項(xiàng)目投資融資決策
項(xiàng)目投資融資決策
仝允桓 教授

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院
課程主要內(nèi)容
項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容
項(xiàng)目現(xiàn)金流量構(gòu)成
投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
不確定性分析
技術(shù)改造項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策
資產(chǎn)評(píng)估
公共項(xiàng)目投資決策
先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用項(xiàng)目投資決策
項(xiàng)目投資與融資結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理
第一部分 項(xiàng)目投資決策
項(xiàng)目周期
投資機(jī)會(huì)研究
初步可行性研究
詳細(xì)可行性研究
投資決策
項(xiàng)目實(shí)施
項(xiàng)目后評(píng)估
投資項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程
投資決策所要考慮的主要問(wèn)題
投資者自身的條件；
投資的外部環(huán)境
投資者的目標(biāo)
與目標(biāo)、條件和環(huán)境相聯(lián)系的投資策略
投資的收益，費(fèi)用及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)
影響投資決策的主要因素
投資決策的層次
戰(zhàn)略層次的投資決策
戰(zhàn)略指高層次的全面計(jì)劃。理想的戰(zhàn)略決策應(yīng)是根據(jù)長(zhǎng)期目標(biāo)需要制定最佳利用資源的全面計(jì)劃。衡量戰(zhàn)略方案的標(biāo)準(zhǔn)是效益，即計(jì)劃能滿足目標(biāo)要求的程度。
戰(zhàn)術(shù)層次的投資決策
戰(zhàn)術(shù)指低層次的專(zhuān)門(mén)方案。戰(zhàn)術(shù)決策圍繞戰(zhàn)略決策所確定的目標(biāo)提出和選擇實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的策略和方案。戰(zhàn)術(shù)選擇的衡量標(biāo)準(zhǔn)是效率，即一項(xiàng)活動(dòng)能完成使命的程度。


作為決策依據(jù)的評(píng)價(jià)過(guò)程 評(píng)價(jià)要素 評(píng)價(jià)層次 評(píng)價(jià)對(duì)象
目標(biāo)
準(zhǔn)則
指標(biāo)
尺度
權(quán)重
方案
綜合評(píng)價(jià)
企業(yè)
政府
社會(huì)
個(gè)人
投資時(shí)機(jī)的把握
技術(shù)進(jìn)步
市場(chǎng)需求變化
經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整
政策變化
其他發(fā)展機(jī)遇
行業(yè)生命周期
產(chǎn)品生命周期
技術(shù)生命周期
產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
行業(yè)的生命周期
產(chǎn)品的生命周期


