祥福雅居.裙樓商業(yè)全程策劃營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告
祥福雅居.裙樓商業(yè) 全程策劃報(bào)告之 營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 深圳市福田房地產(chǎn)開發(fā)公司 周總臺(tái)鑒： 承蒙信任，我司非常榮幸地向貴公司提交“祥福雅居.裙樓商業(yè)”商鋪營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告， 供貴公司決策時(shí)鑒！ 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析工作，我司就“祥福雅居.裙樓商業(yè)”商鋪進(jìn)行了專題市場(chǎng)調(diào)研，以 及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)及相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行了綜合分析，并結(jié)合我司專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗(yàn)所完 成的。 但由于時(shí)間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)膶?duì)項(xiàng)目所有細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，我司希望 在憑借貴公司的強(qiáng)大實(shí)力和雙方務(wù)實(shí)求是的基礎(chǔ)上，使本案更加完善，以達(dá)到使項(xiàng)目商 場(chǎng)成功招商（銷售）的目的。 因?yàn)轫?xiàng)目包裝推廣引致的最終關(guān)注點(diǎn)仍然會(huì)落實(shí)到項(xiàng)目產(chǎn)品本身，惟有從前期就引 入市場(chǎng)的觀點(diǎn)、明確市場(chǎng)的需求來研究項(xiàng)目招商（銷售）推廣的每個(gè)細(xì)節(jié)，才是招商或 銷售成功的前提保證。 我司誠意希望能與貴司攜手，通過雙方的共同努力就“祥福雅居.裙樓商業(yè)”商業(yè)項(xiàng)目 操作達(dá)致圓滿成功。 專此送達(dá)，順致商祺！ 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司商業(yè)部 二○○三年六月五日 目 錄 第一章 片區(qū)概況 一、片區(qū)概況………………………………………………………………………1 1、筍崗片區(qū)范圍 2、商圈人口數(shù)量 二、片區(qū)商業(yè)分析…………………………………………………………………1 1、項(xiàng)目商圈情況 2、片區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布 3、片區(qū)商圈主要商場(chǎng) 4、片區(qū)功能定位及劃分 5、片區(qū)商業(yè)用地規(guī)劃 6、片區(qū)道路定位及改造 第二章 市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目概況……………………………………………………………………6 二、項(xiàng)目SWOT分析………………………………………………………………7 三、項(xiàng)目定位……………………………………………………………………8 1、定位原則 2、項(xiàng)目定位 3、形象定位 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位………………………………………………………………10 1、租賃價(jià)格定位 2、銷售價(jià)格定位 五、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位……………………………………………………………15 1、承租方定位 2、投資方定位 第三章 營(yíng)銷戰(zhàn)略 一、整體戰(zhàn)略………………………………………………………………17 1、價(jià)格策略 2、包裝策略 3、推廣策略 4、宣傳策略 二、銷售模式分析比較………………………………………………………21 1、整體銷售 2、分割返租銷售 3、一樓分割正常銷售 三樓分割返租銷售 4、首期送兩成半銷售 三、階段性營(yíng)銷策略…………………………………………………………29 1、內(nèi)部認(rèn)購階段 2、強(qiáng)銷階段 四、招商策略………………………………………………………………..32 1、賣點(diǎn)整合 2、招商模式比較 3、招商階段性策略 第四章 開盤前期準(zhǔn)備工作 一、銷售準(zhǔn)備……………………………………………………………...36 1、場(chǎng)所準(zhǔn)備 2、物料準(zhǔn)備 二、廣告計(jì)劃……………………………………………………………… 37 1、報(bào)紙廣告 2、報(bào)紙軟文 3、車體廣告 4、樓梯條幅 5、雜志 第五章 銷售招商預(yù)算 銷售招商預(yù)算………………………………………………………………39 第一章 片區(qū)商業(yè)概況 一、片區(qū)概況 1、筍崗片區(qū)范圍 北到泥崗路，南到筍崗東路，西到紅嶺北路，東到洪湖西路。 