肇慶時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告
目 錄 1. 0導(dǎo)言…………………………………………………………1-1 2. 0項(xiàng)目概況……………………………………………………2-1 2. 1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下……………………………………2-1 2. 2裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………2-1 3. 0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況………………………………3-1 3. 1地理位置、自然環(huán)境、人口……………………………………3-1 3. 2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)強(qiáng)勁…………………………………………3-1 3.3綜合評(píng)述…………………………………………………………3-5 4. 0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況……………………4-1 4. 1天寧廣場(chǎng)…………………………………………………………4-1 4. 2好世界購(gòu)物中心…………………………………………………4-2 4.3綜合評(píng)述 …………………………………………………………4-5 5. 0項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析……………………………………………5-1 5.1項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ……………………………………………5-1 5. 2項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)……………………………………………5-2 5. 3項(xiàng)目主要機(jī)會(huì)……………………………………………………5-3 5. 4項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………5-3 6. 0項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群…………………………………………6-1 7. 0項(xiàng)目的市場(chǎng)定位……………………………………………7-1 7. 1功能定位…………………………………………………………7-1 7. 2檔次定位…………………………………………………………7-1 7.3客戶定位 …………………………………………………………7-1 7. 4價(jià)格定位…………………………………………………………7-3 8. 0項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及分布………………………………………8-1 9. 0租售推廣策略………………………………………………9-1 9. 1經(jīng)營(yíng)主題與布局主題……………………………………………9-1 9. 2經(jīng)營(yíng)模式…………………………………………………………9-4 9. 3招租模式…………………………………………………………9-5 9. 4銷售資料…………………………………………………………9-5 9. 5銷售人員…………………………………………………………9-5 10.0廣告宣傳策略……………………………………………10-1 10.1廣告宣傳整體目標(biāo)……………………………………………10-1 10.2品牌宣傳策略…………………………………………………10-1 10.3廣告宣傳主題（賣點(diǎn)）………………………………………10-2 10.4廣告宣傳的目標(biāo)客戶群………………………………………10-2 10. 5廣告宣傳實(shí)施及媒介選擇……………………………………10-3 10.6時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排………………………………………10-5 11.0項(xiàng)目租售資金回收計(jì)劃…………………………………11-1 12.0對(duì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的意見(jiàn)及建議…………………………12-1 12.1交通安排………………………………………………………12-1 12.2輔助場(chǎng)地………………………………………………………12-2 12.3其他……………………………………………………………12-3 12.4A、B區(qū)的塔樓…………………………………………………12-3 13.0對(duì)項(xiàng)目售樓部工程的建議………………………………13-1 13.1調(diào)整廳內(nèi)布局…………………………………………………13-1 13.2大門擴(kuò)寬………………………………………………………13-1 13.3改善局部光照…………………………………………………13-2 13.4地板……………………………………………………………13-2 13.5門前扇形廣場(chǎng)布局……………………………………………13-2 13.6及早確定大廈文化特征………………………………………13-3 14.0關(guān)于籌組經(jīng)營(yíng)管理公司的建議…………………………14-1 14.1經(jīng)營(yíng)管理公司的組建…………………………………………14-1 14.2關(guān)于物管理方面的建議………………………………………14-3 