中信國(guó)安淘金“天下第一城”
作者:李盾 366
其實(shí),頂著“信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司”的牌子,中信國(guó)安的主營(yíng)業(yè)務(wù)卻越來(lái)越偏重于房地產(chǎn)——已經(jīng)不止一位證券分析師向《新財(cái)經(jīng)》記者發(fā)出這樣的感嘆。從2002年年報(bào)上看,中信國(guó)安全年主營(yíng)收入達(dá)人民幣9.4億元,不過(guò),其中7.4億元來(lái)自房地產(chǎn)領(lǐng)域,占了全年主營(yíng)收入的79%。
受益“天下第一城”
“上市公司有大量的有線電視網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn),但是由于沒(méi)有達(dá)到控股地位,所以,無(wú)法并入報(bào)表,只能體現(xiàn)為投資收益。”中信國(guó)安下屬的大通房地產(chǎn)公司高層這樣解釋向《新財(cái)經(jīng)》記者解釋母公司遇到的尷尬局面。
不過(guò),把這個(gè)解釋放在中信國(guó)安的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)比重越來(lái)越高、而信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)收入停滯不前的事實(shí)面前,理由似乎略顯蒼白。此次中信國(guó)安以2.61億元的價(jià)格出讓沈陽(yáng)有線電視項(xiàng)目的權(quán)益,同時(shí)斥資5億多元收購(gòu)“天下第一城”產(chǎn)權(quán)式酒店,更是將公司今后的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)放在了房地產(chǎn)行業(yè)。
其實(shí),除了這次收購(gòu)產(chǎn)權(quán)式酒店之外,“天下第一城”早已同中信國(guó)安聯(lián)系在了一起。自上市以來(lái),在中信國(guó)安從房地產(chǎn)業(yè)取得的收入不斷增長(zhǎng)的同時(shí),其大股東中信國(guó)安集團(tuán)旗下的項(xiàng)目“第一城”為上市公司貢獻(xiàn)的收入也逐年增加。中信國(guó)安因下屬公司承建“第一城”項(xiàng)目,從1999年該項(xiàng)目獲得的收入尚不足1億元,但是到了2002年,從“第一城”獲得的收入已經(jīng)達(dá)到6.6億元,占了上市公司主營(yíng)收入的70%。
而2003年5月27日一則關(guān)聯(lián)交易公告顯示,中信國(guó)安2003年又將為“第一城”承擔(dān)約6億元的建設(shè)工程,2004年還會(huì)有約3億元的收入來(lái)自“第一城”的工程承包業(yè)務(wù)。這樣看來(lái),在信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域(有線電視網(wǎng)絡(luò))遭遇政策圍城同時(shí),中信國(guó)安卻一直、并且還將繼續(xù)受益于大股東旗下的“第一城”項(xiàng)目。
“第一城”前世今生
“天下第一城”位于河北省香河縣安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),地處京、津、冀與北京市通州區(qū)交接地,距北京52公里,距天津70公里。這個(gè)模仿北京城布局而建的仿古建筑融民俗、旅游、度假、會(huì)議、娛樂(lè)于一體,占地3600畝(約244萬(wàn)平方米),總建筑面積約36萬(wàn)平方米。
第一城的建設(shè)經(jīng)營(yíng)方是“第一城娛樂(lè)總公司”,目前中信國(guó)安集團(tuán)公司持有90%的股份,北京保利集團(tuán)公司和香河土地開(kāi)發(fā)建設(shè)公司分別持有5%的股份,其中后者是當(dāng)?shù)卣尘?,主要以土地出資?!缎仑?cái)經(jīng)》記者了解到,該項(xiàng)目建設(shè)工期已近11年,經(jīng)營(yíng)公司早期的股東有中銀投資(中國(guó)銀行下屬投資公司)等具有銀行背景的投資公司,但在國(guó)家作出銀行對(duì)外投資的限制性政策后,這些投資公司紛紛將股份轉(zhuǎn)讓給了中信國(guó)安集團(tuán)。
在收購(gòu)了“天下第一城”的產(chǎn)權(quán)式酒店不久,中信國(guó)安下屬大通房地產(chǎn)公司的張延女士向拜訪“第一城”項(xiàng)目的《新財(cái)經(jīng)》記者介紹了該項(xiàng)目的大致情況:這座仿古建筑以明清的北京城為藍(lán)本,將老北京的城廓微縮復(fù)原,分為內(nèi)城和外城兩大部分。原老北京內(nèi)城的9個(gè)城樓和外城的7個(gè)城樓,都在這里重現(xiàn)身影,內(nèi)外城中主要集中的是各種規(guī)模宏大且頗具中式風(fēng)格的皇城建筑群和匠心獨(dú)具的皇家園林。與京北著名的旅游景點(diǎn)“老北京”不同,“第一城”的城樓和城墻均以1∶1的比例按照明代京城修建,只是將城墻長(zhǎng)度縮短,并將其改為雙層的空腹城墻,作為客房、餐廳或辦公場(chǎng)所就在這些城墻的內(nèi)部,上市公司收購(gòu)的產(chǎn)權(quán)式酒店即為部分“城墻”。
