怎樣做好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

 

——了解房地產(chǎn)基本概念   掌握合同簽訂技巧

 

 

隨著我國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和問題逐漸增多。為了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和我國返回關(guān)貿(mào)總協(xié)定的需要，必須對照房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一些基本問題，并以法律和政策的方式加以規(guī)范。房地產(chǎn)涉及到許多法律概念，不清楚這些概念，在做具體業(yè)務(wù)時，就很難做出正確的判斷，甚至造成經(jīng)濟(jì)損失。

一、弄清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)

產(chǎn)權(quán)是一種能形成增值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其使用周期較長，產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過法定登記方為有效。在當(dāng)代社會中，產(chǎn)權(quán)通常表明一定的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的結(jié)構(gòu)。產(chǎn)權(quán)一詞在使用上往往表明財(cái)產(chǎn)處于交換或轉(zhuǎn)讓過程中的財(cái)產(chǎn)歸屬。

所有權(quán)作為一種法律術(shù)語，它側(cè)重強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)的最終歸屬。所有權(quán)標(biāo)志著人與人之間財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)劃分，非所有人對擁有所有權(quán)歸屬者有著不作為的義務(wù)。除非法律上有限制，所有人可隨意處理自己的所有權(quán)。無疑，合法的所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前提。所有權(quán)人對其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利包括以下內(nèi)容：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。

在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中活動，搞清所有權(quán)與產(chǎn)權(quán)的劃分，具有較大的實(shí)際意義。在我國，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是對房產(chǎn)的所有權(quán)，房地產(chǎn)所有人對地產(chǎn)（諸如宅基地、院落、院墻等所占土地）只擁有使用權(quán)。因而，在我國，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不等于房地產(chǎn)所有權(quán)，它不是完整意義上的所有權(quán)。在談到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時，通常是指地上建筑物的所有權(quán)和土地的使用權(quán)。由于二者在自然屬性上是互相依存、不可分割的，故習(xí)慣上把二者統(tǒng)稱為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。

我們在賣標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、辦公樓等建筑物時，就標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給了買方。買方就獲得了該建筑物的所有權(quán)及其項(xiàng)下的土地使用權(quán)。買方就成了該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人。

二、如何做房地產(chǎn)的買賣

房地產(chǎn)買賣即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)買賣合同必須載明的條款主要有：

①  合同買賣雙方當(dāng)事人；

②  建筑物坐落地塊、面積、位置、界址等；

③  房產(chǎn)所有權(quán)的過戶；

④  土地的使用面積、使用年限及土地使用證過戶；

⑤  建筑物價格、支付日期及支付方式；

⑥  當(dāng)事人雙方的權(quán)利及義務(wù)；

⑦  違約責(zé)任等。

從買方的角度，在對合同上述條款的擬制、談判及簽訂時，應(yīng)注意下列主要問題：

在合同的第一條中，必須對當(dāng)事人的主體資格、權(quán)利能力進(jìn)行審查。所謂主體資格，是指賣方是否具有合法的經(jīng)營范圍。從而使其賣出的房地產(chǎn)手續(xù)合法。另外，賣方對所賣出的房產(chǎn)是否擁有出讓的權(quán)利，亦即對合同項(xiàng)下房產(chǎn)的處置權(quán)是否合法。

在合同第二條中，必須寫得詳盡、清楚、準(zhǔn)確，以便對該房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，看其所有人或產(chǎn)權(quán)人以及產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物的狀態(tài)是否合乎購買意圖。此條款應(yīng)列出諸如建筑物草圖等資料作為合同附件。

第三條應(yīng)注意要求賣方將表明其擁有合同項(xiàng)下標(biāo)的物的所有權(quán)文件作為附件列在合同后，并要求賣方擔(dān)保其所有權(quán)無瑕疵。

第四條、第五條應(yīng)注意土地使用的政府批件的審查，看其土地批準(zhǔn)的種類，即看其土地用途是屬哪類。

三、房地產(chǎn)規(guī)范化亟待實(shí)現(xiàn)

從房地產(chǎn)賣方角度出發(fā)，或?yàn)榱吮阌谖胀赓Y進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資我們必須將上述法律問題搞清楚。

目前外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場時常感到頭痛的是，市場行為極不規(guī)范，法律、概念混亂較大，政府的透明度較差，外商在承擔(dān)土地使用費(fèi)、繳納房地產(chǎn)稅等方面比內(nèi)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)更大。而且由于內(nèi)商經(jīng)營房地產(chǎn)常以實(shí)物地租等方式合作開發(fā)房地產(chǎn)，使外商感到在我國房地產(chǎn)市場競爭前提極不平等，更談不上國民待遇了。再加上各地開發(fā)區(qū)土地政策多如牛毛，國內(nèi)房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性較差，更使外商目不睱接、舉棋不定了。

所有這些，都是不合乎關(guān)貿(mào)總協(xié)定的要求和這方面的國際慣例的，都應(yīng)當(dāng)在我國全局的范圍內(nèi)加以統(tǒng)籌解決，否則，真正有意投資者反而不會來，那些規(guī)避我國比較混雜的房地產(chǎn)法律，將房地產(chǎn)炒來炒去的外商反而不當(dāng)獲利。

為吸引外商投資和進(jìn)入我國房地產(chǎn)，使我國房地產(chǎn)迅速規(guī)范化，從而成為我國返關(guān)的推動因素，必須切實(shí)解決以上問題。

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