投資方式選擇
新建項(xiàng)目
項(xiàng)目建設(shè)投資、項(xiàng)目建設(shè)周期（是否會(huì)貽誤市場(chǎng)機(jī)會(huì)）、市場(chǎng)開(kāi)拓費(fèi)用
改造原有項(xiàng)目
改造投資、技術(shù)轉(zhuǎn)換成本
兼并、收購(gòu)其它企業(yè)
對(duì)象企業(yè)的情況：
經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)份額、成長(zhǎng)率、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、研究開(kāi)發(fā)能力、生產(chǎn)能力、資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會(huì)負(fù)擔(dān)
并購(gòu)方式：
直接購(gòu)買(mǎi)，換股、股份換資產(chǎn)、承擔(dān)債務(wù)換股份或資產(chǎn)
一、項(xiàng)目可行性研究 的內(nèi)容
市場(chǎng)分析
投資條件與項(xiàng)目選址
技術(shù)方案
環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全
企業(yè)組織和勞動(dòng)定員
項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
投資估算與資金籌措
財(cái)務(wù)分析
國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析
結(jié)論與建議
（一）市場(chǎng)分析
市場(chǎng)調(diào)查
產(chǎn)品用途
現(xiàn)有生產(chǎn)能力
產(chǎn)量及銷(xiāo)售量
替代產(chǎn)品
產(chǎn)品價(jià)格
國(guó)外市場(chǎng)
市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)
消費(fèi)對(duì)象
消費(fèi)條件
產(chǎn)品更新周期特點(diǎn)
市場(chǎng)成長(zhǎng)速度及趨勢(shì)
可能出現(xiàn)的替代產(chǎn)品
產(chǎn)品可能的新用途
產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析
市場(chǎng)進(jìn)入壁壘
技術(shù)壁壘
規(guī)模壁壘
政策壁壘
產(chǎn)品方案和項(xiàng)目規(guī)模
產(chǎn)品方案（規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)）
項(xiàng)目擬建規(guī)模
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略
市場(chǎng)定位（領(lǐng)先或追隨、目標(biāo)市場(chǎng)）
促銷(xiāo)價(jià)格、推銷(xiāo)方式與措施
產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)
產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)
價(jià)格預(yù)測(cè)
銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)
市場(chǎng)調(diào)查方法
普遍調(diào)查：對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行全樣本調(diào)查。
抽樣調(diào)查：抽取調(diào)查對(duì)象樣本進(jìn)行調(diào)查。
抽樣調(diào)查需要根據(jù)擬調(diào)查問(wèn)題的性質(zhì)和調(diào)查對(duì)象的具體情況進(jìn)行抽樣設(shè)計(jì)。主要抽樣方法有：隨機(jī)抽樣、分層抽樣和分群抽樣等。
專(zhuān)家調(diào)查：專(zhuān)家訪談、專(zhuān)家會(huì)議、Delphi法等。
調(diào)查方式：書(shū)面問(wèn)卷、電話訪談、當(dāng)面訪談等。問(wèn)卷設(shè)計(jì)要盡量避免偏差。
檔案研究：通過(guò)收集和查閱有關(guān)資料獲取信息?？衫玫馁Y料包括宏觀社會(huì)、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料、公眾傳播媒介信息、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)信息等。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法
定性預(yù)測(cè)
通過(guò)分析歷史資料和研究未來(lái)?xiàng)l件，憑借預(yù)測(cè)人員的經(jīng)驗(yàn)和判斷推理能力進(jìn)行預(yù)測(cè)?？刹捎肈elphi法、組織專(zhuān)家小組進(jìn)行分析判斷等。
定量預(yù)測(cè)
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用數(shù)學(xué)分析技術(shù)，建立表現(xiàn)變量間數(shù)量關(guān)系的模型進(jìn)行預(yù)測(cè)。
常用的方法
趨勢(shì)外推法：移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)指數(shù)法、包絡(luò)線趨勢(shì)預(yù)測(cè)法等。
因果分析法：回歸分析法、相關(guān)分析法等。
市場(chǎng)壁壘分析
技術(shù)壁壘：能否獲得所需要的專(zhuān)門(mén)技術(shù)？
規(guī)模壁壘：能否達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模？
投資能力
市場(chǎng)有效需求及可能取得的市場(chǎng)份額
政策壁壘：政府對(duì)市場(chǎng)有哪些管制政策？
投資許可
生產(chǎn)許可
能否打破既成的市場(chǎng)格局，取得一定的市場(chǎng)份額？
先入企業(yè)的技術(shù)與品牌優(yōu)勢(shì)
先入企業(yè)的排他性聯(lián)盟
用戶對(duì)后進(jìn)入者的認(rèn)可
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與企業(yè)行為
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類(lèi)型及其特征
壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)
在壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，企業(yè)影響價(jià)格，控制價(jià)格的能力較弱，因而會(huì)采取非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段
品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)
促銷(xiāo)活動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)
壟斷競(jìng)爭(zhēng)條件造成產(chǎn)品差別和品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，有利于滿足消費(fèi)者多樣化的需要和激勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新。
需求價(jià)格彈性在市場(chǎng)分析中的意義
對(duì)于富于彈性的商品，價(jià)格與總收入成反方向變化
P 則 TR ， P 則 TR
對(duì)于缺乏彈性的商品，價(jià)格與總收入成同方向變化
P 則 TR ， P 則 TR

