(duì)
基本觀點(diǎn)
管理團(tuán)隊(duì)是企業(yè)的核心戰(zhàn)略資源。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才及其綜合素質(zhì)的較量。
現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理（HRM）的應(yīng)用與普及，是人才管理市場(chǎng)化、專業(yè)化、國(guó)際化、規(guī)范化和科學(xué)化的必然趨勢(shì)，它使人才管理成為真正意義上的戰(zhàn)略管理。
人才競(jìng)爭(zhēng)已是跨國(guó)公司搶占中國(guó)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)形式之一。
國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)致勝的關(guān)鍵
組建一個(gè)由志同道合、能征善戰(zhàn)的人才組成的管理團(tuán)隊(duì)；
建立一支熟悉業(yè)務(wù)、善于經(jīng)營(yíng)管理、精通現(xiàn)代技術(shù)的多層次的人才隊(duì)伍；
建立起相應(yīng)的激勵(lì)與約束機(jī)制，最大限度地發(fā)揮人才的潛能。
公司的主要問(wèn)題
針對(duì)目前中間管理層業(yè)務(wù)能力偏弱的現(xiàn)狀，盡快充實(shí)管理和業(yè)務(wù)骨干。否則，即使有好戰(zhàn)略，也難以得到有效的貫徹執(zhí)行。
一開(kāi)始就選擇對(duì)人：符合崗位要求，認(rèn)同企業(yè)價(jià)值觀；
實(shí)行內(nèi)部輪調(diào)：“嘗試錯(cuò)誤”、‘“適才適所”；增加歷練、人才增值；
加強(qiáng)在職培訓(xùn)：以提高業(yè)務(wù)能力、協(xié)作能力，保持內(nèi)部溝通的順暢，進(jìn)而提高管理效率。
4-4-4、加強(qiáng)戰(zhàn)略研究
基本觀點(diǎn)
決定競(jìng)爭(zhēng)勝負(fù)的關(guān)鍵因素，往往不是競(jìng)爭(zhēng)雙方各自擁有的力量或資源，而是他們各自運(yùn)用力量或資源的方式，即采取什么戰(zhàn)略。研究表明，國(guó)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的原因，85%以上是戰(zhàn)略失誤（而國(guó)外大企業(yè)在很大程度上是由于執(zhí)行失誤才導(dǎo)致失敗）。
戰(zhàn)略研究是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的保證，集團(tuán)核心管理層要安排一定的時(shí)間思考集團(tuán)戰(zhàn)略；同時(shí)，借助外腦謀劃發(fā)展戰(zhàn)略，以求在競(jìng)爭(zhēng)中先人一步。
制訂和實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略，要做到六個(gè)“統(tǒng)一”：
階段性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性的統(tǒng)一；超前性和切實(shí)性的統(tǒng)一；
獨(dú)特性和實(shí)用性的統(tǒng)一；原則性和靈活性的統(tǒng)一；
宏觀性和微觀性的統(tǒng)一；指導(dǎo)性和針對(duì)性的統(tǒng)一。
當(dāng)前公司戰(zhàn)略研究的重點(diǎn)
如何進(jìn)行戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)重組；
強(qiáng)化比較優(yōu)勢(shì)，使之成為核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。與外地企業(yè)相比，公司的“本土優(yōu)勢(shì)”有 ：政府支持優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)即悉熟對(duì)本地市場(chǎng)、決策效率優(yōu)勢(shì)等等。
研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，既要研究周邊城市領(lǐng)先的地產(chǎn)公司，也要借鑒其省市地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
如何提高戰(zhàn)略實(shí)施能力。
4-4-5、轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)理念
經(jīng)營(yíng)理念是一個(gè)企業(yè)所秉持的信念。它核心競(jìng)爭(zhēng)力的直接反映。
經(jīng)營(yíng)理念一經(jīng)“內(nèi)化”，會(huì)產(chǎn)生一種強(qiáng)大的規(guī)范力和推動(dòng)力，成為員工的行為準(zhǔn)則，促使員工去達(dá)成既定目標(biāo)。
國(guó)內(nèi)企業(yè)普遍存在的問(wèn)題：
產(chǎn)品或服務(wù) — 習(xí)慣于跟風(fēng)，導(dǎo)致產(chǎn)品沒(méi)有特色，同質(zhì)化嚴(yán)重；
營(yíng)銷 — 手段落后單一，在企業(yè)和客戶之間無(wú)法保持良性互動(dòng)；
服務(wù) — 缺乏為客戶創(chuàng)造價(jià)值的理念，僅把服務(wù)視為產(chǎn)品售后的附加品；
質(zhì)量 — 或無(wú)力進(jìn)行大規(guī)模研發(fā)，或?qū)|(zhì)量作為產(chǎn)品靈魂，企業(yè)生命的重要性認(rèn)識(shí)不足；
成本 — 成本控制是企業(yè)績(jī)效管理的核心問(wèn)題，但不少企業(yè)只有最高管理層和財(cái)務(wù)部門(mén)關(guān)心公司財(cái)務(wù)，其他職能部門(mén)（如人力資源部、研究部、辦公室等）對(duì)成本控制并不熟悉；
品牌 — 品牌意識(shí)淡薄，存在極大誤區(qū)（如那些“只做廣告不做基本功”的中央臺(tái)“標(biāo)王”）；
信息 — 沒(méi)有認(rèn)識(shí)到信息是企業(yè)的神經(jīng)，“信息力就是競(jìng)爭(zhēng)力”；
關(guān)系 — 沒(méi)有認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)化條件下的“關(guān)系”，主要是指處理企業(yè)內(nèi)外各利益關(guān)聯(lián)方的關(guān)系，特別要處理好競(jìng)爭(zhēng)與合作（戰(zhàn)略聯(lián)盟）的關(guān)系。