然而“第一城”絕不僅僅是古建筑的翻版:城內(nèi)有比照聯(lián)合國(guó)的硬件標(biāo)準(zhǔn)建造的國(guó)際會(huì)議中心;擁有可容納4000人演出的金色大廳;城內(nèi)的健身中心可進(jìn)行20多種運(yùn)動(dòng),另有面積達(dá)1.2萬(wàn)平方米的馬會(huì)俱樂(lè)部;此外城內(nèi)及環(huán)城還有4個(gè)裝有晚間燈光設(shè)備的9洞高爾夫球場(chǎng)。
歸入中信國(guó)安上市公司旗下的產(chǎn)權(quán)式酒店僅是“第一城”的部分資產(chǎn),大通房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人更喜歡向記者介紹整個(gè)項(xiàng)目其他配套設(shè)施的“富麗堂皇”:1.3萬(wàn)平方米的荷宮水殿前方的噴泉總投資就達(dá)200萬(wàn)元,能噴出幾百種造型;金色大廳完全采用法國(guó)進(jìn)口的高級(jí)金色天幕;城內(nèi)五星級(jí)正陽(yáng)門(mén)大酒店(非上市公司收購(gòu)項(xiàng)目)底層將供奉據(jù)稱室內(nèi)最大的金佛,酒店幾根巨型的盤(pán)龍柱超過(guò)故宮的規(guī)模;復(fù)原的圓明園“遠(yuǎn)瀛觀”景觀面積比原景觀要大五分之四,內(nèi)部又是一個(gè)大型的夜總會(huì)……
“天下第一城”自1992年10月開(kāi)始興建,整個(gè)工程預(yù)計(jì)今年10月份竣工,累計(jì)建設(shè)周期近11年。不過(guò),至今一些主要的度假、會(huì)議、娛樂(lè)設(shè)施還沒(méi)有正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。而觀光業(yè)務(wù)自1998年4月開(kāi)始試營(yíng)業(yè),由于距離城區(qū)較遠(yuǎn),吸引的游客數(shù)量也有限。
獨(dú)特的“產(chǎn)權(quán)式酒店”模式
按照“天下第一城”經(jīng)營(yíng)公司的說(shuō)法,今后單純的景點(diǎn)旅游不會(huì)是“天下第一城”項(xiàng)目的主要業(yè)務(wù),甚至有可能放棄出售門(mén)票、吸引普通旅客參觀的現(xiàn)有業(yè)務(wù),他們更看好的是開(kāi)展高檔度假和娛樂(lè)業(yè)務(wù)。這次,中信國(guó)安收購(gòu)的產(chǎn)權(quán)式酒店正是未來(lái)度假、娛樂(lè)業(yè)務(wù)的組成部分。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,國(guó)際上一般將產(chǎn)權(quán)式酒店分成三種類型:一是時(shí)權(quán)酒店,即投資者在約定期內(nèi)有使用酒店客房的權(quán)利;二是住宅型酒店,投資者購(gòu)買后,可以先委托酒店經(jīng)營(yíng),到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅;三是投資型酒店,即作為一種投資行為,投資者逐年取得約定的回報(bào),并期待增值以回收投資。
與上述所有的方式不盡相同,中信國(guó)安的產(chǎn)權(quán)式酒店有著自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式。
上市公司收購(gòu)的產(chǎn)權(quán)式酒店的位置,位于“天下第一城”內(nèi)城東、北、西三面城墻內(nèi)部(如前文所述,“第一城”中城墻中空,內(nèi)為酒店客房)。但與上市公司公告略為不同的是,公告稱收購(gòu)的是“五星級(jí)酒店”。但據(jù)大通房地產(chǎn)公司介紹,其實(shí),部分收購(gòu)的酒店(如朝陽(yáng)酒店)最后確認(rèn)為四星級(jí)。
據(jù)大通房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理郝雪濤介紹,此次上市公司中信國(guó)安收購(gòu)的酒店一共有307套套房,其中最大的復(fù)式套房面積達(dá)900多平方米,最小套房也在100平方米左右。產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售人員告訴《新財(cái)經(jīng)》記者,這些酒店的平均售價(jià)在每平方米1萬(wàn)元左右。
