閘北華龍大廈營銷策劃執(zhí)行報(bào)告
綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容
閘北華龍大廈營銷策劃執(zhí)行報(bào)告
尊軒180 LIVING HOTEL 閘北華龍大廈營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2004年9月 第一部分 產(chǎn)品概述 一、本案項(xiàng)目名稱 華龍大廈 二、本案地理位置 位于江場(chǎng)西路,東面緊鄰共和新路,北臨彭浦公園和改造中的場(chǎng)中路,南臨正在 進(jìn)行中環(huán)線建設(shè)的汶水路,地鐵1號(hào)線的延伸段位于地塊東側(cè)。 三、本案基本數(shù)據(jù) 總占地面積:2570平方米 總建筑面積:12820平方米+地下室1028平方米 容積率:4.99 建筑高度:56.4米 停車位數(shù):地上8輛,地下50輛 總層數(shù)15層,商業(yè)用房三層,4-15層為酒店單元間; 其中:三層商業(yè)用房共計(jì)3084平方米,可售面積2299平方米; 酒店單元間----25.94平方米單元 45.4平方米單元 商業(yè)地產(chǎn)50年用地性質(zhì)。 第二部分 市場(chǎng)分析 各區(qū)租金投資回報(bào)率:(各類小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓) [pic] 市場(chǎng)供需方面 2003年,全市此類產(chǎn)品交房的樓盤達(dá)15個(gè),2004年交房的樓盤總量將達(dá)到28個(gè),兩年 的總體上市量將超過140萬平方米。在供給量迅猛增加的背景下,以往小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)供 不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)已不復(fù)存在。取而代之的是,客源進(jìn)行理性、謹(jǐn)慎、有選擇地投資。市場(chǎng) 趨于供需平衡。 產(chǎn)品方面看 產(chǎn)品發(fā)展日益成熟,專業(yè)酒店管理公司管理、有固定投資回報(bào)率的酒店式公寓、產(chǎn)權(quán) 式酒店市場(chǎng)接受度高。 部分爛尾樓改造個(gè)案取得不錯(cuò)去化,市場(chǎng)對(duì)此類小面積產(chǎn)品基本沒有抗性。 單身公寓產(chǎn)品創(chuàng)新力度不夠,這是由于目前此類產(chǎn)品處于賣方市場(chǎng)所造成。 產(chǎn)權(quán)酒店的投資經(jīng)營模式日趨多樣化,產(chǎn)品附加值也日益提高,已開始成為房地產(chǎn)投 資的一大熱點(diǎn)。 價(jià)格方面看 由于產(chǎn)品品質(zhì)的提升及市場(chǎng)撇脂定位,均價(jià)不斷再創(chuàng)新高,總價(jià)因面積及單價(jià)的雙重 作用,長(zhǎng)幅加劇。 裝修費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)基本維持原有水平,分為低、中、高三等。 由于小戶型公寓良好性價(jià)比與投資價(jià)值,其價(jià)格高于區(qū)域內(nèi)普通公寓價(jià)格。 客源方面 早期以自住的高級(jí)白領(lǐng),少部分外籍客源為主,目前國內(nèi)客源為絕對(duì)多數(shù)消費(fèi)群體, 投資客比例大幅上升。 30- 50歲這一具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年齡層,為酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店的主要購買群體。所 謂的區(qū)域客已不明顯。 2003年,該類產(chǎn)品供應(yīng)量的持續(xù)上升,已使供需達(dá)到相對(duì)平衡格局。此外,由于過渡 的放量使得小戶型投資回報(bào)率下浮,前景不再光明,投資客拋盤現(xiàn)象明顯。另一方面, 2003年底推出帶包租的酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店(美麗園大酒店),由于品質(zhì)高、回報(bào) 穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢(shì),一推出就受到市場(chǎng)的青睞,市場(chǎng)反應(yīng)火爆。隨著小戶型市場(chǎng)的發(fā) 展及日趨成熟、規(guī)范,高品質(zhì)、高服務(wù)、高管理、高回報(bào)的小戶型產(chǎn)品將成為今后市場(chǎng) 的熱點(diǎn)。 