（二）投資條件與項(xiàng)目選址
自然條件
基礎(chǔ)設(shè)施條件
原材料及輔助材料供應(yīng)
燃料動(dòng)力供應(yīng)
人力資源條件
社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文條件
政策環(huán)境

主要原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)用估算
土地費(fèi)用
其它應(yīng)考慮的因素
與政府的關(guān)系
目標(biāo)市場(chǎng)
戰(zhàn)略布局
各備選方案比較
（三）技術(shù)方案
產(chǎn)品及工藝方案
產(chǎn)品功能
產(chǎn)品規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)
生產(chǎn)方法
技術(shù)參數(shù)和工藝流程
主要工藝設(shè)備選擇
主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)
生產(chǎn)車(chē)間布置方案
廠內(nèi)外運(yùn)輸方案
存貯方案
土建工程
主要建、構(gòu)筑物的建筑特征及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)
建筑材料
土建工程造價(jià)估算
其他工程
給排水工程
動(dòng)力及公用工程
防災(zāi)設(shè)施
生活福利設(shè)施
技術(shù)方案選擇
技術(shù)方案選擇要考慮的制約條件
需求制約（現(xiàn)存的需求結(jié)構(gòu)及需求結(jié)構(gòu)可能的變化）
資源制約（資金、人力資源、自然資源、其它要素）
環(huán)境制約（經(jīng)濟(jì)技術(shù)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、自然環(huán)境）
技術(shù)方案選擇的原則
經(jīng)濟(jì)性原則（以最小的投入取得最好的效果）
發(fā)展原則（發(fā)展的前景及適應(yīng)發(fā)展的能力）
兼容性原則（與原有經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境、社會(huì)的兼容性）
相關(guān)效果原則（相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境、社會(huì)效果）
技術(shù)方案選擇的視角
技術(shù)先進(jìn)性
技術(shù)適用性
產(chǎn)品方案評(píng)價(jià)
產(chǎn)品功能的合理性，產(chǎn)品在技術(shù)上的先進(jìn)性；
產(chǎn)品在功能、技術(shù)、成本上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；
其它產(chǎn)品替代該產(chǎn)品的可能性；
產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期及目前所處的階段；
有無(wú)可能形成產(chǎn)品鏈、產(chǎn)品群；
是否符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的要求。
工藝方案評(píng)價(jià)
技術(shù)的先進(jìn)性
所采用工藝和設(shè)備的技術(shù)效能、效率、能耗水平等技術(shù)參數(shù)的先進(jìn)程度
技術(shù)生命周期及所采用技術(shù)在生命周期中所處的階段
技術(shù)的成熟程度
實(shí)驗(yàn)室技術(shù)
經(jīng)過(guò)中試的技術(shù)
已經(jīng)工業(yè)化應(yīng)用的技術(shù)
技術(shù)轉(zhuǎn)換成本
技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)及所采用技術(shù)的發(fā)展前景
與競(jìng)爭(zhēng)技術(shù)相比，所采用技術(shù)的優(yōu)勢(shì)及缺陷
（四）環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全
環(huán)境現(xiàn)狀
項(xiàng)目主要污染源
項(xiàng)目主要污染物
擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
環(huán)境保護(hù)方案
環(huán)境監(jiān)測(cè)制度
環(huán)境保護(hù)投資估算
環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論
生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素分析
職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施
勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督保障機(jī)構(gòu)
消防措施和設(shè)施方案
（五）企業(yè)組織和勞動(dòng)定員
企業(yè)組織
企業(yè)組織形式
企業(yè)工作制度
企業(yè)薪酬制度
勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
勞動(dòng)定員
項(xiàng)目年人工費(fèi)用估算
人員培訓(xùn)計(jì)劃及費(fèi)用估算
（六）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施的各階段
資金籌措安排
技術(shù)獲得
勘察設(shè)計(jì)與設(shè)備訂貨
工程招標(biāo)與施工準(zhǔn)備
工程施工
生產(chǎn)準(zhǔn)備
試運(yùn)轉(zhuǎn)
竣工驗(yàn)收
項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
建設(shè)單位管理費(fèi)
生產(chǎn)籌備費(fèi)
生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
辦公家具購(gòu)置費(fèi)
勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
其他應(yīng)支出的費(fèi)用
項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃方法
橫道圖（例）
項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃方法
網(wǎng)絡(luò)圖（例）
（七）投資估算與資金籌措
固定資產(chǎn)投資估算
固定資產(chǎn)構(gòu)建費(fèi)用
無(wú)形資產(chǎn)獲取費(fèi)用
遞延資產(chǎn)
預(yù)備費(fèi)
流動(dòng)資金估算
流動(dòng)資產(chǎn)
流動(dòng)負(fù)債

