2008年早春，針對當(dāng)時盛行的“拐點論”和日益彌漫的觀望情緒，我寫了一篇內(nèi)部參考意見，通過幾個途徑向最高決策層反映。非常不幸的是，由于種種原因，我在文中所說的下跌可能帶來的五大危害，除了“將使信貸資產(chǎn)質(zhì)量下降，甚至可能引發(fā)金融危機(jī)”剛得到初步印證外，其他四點已被完全印證?，F(xiàn)在，雖然全國房價同比跌幅很有限，但鋼材的價格下跌了近一半，一些鋼鐵企業(yè)每月虧損幾億甚至幾十億；水泥的價格也大幅下跌。焦炭的價格跌得比鋼材慘很多。不久前去某著名海港調(diào)研得知，由于沒有人要礦石、鋼材等大宗貨物，他們國際海運的報價已經(jīng)由每噸57美元下降為7美元了。由于工地大多數(shù)都停了，我不知道今年4000萬民工到哪里去就業(yè)。我初步估計房地產(chǎn)業(yè)通過前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和側(cè)向關(guān)聯(lián)，直接、間接影響著約1億的就業(yè)人口，今年春節(jié)后這1億人口的就業(yè)空間和收入將大受擠壓。今年還有611萬新增的大學(xué)畢業(yè)生要找工作，從現(xiàn)在的情況看壓力極大，幾乎沒有企業(yè)愿意要人，打電話進(jìn)去，都說“我們正裁減呢”。以往我的研究生很早就會被香港或內(nèi)地的頂級公司吸收，但今年的情況大不相同，盡管我相信他們還會是全校就業(yè)狀況最好的。

    雖然搞了三十年市場取向的改革，但我們對市場經(jīng)濟(jì)的了解還是很有限的，而對房地產(chǎn)市場的了解就更有限了。具有科學(xué)含義的“房價能漲、能穩(wěn)但不能跌”這樣的真理，在中國即使許多搞經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的學(xué)者也將其視為“謬論”。所以，一味打壓的結(jié)果，完全印證了我在《對癥下藥》一文中的結(jié)論：“當(dāng)房地產(chǎn)市場死掉的時候，人人不能愉快地活著；當(dāng)我們昨天試圖懲罰這個不聽話的市場時，今天我們卻遭到了市場的報復(fù)”。

    所以，我還是“希望我們能從懲罰“暴利”的狂熱中猛醒，回到理性、科學(xué)的軌道上來”（《對癥下藥》）。

 

附去年春天寫的內(nèi)部通俗短文：

高度關(guān)注房價變化，避免經(jīng)濟(jì)下滑和社會動蕩

董藩

（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京 100875）

 

    最近一個時期，深圳、廣州等個別城市的房價出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。這一局面的產(chǎn)生，既有宏觀調(diào)控的積極作用，也有快速上漲后市場自然回調(diào)、消費者預(yù)期變化以及“拐點論”等輿論的影響。與這幾個城市房價下跌局面相伴，全國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重趨冷，交易量下降得厲害，擬購房者觀望情緒濃厚，買賣雙方對峙起來。

    當(dāng)前，一些人認(rèn)為房價不下降就是調(diào)控不成功，這實在是個錯誤認(rèn)識。宏觀調(diào)控的目的是要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，而不是讓房價下跌。如果房價下跌的現(xiàn)象擴(kuò)散，局面惡化，將對國民經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定產(chǎn)生巨大危害——

    其一，房價大范圍明顯下跌，將使大批開發(fā)商投資回收困難，甚至資金鏈徹底斷裂，開發(fā)商與建筑公司之間的債權(quán)債務(wù)無法及時清算。在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，建筑公司墊付材料款、工人工資是普遍現(xiàn)象。若開發(fā)商與建筑公司之間的債權(quán)債務(wù)無法及時清算，就會導(dǎo)致全國約4000萬建筑業(yè)農(nóng)民工絕大部分難以足額、及時領(lǐng)取工資，甚至根本拿不到自己的血汗錢，集體上訪甚至以跳樓相威脅的事件可能潮水般涌現(xiàn)。