肇慶時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告 1.0導(dǎo)言 二十一世紀(jì)的中國(guó)，商業(yè)零售業(yè)正在發(fā)生巨大的變革，首先從沿海開(kāi)放較早的省分 及城市開(kāi)始，人們的消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)觀念逐漸在轉(zhuǎn)變，從單純的購(gòu)物型消費(fèi)發(fā)展到購(gòu)物 與休閑、娛樂(lè)、飲食相結(jié)合的享受型消費(fèi)，并且已成為時(shí)尚，大型一站式綜合商場(chǎng)及大 型超市由此應(yīng)運(yùn)而生，在短短的時(shí)間內(nèi)取代傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)一躍而成為新興商業(yè)形態(tài)的主 體。 時(shí)代廣場(chǎng)即將崛起于肇慶，一個(gè)大型的商業(yè)物業(yè)將以非凡的恣態(tài)出現(xiàn)在粵西，出現(xiàn) 在西江流域。我們的目標(biāo)和宗旨是：讓時(shí)代廣場(chǎng)在本地區(qū)開(kāi)創(chuàng)全新的消費(fèi)潮流，與中國(guó) 同步，與世界同步。 2.0項(xiàng)目概況 時(shí)代廣場(chǎng)（商場(chǎng)）位于肇慶市端州區(qū)，端州五路與天寧路交匯點(diǎn)北側(cè)朝龍里地段， 北靠星湖，東鄰牌坊廣場(chǎng)。該地段屬于市內(nèi)主要的商業(yè)中心區(qū)，其繁華程度，居全市之 首。 2.1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總用地面積：21200㎡ 建筑物底層面積：約16500㎡ 塔樓（住宅）面積：75870㎡ 裙樓（商場(chǎng)）面積：64230㎡ 地下室面積：21200㎡ 總建筑面積：140100㎡ 建筑總高：70.5m 建筑密度：45％ 容積率：3.7 綠地率：25％ 2.2裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （待發(fā)展商提供） 時(shí)代廣場(chǎng)由肇慶市建設(shè)實(shí)業(yè)總公司開(kāi)發(fā)，創(chuàng)億實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司實(shí)施，現(xiàn)時(shí)工程進(jìn) 度為大開(kāi)挖樁基工程。 3.0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 3.1地理位置、自然環(huán)境、人口 肇慶市區(qū)（端州區(qū)）位于廣東省中西部西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā) 展區(qū)范圍；南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖區(qū)，西與高要小湘鎮(zhèn)接壤；處于東經(jīng)11 2023′—34′，北緯2302′——11′之間；距廣州90公里，距香港140海里；面積152.3平方公 里，其中城區(qū)面積16.8平方公里。 端州區(qū)地勢(shì)北高南低，中部為沖積平原，地勢(shì)較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布， 石山巖溶構(gòu)成具有特色的星湖風(fēng)景名勝區(qū)。 1999年端州區(qū)人口總戶數(shù)有78333戶，人口31.41萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口27.17萬(wàn)， 人口自然增長(zhǎng)率8.05％，民族構(gòu)成以漢族為主。 3.2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢(shì)強(qiáng)勁 根據(jù)最新的地方年鑒統(tǒng)計(jì)，1999年端州區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值22.5億元，同比增長(zhǎng)12 ％，三大產(chǎn)業(yè)的比重依次為4：55.2：40.8。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值18020元，同比增長(zhǎng) 10.3％。城市居民人均可支配收入6495元，同比增長(zhǎng)4.0％，居民儲(chǔ)畜余額25.4億元 ，同比增長(zhǎng)18.3％。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成商品房投資總額2.49億元，建筑面積32.34萬(wàn)平方米，同比分別 增長(zhǎng)28.3％和38.9％；銷售額為3.23億元，銷售面積18.68萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)6 .9％和6.4％；實(shí)現(xiàn)稅利5070萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.3％。 商業(yè)方面，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.2億元，同比增長(zhǎng)8％。 旅游業(yè)方面，端州旅游公司擁有各種旅游路線85條，創(chuàng)收396.9萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 79％。