資金籌措
資金來(lái)源
項(xiàng)目籌資方案
建設(shè)期貸款利息
投資使用計(jì)劃
投資使用計(jì)劃
借款償還計(jì)劃
（八）財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
投資估算與資金籌措
銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)
成本費(fèi)用預(yù)測(cè)
財(cái)務(wù)報(bào)表編制
損益表
資產(chǎn)負(fù)債表
資金來(lái)源與運(yùn)用表
現(xiàn)金流量表
其它輔助報(bào)表

資金規(guī)劃
資金來(lái)源與運(yùn)用
資金平衡
財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)
盈利能力評(píng)價(jià)
清償能力評(píng)價(jià)
不確定性分析
盈虧平衡分析
敏感性分析
概率分析
（九）國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析
公共項(xiàng)目和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)利益有重要影響的項(xiàng)目，在可行性研究中需要作國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析。
確定國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)目標(biāo)
辨識(shí)項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益及費(fèi)用
直接效益及費(fèi)用、間接效益及費(fèi)用
內(nèi)部效益及費(fèi)用、外部效益及費(fèi)用
有形效益及費(fèi)用、無(wú)形效益及費(fèi)用
確定國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)參數(shù)
項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益綜合評(píng)價(jià)

二、現(xiàn)金流量構(gòu)成
現(xiàn)金流量（Cash Flow , CF）
現(xiàn)金流入（Cash In Flow , CI）
銷(xiāo)售（經(jīng)營(yíng)）收入、資產(chǎn)回收、借款等
現(xiàn)金流出（ Cash Out Flow , CO）
投資、經(jīng)營(yíng)成本、稅、貸款本息償還等
凈現(xiàn)金流量（NCF）
NCF＝CI－CO
（一）投資
項(xiàng)目總投資
建設(shè)投資（習(xí)慣上稱(chēng)固定資產(chǎn)投資）
流動(dòng)資金投入
項(xiàng)目建設(shè)期借款利息
項(xiàng)目建成后，投資轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的資產(chǎn)：
固定資產(chǎn)
無(wú)形資產(chǎn)
遞延資產(chǎn)
流動(dòng)資產(chǎn)
工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)投資構(gòu)成
工業(yè)項(xiàng)目流動(dòng)資金構(gòu)成
流動(dòng)資金＝流動(dòng)資產(chǎn)－流動(dòng)負(fù)債
（二）成本費(fèi)用
成本費(fèi)用中的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
我國(guó)實(shí)行固定資產(chǎn)分類(lèi)折舊制度。




直線折舊:
年限平均法

工作量法
成本費(fèi)用中的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
加速折舊:
雙倍余額遞減法