4-4-5、轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)理念（續(xù)）
建議公司通過(guò)資源的有效整合，資產(chǎn)的合理配置，逐步提升經(jīng)營(yíng)理念：

其一，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，抵抗市場(chǎng)誘惑。

其二，產(chǎn)品或服務(wù)貴在特色。集團(tuán)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，要實(shí)施“差異化戰(zhàn)略”，爭(zhēng)取在細(xì)分市場(chǎng)中尋找機(jī)會(huì)，努力提供有足夠市場(chǎng)空間的差異性產(chǎn)品或服務(wù)，以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取穩(wěn)定回報(bào)。

其三，注重品牌建設(shè)。作為企業(yè)形象的直接反映，好的品牌不僅可使企業(yè)免受低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，還可使企業(yè)享受到“擴(kuò)散效應(yīng)”的好處，即品牌企業(yè)比較容易拓展其他產(chǎn)品，甚至進(jìn)入其他行業(yè)。但品牌建設(shè)既要善于策劃（“適度炒作”），更要從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，細(xì)微之處見(jiàn)功夫。根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要重點(diǎn)提高四種能力：
發(fā)掘和吸引客戶的能力，創(chuàng)造更大的房地產(chǎn)市場(chǎng)；
創(chuàng)造新的生活方式的能力，吸引更多的顧客來(lái)購(gòu)買公司所提供的新生活方式的基礎(chǔ)（即住房和生活空間）；
各種資源的統(tǒng)籌能力，讓各種資源協(xié)同作用，發(fā)揮出更大的效益；
學(xué)習(xí)與自我改造的能力，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
4-4-5、轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)理念（續(xù)）
其四，重視信息的作用
加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息的收集、整理和分析。

最后，重新認(rèn)識(shí)“關(guān)系”。
公司以往的成功經(jīng)驗(yàn)表明，良好的政府關(guān)系在某種意義上扮演了“第一生產(chǎn)力”的角色（至少可以說(shuō)是一筆十分重要的“無(wú)形資產(chǎn)”）。近期內(nèi)，公司仍可從中獲益。
但同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到，隨著珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度將不斷提高；另外，籍電子政務(wù)的開(kāi)展，政府對(duì)土地資源的管理會(huì)趨于規(guī)范，公司傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)將會(huì)逐漸消失。
為此，公司應(yīng)“未雨綢繆”，即一方面抓緊時(shí)機(jī)做好地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)資源即土地資源的儲(chǔ)備，另一方適時(shí)主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)模式和盈利模式。




