黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策劃報(bào)告
綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容
黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策劃報(bào)告
黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策劃報(bào)告 1. 黃興南路步行商業(yè)街 產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)及功能細(xì)分定位 (一)產(chǎn)品概念設(shè)計(jì): 黃興南路為長沙市傳統(tǒng)老街,歷經(jīng)上百年的歷史,不少長沙的老字號(hào)品牌如黃春和 粉店,德圓包子,火宮殿,新華樓削面,甘長順面食,美麗長鞋店等二十余家老字商號(hào) 都集中在黃興南路,可見黃興南路的商業(yè)文化沉淀極其深厚。 解放以后,尤其是改革開放以來,黃興南路更形成了以傳統(tǒng)老字號(hào)品牌店帶領(lǐng)下的 集飲食、購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)街,不少現(xiàn)代品牌紛紛進(jìn)駐黃興南路,黃興南 路商業(yè)街的形象在長沙市民的心目中不斷成形和固化。 隨著長沙社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,黃興南路商業(yè)街以其深厚的歷史文化和商業(yè)文化 的沉淀,市政府決心下大力氣將其改造,新的黃興南路將成為長沙市唯一的步行商業(yè)街 。 黃興南路步行商業(yè)街的建成,將代表長沙這座歷史文化名城的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、文 明、科技發(fā)展新的里程碑,也是長沙走向全國乃至走向世界的又一窗口和亮點(diǎn)。 黃興南路步行商業(yè)街總長度838米,商業(yè)建筑分一、二期投產(chǎn),一期工程總建筑面積 約13萬平方米。 步行商業(yè)街的建筑形式以室內(nèi)步行商業(yè)街為主,室內(nèi)步行街全部設(shè)計(jì)有冷暖空調(diào)系 統(tǒng),從而能有效地保證各種季節(jié)全天候的人氣指數(shù),增強(qiáng)了步行商業(yè)街的整體商業(yè)價(jià)值 ,步行商業(yè)街的室外商業(yè)街,卻是長沙商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形式之二,必然的人流量,以及 滿足可得的休閑設(shè)施和景觀資源,保存和增強(qiáng)了室外街鋪的極高的商業(yè)價(jià)值。 室外、室內(nèi)相結(jié)合的步行商業(yè)街形式,是黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品定位的主概念設(shè) 計(jì)。 (二)功能細(xì)分定位: 黃興南路步行商業(yè)街的功能分區(qū),一定要考慮如下三大因素的支持: 1、設(shè)計(jì)休閑購物和目的購物人流 購物人流的設(shè)計(jì),是直接決定步行商業(yè)街經(jīng)營成功與否的主要因素之一,從功能分區(qū) 的角度來考慮,商業(yè)街購物人流的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮休閑購物和目的購物人流,具體作如 下規(guī)劃: (1)設(shè)計(jì)步行商業(yè)街的“中心廣場”概念,將人流從南門口和司門口二端往中心區(qū)域 引導(dǎo),使“中心廣場”成為步行商業(yè)街的“街眼”和必游之地。 (2)設(shè)計(jì)明確的功能區(qū)域和板塊,引導(dǎo)目的性購物人流。 (3)設(shè)計(jì)功能與功能區(qū)域之間的相互作用關(guān)系,以此帶彼,以彼促此。 (4)橫向和縱向設(shè)計(jì)不同的亮點(diǎn)和購物興奮點(diǎn),設(shè)計(jì)人性化的輔助功能設(shè)施,引導(dǎo) 觀光休閑人流留連忘返。 (5)設(shè)計(jì)日常消費(fèi)人流,增強(qiáng)步行商業(yè)街人氣,以日常消費(fèi)促進(jìn)、帶動(dòng)其它非日常 的購物。 (6)設(shè)計(jì)休閑、觀光、娛樂、美食功能,以休閑、觀光、娛樂、美食功能帶動(dòng)購物 。 (7)設(shè)計(jì)城市形象及政府形象功能區(qū)域,親切市民,聚集媒體,增強(qiáng)步行商業(yè)街的 美譽(yù)度,自覺傳播,口碑傳播,以此達(dá)到和形成長沙各階層消費(fèi)者購物、休閑、飲食、 娛樂、出行的思維定式。 (8)設(shè)計(jì)長沙傳統(tǒng)老字號(hào)品牌功能區(qū)域,標(biāo)榜步行街的深厚商業(yè)文化歷史,形成步 行商業(yè)街不可人為和比擬的地域文化商業(yè)特色,引導(dǎo)觀光旅游的必然人流。 (9)設(shè)計(jì)“商旅湘軍”廣場,集中宣傳和展示湖南科技、文化、旅游、制造、輕紡等 各個(gè)領(lǐng)域的名優(yōu)產(chǎn)品,引導(dǎo)湖南企業(yè)界對(duì)步行商業(yè)街的關(guān)注和參與。 (10)設(shè)計(jì)廣場文化、廣場活動(dòng)和廣場商業(yè)功能區(qū)域,增強(qiáng)步行街的全民參與感,形 成步行商業(yè)街的獨(dú)特商業(yè)文化風(fēng)景線,重復(fù)而有層次地引導(dǎo)人流。 (11)設(shè)計(jì)步行商業(yè)街的建筑標(biāo)志與功能標(biāo)志,定期、定時(shí)、定點(diǎn)引導(dǎo)觀光、休閑、 購物人流,以制造興奮點(diǎn),從而達(dá)到集中引導(dǎo)購物的目的。 2、提高步行商業(yè)街的整體銷售率和投資價(jià)值 黃興南路步行商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”,她是以一個(gè)整體的形象而出現(xiàn)的 ,她既要有整體的概念形象,又要有各種細(xì)分功能的支持,因此,步行商業(yè)街的細(xì)分功 能區(qū),橫向、縱向、樓層、方位等等,都要細(xì)致地考慮,各種功能的經(jīng)營贏利與經(jīng)營成 本,只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營與成本之間的矛盾,才能有效地做好銷售,提高整體的銷 售率,有效快速地回籠資金,盡早實(shí)現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運(yùn)營。 3、后續(xù)的經(jīng)營和管理 黃興南路步行商業(yè)街在功能分區(qū)的同時(shí),必須考慮到步行商業(yè)街的經(jīng)營和管理,尤其 象餐飲、美食等功能區(qū)域,更應(yīng)是如此。 黃興路步行商業(yè)街功能分區(qū)總原則是: (1)實(shí)行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū),揉合較少比例的自由形態(tài); (2)以步行商業(yè)街中段“中心功能”區(qū)域向南門口和司門口輻射; (3)完全考慮主題商業(yè)整體經(jīng)營管理模式的功能分區(qū); (4)各功能區(qū)的大小比例以自由商業(yè)業(yè)態(tài)比例進(jìn)行規(guī)劃。 (5)休閑、美食、娛樂等輔助功能區(qū)域,既有大區(qū)域的劃分,又適時(shí)根據(jù)人流的不 同生理和精神需求進(jìn)行點(diǎn)狀分布。 