其中

最后兩年

年數(shù)總和法
成本費(fèi)用中的無(wú)形、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)
無(wú)形資產(chǎn)指沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等資源形態(tài)存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，如專(zhuān)利、商標(biāo)、版權(quán)、土地使用權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。
無(wú)形資產(chǎn)的原值相對(duì)于獲得無(wú)形資產(chǎn)的實(shí)際支出。
無(wú)形資產(chǎn)原值按無(wú)形資產(chǎn)的有效使用期平均攤銷(xiāo)，并計(jì)入成本費(fèi)用。攤銷(xiāo)期限不少于10年。
遞延資產(chǎn)指不能全部計(jì)入當(dāng)期損益，需要分期攤銷(xiāo)計(jì)入成本的各項(xiàng)費(fèi)用。如開(kāi)辦費(fèi)、租入資產(chǎn)改良費(fèi)。開(kāi)辦費(fèi)按不少于5年的期限攤銷(xiāo)。租入資產(chǎn)改良費(fèi)按租賃期限攤銷(xiāo)
成本費(fèi)用要素及其現(xiàn)金流屬性
經(jīng)營(yíng)成本＝總成本費(fèi)用－利息支出－折舊、攤銷(xiāo)費(fèi)
（三）銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)及稅金
銷(xiāo)售收入
－ 總成本費(fèi)用
－ 銷(xiāo)售稅金及附加
_____________________________________________________________________
＝ 銷(xiāo)售利潤(rùn)
－ 所得稅
_____________________________________________________________________
＝ 稅后利潤(rùn)
－ 公積金
－ 公益金
_____________________________________________________________________
＝ 可分配利潤(rùn)
資金等值計(jì)算
不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上是不等的，把一個(gè)時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金金額折算成另一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的等值金額，稱(chēng)為資金的等值計(jì)算。
把將來(lái)某時(shí)點(diǎn)發(fā)生的資金金額折算成現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上的等值金額，稱(chēng)為“折現(xiàn)”或“貼現(xiàn)”。
將來(lái)時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金折現(xiàn)后的資金金額稱(chēng)為“現(xiàn)值”。
與現(xiàn)值等價(jià)的將來(lái)某時(shí)點(diǎn)上的資金金額稱(chēng)為“將來(lái)值”或“終值”。
常用資金等值計(jì)算公式
現(xiàn)值與將來(lái)值之間的換算





其中 i 是反映資金時(shí)間價(jià)值的參數(shù)，稱(chēng)為“折現(xiàn)率”。以上兩式亦可記作：
常用資金等值計(jì)算公式
等額年值與將來(lái)值之間的換算





其中 A 是從第 1 年末至第 n 年末的等額現(xiàn)金流序列，稱(chēng)為“等額年值”。以上兩式亦可記作：
常用資金等值計(jì)算公式
等額年值與現(xiàn)值之間的換算






亦可記作：

若 則：
三、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表
基本報(bào)表
損益表
資產(chǎn)負(fù)債表
資金來(lái)源與運(yùn)用表
現(xiàn)金流量表（全部投資）
現(xiàn)金流量表（自有資金）
現(xiàn)金流量表（各投資方）
輔助報(bào)表
固定資產(chǎn)投資估算表
流動(dòng)資金估算表
投資計(jì)劃與資金籌措表
主要產(chǎn)出物和投入物使用價(jià)格依據(jù)表
生產(chǎn)成本估算表
固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表
無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)估算表
制造費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用估算表
借款還本付息表
總成本費(fèi)用估算表
銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金估算表


工業(yè)項(xiàng)目流動(dòng)資金估算
擴(kuò)大指標(biāo)估算法
參照同類(lèi)項(xiàng)目流動(dòng)資金與銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資的比例以及單位產(chǎn)量的流動(dòng)資金占用額進(jìn)行粗略估算。
分項(xiàng)詳細(xì)估算法
流動(dòng)資金＝流動(dòng)資產(chǎn)－流動(dòng)負(fù)債
流動(dòng)資產(chǎn)＝存貨＋應(yīng)收帳款＋周轉(zhuǎn)現(xiàn)金
流動(dòng)負(fù)債＝應(yīng)付帳款
工業(yè)項(xiàng)目流動(dòng)資金估算
存貨: 包括外購(gòu)材料、燃料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、備品備件