第三部分 SWOT分析 一、優(yōu)勢(shì)分析 1、地理位置處于交通便捷,商業(yè)較為繁華地段 基地周邊擁有多條公交線路,共和新路南北高架以及市政規(guī)劃中的軌道交通延伸線( 汶水路站)經(jīng)過區(qū)域附近,可以在較短的時(shí)間內(nèi)直達(dá)市區(qū);緊鄰大潤(rùn)發(fā)超市和肯德基專 賣店,幾個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)(歐培德)等。周邊擁有充分的人氣。 2、分隔面積小,利于總價(jià)控制 有效控制物業(yè)的總體價(jià)格,使產(chǎn)品的受眾面更為廣泛。 3、產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)具有稀缺性 本案所處整個(gè)區(qū)域乃至上海中心區(qū)域市場(chǎng),目前幾乎均無可售之產(chǎn)權(quán)酒店,本案的適 時(shí)推出,將有效聚集商業(yè)地產(chǎn)投資人氣。 4、產(chǎn)權(quán)年限長(zhǎng) 本物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用年限為50年,給客戶充分的獲利時(shí)間。 二、劣勢(shì)分析 臨近高架,江場(chǎng)路噪音污染嚴(yán)重,周邊工廠廠房和拆遷房屋較多,環(huán)境嘈雜。 三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 1、委托專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理 為增強(qiáng)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力,必須引進(jìn)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行酒店管理。除借助其行 業(yè)內(nèi)的知名度、豐富的管理經(jīng)驗(yàn),有效加強(qiáng)投資客的信心,實(shí)現(xiàn)投資的安全性及獲利性 。 2、小戶型類產(chǎn)品投資已被市場(chǎng)廣泛接受 作為房地產(chǎn)投資的細(xì)分類別,酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)酒店投資已逐漸為廣大投資客所接受 ,其中總價(jià)較低的小面積單元市場(chǎng)接受程度較高。 3、5年不低于6.7%回報(bào)增強(qiáng)投資信心 與酒店管理公司協(xié)商后,在銷售執(zhí)行中提出5年平均每年不低于6.7%的投資回報(bào)的概 念,保證客戶前五年的投資回報(bào),減少客戶的收益風(fēng)險(xiǎn)。 四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 1、轉(zhuǎn)讓后的回報(bào)降低 酒店單元在經(jīng)過轉(zhuǎn)讓后總價(jià)上漲而投資收益率將降低,這將直接影響投資者的置業(yè)熱 情,增加短期炒作的難度。 2、近期媒體輿論對(duì)投資產(chǎn)品不利 近階段有關(guān)國家政策的調(diào)控、上海房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫等媒體輿論導(dǎo)向,將使部分客戶出 現(xiàn)持幣觀望的心態(tài),市場(chǎng)方面據(jù)不少房產(chǎn)中介門店的抽樣調(diào)查顯示,近期準(zhǔn)備購買小戶 型公寓的客戶,只占總量的11%;而同一時(shí)期內(nèi)小戶型公寓的掛牌出售量,卻一度達(dá)到總 房源的30%,兩者相差近20%。由此可見,對(duì)于一些想通過出售小戶型公寓來獲取投資回 報(bào)的客戶,市場(chǎng)前景不容樂觀。這些因素對(duì)于本案的快速去化會(huì)產(chǎn)生一定的不利影響。 3、眾多的小業(yè)主會(huì)對(duì)酒店的經(jīng)營管理產(chǎn)生一定的影響,降低投資回報(bào)。 第四部分 產(chǎn)品定位 一、賣點(diǎn)整合 1、地理位置優(yōu)越 2、小面積 3、低總價(jià) 4、專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營管理 5、精裝修,配套齊 6、具有穩(wěn)定的回報(bào)率及升值空間 7、完全自主產(chǎn)權(quán) 8、提供業(yè)主專業(yè)全程服務(wù) 二、產(chǎn)品定位 獨(dú)立精裝產(chǎn)權(quán)酒店●LIVING HOTEL 備注:Living Hotel就是完全產(chǎn)權(quán)酒店模式。 