4-4-6、建立創(chuàng)新機(jī)制
基本觀點(diǎn)
創(chuàng)新是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為了求得持續(xù)的發(fā)展和進(jìn)步，不斷實(shí)行自我否定和自我肯定的過(guò)程。創(chuàng)新是相對(duì)的，也是動(dòng)態(tài)的，今天是新的，明天就不一定是。企業(yè)只有通過(guò)創(chuàng)新不斷超越自我，不斷超越國(guó)內(nèi)外其他同行，才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。
企業(yè)創(chuàng)新的主要內(nèi)容：一是觀念創(chuàng)新（它是所有創(chuàng)新的前提和基礎(chǔ)，也是國(guó)內(nèi)企業(yè)成長(zhǎng)的難點(diǎn)所在）；二是機(jī)制創(chuàng)新（機(jī)制問(wèn)題是很多國(guó)企的死結(jié)，也是國(guó)有地產(chǎn)發(fā)展商被逐漸淘汰出局的根本原因）；三是管理創(chuàng)新；四是技術(shù)創(chuàng)新；五是產(chǎn)品創(chuàng)新。其他的創(chuàng)新都可通過(guò)這五種創(chuàng)新得到體現(xiàn)。
創(chuàng)新是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的源泉：企業(yè)家精神的根本是創(chuàng)新精神，企業(yè)管理的思維是創(chuàng)新思維，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的精髓是創(chuàng)新戰(zhàn)略，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵是創(chuàng)新能力。
創(chuàng)新的五種途徑：一是引進(jìn)新產(chǎn)品或提供一種產(chǎn)品的新質(zhì)量（原創(chuàng)性創(chuàng)新比例是很少的）；二是采取新的生產(chǎn)方法；三是開(kāi)發(fā)一個(gè)新市場(chǎng)；四是獲得一個(gè)原料或半成品的新來(lái)源；五是實(shí)行一種新的組織形式。
集團(tuán)過(guò)往的發(fā)展，得益于觀念和制度的創(chuàng)新
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，集團(tuán)應(yīng)建立一套機(jī)制，確保創(chuàng)新精神在新形勢(shì)下仍然能夠滲透到集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)角落。
為此，創(chuàng)新不僅要成為集團(tuán)生存和發(fā)展的內(nèi)在要求和基本形式，還應(yīng)該成為集團(tuán)不斷適應(yīng)環(huán)境、實(shí)現(xiàn)自我超越的必然過(guò)程。
4-4-7、完善管理系統(tǒng)
定義及內(nèi)容
企業(yè)的管理系統(tǒng)是一套業(yè)績(jī)衡量及激勵(lì)體系，包括：
集團(tuán)公司對(duì)下屬子公司的監(jiān)管模式
對(duì)主要業(yè)務(wù)單位及個(gè)人業(yè)績(jī)的目標(biāo)設(shè)定、評(píng)估及衡量
對(duì)主要業(yè)務(wù)單位及集團(tuán)主要管理崗位業(yè)績(jī)表現(xiàn)的激勵(lì)、獎(jiǎng)懲及補(bǔ)償

戰(zhàn)略意義
便于集團(tuán)對(duì)下屬子公司實(shí)施有效的控制和管理，以確保子公司的利益和發(fā)展與集團(tuán)整體戰(zhàn)略目標(biāo)一致。對(duì)控股型和戰(zhàn)略設(shè)計(jì)型公司總部來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)尤其重要
保證明確的工作目標(biāo)，提供充分合理的激勵(lì)，鼓勵(lì)積極主動(dòng)的工作精神，提高工作效率

完善的業(yè)績(jī)衡量及激勵(lì)體系應(yīng)從業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估、薪酬、激勵(lì)和人力資源發(fā)展四方面進(jìn)行綜合全面考量及設(shè)計(jì)，才能達(dá)到提高管理效率，充分發(fā)揮員工工作積極性的目的。它們之間的關(guān)系見(jiàn)下圖。
4-4-7、完善管理系統(tǒng) （續(xù)）
4-4-8、開(kāi)展資本運(yùn)作
“產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)做加法，資本經(jīng)營(yíng)做乘法”
概念：指企業(yè)所從事的投資活動(dòng)(investment activities) 和理財(cái)活動(dòng) (financing activities)，以實(shí)現(xiàn)最大限度的企業(yè) / 資本增值為目標(biāo)。
資本運(yùn)作內(nèi)容：公司化改造、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)重組、收購(gòu)兼并、在資本市場(chǎng)上籌集資金（股權(quán)融資、債權(quán)融資）、股權(quán)重組與增值等。
資本運(yùn)作理念：強(qiáng)調(diào)集中稀有寶貴資源，重點(diǎn)出擊，使之用于某一關(guān)鍵領(lǐng)域。因此，資本運(yùn)作通過(guò)尋求企業(yè)的差異性和核心優(yōu)勢(shì)，有利于的企業(yè)的定位與核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育。可以說(shuō)，資本運(yùn)作是核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的催化劑。