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，作為旅游大市，2001年全區(qū)共接待游客428.1萬(wàn)人次，星湖景區(qū)成為 全國(guó)首家榮獲ISO1400國(guó)家示范區(qū)稱號(hào)的重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。 交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，有三茂鐵路由廣州經(jīng)端州至茂名；有肇慶至香港九龍直 通火車；321、324等高級(jí)公路通達(dá)四方；廣肇高速公路已近完工；西江水道上行可達(dá) 廣西梧州，下行可達(dá)廣州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁的連接，以端州區(qū)為中心 點(diǎn)，已形成一個(gè)完善優(yōu)良的水陸交通網(wǎng)絡(luò)。 肇慶市區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo) [pic] 說(shuō)明：1987年作為基期年。 肇慶市區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP） （當(dāng)年價(jià)格） 單位：萬(wàn)元 [pic] 肇慶市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 單 位：萬(wàn)元 [pic] 3.3綜合評(píng)述 1. 投資開(kāi)發(fā)大型商業(yè)物業(yè)，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的前提下，對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況的了 解就顯得很重要，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使市民消費(fèi)力及消費(fèi)需求不斷提高，是大 型商業(yè)物業(yè)得以生存及發(fā)展的前提。近年肇慶的城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，是大家 有目共睹的，這就為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 2. 1999年端州區(qū)全社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.2億元，如果按平均增長(zhǎng)率8%計(jì)算，則到20 02年應(yīng)超過(guò)20億元，這就是我們看得見(jiàn)的大旦糕，開(kāi)發(fā)大型商場(chǎng)目的也是要瓜分這 個(gè)旦糕。此外，每年四百多萬(wàn)人次的游客，也是極寶貴的商業(yè)客源。 4.0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況 主要考察了城市中心區(qū)現(xiàn)時(shí)最有代表性的兩個(gè)大型商場(chǎng)——天寧廣場(chǎng)和好世界購(gòu)物中 心，基本情況如下： 4.1天寧廣場(chǎng) 位置：天寧北路與建設(shè)路交匯處 面積：首期工程面積達(dá)10萬(wàn)平方米 （商場(chǎng)約占13500 m2，其中天貿(mào)南大約占2000 m2） 發(fā)展商：肇慶市新長(zhǎng)江房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 經(jīng)營(yíng)范圍：首層天貿(mào)南大百貨（服裝、精品、家私、電器、皮具等） 二層京華美食（約占1500 m2）其它有大商家落訂，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目暫不透露。 負(fù)一層經(jīng)營(yíng)電腦及配件。 招商模式：租期：1年 租金：天貿(mào)南大（40—35元/ m2·月） 其它約110元/ m2·月 （以上租金按實(shí)用面積計(jì)算，實(shí)用率為69.5%） 管理費(fèi)：9元/ m2（按建筑面積計(jì)算） 綜合推廣管理費(fèi)：15元/ m2（按實(shí)用面積計(jì)算） 水電分?jǐn)偅?5元/ m2（按實(shí)用面積計(jì)算） 保 證 金：天貿(mào)南大按每戶2000元收?。?0 m2以下） 其它業(yè)主出租鋪位一個(gè)月租金為押金。 配套設(shè)施：大型停車場(chǎng)、中央空調(diào)、智能化監(jiān)控、完善的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、配備廣告位，為廠 商做廣告提供條件。正門大堂設(shè)大型投影電視。 出租率：60% 優(yōu)勢(shì)：天寧廣場(chǎng)位于繁華的天寧北路與建設(shè)三路交匯處，是肇慶市傳統(tǒng)商業(yè)、文化中心 匯聚地，租金較低。 劣勢(shì)：商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)、布置不當(dāng)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目無(wú)分區(qū)、分類，且街鋪與商場(chǎng)不能連通。但 是發(fā)展商承諾以后商場(chǎng)內(nèi)部玻璃會(huì)拆，實(shí)行敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)，具體時(shí)間未定。 