創(chuàng)世紀(jì)時代廣場營銷策劃報告(doc 29)
創(chuàng)世紀(jì)時代廣場營銷策劃報告 第一篇市調(diào)分析 在新的歷史條件下，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越受關(guān)注，作為江南重鎮(zhèn)之一的貴陽，在經(jīng) 濟(jì)一體化的過程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景日趨明朗。一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理條件、市政規(guī) 劃、政策傾向及其人們的消費心理都在很大程度上影響著房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展。城市的 發(fā)展趨向和潛在的經(jīng)濟(jì)增長因素能否更大地刺激房地產(chǎn)市場的需求，以及在政府的規(guī)劃 當(dāng)中，能否給項目所處的區(qū)塊物業(yè)的升值帶來廣闊的前景，將對項目前期規(guī)劃及未來銷 售和后期管理、商業(yè)運作產(chǎn)生直接的影響。鑒于此，我們對貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展和規(guī)劃進(jìn)行深 入的探索，以期能夠把握該區(qū)將來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和整個商業(yè)帶的運作。 第一章 貴陽城市發(fā)展規(guī)劃分析 1.1貴陽概況 貴陽,舊稱貴陽坊,同治三(1864年)改稱為貴陽鎮(zhèn),1949年改為貴陽區(qū),1956年改為縣級鎮(zhèn) ,1979年改為縣級市,1983上7月升格為省轄市,同年10月,在原境內(nèi)成立"月湖區(qū)"，為其中 心城區(qū)。貴陽地處東經(jīng)116°41’至l17°30’、北緯27°35’至28°40’之間，總面積3554平方 公里。全省五大水系之一的信江貫穿東西，岸南龍頭山上自古有一片樟樹林，每當(dāng)晴空 萬里，群鷹在樟樹林上空展翅翱翔盡情盤旋，信江深潭激流則回旋于龍頭山下。 轄區(qū)屬南嶺準(zhǔn)地槽邊緣的信江凹隔帶，地勢南北高，中間低，東西長約50公里，呈帶 狀分布，320、206國道和浙贛線、皖贛線、鷹廈線三條鐵路線把離市區(qū)18公里的貴溪市 和離市區(qū)25公里的余江縣連成一個整體。 全市目前人口近105萬，其中非農(nóng)業(yè)人口占26.8%，農(nóng)業(yè)人口占73.2%；男性占52.8%，女 性占47.2%；在職職工約占全市人口的9.7%，其中女性占37.9%。目前城區(qū)人口約20萬， 其中外來人口占28%左右，而由本地外出經(jīng)商者亦接近28%，從而在數(shù)量上形成對等貿(mào)易 ，展現(xiàn)了貴陽作為一個放射性城市的特性，其居民的經(jīng)商投資意識也由此可見端倪。 1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展 1.2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展總水平。 改革開放以來,尤其是1983年升格為省轄市以來,貴陽市在城市各個領(lǐng)域進(jìn)行了一系列的 經(jīng)濟(jì)體制改革,全市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得了令人矚目的成就,開辟了該市國民經(jīng)濟(jì)蓬 勃發(fā)展的新時期。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。養(yǎng)殖業(yè)和多種經(jīng)營產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重 分別提高到49%和69%。引進(jìn)推廣農(nóng)牧漁業(yè)新品種90多個,圍繞糧豬果林菜5個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè), 建立了10大農(nóng)產(chǎn)品基地。市生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)建設(shè)前期工作基本完成。全市現(xiàn)有工 業(yè)企業(yè)264家,一個以有色金屬冶煉為主體,電力、化工、機(jī)械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材 、儀器儀表、工藝美術(shù)等行業(yè)競相發(fā)展、特色鮮明、又門類齊全的工業(yè)體系基本形成。 