集團(tuán)的組建和發(fā)展離不開(kāi)資本運(yùn)作：
要用資本運(yùn)作的手段，有效整合內(nèi)部資源，做強(qiáng)主業(yè)，做大市場(chǎng)占有率；
通過(guò)資本運(yùn)作，提高企業(yè)發(fā)展速度，加快經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；
在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，實(shí)施不同的資本運(yùn)作策略組合；
根據(jù)集團(tuán)所屬業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，分別采取不同的資本運(yùn)作手段；
透過(guò)資本戰(zhàn)略，適時(shí)謀求區(qū)域擴(kuò)張，整合外部（鎮(zhèn)外、市外、業(yè)外）資源。
4-4-9、確立企業(yè)文化
企業(yè)文化是核心競(jìng)爭(zhēng)力的核心

企業(yè)文化不是標(biāo)語(yǔ)口號(hào)，而是指一個(gè)企業(yè)中所有員工共有的一套價(jià)值觀和行為準(zhǔn)則，以及由此導(dǎo)致的行為模式?，F(xiàn)代企業(yè)管理已從“經(jīng)驗(yàn)管理”發(fā)展到“科學(xué)管理”和“文化管理”階段。企業(yè)文化是以人為本的管理哲學(xué)。
企業(yè)文化是企業(yè)中全體員工行為習(xí)慣的總和，它首先是由企業(yè)的管理層將企業(yè)定位、核心理念和發(fā)展目標(biāo)，通過(guò)在各種場(chǎng)合的講話或文章概括出來(lái)，然后由職能管理部門(mén)分門(mén)別類地整理總結(jié)，形成企業(yè)的遠(yuǎn)景、使命、價(jià)值觀及規(guī)章制度，并為廣大員工所接受。
作為一種精神力量，企業(yè)文化是企業(yè)無(wú)形的約束與支柱。一個(gè)好的企業(yè)文化氛圍確立后，它所帶來(lái)的是群體智慧，協(xié)作精神，新鮮活力，相當(dāng)于在企業(yè)的深層結(jié)構(gòu)中裝上了一臺(tái)馬力十足的發(fā)動(dòng)機(jī)，源源不斷地提供給企業(yè)創(chuàng)新、進(jìn)步的精神動(dòng)力。
成功的企業(yè)文化可以成就一個(gè)企業(yè)，失敗的企業(yè)文化也可以毀滅一個(gè)企業(yè)，企業(yè)文化絕不是裝點(diǎn)門(mén)面的擺設(shè)，而是每個(gè)成功企業(yè)必須具有的理念，企業(yè)文化對(duì)內(nèi)增強(qiáng)凝聚力、對(duì)外增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 ,它在集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)揮著無(wú)可替代的作用。
“小企業(yè)靠精明，中企業(yè)靠管理、大企業(yè)靠文化”（其意是管理的關(guān)鍵在文化）。美國(guó)蘭德公司曾花20年時(shí)間跟蹤500家世界大公司，發(fā)現(xiàn)其中百年不衰的企業(yè)有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是他們始終堅(jiān)持以下四種價(jià)值觀：（1）人的價(jià)值高于物的價(jià)值；（2）共同價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值；（3）社會(huì)價(jià)值高于利潤(rùn)價(jià)值；（4）用戶價(jià)值高于生產(chǎn)價(jià)值。
4-4-9、確立企業(yè)文化（續(xù)）
以上四個(gè)價(jià)值觀，是頗值得國(guó)內(nèi)民營(yíng)地產(chǎn)商借鑒的：
新生代民營(yíng)企業(yè)應(yīng)注重企業(yè)精神、企業(yè)價(jià)值觀的人格化，要有發(fā)展家族企業(yè)的新理念：
家族企業(yè)最大的問(wèn)題，在于家族利益和企業(yè)利益可能的沖突。處理不好，企業(yè)很容易走下坡路，甚至在很短時(shí)間內(nèi)轟然倒塌；處理好了則可收到家族和睦團(tuán)結(jié)、企業(yè)蒸蒸日上的雙重效果。
因此，家族企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的方式，應(yīng)和普通企業(yè)有所區(qū)別。一方面，家族成員必須參與，評(píng)估家族目標(biāo)及其對(duì)企業(yè)發(fā)展的承諾；另一方面，管理團(tuán)隊(duì)也須同時(shí)考慮其管理理念、公司目標(biāo)和家族的前景預(yù)期能否協(xié)調(diào)一致。二者如能相互支持，則可共同推動(dòng)家族企業(yè)的順利發(fā)展。
如出現(xiàn)家族榮耀、家族價(jià)值觀與企業(yè)目標(biāo)無(wú)法重合的情況，應(yīng)該服從企業(yè)目標(biāo)。
“是人合一”的境界：把企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃、階段性目標(biāo)和價(jià)值觀三者統(tǒng)一起來(lái)，因?yàn)槿呷币徊豢?。其中，價(jià)值觀必須為全體員工所接受和認(rèn)同，它是指導(dǎo)企業(yè)全體員工去一步步地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的行為準(zhǔn)則。
堅(jiān)持以人為本：要從客戶利益出發(fā)，努力創(chuàng)新規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和管理理念，以提高產(chǎn)品開(kāi)發(fā)質(zhì)量；推行“員工即客戶”理念，提高企業(yè)與員工彼此之間的忠誠(chéng)度。
提高協(xié)同能力：隨著專業(yè)分工的細(xì)化，各專業(yè)領(lǐng)域已形成各自不可替代的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)之間的結(jié)盟走向已越來(lái)越明顯。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，從選址到定位，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，從施工到銷售，直至物業(yè)管理，地產(chǎn)精品的創(chuàng)造早已不是傾發(fā)展商一家之力所能完成的。
萬(wàn)科經(jīng)驗(yàn)：在設(shè)計(jì)上引進(jìn)香港和國(guó)外的先進(jìn)理念；在股權(quán)和零售業(yè)上與中國(guó)華潤(rùn)集團(tuán)融合；在物業(yè)銷售上與香港中原結(jié)盟。
5、總結(jié)與展望
通過(guò)對(duì)集團(tuán)以往發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，特別是對(duì)自 19？？年開(kāi)始的多元化戰(zhàn)略利弊得失的思考、討論和分析，確立企業(yè)今后發(fā)展的戰(zhàn)略方向和總體規(guī)劃：

