“雍祥居”營銷策劃報告
目 錄 一、前言 二、營銷策劃報告 ㈠．項目概況 ㈡．農(nóng)科中心—香蜜湖區(qū)域市場特點 ㈢．“雍祥居”物業(yè)個性的塑造及營銷賣點 三、“雍祥居”價格定位 四、營銷主題及營銷方式 ㈠．以“個性化營銷”為前提的營銷思路 ㈡．時尚居家空間與中國式居家理念高度融合的營銷主題 ㈢．滲透利益點和人格化的營銷個性及方式 五、宣傳推廣 六、前期工作安排及現(xiàn)場包裝建議 七、銷售進度及資金回籠預計 八、偉業(yè)公司可提供的服務 九、偉業(yè)代理“雍祥居”銷售之優(yōu)勢 十、偉業(yè)代理“雍祥居” 銷售推廣之宏觀戰(zhàn)略 1. 前 言 深圳通億實業(yè)發(fā)展有限公司暨劉總經(jīng)理： 自深圳市政府提出深圳城市中心區(qū)“西移”的戰(zhàn)略后，九十年代初以來“福田中心區(qū)概 念”似乎成為了上海賓館以西整個福田區(qū)板塊內(nèi)房地產(chǎn)項目的美好明天的代名詞，當今天 隨著中心區(qū)六大工程的啟動，中心區(qū)的建設進入實質性開發(fā)的階段，過去美好的愿望開 始變?yōu)楝F(xiàn)實，這無疑給原本就已成為深圳房地產(chǎn)開發(fā)項目最集中、銷售量最大的福田區(qū) 西部房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了前所未有的機遇，在這種市場背景下，貴公司取得臨近中心 區(qū)地塊的土地開發(fā)權，并已啟動了“雍祥居”住宅項目的建設，相信此項目將會對貴公司 在今后房地產(chǎn)市場的長足發(fā)展起到積極的作用和產(chǎn)生深遠的意義。我公司作為專業(yè)的房 地產(chǎn)中介公司，也希望在“雍祥居”的營銷工作上與貴公司達成合作，共同努力使“雍祥居 ”項目成為目前該區(qū)域市場中的明星樓盤。 我公司的簡介已呈送貴公司，為了雙方進一步的了解，現(xiàn)將我公司目前正在代理銷 售的業(yè)務作簡要介紹。我公司代理的樓盤主要為： ㈠．羅湖區(qū)： 都市名園，位于羅湖區(qū)蔡屋圍，總建筑面積20.75萬平方米,商住用途。自正式發(fā)售 至今，完成87%的銷售量。 ㈡．福田區(qū)： ①.雅云軒，位于福田中心福民中段福田新區(qū)委對面,高層帶電梯.自開盤6個月時間， 現(xiàn)已完成90%的銷售量。 ②.俊景豪園，位于香梅路與蓮花路交匯處，自公開發(fā)售以來已完成70%的銷售任務。 ③華富大廈,位于福田區(qū)景田南,總建筑面積3萬平方米,公寓及商場.目前已銷售65%。 ㈢．南山區(qū)： ①. 帝景園，位于深南大道旁總建筑面積2.8萬平方米,住宅小區(qū).一期全部售完.二期正在熱 銷中。 ②如意家園，位于南山區(qū)常興路與桃源路交匯處，現(xiàn)還未發(fā)售。 ③蛇口海昌苑，地處南山蛇口海昌路，總建筑面積4萬平方米，現(xiàn)還未開始發(fā)售。 我公司作為在香港、深圳、北京最早成立的房地產(chǎn)中介公司和中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會 的常務理事單位，近幾年來，在中介行業(yè)大宗項目代理銷售業(yè)務中保持著良好的業(yè)績。 一九九九年偉業(yè)地產(chǎn)公司在中國境內(nèi)和國外所代理策劃銷售項目全年實現(xiàn)銷售近八億元 。業(yè)務范圍從代理銷售、專業(yè)營銷策劃、信息咨詢發(fā)展到今天，業(yè)務范圍有了很大的拓 寬。隨著公司實力的增強，現(xiàn)逐步參與項目開發(fā)。 2. 營銷策劃報告 ㈠．項目概況 1．地理位置 “雍祥居”位于福田中心區(qū)香軒路、香蜜湖路交匯處，北依43萬平方米的植物園，東 鄰香蜜湖度假村，與東?；▓@僅一路相隔，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，周邊生活配套設施齊全、交 通便捷。 2．主要工程指標 “雍祥居”住宅樓，建筑面積15720m2，總建筑高度75.1M，首層架空. 計劃2000年3月8日竣工 3．戶型和面積 |單 位 | A | B | C | D | E | F |頂層237| | | | | | | | |M2送平 | | | | | | | | |臺面積1| | | | | | | | |50M2 | |間 隔 |4房2廳2|3房2廳2|3房2廳2|4房2廳2|5房2廳3|5房2廳3| | | |衛(wèi) |衛(wèi) |衛(wèi) |衛(wèi) |衛(wèi) |衛(wèi) | | |面積M2 | 125 | 112 | 112 | 125 | 150 | 150 | | |面積M2 | 1346 | 1206 | 1206 | 1346 | 1615 | 1615 | | ㈡．