并在一些行業(yè)取得了顯著成效，如：三川公司水表銷量在全國同行業(yè)排名第二,連續(xù)三年 奪得了國內(nèi)市場占有率排名第一,南方照明公司主導(dǎo)產(chǎn)品節(jié)能燈產(chǎn)量躍居全國同行業(yè)前列 ,產(chǎn)品出口美國、德國、印度等國家。旅游業(yè)發(fā)展加快，近年接待境內(nèi)游客數(shù)、旅游直接 收入、接待境外游客數(shù)及創(chuàng)匯金額等候各項指標(biāo)均有很大提升。金融保險事業(yè)發(fā)展迅速 。全市目前共有金融機(jī)構(gòu)376家,職工總?cè)藬?shù)2737人。金融機(jī)構(gòu)各項存款余額70.96億元, 其中儲蓄存款45.51億元;各項貸款余額76.18億元,其中短期貸款54.52億元,中長期貸款 17.34億元。據(jù)悉該市人均存款目前居江西省第三。 （2）經(jīng)濟(jì)增長。 2004年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)58.8億元,按可比價格計算,比1995年增長54.3%,年均增長 7.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增長22.2%,年均遞增3.4%;第二產(chǎn)業(yè)增長87.2%,年均遞增長11.1%;第 三產(chǎn)業(yè)增長50.6%,年均增長7.1%.綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)。2004年全市財政收入和地方財 政收入3.3億元,分別比1995年增長55.8%和58.7%,年均分別遞增7.7%和8%。在此基礎(chǔ)上， 近兩年更是穩(wěn)中求進(jìn)，逐步增長。 （3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 面對買方市場及激烈的市場競爭,貴陽市積極采取措施,“穩(wěn)定一產(chǎn),主攻二產(chǎn),加快發(fā)展 三產(chǎn)”,使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到調(diào)整和優(yōu)化,最終呈現(xiàn)出“二、三、一"的格局。第一產(chǎn)業(yè)增加 值保持穩(wěn)定增長,但比重呈緩慢下降趨勢,這是貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的最顯著特點。 1.2.2商貿(mào)投資 （1）市場體系。貴陽中心城區(qū)是商賈會集之鬧市,物資集散之要沖,市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點星羅棋 布,各類市場54個,零售貿(mào)易網(wǎng)點4443個,面積24萬平方米,居江西前列,個體工商戶9437戶 ,一個以綜合批發(fā)市場為龍頭,專業(yè)批發(fā)市場為骨干,零售貿(mào)易網(wǎng)點為基礎(chǔ)的市場體系已經(jīng) 初步形成。其中:①我市的眼鏡批發(fā)市場屬全國四大眼鏡批發(fā)市場之一,總建筑面積10000 多平方米,近200家眼鏡專業(yè)戶在此從事眼鏡制作、加工、驗光、批發(fā)、零售等系列經(jīng)營 服務(wù),市場輻射到全國各地，并長期對外批發(fā)，目前已有3萬余貴陽人活躍于全國各個省 市從事眼鏡經(jīng)營，也正因此使貴陽與其他省市的信息交流更為頻繁，其自身的信息來源 更為豐富，同時也大大加強(qiáng)了貴陽人們的經(jīng)商與投資意識。②貴陽市建材市場一期工程已 于去年建成,并投入使用,市場占地20多畝,總建筑面積1.5萬平方米,市場將輻射到周邊縣 市。③贛東商城是江西省規(guī)模最大的市場之一,占地80多畝,建筑面積9萬平方米,共有店面 1700余個,其輻射面已達(dá)到周邊20多個縣市。另外，目前貴陽市按照“調(diào)整、提高、規(guī)范 、發(fā)展”的方針,合理規(guī)劃,分類建設(shè),優(yōu)化結(jié)構(gòu),提高檔次,建設(shè)和完善市場設(shè)施,重點培育 和發(fā)展生產(chǎn)資料及農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。在完善和提高贛東商城、裝飾建材市場、百 佳城步行街、南站干鮮果品批發(fā)市場的基礎(chǔ)上,沿320國道兩側(cè)加快建設(shè)銅產(chǎn)品、竹木、 建材、農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)動車輛等專業(yè)批發(fā)市場。與此同時,貴陽市還著力培育資本、勞動力 、技術(shù)、人才、信息等生產(chǎn)要素市場,現(xiàn)已逐步形成一個完善的市場體系。 （2）、投資情況 相對售價來說，貴陽目前的商鋪租金普遍較低，因此商鋪的投資回收率普遍低，回收時 間較長。