限價(jià)房開發(fā)有變味趨勢(shì)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中,抽樣調(diào)查的7個(gè)項(xiàng)目幾乎百分之百按照限價(jià)房用地配“自留地”的方式出讓,即開發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來(lái)自由規(guī)劃開發(fā)。

　　限價(jià)房本就飽受質(zhì)疑,而廣州限價(jià)房開發(fā)中的變味現(xiàn)象,更讓那些對(duì)限價(jià)房持否定態(tài)度的人士又多了一些“火藥”。顯然,變味現(xiàn)象讓尚處于蹣跚中的限價(jià)房多了幾分曲折,很不利于住房保障和宏觀調(diào)控。

　　在筆者看來(lái),政府推出限價(jià)房至少有兩層用意:一方面,以保障房的角色出現(xiàn),用于完善住房保障體系,尤其是擴(kuò)大保障范圍把中產(chǎn)階層納入其中值得稱道;另一方面,以調(diào)控房的角色出現(xiàn),意在拉低房屋均價(jià),抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。

　　而廣州限價(jià)房開發(fā)的走樣,不僅讓限價(jià)房的保障功能打了折扣,更讓限價(jià)房的調(diào)控功能喪失。先從保障功能角度分析,開發(fā)商所拿土地分為限價(jià)房用地和“自留地”,優(yōu)質(zhì)地塊肯定開發(fā)成了商品房;開發(fā)商也可能優(yōu)先開發(fā)商品房,因?yàn)樯唐贩坷麧?rùn)豐厚。而限價(jià)房就有可能被淪落到邊緣,商品房甚至更有可能侵占限價(jià)房的領(lǐng)地。

　　從限價(jià)房的調(diào)控功能而言,可以推斷其作用受到影響:其一,宏觀調(diào)控目的之一在于抑制房地產(chǎn)暴利,而廣州限價(jià)房用地中配建的商品房銷售利潤(rùn)率能達(dá)到70%以上、成本利潤(rùn)率則超過(guò)240%;其二,配建的商品房多是高檔房,很可能拉高平均房?jī)r(jià),不利于穩(wěn)定房?jī)r(jià);其三,限價(jià)房單套面積過(guò)大,不利于住房結(jié)構(gòu)調(diào)控。

　　這就是限價(jià)房開發(fā)走樣導(dǎo)致的調(diào)控之痛。更值得關(guān)注的是,國(guó)土資源部早在2003年就開始叫停的別墅類用地供應(yīng),又重新煥發(fā)生機(jī),這將使得叫停別墅類用地供應(yīng)的禁令有名無(wú)實(shí),國(guó)家的土地政策受到挑戰(zhàn)。更多的開發(fā)商也會(huì)打著配建限價(jià)房的旗號(hào)繼續(xù)走別墅開發(fā)之路、暴利之路。

　　按理說(shuō),相比其他行業(yè),限價(jià)房銷售利潤(rùn)率在10%左右還算不錯(cuò),而地方政府這樣特許限價(jià)房配建別墅,就有想繼續(xù)維護(hù)樓市暴利狀態(tài)的嫌疑,更給開發(fā)商養(yǎng)成了“暴利病”。如此,想從實(shí)質(zhì)上穩(wěn)定房?jī)r(jià)就成了空想。到時(shí)候,表面上平均房?jī)r(jià)看起來(lái)不高,但實(shí)際上具體到單套房?jī)r(jià)格卻并不低。

　　筆者認(rèn)為,糾正這種怪相最可行的辦法是抑制開發(fā)商的利潤(rùn)率,讓開發(fā)商放棄暴利幻想。其次,要對(duì)限價(jià)房用地中配的“自留地”的自由規(guī)劃開發(fā)進(jìn)行必要限制,既要限制項(xiàng)目類型,更要限制單套房子的面積。只有如此，才能確保限價(jià)房的調(diào)控、保障功能不打折扣。

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