第五部分 客戶定位 由于本案同時(shí)具備地段佳、總價(jià)低的特性,本案將面對(duì)市級(jí)客戶甚至來源范圍更廣的 目標(biāo)客戶。針對(duì)本案,我們的目標(biāo)客戶主要為投資客。 投資客主要消費(fèi)特征如下: 1)有閑散資金,但缺乏投資方向 2)看重產(chǎn)品的地段和總價(jià)特色 3)多為二次或多次房產(chǎn)投資客戶,屬中端投資客 4)看好本案區(qū)域地段的商業(yè)價(jià)值與規(guī)劃前景 5)外地投資客將占有一定比重 6)對(duì)專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營管理有信心 第六部分 企劃總精 一、案名 案名解釋:“尊”代表尊貴,身份和財(cái)富的象征,也是以此來直接區(qū)別于其他類型的小戶 型產(chǎn)品,突出本案產(chǎn)權(quán)酒店的高水準(zhǔn)和高品質(zhì);“軒”一般用于命名單棟的樓宇,這個(gè)也 表明了本案的體量;“180”這個(gè)數(shù)字代表本案的180套房間,同時(shí)180也是一個(gè)比較吉利的 數(shù)字,對(duì)于投資客的心理起到一定的輔助作用。 二、推廣總精 獨(dú)立精裝產(chǎn)權(quán)酒店●大生活 第七部分 推廣計(jì)劃 根據(jù)本案銷售的實(shí)際情況,將本項(xiàng)目的整體營銷計(jì)劃細(xì)分為準(zhǔn)備期、蓄水期、開盤 期、持續(xù)期等四個(gè)營銷步驟,各步驟的時(shí)間、工作目標(biāo)、詳細(xì)工作內(nèi)容詳見下表: 一、準(zhǔn)備期及蓄水期 1)時(shí)間:2004年10月8日~12月31日 2)工作內(nèi)容 |我們的目標(biāo) |賣點(diǎn) |企劃配合 |銷售配合 |現(xiàn)場(chǎng)部分 |通路 | |1、積累意向客|1、地段 |1、現(xiàn)場(chǎng)包|1、開展市調(diào) |1、接待中 |1、網(wǎng)絡(luò) | |戶 |2、精裝產(chǎn) |裝 |2、確定營銷 |心 |項(xiàng)目網(wǎng)站 | |2、確定經(jīng)營方|權(quán) |2、制定推|方式/經(jīng)營模 |2、精神堡 |2、橫幅 | |式 |3、低總價(jià) |廣計(jì)劃 |式 |壘 |3、工地圍 | |3、確定價(jià)格計(jì)|4、專業(yè)酒 |3、銷平、|3、銷售員培 |3、看房通 |墻/精神堡 | |劃 |店管理公司|銷海制作 |訓(xùn) |道 |壘 | | |經(jīng)營管理,|4、鋪墊媒|4、制作銷講 |4、樣板區(qū) |4、銷售道 | | |確?;貓?bào) |體投放 |、統(tǒng)一銷售口|域及公用部|具 | | | |5、積累客|徑 |位 |DM、模型、| | | |戶 |5、銷售合同 | |效果圖 | | | | |準(zhǔn)備 | |5、投資講 | | | | | | |座 | 3)主要工作內(nèi)容: 10月22日開始在項(xiàng)目基地租借開發(fā)商的工地的門衛(wèi)室,進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修后,成為項(xiàng)目 臨時(shí)接待中心,派遣2名銷售人員進(jìn)場(chǎng),進(jìn)行接待咨詢工作,并做好咨詢問卷調(diào)查工作和 客戶登記工作。 10月20日工地圍墻廣告全部制作完成。 10月30日起在江場(chǎng)路一線和專業(yè)市場(chǎng)附近懸掛3個(gè)星期的橫幅形象廣告。 11月20日完成兩套樣板房的裝修方案和效果圖。 11月25日確定精裝修的品牌和贈(zèng)送清單明細(xì)。 11月底完成正式接待中心的裝修方案。 12月10日前完成銷售模型的制作。 12月底接待中心完全正常使用,接待客戶。 蓄水/內(nèi)部預(yù)約期 營銷·媒體計(jì)劃表 |媒體 |日期 | |主題 | |上海樓市月刊 |11月 | | | |份 | | |帳單、直投媒體 |數(shù)量 | | | |電信大客戶帳|12月份 | |樓盤廣告 |10萬份|4萬 |強(qiáng)銷期 | |單 | | | | | | | |小計(jì) | |4萬 | |報(bào)紙媒體 | | | | |新民晚報(bào) |12/10(四| |樓盤形象廣告|半版 |10萬 |硬廣告 | | |) | | | | | | |新聞晨報(bào) |12/24(五| |樓盤形象廣告|半版 |5萬 |硬廣告 | | |) | | | | | | |小計(jì)(8折后) | |12萬 | |戶外媒體 |數(shù)量 | | | |道旗(3周期 |12/30-1/3| |樓盤主賣點(diǎn) |110對(duì) |10萬 |江場(chǎng)路懸掛 | |) |0 | | | | | | |橫幅(3周期 |10/30-11/| |樓盤信息 |20根 |6萬 | | |) |30 | | | | | | |小計(jì) | |16萬 | |網(wǎng)絡(luò) | | | | |項(xiàng)目宣傳網(wǎng)站|12月1起 | |預(yù)熱 |/ |5000 |蓄水期 | |小計(jì) | |5000元 | |SP推介會(huì) | | | | |SP推介講座 |12/26(日| |精裝產(chǎn)權(quán)酒店|/ |3萬 |蓄水期 | | |) | | | | | | |小計(jì) | |3萬 | |現(xiàn)場(chǎng)包裝 | | | | |效果圖 |不晚于10/|/ |單體立面 |/ |2萬 |若干張 | | |30(一) | | | | | | |DM |12/1前 |1萬張 |樓盤詳細(xì)信息廣告 |1萬 |單片備用(含 | | | | | | |印刷、投遞費(fèi) | | | | | | |、審核費(fèi)) | |模型 |12/10 |/ |整體建筑 |/ |5萬 | | |場(chǎng)內(nèi)綠化設(shè)施|9/2(二)|/ |/ |/ |1萬 |/ | |售樓處軟裝飾|12月30日 |/ |/ |/ |3萬 |/ | |(含看板、燈| | | | | | | |箱、LOGO墻等| | | | | | | |) | | | | | | | |樓書折頁 |12月30日 |1000本|/ |/ |2萬 |/ | |其他費(fèi)用 |/ |/ |/ |/ |5萬 |/ | |小計(jì) | |12萬 | |總計(jì) |47.7萬 | 二、公開認(rèn)購及開盤強(qiáng)銷 時(shí)間:2005年1月~4月 |目標(biāo) |銷售工作 |賣點(diǎn) |企劃配合 |通路 | |完成70|開盤第一波銷售,目標(biāo)|1、地段 |按計(jì)劃投放第一|報(bào)紙媒體 | |% |均價(jià)9400元/M2以上; |2、精裝 |、二波廣告 |直郵/DM派單 | |推案量|開盤第二波銷售,目標(biāo)|3、低總價(jià) |相關(guān)軟新聞炒作|戶外橫幅道旗 | | |均價(jià)9600元/M2以上 |4、大生活圈 | |現(xiàn)場(chǎng)接待中心 | | |盡快完成簽約、貸款等|5、產(chǎn)權(quán)經(jīng)營 | |市場(chǎng)口碑傳播 | | ...
閘北華龍大廈營銷策劃執(zhí)行報(bào)告
尊軒180 LIVING HOTEL 閘北華龍大廈營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 2004年9月 第一部分 產(chǎn)品概述 一、本案項(xiàng)目名稱 華龍大廈 二、本案地理位置 位于江場(chǎng)西路,東面緊鄰共和新路,北臨彭浦公園和改造中的場(chǎng)中路,南臨正在 進(jìn)行中環(huán)線建設(shè)的汶水路,地鐵1號(hào)線的延伸段位于地塊東側(cè)。 三、本案基本數(shù)據(jù) 總占地面積:2570平方米 總建筑面積:12820平方米+地下室1028平方米 容積率:4.99 建筑高度:56.4米 停車位數(shù):地上8輛,地下50輛 總層數(shù)15層,商業(yè)用房三層,4-15層為酒店單元間; 其中:三層商業(yè)用房共計(jì)3084平方米,可售面積2299平方米; 酒店單元間----25.94平方米單元 45.4平方米單元 商業(yè)地產(chǎn)50年用地性質(zhì)。 第二部分 市場(chǎng)分析 各區(qū)租金投資回報(bào)率:(各類小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓) [pic] 市場(chǎng)供需方面 2003年,全市此類產(chǎn)品交房的樓盤達(dá)15個(gè),2004年交房的樓盤總量將達(dá)到28個(gè),兩年 的總體上市量將超過140萬平方米。在供給量迅猛增加的背景下,以往小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)供 不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)已不復(fù)存在。取而代之的是,客源進(jìn)行理性、謹(jǐn)慎、有選擇地投資。市場(chǎng) 趨于供需平衡。 產(chǎn)品方面看 產(chǎn)品發(fā)展日益成熟,專業(yè)酒店管理公司管理、有固定投資回報(bào)率的酒店式公寓、產(chǎn)權(quán) 式酒店市場(chǎng)接受度高。 部分爛尾樓改造個(gè)案取得不錯(cuò)去化,市場(chǎng)對(duì)此類小面積產(chǎn)品基本沒有抗性。 