就貴陽中心城區(qū)百佳步行街而言，其租金在20- 50元/㎡·月間徘徊，而其售價在6000- 7000元/㎡之間，按此計算，對于一個商鋪的投資，其回收往往需要不下十年的時間。 1.2.3工業(yè)狀況 貴陽市工業(yè)企業(yè)主要集中在月湖區(qū)，月湖區(qū)白露工業(yè)小區(qū)是貴陽市實施外向牽動戰(zhàn)略的 “龍頭”，更是月湖區(qū)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨世紀(jì)的戰(zhàn)略工程，位于市區(qū)的西南端，總體規(guī)劃面 積2004畝，1994年開始建設(shè)，是貴陽市的重點工業(yè)開發(fā)區(qū)。 白露工業(yè)小區(qū)作為貴陽市區(qū)的一部分，其地理位置具有特殊優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在以下一個 方面：一是符合貴陽市在320國道（上?！ッ鳎﹥蓚?cè)建“經(jīng)濟(jì)帶”的發(fā)展戰(zhàn)略。二是毗鄰 320國道和260國道（連云港——汕頭）的交匯處，與省會南昌僅隔143公里，距向塘機(jī)場1 16公里，小區(qū)內(nèi)道路與市區(qū)干道直通。三是距離市中心僅3公里，座落在貴陽市城市規(guī)劃 區(qū)內(nèi)。四是東邊距鐵路貨運南站3公里，北邊距鐵路客運站、汽車站2公里左右，并且緊 鄰贛東北最大的河流信江，信江上有水陸聯(lián)運港口碼頭，交通十分便利。五是工業(yè)小區(qū) 供水、供電、郵電、通訊等均與市區(qū)系統(tǒng)并網(wǎng)，同時還可利用市區(qū)其它設(shè)施為工業(yè)小區(qū) 內(nèi)的企業(yè)服務(wù)。 除此之外，為了給投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，工業(yè)小區(qū)投入了大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，并制定了一系列的優(yōu)惠政策，給工業(yè)小區(qū)創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。該工業(yè)小區(qū)現(xiàn) 已開發(fā)土地600畝，鋪設(shè)了必要的道路、排水管線、供水管線，修建了較大容量的變電所 ，每日2004噸供水管道接至工業(yè)小區(qū)附近，與市內(nèi)郵電系統(tǒng)并網(wǎng)，開通了直通世界各地 的通訊線路，真正實現(xiàn)了“三通一平”。目前，已有二十幾家企業(yè)在工業(yè)小區(qū)落戶，形成 了以糧油加工、食品加工、建材、化工、輕工等主要工業(yè)行業(yè)的新型工業(yè)城，并且不斷 吸納江浙一帶特別是溫州、臺州、金華一帶的富商前來投資，從而使貴陽以商業(yè)為依托 帶動經(jīng)濟(jì)乃至整個城市的發(fā)展。 1.3地理條件 貴陽是重要的江南交通樞紐之一，地處江西東北部，史稱“東連江浙，南控甌閩，扼鄱水 之咽喉，阻信江之門戶”。素有“江南重鎮(zhèn)，六省通衢”之稱，它從一個鎮(zhèn)到一個縣到一個 縣級市最終到一個地級市的發(fā)展歷程也正說明了其存在的發(fā)展?jié)摿o限，商機(jī)無限。 另外貴陽山清水秀，人杰地靈，交通便利，其東北部分別與上饒地區(qū)的戈陽、鉛山、萬 年、余干接壤，西南面分別與撫州地區(qū)的資溪、金溪毗部，東南方向則與福建的光澤縣 相連。距省會南昌僅130公里。這些對于提煉一個休閑產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)極具潛力，尤其是 在中國實現(xiàn)三個黃金周，促進(jìn)旅游發(fā)展之后，其發(fā)展更具勢頭。 1.4市政規(guī)劃 1.4.1規(guī)劃戰(zhàn)略 依托大交通、大工業(yè)、古文化、豐富資源，實施“工業(yè)富市、商貿(mào)活市、旅游旺市、科技 興市、依法治市"的戰(zhàn)略。 1.4.2現(xiàn)狀分析 就貴陽目前城區(qū)改造而言，市政規(guī)劃過于保守，市容整改基本上只限于細(xì)枝末節(jié)上的修 修補(bǔ)補(bǔ)，限于道路立面的整改和修復(fù)，加之市政府東遷與東部開發(fā)不甚成功的矛盾，便 從客觀上決定了在近年內(nèi)貴陽的發(fā)展仍將以交通路、勝利路、站江路圍合區(qū)域為中心。 本案恰恰處于這個圍合區(qū)域內(nèi)，屬貴陽市中心的黃金地段，這在地域上便占有了明顯的 優(yōu)勢，對于該地塊的開發(fā)是個極好的契機(jī)。 1.4.3遠(yuǎn)景目標(biāo) ⑴從現(xiàn)在起到2010年，按照"圍繞中心、推動兩翼、突出重點、帶動周邊"的構(gòu)想，將貴陽 建設(shè)成為皖、浙、贛邊際區(qū)域中心城市；將東翼的貴溪市建成以有色冶煉和化工工業(yè)為 主體的次中心城市；將西翼的余江縣城建成富有地方特色風(fēng)格的衛(wèi)星城市；將南邊的龍 虎山風(fēng)景區(qū)建成舉世聞名的風(fēng)景名勝區(qū)，帶動沿鐵路、國道和信江周邊小城鎮(zhèn)建設(shè)，推 動貴陽市的城市化進(jìn)程。 ⑵以建設(shè)花園式城市為目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)，啟動高橋區(qū) 。樹立經(jīng)營城市理念，最大限度地籌集建設(shè)資金，搞好龍虎山大道、沿江大道、五洲路 、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場、液化石油氣混氣工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 加強(qiáng)城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改 造、臨街建筑物"穿衣戴帽"等"四位一體"改造工程，拉開城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施 ，使城區(qū)面貌有一個質(zhì)的飛躍。 ⑶把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的"增長源"來抓，加快上清鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)、文坊鎮(zhèn)、志光鎮(zhèn) 、童家鎮(zhèn)、劉墾（洪湖）、鄧埠鎮(zhèn)、錦江鎮(zhèn)等8個重點示范鎮(zhèn)建設(shè)步伐。到"十五"期末， 每個小城鎮(zhèn)所在地人口達(dá)1.8-2萬人以上，二、三產(chǎn)業(yè)比重70- 80%，農(nóng)民人均純收入3000元以上。 1.5心理需求 由于本案地塊的開發(fā)不僅涉及住宅樓，還兼及廣場與商業(yè)帶，屬綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項 目，因此就本案對于當(dāng)?shù)厝巳合M心理與習(xí)慣的調(diào)查也應(yīng)從多方面入手，了解當(dāng)?shù)厝藗?在各個方面各個層次的需求，才能從根本上去滿足他們，也為這個地塊樓盤的營銷創(chuàng)造 良好的條件。 1.5.1廣場 由于舊城改造，貴陽市現(xiàn)有體育場將遷至離市中心3公里處的白露鎮(zhèn)，勢必會對長期在此 晨煉與進(jìn)行體育鍛煉的貴陽市民造成不便與影響，甚至?xí)屗麄兇胧植患埃@便在客觀 上要求貴陽市需要有這樣一個場所來滿足人們在這方面的需求，讓貴陽市民日常消閑有 去處，清晨鍛煉有場所，體育訓(xùn)練有空間。這不僅表明了貴陽市民對于這樣一個場所的 基本需求，同時也在客觀上對這個場所主題定位提出了相應(yīng)的要求——它必須是一個休閑 的、與日常生活息息相關(guān)的地方。 另一方面，由于貴陽市城區(qū)內(nèi)目前綠化的欠缺，加之非典過后余留的心理恐慌與“健康、 生態(tài)”觀念的層層深入人心，貴陽人們對于綠色、對于自然便有了一種本能的發(fā)自心底的 需求與憧憬，因此舊城改造過程中城區(qū)的綠化便顯得迫在眉睫，而這在客觀上也對于本 案廣場的主題定位提出了另一個層面的要求——它還必須是一個綠色的、自然的、健康的 場所。 綜上，便引申出了廣場的主題定位——休閑、生活、綠色、健康。 1.5.2商業(yè)帶 在調(diào)查中我們了解到，就一條商業(yè)街或一個商場來說，貴陽人們對于其后期管理和商業(yè) 引導(dǎo)極為重視，其關(guān)注度甚至超過對于商鋪本身租金與價格的關(guān)注，基于這樣的需求心 理與現(xiàn)實，便決定了構(gòu)建一條商業(yè)街或營造一個商場，其后期物業(yè)管理與經(jīng)營導(dǎo)向顯得 尤為重要的客觀要求。因此對于開發(fā)商來說，要從長遠(yuǎn)利益考慮，要造就一條商業(yè)街， 對于物業(yè)管理和后期商業(yè)引導(dǎo)方面至關(guān)重要，而對這方面的宣傳乃當(dāng)務(wù)之急。 1.5.3住宅樓 對于住宅，我們了解到當(dāng)?shù)厝俗顬橄矏鄣膽粜褪侨覂蓮d；面積在120㎡左右，除此之外 小面積戶型相對大面積戶型更受關(guān)注；他們最青睞的樓層是3- 5層；而就目前而言，貴陽當(dāng)?shù)氐姆績r多在1000- 1300元/㎡之間浮動，近幾年略有上升趨勢。據(jù)當(dāng)?shù)厝朔治?，貴陽近期的房價上升在很大 程度上有賴于出外經(jīng)商的貴陽人逐漸增多，而他們外出賺錢后多回貴陽購房。這種現(xiàn)象 一方面反映了小城區(qū)人心中固有的“葉落歸根”“衣錦還鄉(xiāng)”的思想根深蒂固，另一方面也 從客觀上促成了貴陽房價的提升，推動了貴陽...
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