面對(duì)“遠(yuǎn)離北京市區(qū)50多公里的產(chǎn)權(quán)酒店如此售價(jià)是否過(guò)高”這個(gè)問(wèn)題,大通房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理?xiàng)钚『胶秃卵B連否認(rèn),他們向記者講述了此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及推廣項(xiàng)目的主要思路。
“首先,‘第一城’擁有極為完善的配套設(shè)施,城內(nèi)有仿古建筑、皇家園林、健身中心,高爾夫球場(chǎng),會(huì)議中心等高級(jí)配套設(shè)施;其次,公司將聘請(qǐng)有銷售產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)驗(yàn)的北京經(jīng)緯房地產(chǎn)公司作為公司的銷售代理;此外,產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)和管理事務(wù)由天下第一城娛樂(lè)公司統(tǒng)一負(fù)責(zé),其保證給業(yè)主穩(wěn)定的收益。” 楊和郝特別指出,天下第一城娛樂(lè)公司將給予購(gòu)房業(yè)主定額回報(bào)承諾。
具體的操作方式是,購(gòu)房者選定了房間并就價(jià)格達(dá)成協(xié)議后,首付總房款的30%,余款采用20年銀行按揭的方式支付。同時(shí)購(gòu)房者與第一城娛樂(lè)公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同,由天下第一城娛樂(lè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)酒店,向業(yè)主支付的報(bào)酬等同于業(yè)主需要每月向銀行支付的月供。同時(shí),購(gòu)房者每年擁有首付額度10%的酒店消費(fèi)金額,可選擇天下第一城內(nèi)任何檔次的客房消費(fèi),同時(shí)可預(yù)支20年內(nèi)的消費(fèi)額。
中信國(guó)安無(wú)風(fēng)險(xiǎn)?
對(duì)“天下第一城”產(chǎn)權(quán)式酒店收購(gòu)?fù)瓿珊螅日罩行艊?guó)安歷年的主營(yíng)收入來(lái)源,可以預(yù)期上市公司2003年來(lái)自“天下第一城”的收入主要將體現(xiàn)在三個(gè)方面:房租、承建第一城工程和銷售產(chǎn)權(quán)式酒店收入。
在這三方面的收入中,房租收入每年只有320萬(wàn)元,對(duì)上市公司影響不大;已經(jīng)發(fā)布的關(guān)聯(lián)交易公告也已經(jīng)說(shuō)明,2003年上市公司將有6億元左右的收入來(lái)自承包“第一城”項(xiàng)目的工程,這基本上是無(wú)競(jìng)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)活動(dòng)。在“第一城”的施工現(xiàn)場(chǎng),記者看到了工程正在進(jìn)行。而相對(duì)前兩種收入,較為“新潮”的產(chǎn)權(quán)式酒店似乎存在更大的不確定性,東方高圣投資顧問(wèn)有限公司在中信國(guó)安收購(gòu)產(chǎn)權(quán)式酒店交易的獨(dú)立財(cái)務(wù)報(bào)告中亦指出:“產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售和經(jīng)營(yíng)情況受外界因素的影響較大,存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”
不過(guò),從大通房地產(chǎn)公司介紹的酒店銷售方法來(lái)看,這些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)似乎將會(huì)與上市公司“絕緣”。
以一個(gè)價(jià)值200萬(wàn)元的套房為例,購(gòu)房者需要繳納的首付為60萬(wàn)元,余下140萬(wàn)元按照銀行按揭的方式實(shí)行。按照目前的利率,購(gòu)房者需要每月向銀行支付約9270元左右的按揭款。而據(jù)大通房地產(chǎn)方面的介紹,這筆按揭款其實(shí)不用購(gòu)房者支付,因?yàn)橘?gòu)房者支付首付款后,將與第一城娛樂(lè)公司簽訂委托管理合同,由后者代為經(jīng)營(yíng)酒店,從而每月向購(gòu)房者支付9270元的按揭款,并保證不向購(gòu)房者收取物業(yè)管理費(fèi)用。此外,購(gòu)房者每年還享有相當(dāng)于首付款10%的酒店消費(fèi)額度,即每年可在第一城內(nèi)酒店住宿費(fèi)用為6萬(wàn)元。換句話說(shuō),購(gòu)房者只要付出30%的房款,余下的全部由第一城娛樂(lè)公司買單。