單身公寓產(chǎn)品創(chuàng)新力度不夠,這是由于目前此類產(chǎn)品處于賣方市場(chǎng)所造成。 產(chǎn)權(quán)酒店的投資經(jīng)營模式日趨多樣化,產(chǎn)品附加值也日益提高,已開始成為房地產(chǎn)投 資的一大熱點(diǎn)。 價(jià)格方面看 由于產(chǎn)品品質(zhì)的提升及市場(chǎng)撇脂定位,均價(jià)不斷再創(chuàng)新高,總價(jià)因面積及單價(jià)的雙重 作用,長(zhǎng)幅加劇。 裝修費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)基本維持原有水平,分為低、中、高三等。 由于小戶型公寓良好性價(jià)比與投資價(jià)值,其價(jià)格高于區(qū)域內(nèi)普通公寓價(jià)格。 客源方面 早期以自住的高級(jí)白領(lǐng),少部分外籍客源為主,目前國內(nèi)客源為絕對(duì)多數(shù)消費(fèi)群體, 投資客比例大幅上升。 30- 50歲這一具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年齡層,為酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店的主要購買群體。所 謂的區(qū)域客已不明顯。 2003年,該類產(chǎn)品供應(yīng)量的持續(xù)上升,已使供需達(dá)到相對(duì)平衡格局。此外,由于過渡 的放量使得小戶型投資回報(bào)率下浮,前景不再光明,投資客拋盤現(xiàn)象明顯。另一方面, 2003年底推出帶包租的酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店(美麗園大酒店),由于品質(zhì)高、回報(bào) 穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢(shì),一推出就受到市場(chǎng)的青睞,市場(chǎng)反應(yīng)火爆。隨著小戶型市場(chǎng)的發(fā) 展及日趨成熟、規(guī)范,高品質(zhì)、高服務(wù)、高管理、高回報(bào)的小戶型產(chǎn)品將成為今后市場(chǎng) 的熱點(diǎn)。 第三部分 SWOT分析 一、優(yōu)勢(shì)分析 1、地理位置處于交通便捷,商業(yè)較為繁華地段 基地周邊擁有多條公交線路,共和新路南北高架以及市政規(guī)劃中的軌道交通延伸線( 汶水路站)經(jīng)過區(qū)域附近,可以在較短的時(shí)間內(nèi)直達(dá)市區(qū);緊鄰大潤(rùn)發(fā)超市和肯德基專 賣店,幾個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)(歐培德)等。周邊擁有充分的人氣。 2、分隔面積小,利于總價(jià)控制 有效控制物業(yè)的總體價(jià)格,使產(chǎn)品的受眾面更為廣泛。 3、產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)具有稀缺性 本案所處整個(gè)區(qū)域乃至上海中心區(qū)域市場(chǎng),目前幾乎均無可售之產(chǎn)權(quán)酒店,本案的適 時(shí)推出,將有效聚集商業(yè)地產(chǎn)投資人氣。 4、產(chǎn)權(quán)年限長(zhǎng) 本物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用年限為50年,給客戶充分的獲利時(shí)間。 二、劣勢(shì)分析 臨近高架,江場(chǎng)路噪音污染嚴(yán)重,周邊工廠廠房和拆遷房屋較多,環(huán)境嘈雜。 三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 1、委托專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理 為增強(qiáng)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力,必須引進(jìn)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行酒店管理。除借助其行 業(yè)內(nèi)的知名度、豐富的管理經(jīng)驗(yàn),有效加強(qiáng)投資客的信心,實(shí)現(xiàn)投資的安全性及獲利性 。 2、小戶型類產(chǎn)品投資已被市場(chǎng)廣泛接受 作為房地產(chǎn)投資的細(xì)分類別,酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)酒店投資已逐漸為廣大投資客所接受 ,其中總價(jià)較低的小面積單元市場(chǎng)接受程度較高。 