2、該商圈人口數(shù)量 現(xiàn)總居住人口2.4萬人（常住人口/暫住人=1/1.55），隨著房地產(chǎn)和區(qū)域居住環(huán)境的 改造，區(qū)域人口規(guī)模將穩(wěn)定為2.9萬人。 二、片區(qū)商業(yè)分析 1、項(xiàng)目所處商圈情況 (1) 本項(xiàng)目的一級(jí)商圈以項(xiàng)目所在地為中心，15分鐘步程為范圍，劃分為筍崗村和田 心村，該商圈屬于“居住社區(qū)級(jí)”商圈。 (2) 筍崗片區(qū)的其他區(qū)域?yàn)檩椛涞亩?jí)商圈，該商圈屬于“局部區(qū)級(jí)”商圈。 (3) 筍崗片區(qū)位于紅嶺北路西側(cè)，與羅湖區(qū)一脈相承，與福田區(qū)的八卦嶺片區(qū)又一衣 帶水，所以將羅湖區(qū)和福田區(qū)列為三級(jí)商圈，該商圈屬于“市級(jí)”商圈。 2、片區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布（見下表） (1) 主要業(yè)態(tài)分布列表 |街道 |主要商業(yè)業(yè)態(tài) |主要商戶 |租金 |公交 | | | | |（元/㎡） | | |寶 |超市、酒店、餐|華潤(rùn)超市、友誼商場(chǎng)、民|1F： 120-200|大巴：18、21| |崗 |飲、會(huì)所、銀行|潤(rùn)超市、田心酒店、筍崗| |2、371 | |路 |、藥店、郵局 |酒店、麥當(dāng)勞、三九會(huì)所| |小巴：507 | | | |、萬事達(dá)會(huì)所、工行、農(nóng)| | | | | |行、中行、深發(fā)展、一致| | | | | |藥店海王星辰 | | | |寶 |家居、建材裝飾|香江家私、金海馬家居、|1F： 100-180|大巴：18、21| |安 |、汽車展銷、汽|百安居、香江裝飾廣場(chǎng)、|2F： 40-90 |8、371路 | |北 |車美容養(yǎng)護(hù)、文|大興汽車中心、華南汽車| |小巴：453、4| |路 |具、玩具禮品、|交易中心、翡翠藤器、嘉| |56、422、441| | |五金、餐飲、銀|旺快餐、招行、商行、交| |路 | | |行、舊貨市場(chǎng) |行、建行、百合隆舊貨市| | | | | |場(chǎng)、筍崗文具玩具批發(fā)市| | | | | |場(chǎng)、順意隆建材一條街等| | | |梅 |裝飾材料、工藝|藝展中心、香江裝飾材料|1F： 80-120 |大巴：21230| |園 |品、陶瓷用品、|城、一致醫(yī)藥配送中心、|2F： 60-80 |3218209 | |路 |家具、醫(yī)藥、舊|筍崗舊貨市場(chǎng)、金遠(yuǎn)升工| |小巴：40954| | |貨市場(chǎng)、工具、|具城、平安保險(xiǎn)、香港國| |2507422456 | | |小型餐廳、保險(xiǎn)|際品牌城（招商中） | |、420 | | |公司營(yíng)業(yè)廳 | | | | |桃 |酒店、餐飲、汽|國瑞苑酒店、桃園海鮮城|1F： 80-100 |無 | |園 |車銷售、汽車配|、雙龍汽車銷售中心、奔| | | |路 |件、五金機(jī)電、|爵車行、雄牛保齡球館、| | | | |配送中心等 |中聯(lián)大藥房深圳配送中心| | | |梨 |貨運(yùn)、家私、燈|—— |1F： 80-150 |無 | |園 |飾、門窗、玻璃| | | | |路 |、建材、汽配、| | | | | |舊貨市場(chǎng) | | | | (2) 商圈業(yè)態(tài)綜合分析 a、 寶崗路（圖表4、5）作為城市次干道，深處筍崗片區(qū)腹地，依托于田心村、筍崗村 及周邊住宅區(qū)，生活氛圍濃厚，形成了自給自足的商業(yè)業(yè)態(tài)組合。舊有商服物業(yè) 檔次較低，新興者如麥當(dāng)勞、萬事達(dá)會(huì)所等檔次有所提升。商圈相對(duì)封閉，目前 輻射范圍僅筍崗片區(qū)。租金也相對(duì)較高，臨街街鋪?zhàn)饨鹪?20- 200元/㎡，分散于田心村、筍崗村內(nèi)的街鋪?zhàn)饨馂?0-50元/㎡。 b、 寶安北路作為城市主干道，負(fù)擔(dān)區(qū)內(nèi)主要交通任務(wù)。商服物業(yè)主要分布在道路兩側(cè) ，多由倉庫改造而成。業(yè)態(tài)集中了家具、建材、裝飾材料和汽車展銷等大規(guī)模專 業(yè)市場(chǎng)，相應(yīng)的配套參差不齊——銀行眾多而餐飲、娛樂匱乏，其檔次更是難以滿 足商務(wù)需求，高檔的商務(wù)消費(fèi)必定會(huì)跨出筍崗片區(qū)。街鋪?zhàn)饨馂?00- 180元/㎡。目前寶安北路—寶崗路段處于改造中。 c、 梅園路作為城市次干道，負(fù)擔(dān)區(qū)內(nèi)東西向主要交通任務(wù)，路況不堪重負(fù)。商服物業(yè) 主要分布多由倉庫改造而成，業(yè)態(tài)集中了裝飾材料、工藝品、陶瓷用品、家具、 醫(yī)藥、電器、舊貨市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)。 d、 桃園路作為城市支路，承擔(dān)部分東西向交通組織，但無公交路線經(jīng)過。