國務(wù)院辦公廳日前下發(fā)一則<關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知>,以某種罕見的強硬口吻重申了既有的抑制囤積土地的精神,表示要堅決無償收回閑置兩年的土地。若土地不符合無償收回標準,也要征取一定比例的閑置費,閑置房地產(chǎn)用地則要征繳增值地價。

　　根據(jù)目前存在于業(yè)內(nèi)的普遍陋習(xí),開發(fā)商在以一個名義出價購入一幅土地后,可以允許拖欠出讓金。除最初繳納一定額度的保證金外,不需要一次性全額支付出讓金,而可以通過約定進行分期支付。此期限有可能在合同約定時被人為拉長,或在履行過程中變相延展。這樣一來,分期支付本身就演變成一種變相囤地。不僅如此,盡管開發(fā)商拖欠著出讓金,卻可以拿到土地控制部門頒給的土地權(quán)屬證書,并以此申請抵押,貸入開發(fā)款。

　　有賴于這樣的制度性環(huán)境支持,開發(fā)商的囤地成本接近于零,囤地周期可以不斷延長。就此說來,新的反囤地舉措是不容易全面實現(xiàn)的。一個表層原因或許是執(zhí)行力不到位,事實上這只是次要問題。而中國地域如此廣博,即使調(diào)控部門要親力親為,在目前七大督查局的監(jiān)控基礎(chǔ)上分離出更多糾察機構(gòu),成本大、費周折,也是一件不容易辦成的事情。

　　那么,當務(wù)之急就不應(yīng)只將開發(fā)商視作唯一治理的對象。我們的決策重心,似乎應(yīng)該更多地放置到改革土地出讓金清繳制度和商業(yè)銀行信貸控制兩方面。反囤地風(fēng)暴要同時從這里刮起。惟今之計,最好的辦法是調(diào)控部門通過垂直管理對土地市場進行直接控制,削弱地方土地管理部門的土地實質(zhì)控制人角色。土地控制在他們手中,與囤積在開發(fā)商手中無異。即便短期內(nèi)不能實現(xiàn)土地職能部門自上而下的垂直管理,調(diào)控部門也需要像控制銀行信貸一樣,建立一套行之有效的土地征信系統(tǒng)。在督查實體功能日臻完善的前提下,該系統(tǒng)完全可以將每個開發(fā)商的土地購入量、性質(zhì)、周期和開發(fā)進度詳細記錄在案,因為土地是實物,比之銀行貨幣更加容易掌握。

　　商業(yè)銀行對于開發(fā)商的企業(yè)貸款也有必要節(jié)制一些,不負責(zé)任的授信不僅是一種濫權(quán)行為,更容易向開發(fā)商囤積土地和房屋提供支持。目前需要做的,是必須嚴格控制基層土地部門在開發(fā)商沒有繳清土地出讓金的時候就頒給土地權(quán)屬證書,這種權(quán)屬應(yīng)該在全部出讓金支付完畢后方能授予,否則會成為開發(fā)商從銀行騙取貸款的道具。在沒有權(quán)屬證書的情況下,銀行不應(yīng)該也不會授信。

　　出于審慎起見,似乎還有必要針對房地產(chǎn)企業(yè)貸款單獨建立一套征信系統(tǒng)。與土地督查局類似,在金融監(jiān)管機構(gòu),房地產(chǎn)企業(yè)征信系統(tǒng)也應(yīng)該包括一個自上而下的房地產(chǎn)企業(yè)貸款督查實體,而且這套征信系統(tǒng)應(yīng)該與土地征信系統(tǒng)實現(xiàn)對接,使多個部門之間實現(xiàn)企業(yè)用地信用信息共享。

　　如此,抑制囤地舉措才會事半功倍。至于這樣做會否冷卻房地產(chǎn)價格高燒,我們一定不要忘記,反囤地舉措只能夠確保通過最大限度的努力零散激活握在開發(fā)商手中的存量土地,不會產(chǎn)生土地集中、規(guī)模放量的效應(yīng)。此外,如果固有的土地結(jié)構(gòu)性供給瓶頸不能打破,政策性、保障性住房的劃撥供地比重不能高于或等同于商品房用地供給,樓市價格炙熱態(tài)勢顯然是難以得到根本性改善的。

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