應(yīng)收帳款：
周轉(zhuǎn)現(xiàn)金：


應(yīng)付帳款：


主要的債務(wù)償還方式
一次還本
借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；
等額還本
規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；
等額攤還
規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；
一次性?xún)敻?
借款期末一次償付全部本金和利息；
“氣球法”
期中任意償還本利，到期末全部還清






項(xiàng)目資金規(guī)劃
資金運(yùn)用
涉及投資計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃以及生產(chǎn)計(jì)劃。
資金來(lái)源與資金結(jié)構(gòu)
自有資金與借入資金
國(guó)內(nèi)資金與國(guó)外資金
資金結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
資金平衡
不產(chǎn)生資金缺口的條件是各年的累計(jì)盈余資金額必須大于或等于零

清償能力分析指標(biāo)
借款償還期（按盡早歸還的原則計(jì)算出的還清項(xiàng)目長(zhǎng)期借款所需要的時(shí)間）
資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額/資產(chǎn)總額
流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額
速動(dòng)比率＝速動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額



各財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系
四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)
凈現(xiàn)值
（Net Present Value, NPV）
內(nèi)部收益率（IRR）
(Internal Rate of Return)
投資回收期
（Pay back period , Pb）
（一）凈現(xiàn)值
計(jì)算公式：





判斷準(zhǔn)則： 項(xiàng)目可接受；
項(xiàng)目不可接受。
凈現(xiàn)值計(jì)算示例
上例中 i =10% , NPV＝137.24
亦可列式計(jì)算：
NPV＝－1000＋300×（P/A ，10％ ，5）
＝－1000＋300×3.791＝137.24

凈現(xiàn)值函數(shù)


式中 NCFt 和 n 由市場(chǎng)因素和技術(shù)因素決定。
若NCFt 和 n 已定，則
基準(zhǔn)折現(xiàn)率的確定
基準(zhǔn)折現(xiàn)率的概念
基準(zhǔn)折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱(chēng)為最低要求收益率。（Minimum Attractive Rate of Return , MARR）
決定基準(zhǔn)折現(xiàn)率要考慮的因素
資金成本
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行多方案比選
互斥方案具有可比性的條件
考察的時(shí)間段和計(jì)算期可比
收益和費(fèi)用的性質(zhì)及計(jì)算范圍可比
備選方案的風(fēng)險(xiǎn)水平可比
評(píng)價(jià)所使用的假定合理
壽命期相等的互斥方案比選
在壽命期相等的互斥方案中，凈現(xiàn)值最大且非負(fù)的方案為最優(yōu)可行方案。

用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行多方案比選
壽命期不等的互斥方案比選
壽命期不等的投資方案不具可比性，若要用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行比選，需要根據(jù)決策需要和備選方案的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)特征引入相應(yīng)的假定，設(shè)定一個(gè)共同的計(jì)算期。
以短壽命方案的壽命期為計(jì)算期，假定長(zhǎng)壽命方案在計(jì)算期結(jié)束時(shí)將資產(chǎn)余值變現(xiàn)回收；
以長(zhǎng)壽命方案的壽命期為計(jì)算期，假定短壽命方案的接續(xù)方案凈現(xiàn)值為零。
以備選方案壽命期的公倍數(shù)為計(jì)算期，假定一個(gè)或若干備選方案可重復(fù)實(shí)施。
（二）內(nèi)部收益率（IRR）
內(nèi)部收益率是項(xiàng)目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時(shí)折現(xiàn)率。其經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。
計(jì)算IRR的理論公式:


判斷準(zhǔn)則： 項(xiàng)目可接受；
項(xiàng)目不可接受。
計(jì)算IRR的試算內(nèi)插法
IRR計(jì)算公式：



內(nèi)部收益率計(jì)算示例


項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的唯一性問(wèn)題討論
由計(jì)算內(nèi)部收益率的理論公式


令
可得
從數(shù)學(xué)形式看，計(jì)算內(nèi)部收益率的理論方程應(yīng)有n 個(gè)解。
問(wèn)題：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是唯一的嗎？
項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的唯一性問(wèn)題討論
例：某大型設(shè)備制造項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況