商服物業(yè)主 要分布多由倉庫改造而成，業(yè)態(tài)集中了汽車展示、汽車配件等專業(yè)市場(chǎng)。 e、 梨園路作為城市支路，經(jīng)過改造后煥然一新，業(yè)態(tài)以貨運(yùn)為主。 3、商圈內(nèi)主要商場(chǎng) (1) 主要商場(chǎng)列表 |商場(chǎng)名稱 |位置 |經(jīng)營(yíng)規(guī)模 |停車位 |商場(chǎng)定位 |檔次 | |友誼商場(chǎng) |寶崗路 |4層4000㎡ |無 |超市百貨 |中 | |民潤(rùn)市場(chǎng) |寶崗路 |1層1500㎡ |無 |超市 |中 | |華潤(rùn)超市 |寶崗路 |1層800㎡ |無 |超市 |中 | |百安居 |寶安北路 |2層2.2萬㎡ |門前約150個(gè) |一站式裝飾 |中高 | | | | | |建材城 | | |金海馬家具 |寶安北路 |5層3.5萬㎡ |門前約80個(gè) |一站式家居 |中 | | | | | |廣場(chǎng) | | |香江裝飾廣場(chǎng) |寶安北路 |5層5萬㎡ |寶安北路對(duì)面|一站式裝飾 |中高 | | | | |約150個(gè)（與 |建材城 | | | | | |香江家具共用| | | | | | |） | | | |香江家具廣場(chǎng) |寶安北路 |3層3萬㎡ |門前約80個(gè)；|一站式平價(jià) |中低 | | | | |對(duì)面停車場(chǎng)約|家居廣場(chǎng) | | | | | |150個(gè) | | | |百合隆 |寶安北路 |1層3000㎡ |無 |舊貨市場(chǎng) |低 | |舊貨市場(chǎng) | | | | | | |筍崗文具玩具 |寶安北路 |2層6000㎡ |無 |文具玩具批 |中低 | |批發(fā)市場(chǎng) | | | |發(fā) | | |香江 |梅園路 |1層1.2萬㎡ |門前約80個(gè) |大型裝飾、 |中 | |裝飾材料城 | | | |建材專業(yè)市 | | | | | | |場(chǎng) | | |藝展中心 |梅園路 |4層4萬㎡ |側(cè)面約80個(gè) |工藝品、裝 |中 | | | | | |飾品專業(yè)市 | | | | | | |場(chǎng) | | (2) 分析 a、 項(xiàng)目周邊以經(jīng)營(yíng)超市百貨的中小型商場(chǎng)為主，經(jīng)營(yíng)面積在4000㎡以下，消費(fèi)人群也 以寶崗路沿線居民、田心村、筍崗村內(nèi)居民為主，到達(dá)方式多為步行，對(duì)停車位 的依賴性不強(qiáng)。 b、 區(qū)內(nèi)其他商場(chǎng)多為輻射范圍遍及全市的專業(yè)市場(chǎng)，大部分由舊有倉庫改造而成，業(yè) 態(tài)包括裝飾、建材、家具、汽車、舊貨、文具和玩具等；經(jīng)營(yíng)面積從3000㎡到5 萬㎡不等，跨度極大；停車位的缺乏制約了商家的生意拓展在，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況普 遍良好。 (3) 片區(qū)配套圖 [pic] 三、商圈前景分析 4、片區(qū)功能定位及劃分 筍崗物流區(qū)將成為深圳最大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的集散地。政府將投資6個(gè)億興建筍 崗物流園區(qū)，形成五大類有特色的批發(fā)市場(chǎng)體系——家具建材、汽車交易市場(chǎng)、陶瓷 工藝品出口配套市場(chǎng)、醫(yī)藥港、冷凍食品配送中心等。 筍崗物流區(qū)依照法定圖則將劃分為三個(gè)區(qū)域：寶安北路以西為物流用地，寶安 北路與寶崗路之間為商業(yè)、辦公、金融等綜合用地，寶崗路以東為生活用地。 5、片區(qū)商業(yè)用地規(guī)劃 本片區(qū)規(guī)劃商業(yè)用地4.65公頃。規(guī)劃在片區(qū)西部結(jié)合目前片區(qū)西南的行政辦公 、酒店業(yè)用地，集中布置商業(yè)辦公用地，主要發(fā)展配合物流園區(qū)建設(shè)的信息處理、 酒店、會(huì)議及金融服務(wù)等功能。規(guī)劃在片區(qū)西部寶安北路西側(cè)布置一處服務(wù)業(yè)用地 ，為片區(qū)內(nèi)停車待貨的貨運(yùn)司機(jī)提供必要的服務(wù)設(shè)施；在片區(qū)中部，規(guī)劃還將寶崗 路中部西側(cè)2棟倉庫和廠房改造為飲食、娛樂服務(wù)設(shè)施，為物流園區(qū)建設(shè)提供完善的 商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 6、片區(qū)道路定位及改造 |名稱 |定位 |改造計(jì)劃 | |寶安北路 |家居裝飾材料為主，文化 |雙向六車道，機(jī)非分行，路幅拓寬 | | |娛樂為輔 |至44米 | |梅園路 |信息、酒店、會(huì)議、金融 |雙向四車道、路幅39米 | | |、娛樂 | | |寶崗路 |飲食、文化、娛樂、休閑 |規(guī)劃雙向四車道、機(jī)非分行，路幅 | | | |拓寬至38米。向南延伸與筍崗路相 | | | |接。 ...
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