在這個(gè)例子中,購(gòu)房者付出房?jī)r(jià)60萬(wàn)元,得到價(jià)值200萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)式酒店,還可獲得20年內(nèi)累計(jì)120萬(wàn)元的消費(fèi)額度;對(duì)于第一城娛樂(lè)公司,將承擔(dān)購(gòu)房者每月9270元的按揭款,20年累計(jì)約有220萬(wàn)元支出;而對(duì)于上市公司中信國(guó)安,則獲得了銀行資金200萬(wàn)元,并可立即確認(rèn)為收入。
由上述簡(jiǎn)單分析可知,上市公司的母公司(通過(guò)天下第一城娛樂(lè)公司)承擔(dān)了此項(xiàng)目的絕大部分風(fēng)險(xiǎn),而上市公司(通過(guò)子公司大通房地產(chǎn)公司)只需要將產(chǎn)權(quán)式酒店賣出,就能獲得可確認(rèn)收入——因?yàn)檫@種房產(chǎn)不同于一般的住宅,無(wú)需辦理入住手續(xù)即可確認(rèn)為上市公司收入。相對(duì)三折的四、五星級(jí)酒店的售價(jià),加上第一城的配套設(shè)施,大通房地產(chǎn)方面預(yù)期這種產(chǎn)權(quán)式酒店取得購(gòu)房者的認(rèn)可有較大的可能。據(jù)大通房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)銷售工作的張延女士介紹,該項(xiàng)目將會(huì)在近期正式向外界推出。
大通房地產(chǎn)副總經(jīng)理?xiàng)钚『胶秃卵渤姓J(rèn),在這種商業(yè)模式中,上市公司的母公司中信國(guó)安集團(tuán)控股的天下第一城娛樂(lè)公司實(shí)際上將承擔(dān)幾乎全部的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果上市公司的酒店全部售出的話,總面積7.5萬(wàn)平方米,均價(jià)每平方米1萬(wàn)元,按70%的20年期銀行按揭計(jì)算,需要從銀行獲得5億元按揭貸款。這樣來(lái)看,第一城娛樂(lè)公司每月需向銀行支付的按揭款將達(dá)到324萬(wàn)元,每年接近4000萬(wàn)元。
是否會(huì)有因?yàn)樘煜碌谝怀菉蕵?lè)公司經(jīng)營(yíng)狀況不佳,而造成無(wú)法按時(shí)支付購(gòu)房者的經(jīng)營(yíng)報(bào)酬,進(jìn)而造成無(wú)法及時(shí)支付銀行按揭的情況呢?大通房地產(chǎn)方面表示,考慮到第一城娛樂(lè)公司30多億元的資產(chǎn),應(yīng)該會(huì)承擔(dān)并化解這種風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是,其實(shí),上市公司已經(jīng)通過(guò)一系列的協(xié)議安排,從產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)中脫身。
母公司能扛多久?
憑借母公司強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,“天下第一城”似乎真正成為了上市公司中信國(guó)安的“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)淘金地”。但必須指出,其實(shí),上市公司“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”或“小風(fēng)險(xiǎn)”的前提條件是母公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
自上市以來(lái),中信國(guó)安每年的業(yè)績(jī)都維持穩(wěn)中有升,其中很大的原因在于母公司中信國(guó)安集團(tuán)給予了大力支持。屈指算來(lái),從中信國(guó)安置換出的盈利狀況不佳的資產(chǎn)先后有北京風(fēng)云尋呼臺(tái)、北京金藥電子商務(wù)有限公司、世華財(cái)經(jīng)網(wǎng)絡(luò),而從母公司中信國(guó)安集團(tuán)置換入的盈利狀況較好的資產(chǎn)有北京大通房地產(chǎn)公司、鴻聯(lián)九五、光大通信(現(xiàn)已更名“國(guó)安通信”)等??梢哉f(shuō),中信國(guó)安的資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)年年都有重頭戲。
按照我們的推算,2003年來(lái)的“第一城”的收入約8億元,但是2004年可預(yù)期的來(lái)自“第一城”的建筑業(yè)務(wù)收入僅3億元——因?yàn)榈谝怀窃?jì)劃的竣工日期是2003年10月份,那么,假設(shè)新收購(gòu)的產(chǎn)權(quán)式酒店售罄并全部確定收入,此后上市公司的收入缺口如何填補(bǔ)?是否還會(huì)有新的重頭的資產(chǎn)重組,來(lái)補(bǔ)上“第一城”項(xiàng)目竣工造成中信國(guó)安收入減少?誰(shuí)又將被置換入上市公司,成為集團(tuán)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的棋子呢?這些將是中信國(guó)安明年最大的問(wèn)題。