用 i1 = 10.4% 和 i2 = 47.2% 作折現(xiàn)率，均可得出凈現(xiàn)金流現(xiàn)值和為零的結(jié)果。
可以證明，當(dāng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)發(fā)生多次變化時(shí)，計(jì)算IRR的方程可能有多個(gè)解。
問(wèn)題：這些解中有項(xiàng)目的IRR嗎？如果項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)發(fā)生多次變化，計(jì)算IRR的方程一定多個(gè)解嗎？該項(xiàng)目能用IRR評(píng)價(jià)嗎？
項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的唯一性問(wèn)題討論
結(jié)論：
常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化）IRR有唯一實(shí)數(shù)解。
非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化）計(jì)算IRR的方程可能但不一定有多個(gè)實(shí)數(shù)解。
項(xiàng)目的IRR是唯一的，如果計(jì)算IRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，這些解都不是項(xiàng)目的IRR。
對(duì)非常規(guī)項(xiàng)目，須根據(jù)IRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)計(jì)算出的IRR進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用IRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。
項(xiàng)目投資回收模式







上式中，NCFt 為第 t 年的凈現(xiàn)金流量，F(xiàn)t 為第 t 年項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回的投資。
非常規(guī)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的檢驗(yàn)
檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：
在項(xiàng)目壽命期內(nèi)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部始終存在未收回的投資。即：能滿足
及
條件的 i* 就是項(xiàng)目唯一的IRR，否則就不是項(xiàng)目的IRR，且這個(gè)項(xiàng)目也不再有其它具有經(jīng)濟(jì)意義的IRR。

非常規(guī)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的檢驗(yàn)

令



顯然，Pt 是項(xiàng)目在第 t 年以 i * 為折現(xiàn)率的累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值。由于(1＋ i *)－t 為正數(shù)，非常規(guī)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率通過(guò)檢驗(yàn)的條件亦可表述為：
（三） 投資回收期
投資回收期是兼顧項(xiàng)目獲利能力和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)。
靜態(tài)投資回收期
不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項(xiàng)目投資之日算起，用項(xiàng)目各年的凈收入回收全部投資所需要的時(shí)間。
動(dòng)態(tài)投資回收期
考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時(shí)間。
五、項(xiàng)目不確定性分析
主要的不確定性分析方法
盈虧平衡分析
確定盈利與虧損的臨界點(diǎn)
敏感性分析
分析不確定因素可能導(dǎo)致的后果
概率分析
對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作直觀的定量判斷
項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別
常見(jiàn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素
信用風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目參與方的信用及能力
建設(shè)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
自然資源和人力資源
項(xiàng)目生產(chǎn)能力和效率
投資成本
竣工延期
不可抗力
市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
市場(chǎng)準(zhǔn)入
市場(chǎng)變化
技術(shù)變化
經(jīng)營(yíng)決策失誤
金融風(fēng)險(xiǎn)
匯率、利率變動(dòng)
通貨膨脹
貿(mào)易保護(hù)
政治風(fēng)險(xiǎn)
體制變化
政策變化
法律法規(guī)變化
法律風(fēng)險(xiǎn)
有關(guān)法律法規(guī)不完善
對(duì)有關(guān)法律法規(guī)不熟悉
法律糾紛及爭(zhēng)議難以解決
環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

銷(xiāo)售收入及成本與產(chǎn)量之間的關(guān)系
銷(xiāo)售收入(B)、產(chǎn)品價(jià)格(P)與產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關(guān)系
總成本(C)、固定成本(Cf)、單位產(chǎn)品變動(dòng)成本(Cv)和產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關(guān)系
盈虧平衡分析圖
銷(xiāo)售收入、總成本和產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關(guān)系
盈虧平衡分析
由 即 可導(dǎo)出：