注：該項(xiàng)目在預(yù)售階段用返租回報(bào)方式把商場(chǎng)全部售出，但在銷售過(guò)程中未對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)加以分區(qū)和引導(dǎo)，在開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)后對(duì)持續(xù)旺場(chǎng)組織不力，導(dǎo)致客流不集中、場(chǎng)面 較冷清，租戶難以為繼，租金下滑。 4.2好世界購(gòu)物中心 地理位置：肇慶市天寧北路與宋城東路交匯處 發(fā) 展 商：廣東省肇慶市好世界房產(chǎn)發(fā)展有限公司 銷售熱線：（0758）2277448 總建筑面積：8萬(wàn)平方米 本項(xiàng)目商場(chǎng)部分采用先經(jīng)營(yíng)后銷售的方式，已開(kāi)業(yè)大半年，現(xiàn)正開(kāi)始銷售。 功能分布：負(fù)一層：文化藝術(shù)中心（精致間隔小單位） 1—2層：時(shí)裝、珠寶、化妝等生活時(shí)尚精品 3. 層：超市、兒童天地 4. 層：數(shù)碼科技城 5. 層：美食城 6—12層：高級(jí)酒店、寫字樓 新華書店于1—4層平均分布 經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理及敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng) 銷售模式：五年返租，分三種形式。 1. 即返：每年返還樓價(jià)的7%，五年合計(jì)35%，于樓價(jià)中即時(shí)返 還。 2. 季返：每年返還樓價(jià)8%，且每年遞增5%，三個(gè)月返還一次。 3. 年返：每年返還樓價(jià)9%，且每年遞增5%，每年返還一次。 銷售樓層：現(xiàn)在銷售首層及二層。 首層約130個(gè)鋪位，二層約206個(gè)鋪位。 銷售價(jià)格：首層均價(jià)：￥1.9萬(wàn)/m2 （已打8折） 二層均價(jià)：￥1.1萬(wàn)/ m2（已打8折） 管理費(fèi)：約8.5元/ m2，根據(jù)不同位置收取。 租賃形式：1、直接租賃 2、營(yíng)業(yè)額分成 租 金：商場(chǎng)鋪位： A類：￥130元/m2（含管理費(fèi)） B類：￥110元/ m2（含管理費(fèi)） C類：￥100元/ m2（含管理費(fèi)） D類：￥90元/ m2（含管理費(fèi)） 臨街鋪位：￥160元/ m2（含管理費(fèi)） 宣傳管理費(fèi)：￥200元/ m2（一次性） 保 證 金：￥150元/ m2（可退還） 進(jìn)場(chǎng)時(shí)間：2002年10月1日前 免租裝修期：7天 營(yíng)業(yè)時(shí)間：早上9：30分—晚上10：30分 營(yíng)業(yè)額分成形式：商家每月每平方米保底營(yíng)業(yè)額￥600元，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者分成20%，超出部 分按15%分成，不足也按保底營(yíng)業(yè)額的分成計(jì)算。 需提供資料：廠家營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件、形象店圖片畫冊(cè)。 如：加盟店需提供加盟證書。 合作期限：暫定兩年。 租期：2002年10月1日，商場(chǎng)重新間隔，重新布局。 注：好世界購(gòu)物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設(shè)施及功能，并且采用了先 出租，后銷售的營(yíng)銷模式。前期以較低的租金及優(yōu)惠的合作條件吸引商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 。聚集人流，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)才公開(kāi)發(fā)售。此模式頗受買家追捧，但發(fā)展商必須擁有 雄厚的資金及實(shí)力進(jìn)行運(yùn)作。目前該商場(chǎng)的出租率達(dá)到60%，銷售率也達(dá)到了40%。 4.3綜合評(píng)述 1. 與本項(xiàng)目同一區(qū)域內(nèi)三座大型商場(chǎng)鼎立，在一公里直徑范圍內(nèi)，商場(chǎng)總建筑面積約十 余萬(wàn)平方米。若按西方城市每20萬(wàn)人口配置一個(gè)大型商業(yè)中心的規(guī)劃理論，則肇慶 城區(qū)僅31.4萬(wàn)人口，最多只需配置兩個(gè)大型商業(yè)中心，可見(jiàn)市場(chǎng)供求對(duì)本項(xiàng)目是有 較大壓力的。 2. 上述兩大商場(chǎng)分別采用了不同的營(yíng)銷方式，天寧主要是割散鋪位出售，資金回收較快 ，但對(duì)后期經(jīng)營(yíng)有負(fù)面影響。好世界是先租后售，資金回收慢，但有利于后期經(jīng)營(yíng) 。不過(guò)，好世界的方式必須有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力，否則開(kāi)業(yè)后一段時(shí)間，所有缺 點(diǎn)會(huì)暴露無(wú)遺，此時(shí)轉(zhuǎn)售，反而叫不起價(jià)。 3. 就總體而言，上述兩大商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局仍未脫離傳統(tǒng)模式，管理亦未能跟上，效果不 盡人意 5.0項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 5.1項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)...
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