綜合性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告（區(qū)域市場(chǎng)住宅篇）
綜合性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告（區(qū)域市場(chǎng)住宅篇） 　　煙絲發(fā)表于搜房社區(qū)-王續(xù)升論壇 1.本案周邊住宅售價(jià)表 案名 位置 均價(jià)（元/平米） 裝修情況 主力面積（平米）㎡ 中遠(yuǎn)兩灣城（三期） 中潭路41號(hào) 7720㎡ 毛坯 88.94-165.26 秋月楓舍 中山北路、鎮(zhèn)坪路口 6500㎡ 毛坯 96-135 石泉郵政大廈 石泉路、光新路口 5500㎡ 毛坯 90—130 （注：秋月楓舍在去年就已全部售出，郵政石泉大廈在今年2月公開，一經(jīng)公開就被一搶 而空。） 2.本案住宅售價(jià)推估（市場(chǎng)比較法） 最有參考價(jià)值的為中遠(yuǎn)兩灣城，考慮到中遠(yuǎn)的品牌價(jià)值及明星樓盤價(jià)值可以有800元左右 的價(jià)值提升，所以可以推出附近平均售價(jià)在6900元/平方左右。 根據(jù)我司多年操盤經(jīng)驗(yàn)和對(duì)市場(chǎng)的掌握度，小戶型住宅由于裝修及面積小總價(jià)低等原因 ，其銷售價(jià)格比周邊樓盤單價(jià)高出15%—20%，所以本案小戶型住宅售價(jià)按照市場(chǎng)比較法推 算為： 周邊普通產(chǎn)品銷售均價(jià)*市場(chǎng)小戶型價(jià)格高出幅度（相較普通住宅產(chǎn)品）=7935—8280元/ 平方 （注：計(jì)算過(guò)程為6900×（1+15%）——6900×（1+20%）） 產(chǎn)品分析篇（辦公） 一、本案周邊中山北路上辦公樓售價(jià)表 辦公樓名稱 地址 層高 租金 管理費(fèi) 租金加物管費(fèi)后實(shí)際每天租金 推算售價(jià)（投資回 報(bào)率8％） 中星貿(mào)易大廈 中山北路 28 1.2－1.3元 4元/月/平方米 1.33—1.43元 6210元／平方米 中聯(lián)大廈 中山北路、曹楊路口 26 1.5元 1.5元 6750元／平方米 萬(wàn)千大廈 中山北路、武寧路口 28 1.25元 1.25元 5625元／平方米 中期大廈 中山北路、光新路口 28 1.9元 6.3元/月/平方米 2.11元 9495元／平方米 物貿(mào)中心大廈 中山北路、嵐皋路口 31 4元 4元 18000元／平方米 從上表看出： l 撇去最高價(jià)與最低價(jià)，本項(xiàng)目所在區(qū)域的辦公產(chǎn)品均價(jià)在7485元/平米； l 本項(xiàng)目所在的中山北路段，辦公產(chǎn)品的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)為：由西向東價(jià)格逐步提高，從 中聯(lián)大廈的6750元／平方米到物貿(mào)中心大廈的18000元／平方米，增幅在3倍以上！說(shuō)明 價(jià)格空間較為靈活，產(chǎn)品品質(zhì)各異； l 中山北路、光新路附近的辦公樓主要有中期大廈、物貿(mào)中心大廈，對(duì)于本案有較大的 參考價(jià)值 二、本案辦公樓價(jià)格推估 本案價(jià)格主要可以參考中期大廈和物貿(mào)中心大廈，但考慮到二者定位較高： 中期大廈的客戶有：上海城市合作銀行光復(fù)支行、交通銀行靜安支行、中期期貨經(jīng)紀(jì)有 限公司、東風(fēng)汽車電子儀表股份有限公司、上海海外公司浦東公司、上海太平洋保險(xiǎn)公 司普陀分公司、上海聯(lián)合貿(mào)易公司等。 物貿(mào)中心大廈的客戶有：一德期貨公司、上海物資貿(mào)易中心股份有限公司、京泉利電子 有限公司、有色金屬交易市場(chǎng)、上海國(guó)際金屬交易市場(chǎng)等。 由上看出： ◆ 二者的客戶定位于貿(mào)易、有色金屬公司，都是具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力 ◆ 二者的裝修標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也較高 另外參考普陀區(qū)的在售小戶型辦公樓 中環(huán)大廈： 地址：中山北路3880號(hào)（華師大對(duì)面） 單價(jià): 6900—8800元/平方（均價(jià)8200元/平方） 主力面積：39.51--57.23㎡ 公開日期:2003-07-24 物業(yè)管理費(fèi)：2.50元/平方米/月 層高: 25層 結(jié)論：本案小戶型辦公房所處位置比中環(huán)大廈周邊辦公氛圍要好，價(jià)格應(yīng)相對(duì)有所提高 ；同時(shí)參照中期大廈、物貿(mào)中心大廈二者本案價(jià)格相對(duì)要有所下調(diào)。初步估計(jì)8500元/平 方應(yīng)為本案的順銷價(jià)格。
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