農(nóng)科中心—香蜜湖區(qū)域市場特點 一、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 農(nóng)科—香蜜湖片區(qū)的發(fā)展目標是為居民提供一個綠化好、環(huán)境美的高尚住宅區(qū)，為區(qū) 內(nèi)各類人員的活動提供良好的空間環(huán)境，為區(qū)內(nèi)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境 ，力爭成為二十一世紀城市高檔住宅區(qū)的典范。目前，住宅開發(fā)項目眾多，下面對 片區(qū)內(nèi)的商品房開發(fā)項目及其市場情況進行分析研究。 在售項目的基本情況 目前該片區(qū)商品房在售項目有11個左右，這其中即有“國家小康住宅小區(qū)”的東 ?；▓@和屢獲國內(nèi)、國際大獎的香榭里花園以及擁有法蘭西風情的三錯層空間 的楓丹雅苑和振業(yè)的翠?；▓@等。下面是在售項目的基本情況。 表二：在售項目基本情況 |項目名稱|性質 |占 地 |建筑面 |容積 |綠化率 |棟數(shù) |發(fā)展商 | | | |面 積 |積 |率 | | | | |東?；▓@|住宅 | |273043 | |36% |15 |東海聯(lián)合公司、東| |（二期）| | | | | | |海愛地房地產(chǎn)公司| |香榭里花|住宅 |49297.|160000 |2.67 |52% |13 |美地置業(yè)公司 | |園 | |4 | | | | | | |香珠花園|商住 |9682 |42000 |4.53 |30% |2 |辰森實業(yè)、農(nóng)科中| |（二期）| | | | | | |心 | |荔林苑 |商住 |36000 |130000 |3.61 |43% |2 |創(chuàng)世紀地產(chǎn)、農(nóng)科| | | | | | | | |園地產(chǎn) | |香荔花園|商住 | | | | | |農(nóng)科園地產(chǎn) | |楓丹雅苑|商住 |8600 |68328 |7.95 |31% |4 |長江興業(yè)發(fā)展有限| | | | | | | | |公司 | |嘉園 |商住 |10500 |39989 |3.81 |約80% |2 |國免房地產(chǎn)開發(fā)有| | | | | | | | |限公司 | |恒星園 |住宅 |9000 |33000 |3.67 |約90% |3 |恒星園房地產(chǎn)開發(fā)| | | | | | | | |有限公司 | |嘉隆星苑|商住 |約4000|約40000|約10 |約35% |3 |特發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有| | | | | | |(整個小| |限公司 | | | | | | |區(qū)) | | | |豪峰園 |住宅 |10000 |41000 |4.10 |約85% |7 |通威實業(yè)有限公司| |翠?；▓@|住宅 |43000 |178000 |4.14 |45% |9 |振業(yè)集團股份有限| | | | | | | | |公司 | B、在售項目的特點分析 1. 戶型結構分析 表三：戶型結構表 |項目 |項目規(guī)|總套 |戶 | 戶 | 面 | |名稱 |模 |數(shù) |型 |型 |積 | | | | |（套數(shù)| | | | | | |） | | | | | | | |東?；▓@ |會所、恒溫泳池、兒童樂園、耍樂中 |名人俱樂部、水上樂園 | | |心、運動場地、購物中心、幼兒園、 |、高級中學、深南中學 | | |小學、東海公園等 |、香蜜湖醫(yī)院、霸王農(nóng) | | | |莊、蛇園、植物園、竹 | | | |園小學、國際網(wǎng)球中心 | | | |、購物中心、菜市場、 | | | |超市、國際幼兒園及成 | | | |熟的竹子林片區(qū)配套 | |香榭里花園|會所、泳池、大型活水泳池、高爾夫 | | | |練習場、燈光網(wǎng)球場、百花休閑公園 | | | |、中心花園、親子公園 | | |香珠花園 |泳池、網(wǎng)球場、商場 | | |香荔花園 |噴泉、雕塑、網(wǎng)球場、泳池、酒吧、 | | | |會所 | | |荔村苑 |會所、商場、可與香荔公園共享配套 | | |翠海花園 |會所、雕塑、噴泉、泳池、幼兒園、 | | | |琴音 廊、園形廣場 | | |嘉園 |會所、兒童樂園、旱口噴泉、免稅商 |山姆會員店、特發(fā)小區(qū) | | |店、百花園、巖石園、翠竹園、酒泉 |肉菜市場、香蜜湖、水 | | |園、木槿園、海韻園 |上樂園、香蜜湖大酒店 | | | |、東座酒店、德式堡俱 | | | |樂部、國際網(wǎng)球中心、 | | | |梅林水上俱樂部、香蜜 | | | |湖醫(yī)院及景田片區(qū)的成 | | | |熟配套。 | |豪峰園 |會所、音樂游泳池、音樂噴泉走廊、 | | | |天然環(huán)保采光井、羅馬廣場、兒童益 | | | |智園、歐式花園 | | |楓丹雅苑 |法式住客會所、高級幼兒園、泳池、 | | | |噴泉疊水 | | |恒星苑 |會所、游泳池、中央綠化庭院 | | |嘉隆星苑 |郵局、銀行、肉菜市場、中心花園、 | | | |游泳池、藍球場及健身俱樂部 | | 從上表中可以看出，各個住宅小區(qū)的配套設施比較齊全，幾乎都有會所、泳池等設施， 有的小區(qū)的配套設施甚至非常完善，如東?；▓@不僅有會所、泳池、而且還有學校、購 物中心、公園、運動場地等不可謂不全，但是作為整個片區(qū)來說，其配套設施卻略顯不 足，如片區(qū)內(nèi)與人民生活息息相關的銀行、郵局、肉菜市場、運動場地、超市非常缺乏 ，其片區(qū)內(nèi)居民生活還依賴竹子林、車公廟、景田等周圍成熟社區(qū)，如果要想使其成為 真正的高檔社區(qū)，還必須大力發(fā)展社區(qū)配套設施。 5、智能化分析—注重高科技的引入，都具有完備的智能系統(tǒng)。 表五：樓盤智能化概況 |項目名稱 | 智 能 化 水 平 | |東?；▓@ |光線網(wǎng)絡系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、家庭自動化系 | | |統(tǒng)、公共巡更系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、住宅對講系統(tǒng)、一卡通系 | | |統(tǒng)、電子自動計量計費水表、電表及燃氣表系統(tǒng)。 | |香榭里花園|可視防盜對講機、遠近紅外線預警、電視監(jiān)控、自動抄表系統(tǒng) | | |、全智能型消防設施、迪多家庭多媒體監(jiān)控系統(tǒng)。 | |荔林苑 |遠近紅外線預警、可視防盜對講機、電視監(jiān)控、自動抄表系統(tǒng) | | |、全智能型消防設施、 家庭多媒體監(jiān)控系統(tǒng)。 | |香荔花園 |智能化保安系統(tǒng)及可視對講系統(tǒng)、信息高速公路接口、紅外線 | | |防盜系統(tǒng)。 | |翠?；▓@ |紅外線探測、攝像監(jiān)控及門禁管理系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng) | | |系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)站、緊急求助系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、遠程抄 | | |表系統(tǒng)。 | |嘉園 |信息端口、紅外線預警監(jiān)控、電腦安?？刂浦行?、自動防范系 | | |統(tǒng)。 | |豪峰園 |可視對講及住戶聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智能停車場出入管 | | |理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及周邊報警系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、寬帶 | | |網(wǎng)絡。 | |楓丹雅苑 |寬帶網(wǎng)絡綜合布線系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、燃氣 | | |漏匯報警系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能抄表系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)。 | |香珠花園 |閉路電視保安防盜系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)。 | |嘉隆星苑 |防盜對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控。 | 隨著高新技術在住宅中的普遍應用，住宅的智能化程度越來...
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