做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，中長(zhǎng)期目標(biāo)是建立以房地產(chǎn)為主業(yè)的投資控股型集團(tuán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利能力可靠，且可為企業(yè)其它業(yè)務(wù)發(fā)展提供可靠現(xiàn)金流，應(yīng)堅(jiān)持發(fā)展壯大。
戰(zhàn)略性退出輔業(yè)，或改為控股/參股經(jīng)營(yíng)，以降低風(fēng)險(xiǎn)，確保股東價(jià)值最大化。
適時(shí)進(jìn)行集團(tuán)化改組，以集中和優(yōu)化資源，打造強(qiáng)勢(shì)品牌，做大市場(chǎng)占有率。
以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭和核心，建立完善的投資評(píng)估與管理體系，為資本性擴(kuò)張打下實(shí)施基礎(chǔ)。
從戰(zhàn)略的高度重視集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育，以市場(chǎng)和客戶為出發(fā)點(diǎn)，以績(jī)效和可持續(xù)發(fā)展為落腳點(diǎn)，致力于核心競(jìng)爭(zhēng)力要素的整合和核心產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，盡快達(dá)成集團(tuán)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)；
平衡好家族利益和公司發(fā)展的關(guān)系，確保家族的和睦繁榮及企業(yè)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
以謹(jǐn)慎科學(xué)的態(tài)度研究和發(fā)掘新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以最大限度地控制風(fēng)險(xiǎn)，把握機(jī)會(huì)，為集團(tuán)創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。可在做強(qiáng)主業(yè)的同時(shí)，利用自身的資金實(shí)力及網(wǎng)絡(luò)資源，逐步向相關(guān)產(chǎn)業(yè)以資本投資方式擴(kuò)展。
逐步實(shí)現(xiàn)由產(chǎn)品擴(kuò)張向資本擴(kuò)張的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移；適度和穩(wěn)妥地介入金融業(yè)。



東莞市虎門(mén)建設(shè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目最終報(bào)告(ppt)