    其二，房價大范圍明顯下跌，將使所有存量商品房特別是新購商品房受到拖累，出現(xiàn)資產(chǎn)縮水狀態(tài)，其業(yè)主尤其是新買房業(yè)主的財產(chǎn)遭受損失，不滿情緒大面積滋生。由于這些業(yè)主具有群體性，他們可能聯(lián)系起來，要求開發(fā)商退還差價、退房、贈送裝修款等，達(dá)不到目的就向政府施壓，有人帶頭就可能出現(xiàn)到政府門口靜坐，甚至游行、示威等情況。目前在深圳等一些城市分期開發(fā)的樓盤，已經(jīng)出現(xiàn)了這些問題。

    其三，房價大范圍明顯下跌，將使信貸資產(chǎn)質(zhì)量下降，甚至可能引發(fā)金融危機(jī)。目前我國房貸累計余額在5萬億元，其中給開發(fā)商的貸款為2萬億元，給個人的按揭貸款為3萬億元。房地產(chǎn)行業(yè)成為銀行業(yè)最大的客戶群和利潤源。由于市場觀望或者房價下跌，必然使開發(fā)商還貸困難，違約事件大面積發(fā)生。房地產(chǎn)行業(yè)的停滯又會拖累GDP增速下滑，進(jìn)而廣大業(yè)主收入下降甚至失業(yè)增加，同樣出現(xiàn)還貸難問題。當(dāng)大量違約事件發(fā)生后，由于從眾文化、逐利意識和個人素質(zhì)的影響，有的借款者即使有能力還貸，也可能加入到違約者行列，嚴(yán)重惡化信貸質(zhì)量，影響金融安全。

    其四，房價大范圍明顯下跌，將導(dǎo)致就業(yè)形勢嚴(yán)重惡化，失業(yè)率上升。目前，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中既是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這是產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)自身特點決定的。在整個國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于“老大”地位，它通過前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和側(cè)向關(guān)聯(lián)，與建筑施工、建材、裝飾裝修、交通運輸、園林綠化、設(shè)計、監(jiān)理、金融、五金、家電等眾多行業(yè)密切聯(lián)系在一起。房價大范圍下跌必然導(dǎo)致這些行業(yè)受到不同程度的影響，失業(yè)率大幅上升。

    其五，房價大范圍明顯下跌，將導(dǎo)致地方財政收入明顯下降，政府運行困難，地方經(jīng)濟(jì)活動受到影響。國務(wù)院發(fā)展研究中心曾做過一次調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。不難看出，土地出讓金以及與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收，已經(jīng)在不少地方成為政府的“金庫”。先不管這種狀況是否合理，房價大范圍明顯下跌肯定要使許多地方政府不同程度地陷入財政困境，連必要的保障工作也無法進(jìn)行。

    房價盡管一般情況下不會下跌，常規(guī)狀態(tài)下一直呈現(xiàn)上漲趨勢（房價上漲表現(xiàn)為基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是能夠給出科學(xué)解釋的），但在特殊情況下（戰(zhàn)爭、瘟疫、地震、特殊的政治事件、嚴(yán)厲的調(diào)控、稅制調(diào)整等），房價也可能發(fā)生振蕩。輕微的震蕩影響不大，但房價大范圍明顯下跌，其危害恐怕不僅僅表現(xiàn)為如上五點。20世紀(jì)90年代日本房價的大面積明顯下跌，不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還使整個日本陷入了歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出這次下跌的陰影。

    為避免房價大范圍明顯下跌，必須把握好宏觀調(diào)控的力度和節(jié)奏。為此，在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)的同時，還應(yīng)做好如下工作：首先，中央政府應(yīng)再次明確房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展而不是讓房價明顯下跌，糾正輿論傾向；其次，要通過經(jīng)濟(jì)學(xué)科普和宣傳工作，使社會各界充分認(rèn)識到房價大幅、全面下跌的危害；再次，引導(dǎo)房屋需求者合理消費，而不是對抗市場，惡搞開發(fā)商；或者不斷向政府施壓，要求強(qiáng)降房價；最后，應(yīng)靈活運用經(jīng)濟(jì)杠桿，特別是金融杠桿，防止融資環(huán)境的惡化搞亂了這個房地產(chǎn)行業(yè)。

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