綜合性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告（區(qū)域市場酒店及辦公用房篇）
綜合性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告（區(qū)域市場酒店及辦公用房篇） 　　煙絲發(fā)表于搜房社區(qū)-王續(xù)升論壇 1.普陀區(qū)酒店情況 普陀區(qū)沒有四星級以上酒店，僅有三星級酒店三處,分別為江蘇飯店、金沙江飯店、具體 分布如圖: 由此可見，作為整體規(guī)劃為大型物流中心的普陀區(qū)，其稀少中高檔酒店，未來將是區(qū)域 市場消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一。在市場空缺的情況下，快速投入酒店產(chǎn)業(yè)，將是順 應(yīng)市場需求的好時(shí)機(jī)。 2.酒店基本情況一覽表： 賓館名稱 江蘇飯店 金沙江大酒店 元博大酒店 地址 武寧路888號 金沙江路801號 長壽路1188號 電話 62051888 62578888 62526858*1105 賓館級別 三星 三星 三星 房間數(shù) 220 294 244 單人房 20 　 26 單價(jià) 700人民幣 　 498人民幣 標(biāo)房數(shù) 108 271 205 單價(jià) 528人民幣 100美元 380-498人民幣 標(biāo)準(zhǔn)套房 90 9 9 單價(jià) 660人民幣 130美元 1200人民幣 豪華套房 2 4 1 單價(jià) 1000人民幣 203美元 1800人民幣 其它 　 　 　 單價(jià) 　 　 　 餐飲設(shè)施 美容室商務(wù)中心健身房 天倫堂 玉茗堂 園林咖 啡室 中餐廳 西餐廳 其它設(shè)施 　 自選商場、理發(fā)美容室、郵電服務(wù)、康樂園 商務(wù)中心 票務(wù) 中心 健身房 交通情況 一般 一般 一般 區(qū)域市場環(huán)境——辦公用房篇 1. 區(qū)域辦公產(chǎn)品需求細(xì)分 我司抽調(diào)區(qū)域部分租售辦公樓市場產(chǎn)品，按照服務(wù)類企業(yè)大小最低標(biāo)準(zhǔn)對面積劃分（見 注），見下表： 企業(yè)大小與面積對照表 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 面積范圍 市場數(shù)量 超小企業(yè) 45-70 823 小企業(yè) 70-115 732 中小企業(yè) 115-155 1378 中型企業(yè) >180 694 上海辦公市場，以針對辦公人數(shù)在5-10人的超小型企業(yè)和15- 20人的中小型企業(yè)為主，各占22.69%和37.99%。本項(xiàng)目主力面積范圍在100- 150平米，接近市場主流產(chǎn)品范疇。 （注1：辦公面積推算公式： 15X+5Y+5Z+20R 其中X總經(jīng)理室、Y為員工占用面積、Z為廁間面積、R為會(huì)議室。） （注2：按照上海小企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，我司將服務(wù)、咨詢類企業(yè)大小最低標(biāo)準(zhǔn)為： l 超小企業(yè)：5-10人 需總經(jīng)理室1間、洗手間1間，面積約45-70平米； l 小企業(yè)：10-15人 需總經(jīng)理室1間、洗手間1間、會(huì)議室1間，面積約70-115平米 l 中小企業(yè)：15-20人需總、副經(jīng)理室2間、洗手間1間、會(huì)議室1間，面積約115- 155平米 l 中型企業(yè)：20人以上：需總、副經(jīng)理室3間、洗手間2間、會(huì)議室1間，面積>180平米） 由以上分析可見，市場大量辦公用房需求，僅以155平米以下的辦公用房即可滿足。而中 小房型可緩解辦公用房整體抗風(fēng)險(xiǎn)不足的矛盾 2. 區(qū)域辦公市場分析 u 區(qū)域辦公樓分析 據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，普陀區(qū)辦公樓總計(jì)11個(gè)，主要分布在三個(gè)區(qū)域： l 長壽路區(qū)域; l 曹楊路區(qū)域; l 中山北路區(qū)域 其中 l 長壽路區(qū)域有4個(gè)，占36%； l 曹楊路區(qū)域有2個(gè)，占18% l 中山北路區(qū)域有5個(gè)，占46%。 （1） 長壽路區(qū)域 長壽路是連接靜安區(qū)和普陀區(qū)的南北向主干道，武寧路—膠州路段地理位置優(yōu)越，是連接 普陀與靜安、閘北和長寧經(jīng)濟(jì)交流的最便捷的區(qū)域。東向10分鐘至靜安寺商圈、西向5分 鐘至曹陽商圈、北向20分鐘可至上海火車站商圈、南向10分鐘可進(jìn)入長寧區(qū)。而且自身 商業(yè)氛圍已發(fā)展成熟、新興的住宅區(qū)也已逐漸形成氣候。土地的升值和良好的周邊環(huán)境 為商務(wù)辦公樓的投資和興建打下了較好的鋪墊。 根據(jù)我司對該區(qū)域的市場掌握度，長壽路辦公樓市場具有以下特點(diǎn)： l 該區(qū)域的辦公樓從未來商圈和住宅用房的發(fā)展角度考慮， 建筑樓層大多控制在25- 30層之間； l 外立面的設(shè)計(jì)主要以展現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格為主； l 智能化配套和物業(yè)管理服務(wù)較為完善； l 經(jīng)營形式采用銷售與租賃并行的方式； l 銷售及租賃的價(jià)格與普陀其他區(qū)域相比較為昂貴。銷售均價(jià)在7500元/平米、租賃價(jià)格 在1.7元/平米.