3、5年不低于6.7%回報(bào)增強(qiáng)投資信心 與酒店管理公司協(xié)商后,在銷售執(zhí)行中提出5年平均每年不低于6.7%的投資回報(bào)的概 念,保證客戶前五年的投資回報(bào),減少客戶的收益風(fēng)險(xiǎn)。 四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 1、轉(zhuǎn)讓后的回報(bào)降低 酒店單元在經(jīng)過轉(zhuǎn)讓后總價(jià)上漲而投資收益率將降低,這將直接影響投資者的置業(yè)熱 情,增加短期炒作的難度。 2、近期媒體輿論對(duì)投資產(chǎn)品不利 近階段有關(guān)國家政策的調(diào)控、上海房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫等媒體輿論導(dǎo)向,將使部分客戶出 現(xiàn)持幣觀望的心態(tài),市場(chǎng)方面據(jù)不少房產(chǎn)中介門店的抽樣調(diào)查顯示,近期準(zhǔn)備購買小戶 型公寓的客戶,只占總量的11%;而同一時(shí)期內(nèi)小戶型公寓的掛牌出售量,卻一度達(dá)到總 房源的30%,兩者相差近20%。由此可見,對(duì)于一些想通過出售小戶型公寓來獲取投資回 報(bào)的客戶,市場(chǎng)前景不容樂觀。這些因素對(duì)于本案的快速去化會(huì)產(chǎn)生一定的不利影響。 3、眾多的小業(yè)主會(huì)對(duì)酒店的經(jīng)營管理產(chǎn)生一定的影響,降低投資回報(bào)。 第四部分 產(chǎn)品定位 一、賣點(diǎn)整合 1、地理位置優(yōu)越 2、小面積 3、低總價(jià) 4、專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營管理 5、精裝修,配套齊 6、具有穩(wěn)定的回報(bào)率及升值空間 7、完全自主產(chǎn)權(quán) 8、提供業(yè)主專業(yè)全程服務(wù) 二、產(chǎn)品定位 獨(dú)立精裝產(chǎn)權(quán)酒店●LIVING HOTEL 備注:Living Hotel就是完全產(chǎn)權(quán)酒店模式。 第五部分 客戶定位 由于本案同時(shí)具備地段佳、總價(jià)低的特性,本案將面對(duì)市級(jí)客戶甚至來源范圍更廣的 目標(biāo)客戶。針對(duì)本案,我們的目標(biāo)客戶主要為投資客。 投資客主要消費(fèi)特征如下: 1)有閑散資金,但缺乏投資方向 2)看重產(chǎn)品的地段和總價(jià)特色 3)多為二次或多次房產(chǎn)投資客戶,屬中端投資客 4)看好本案區(qū)域地段的商業(yè)價(jià)值與規(guī)劃前景 5)外地投資客將占有一定比重 6)對(duì)專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營管理有信心 第六部分 企劃總精 一、案名 案名解釋:“尊”代表尊貴,身份和財(cái)富的象征,也是以此來直接區(qū)別于其他類型的小戶 型產(chǎn)品,突出本案產(chǎn)權(quán)酒店的高水準(zhǔn)和高品質(zhì);“軒”一般用于命名單棟的樓宇,這個(gè)也 表明了本案的體量;“180”這個(gè)數(shù)字代表本案的180套房間,同時(shí)180也是一個(gè)比較吉利的 數(shù)字,對(duì)于投資客的心理起到一定的輔助作用。 二、推廣總精 獨(dú)立精裝產(chǎn)權(quán)酒店●大生活 第七部分 推廣計(jì)劃 根據(jù)本案銷售的實(shí)際情況,將本項(xiàng)目的整體營銷計(jì)劃細(xì)分為準(zhǔn)備期、蓄水期、開盤 期、持續(xù)期等四個(gè)營銷步驟,各步驟的時(shí)間、工作目標(biāo)、詳細(xì)工作內(nèi)容詳見下表: 一、準(zhǔn)備期及蓄水期 1)時(shí)間:2004年10月8日~12月31日 2)工作內(nèi)容 |我們的目標(biāo) |賣點(diǎn) |企劃配合 |銷售配合 |現(xiàn)場(chǎng)部分 |通路 | |1、積累意向客|1、地段 |1、現(xiàn)場(chǎng)包|1、開展市調(diào) |1、接待中 |1、網(wǎng)絡(luò) | |戶 |2、精裝產(chǎn) |裝 |2、確定營銷 |心 |項(xiàng)目網(wǎng)站 | |2、確定經(jīng)營方|權(quán) |2、制定推|方式/經(jīng)營模 |2、精神堡 |2、橫幅 | |式 |3、低總價(jià) |廣計(jì)劃 |式 |壘 |3、工地圍 | |3、確定價(jià)格計(jì)|4、專業(yè)酒 |3、銷平、|3、銷售員培 |3、看房通 |墻/精神堡 | |劃 |店管理公司|銷海制作 |訓(xùn) |道 |壘 | | |經(jīng)營管理,|4、鋪墊媒|4、制作銷講 |4、樣板區(qū) |4、銷售道 | | |確?;貓?bào) |體投放 |、統(tǒng)一銷售口|域及公用部|具 | | | |5、積累客|徑 |位 |DM、模型、| | | |戶 |5、銷售合同 | |效果圖 | | | | |準(zhǔn)備 | |5、投資講 | | | | | | |座 | 3)主要工作內(nèi)容: 10月22日開始在項(xiàng)目基地租借開發(fā)商的工地的門衛(wèi)室,進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修后,成為項(xiàng)目 臨時(shí)接待中心,派遣2名銷售人員進(jìn)場(chǎng),進(jìn)行接待咨詢工作,并做好咨詢問卷調(diào)查工作和 客戶登記工作。 10月20日工地圍墻廣告全部制作完成。 10月30日起在江場(chǎng)路一線和專業(yè)市場(chǎng)附近懸掛3個(gè)星期的橫幅形象廣告。 11月20日完成兩套樣板房的裝修方案和效果圖。 11月25日確定精裝修的品牌和贈(zèng)送清單明細(xì)。 11月底完成正式接待中心的裝修方案。 12月10日前完成銷售模型的制作。 12月底接待中心完全正常使用,接待客戶。 蓄水/內(nèi)部預(yù)約期 營銷·媒體計(jì)劃表 |媒體 |日期 | |主題 | |上海樓市月刊 |11月 | | | |份 | | |帳單、直投媒體 |數(shù)量 | | | |電信大客戶帳|12月份 | |樓盤廣告 |10萬份|4萬 |強(qiáng)銷期 | |單 | | | | | | | |小計(jì) | |4萬 | |報(bào)紙媒體 | | | | |新民晚報(bào) |12/10(四| |樓盤形象廣告|半版 |10萬 |硬廣告 | | |) | | | | | | |新聞晨報(bào) |12/24(五| |樓盤形象廣告|半版 |5萬 |硬廣告 | | |) | | | | | | |小計(jì)(8折后) | |12萬 | |戶外媒體 |數(shù)量 | | | |道旗(3周期 |12/30-1/3| |樓盤主賣點(diǎn) |110對(duì) |10萬 |江場(chǎng)路懸掛 | |) |0 | | | | | | |橫幅(3周期 |10/30-11/| |樓盤信息 |20根 |6萬 | | |) |30 | | | | | | |小計(jì) | |16萬 | |網(wǎng)絡(luò) | | | | |項(xiàng)目宣傳網(wǎng)站|12月1起 | |預(yù)熱 |/ |5000 |蓄水期 | |小計(jì) | |5000元 | |SP推介會(huì) | | | | |SP推介講座 |12/26(日| |精裝產(chǎn)權(quán)酒店|/ |3萬 |蓄水期 | | |) | | | | | | |小計(jì) | |3萬 | |現(xiàn)場(chǎng)包裝 | | | | |效果圖 |不晚于10/|/ |單體立面 |/ |2萬 |若干張 | | |30(一) | | | | | | |DM |12/1前 |1萬張 |樓盤詳細(xì)信息廣告 |1萬 |單片備用(含 | | | | | | |印刷、投遞費(fèi) | | | | | | |、審核費(fèi)) | |模型 |12/10 |/ |整體建筑 |/ |5萬 | | |場(chǎng)內(nèi)綠化設(shè)施|9/2(二)|/ |/ |/ |1萬 |/ | |售樓處軟裝飾|12月30日 |/ |/ |/ |3萬 |/ | |(含看板、燈| | | | | | | |箱、LOGO墻等| | | | | | | |) | | | | | | | |樓書折頁 |12月30日 |1000本|/ |/ |2萬 |/ | |其他費(fèi)用 |/ |/ |/ |/ |5萬 |/ | |小計(jì) | |12萬 | |總計(jì) |47.7萬 | 二、公開認(rèn)購及開盤強(qiáng)銷 時(shí)間:2005年1月~4月 |目標(biāo) |銷售工作 |賣點(diǎn) |企劃配合 |通路 | |完成70|開盤第一波銷售,目標(biāo)|1、地段 |按計(jì)劃投放第一|報(bào)紙媒體 | |% |均價(jià)9400元/M2以上; |2、精裝 |、二波廣告 |直郵/DM派單 | |推案量|開盤第二波銷售,目標(biāo)|3、低總價(jià) |相關(guān)軟新聞炒作|戶外橫幅道旗 | | |均價(jià)9600元/M2以上 |4、大生活圈 | |現(xiàn)場(chǎng)接待中心 | | |盡快完成簽約、貸款等|5、產(chǎn)權(quán)經(jīng)營 | |市場(chǎng)口碑傳播 | | ...