擴(kuò)展閱讀
民營(yíng)醫(yī)院系列觀察(四):北京新興醫(yī)院 2023.04.12
“提高醫(yī)療水平,造福千萬(wàn)家庭”——當(dāng)我讀到原九屆全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)吳階平院士對(duì)北京新興醫(yī)院的題詞時(shí),我驚訝不已。因?yàn)槲蚁?,吳老這樣做可能會(huì)帶來(lái)一個(gè)什么樣的后果,畢竟新興醫(yī)院爭(zhēng)議很大。但我又想,吳老
作者:李名梁詳情
選擇合伙---抱團(tuán)打天下 2023.03.24
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念日益深入人心,不少職場(chǎng)人士選擇了創(chuàng)業(yè),但究竟怎樣創(chuàng)業(yè)才能贏,才能突破發(fā)展瓶頸獲得成功,里面有許多道道值得人琢磨。選擇創(chuàng)業(yè)者大凡都胸有大志,在某領(lǐng)域做的比較優(yōu)秀,又不愿長(zhǎng)期屈居人下,所以
作者:董栗序詳情
什么是企業(yè)老板的第一要?jiǎng)?wù) 2023.03.24
如果你搞個(gè)調(diào)查,現(xiàn)在的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中,最令老板經(jīng)理頭疼且認(rèn)為很重要的是什么?我敢保證絕大部分回答是“人”!因?yàn)槠髽I(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,無(wú)論是經(jīng)營(yíng)還是管理,人、財(cái)、物,產(chǎn)、供、銷,其中的運(yùn)作主體都是人。換句話
作者:董栗序詳情
步峰者行則達(dá)天下——中國(guó)服務(wù)文化新科 2023.03.23
《新領(lǐng)袖》雜志總編張祖臺(tái)對(duì)話陳步峰教授 陳步峰 河北冀州人,陳步峰先生系中國(guó)服務(wù)文化新科學(xué)的開(kāi)創(chuàng)者。中國(guó)企業(yè)文化研究會(huì)研究員,中國(guó)酒店管理學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),中國(guó)現(xiàn)代管理學(xué)院研究員,服務(wù)文化課題組組長(zhǎng);
作者:陳步峰詳情
加拿大來(lái)的淘金客 2023.03.08
加拿大淘金客中既有實(shí)力強(qiáng)勁的礦業(yè)巨頭,也有夢(mèng)想一夜暴富的個(gè)體找礦人;有大獲成功者,也有的迷失在尋寶的路上5月17日中午,遼寧蓋縣礦洞溝鎮(zhèn)。站在一座已經(jīng)塌陷的礦坑邊緣向下望去,映入眼簾的是一股熱鬧場(chǎng)面:
作者:王志強(qiáng)詳情
為什么同一城市房?jī)r(jià)差異那么大? 2023.03.08
前幾天寫(xiě)了《不同城市的房產(chǎn)價(jià)格差異》,指出房地產(chǎn)市場(chǎng)形成區(qū)域差異的原因主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):amp;Oslash; 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異;amp;Oslash; 不同區(qū)域、不同規(guī)
作者:張健詳情
版權(quán)聲明:
本網(wǎng)刊登/轉(zhuǎn)載的文章,僅代表作者個(gè)人或來(lái)源機(jī)構(gòu)觀點(diǎn),不代表本站立場(chǎng),本網(wǎng)不對(duì)其真?zhèn)涡载?fù)責(zé)。
本網(wǎng)部分文章來(lái)源于其他媒體,本網(wǎng)轉(zhuǎn)載此文只是為 網(wǎng)友免費(fèi)提供更多的知識(shí)或資訊,傳播管理/培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn),不是直接以贏利為目的,版權(quán)歸作者或來(lái)源機(jī)構(gòu)所有。
如果您有任何版權(quán)方面問(wèn)題或是本網(wǎng)相關(guān)內(nèi)容侵犯了您的權(quán)益,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們核實(shí)后將進(jìn)行整理。
- 1廠家招商準(zhǔn)備工作之溝 6
- 2太古可口可樂(lè)第2期降 15
- 3 19
- 4員工不是被招聘進(jìn)來(lái)的 30
- 5姜上泉老師:降本必增 16
- 6西安王曉楠:2024 1522
- 7輔警或迎來(lái)轉(zhuǎn)正新契機(jī) 43
- 8西安王曉楠:輔警月薪 55
- 9什么是小型門(mén)店的底層 38