盈虧平衡產(chǎn)量

盈虧平衡價(jià)格

盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本
盈虧平衡分析示例
某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬(wàn)件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800萬(wàn)元，其中固定成本3000萬(wàn)元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。
單位產(chǎn)品變動(dòng)成本
盈虧平衡產(chǎn)量
盈虧平衡價(jià)格
盈虧平衡單位
產(chǎn)品變動(dòng)成本
經(jīng)營(yíng)杠桿
設(shè)項(xiàng)目固定成本占總成本的比例為S，則
固定成本

銷(xiāo)售利潤(rùn)



當(dāng)銷(xiāo)售量變化時(shí)，S越大，利潤(rùn)變化率越大。
盈虧平衡分析的擴(kuò)展
某項(xiàng)目的NPV可由下式計(jì)算，項(xiàng)目壽命期為不確定因素

當(dāng)NPV＝0時(shí)，有


可解得，能使NPV≥ 0 的項(xiàng)目壽命期的臨界值約為10年
敏感性分析
例:
不確定因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目NPV的影響
項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的概率描述
假定A、B、C是影響項(xiàng)目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有l(wèi)、m、n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨(dú)立，則項(xiàng)目現(xiàn)金流有 k＝l × m×n 種可能的狀態(tài)。根據(jù)各種狀態(tài)所對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流，可計(jì)算出相應(yīng)的凈現(xiàn)值。設(shè)在第 j 種狀態(tài)下項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 NPV（j）,第 j 種狀態(tài)發(fā)生的概率為 Pj , 則項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值與方差分別為:
概率分析示例
概率樹(shù)
兩種不確定因素影響項(xiàng)目現(xiàn)金流的概率樹(shù)
各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)金流量及發(fā)生概率
投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)
上例中項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值及標(biāo)準(zhǔn)差





假定項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出
該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值大于或等于0的概率為
各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計(jì)概率
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的圖示法
六、技術(shù)改造項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)用與效益的識(shí)別
“有無(wú)法”與“前后法”
沉沒(méi)成本
技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)用與效益的計(jì)量
邊際分析原理
增量分析法
機(jī)會(huì)成本、追趕成本

七、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析
房地產(chǎn)投資考慮的因素
投資盈利性方面的因素
投資的盈利性取決于項(xiàng)目實(shí)施所需的費(fèi)用和可帶來(lái)的收益；
投資安全性方面的因素
投資的安全性取決于項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)和投資者所作的財(cái)務(wù)和法律等方面的安排；
其他因素
企業(yè)目標(biāo)往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標(biāo)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用和收益
財(cái)務(wù)收益
租售收入
財(cái)產(chǎn)升值收益
折舊蔽稅收益
非財(cái)務(wù)收益


開(kāi)發(fā)階段費(fèi)用
土地費(fèi)用
建設(shè)費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
銷(xiāo)售費(fèi)用
經(jīng)營(yíng)階段費(fèi)用
出租費(fèi)用
維護(hù)、管理費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成
折舊的蔽稅作用
房地產(chǎn)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析過(guò)程框圖
參數(shù)調(diào)整后的初步財(cái)務(wù)分析
抵押貸款常數(shù)
計(jì)算公式：





式中：r為年利率，
n為貸款年限
房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流分析模型
八、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用項(xiàng)目評(píng)價(jià)
先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用項(xiàng)目評(píng)價(jià)的特點(diǎn)
具有戰(zhàn)略決策性質(zhì)的多準(zhǔn)則決策
定量與定性分析相結(jié)合的半結(jié)構(gòu)化決策
強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與核心能力的建立與發(fā)展
著眼于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)
重視項(xiàng)目的總體效益與集成效益
間接費(fèi)用與效益是要考慮的重要因素
基于關(guān)鍵成功因素的多準(zhǔn)則評(píng)價(jià)
目標(biāo)： 建立與保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
準(zhǔn)則：
形成與發(fā)展核心能力
縮短交貨期
提高產(chǎn)品質(zhì)量
降低成本
改善服務(wù)
增強(qiáng)應(yīng)變能力

項(xiàng)目投資融資決策