閘北華龍大廈營銷策劃執(zhí)行報(bào)告
[下載聲明]
1.本站的所有資料均為資料作者提供和網(wǎng)友推薦收集整理而來,僅供學(xué)習(xí)和研究交流使用。如有侵犯到您版權(quán)的,請(qǐng)來電指出,本站將立即改正。電話:010-82593357。
2、訪問管理資源網(wǎng)的用戶必須明白,本站對(duì)提供下載的學(xué)習(xí)資料等不擁有任何權(quán)利,版權(quán)歸該下載資源的合法擁有者所有。
3、本站保證站內(nèi)提供的所有可下載資源都是按“原樣”提供,本站未做過任何改動(dòng);但本網(wǎng)站不保證本站提供的下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性;同時(shí)本網(wǎng)站也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的損失或傷害。
4、未經(jīng)本網(wǎng)站的明確許可,任何人不得大量鏈接本站下載資源;不得復(fù)制或仿造本網(wǎng)站。本網(wǎng)站對(duì)其自行開發(fā)的或和他人共同開發(fā)的所有內(nèi)容、技術(shù)手段和服務(wù)擁有全部知識(shí)產(chǎn)權(quán),任何人不得侵害或破壞,也不得擅自使用。
我要上傳資料,請(qǐng)點(diǎn)我!
管理工具分類
ISO認(rèn)證課程講義管理表格合同大全法規(guī)條例營銷資料方案報(bào)告說明標(biāo)準(zhǔn)管理戰(zhàn)略商業(yè)計(jì)劃書市場(chǎng)分析戰(zhàn)略經(jīng)營策劃方案培訓(xùn)講義企業(yè)上市采購物流電子商務(wù)質(zhì)量管理企業(yè)名錄生產(chǎn)管理金融知識(shí)電子書客戶管理企業(yè)文化報(bào)告論文項(xiàng)目管理財(cái)務(wù)資料固定資產(chǎn)人力資源管理制度工作分析績(jī)效考核資料面試招聘人才測(cè)評(píng)崗位管理職業(yè)規(guī)劃KPI績(jī)效指標(biāo)勞資關(guān)系薪酬激勵(lì)人力資源案例人事表格考勤管理人事制度薪資表格薪資制度招聘面試表格崗位分析員工管理薪酬管理績(jī)效管理入職指引薪酬設(shè)計(jì)績(jī)效管理績(jī)效管理培訓(xùn)績(jī)效管理方案平衡計(jì)分卡績(jī)效評(píng)估績(jī)效考核表格人力資源規(guī)劃安全管理制度經(jīng)營管理制度組織機(jī)構(gòu)管理辦公總務(wù)管理財(cái)務(wù)管理制度質(zhì)量管理制度會(huì)計(jì)管理制度代理連鎖制度銷售管理制度倉庫管理制度CI管理制度廣告策劃制度工程管理制度采購管理制度生產(chǎn)管理制度進(jìn)出口制度考勤管理制度人事管理制度員工福利制度咨詢?cè)\斷制度信息管理制度員工培訓(xùn)制度辦公室制度人力資源管理企業(yè)培訓(xùn)績(jī)效考核其它
精品推薦
下載排行
- 1社會(huì)保障基礎(chǔ)知識(shí)(ppt) 16695
- 2安全生產(chǎn)事故案例分析(ppt 16695
- 3行政專員崗位職責(zé) 16695
- 4品管部崗位職責(zé)與任職要求 16695
- 5員工守則 16695
- 6軟件驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 16695
- 7問卷調(diào)查表(范例) 16695
- 8工資發(fā)放明細(xì)表 16695
- 9文件簽收單 16695
- 10跟我學(xué)禮儀 16695