天； l 與普陀其他區(qū)域相比，單位面積的控制比較大，在120-300平米之間； l 發(fā)展商及物業(yè)管理公司有一定品牌知名度； l 目標(biāo)客源定位在中型私營及合資企業(yè)； l 與普陀其他區(qū)域相比，物業(yè)管理費(fèi)用較高； 小結(jié)： 該區(qū)域辦公樓的物業(yè)管理水平、發(fā)展商知名度、設(shè)施配套和單位房型與銷售租賃價(jià)格、 物業(yè)管理費(fèi)用、區(qū)域持續(xù)發(fā)展度和投資性相比較，性價(jià)比較普陀其他區(qū)域辦公樓產(chǎn)品高 。未來在城西區(qū)域還有較大發(fā)展?jié)摿?。但由于面積控制過大和土地成本較高，抗風(fēng)險(xiǎn)能 力較弱且不能吸引普通投資客。 （2）曹楊路區(qū)域 曹楊路商圈是普陀較為老的商業(yè)區(qū)域、商圈定位為普陀區(qū)商業(yè)區(qū)域集中地，其商業(yè)效應(yīng) 輻射到武寧路。但是由于受商業(yè)服務(wù)范圍定位的影響，商圈有規(guī)模較小、服務(wù)客層局限 于周邊的缺點(diǎn)。所以周邊的辦公樓市場發(fā)展較為緩慢。但是由于普陀區(qū)的住宅市場越來 越成熟，大量的人潮遷居于此，曹楊路商圈的地位也日益顯著。具有實(shí)力的發(fā)展商開始 在該區(qū)域興建配套、服務(wù)較為完善的辦公樓產(chǎn)品。 根據(jù)我司對該區(qū)域的市場掌握度，曹楊路辦公樓市場具有以下特點(diǎn)： l 該區(qū)域的辦公樓建筑樓層大多控制在25-30層之間，有部分超過30層 l 新興的辦公樓盤與舊開發(fā)項(xiàng)目在配置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格和服務(wù)等水平有一定差距； l 外立面的設(shè)計(jì)主要以展現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格為主； l 新開發(fā)項(xiàng)目智能化配套和物業(yè)管理服務(wù)較為完善，與舊開發(fā)的產(chǎn)品相比較，略勝一疇 ； l 新開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營形式采用銷售為主的模式，以吸引小規(guī)模投資客； l 整體銷售及租賃的價(jià)格在普陀區(qū)中等水平。銷售均價(jià)在7000元/平米。但新開發(fā)的產(chǎn)品 已沖破7500元/平米的均價(jià)。 l 新開發(fā)項(xiàng)目與普陀其他區(qū)域相比，單位面積的控制比較小，在80-180平米之間； l 發(fā)展商具有相當(dāng)?shù)钠放浦龋?l 新開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客源定位在中小型私營和投資客； l 新開發(fā)項(xiàng)目與普陀其他區(qū)域相比，物業(yè)管理費(fèi)用較高； 小結(jié)： 該區(qū)域由于有較有實(shí)力和產(chǎn)品品牌的開發(fā)商介入，產(chǎn)品的配套、規(guī)劃和品質(zhì)都有較大的 提升，且戶型控制較小，低總價(jià)和較好的配套及服務(wù)可以吸引中小私營企業(yè)及投資客。 但是由于地段及區(qū)域市場接受度等因素影響，經(jīng)營前景并不是特別樂觀。 （3） 中山北路區(qū)域（詳見下篇） 中山北路是普陀連接南北的主干道，但是由于受高架的阻隔影響，該路段的商業(yè)發(fā)展并 不成規(guī)模。辦公樓在該區(qū)域有零散分布，受周邊環(huán)境的影響，該區(qū)域辦公樓市場未形成 較大氛圍，且產(chǎn)品品質(zhì)不高。 根據(jù)我司對該區(qū)域的市場掌握度，中山北路辦公樓市場具有以下特點(diǎn)： l 該區(qū)域的辦公樓建筑樓層大多控制在25-30層之間； l 外立面的設(shè)計(jì)主要以展現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格為主； l 該區(qū)域的辦公樓產(chǎn)品在智能化配套和物業(yè)管理服務(wù)上屬于普陀區(qū)較落后的水平； l 新開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營形式采用租賃為主的模式，以吸引小規(guī)模的經(jīng)營公司； l 整體銷售及租賃的價(jià)格在普陀區(qū)屬于較低水平。銷售均價(jià)在5000元/平米。 l 新開發(fā)項(xiàng)目與普陀其他區(qū)域相比，單位面積的控制比較小，在80-180平米之間； l 發(fā)展商的品牌知名度較低； l 開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客源定位在中小型經(jīng)營公司； l 開發(fā)項(xiàng)目與普陀其他區(qū)域相比，物業(yè)管理費(fèi)用較低； 小結(jié)： 該區(qū)域的辦公樓產(chǎn)品由于受道路的影響，所以周邊的辦公樓市場發(fā)展較為緩慢。該區(qū)域 辦公樓的物業(yè)管理水平、發(fā)展商知名度、設(shè)施配套和單位房型與銷售租賃價(jià)格、物業(yè)管 理費(fèi)用、區(qū)域持續(xù)發(fā)展度和投資性相比較，性價(jià)較低。未來的發(fā)展空間不大，抗風(fēng)險(xiǎn)能 力較弱且不能吸引較高水平的經(jīng)營公司。 總結(jié)： 普陀區(qū)辦公樓建筑樓層主要控制在25—30層。主力面積為 120—200平方米。樓層總建筑 面積主要控制在700—1000平方米。在物業(yè)配套方面82%的樓盤聘請專業(yè)物業(yè)公司管理，6 4%的樓盤配有中央空調(diào)，36%的樓盤做到寬帶、光纜入戶。
綜合性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告（區(qū)域市場酒店及辦公用房篇）