黃興路步行商業(yè)街具體功能分區(qū)規(guī)劃:(見圖一) 黃興南路步行商業(yè)街總長度838米,我們將建筑單體的自然塊狀自南至北分為九個(gè)區(qū) ,具體的功能分區(qū)以六七區(qū)為整個(gè)步行商業(yè)街的中心,配合步行街的中心廣場規(guī)劃,六 、七區(qū)將成為各種商業(yè)展示;廣場文化活動(dòng);大型促銷活動(dòng);標(biāo)志性功能;以及相關(guān)商 業(yè)、城市形象、文化、大型公關(guān)活動(dòng)、新聞發(fā)布會(huì)等等的集中功能區(qū)域、亮點(diǎn)和高潮區(qū) 域,加上中心區(qū)域的標(biāo)志性建筑、頂極品牌廣場、創(chuàng)富會(huì)的定位,中心區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè) 步行商業(yè)街的“街眼”,是所有人流的必經(jīng)之處。 步行商業(yè)街自南至北的功能分區(qū)定位為: 一A區(qū):長度為120米,靠西,單層面積約7000平方米 一至三層:大型超市百貨 四層:停車場 頂層:兒童游樂園 一B區(qū):體育休閑及時(shí)尚天地 1層:時(shí)尚潮流天地 2層:服裝、鞋帽、飾品 3層:器具 4、停車場 頂層:停車場 二區(qū):男人廣場 1層:服飾、化妝品、保健 2層:品牌服裝、鞋帽 3層:服裝、鞋帽 4、飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場 頂層:觀光、休閑 三區(qū):化妝品 1層:香水、護(hù)膚、美容品 2層:美容美發(fā)用品、保健 3層:器材(日用、專業(yè)) 4層:飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場 頂層:休閑、觀光 四區(qū):女人廣場 1層:首飾、服飾、化妝品、保健 2層:品版服裝、鞋帽、皮具 3層:服裝、鞋帽 4層:飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場、美容美發(fā)、纖體 頂層:觀光、休閑 五區(qū):兒童廣場 1層:服飾、服裝、兒童食品(肯德基、麥當(dāng)勞) 2層:服裝、鞋帽(肯德基、麥當(dāng)勞) 3層:玩具、體育用品、智力開發(fā) 4層:飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場 頂層:觀光、休閑 六區(qū):國際名店廊 國際名店廊: 1層:頂級(jí)男性服裝、飾品專賣 2層:頂級(jí)女性服裝、飾品專賣 3層:頂級(jí)皮具、鞋帽、飾品專賣 4層:創(chuàng)富會(huì)俱樂部,經(jīng)營項(xiàng)目主要以名酒咖啡吧、茶藝吧為主。 頂層:觀光、休閑 中庭:展示及標(biāo)志功能區(qū) 七區(qū):金銀珠寶、名表中心 1層:飾品、名表 2層:鉆石飾品、金銀飾品 3層:金銀飾品 4層:湘風(fēng)美食 頂層:觀光休閑 八區(qū)、時(shí)尚飾品廣場 1層:飾品(皮具、玉金、精品) 2層:鞋帽 3層:箱包、皮具 4層:湘風(fēng)美食 九區(qū):時(shí)尚家居廣場 1層:小家電、小電子、通訊產(chǎn)品等 2層:日用家居用品、裝飾品、精品家私 3層:大家電 4層:飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場 頂層:觀光、休閑 另特別提示: 1、黃興南路步行商業(yè)街在以上大功能分區(qū)的同時(shí),1至3層,各層橫向50米左右,均 設(shè)置有飲食和休閑區(qū),各飲食、休閑區(qū)域均分別設(shè)置有休閑臺(tái)椅,飲料投幣自動(dòng)售賣機(jī) ,公用IC卡電話,垃圾桶等。 2、各層橫向80至100米左右,均設(shè)置有男女洗手間。 3、步行街一層考慮非飲食老字號(hào)店的設(shè)置(如藥店等),老字號(hào)店設(shè)在4樓,均在一 層設(shè)提示性入口。 4、各縱向功能區(qū)中庭,均設(shè)置展示或特賣場(按季節(jié)有組織安排)。 以上功能分區(qū)的特點(diǎn)有: 1、縱橫結(jié)合,主次結(jié)合,購物有集中區(qū)域,逛街有不同的觀賞和興奮點(diǎn),充分考慮 了人性化的功能設(shè)計(jì)。 2、強(qiáng)調(diào)購物功能的導(dǎo)向性和科學(xué)的人流設(shè)計(jì)。 3、充分考慮步行街的分期銷售策略和后續(xù)的經(jīng)營管理。 (三)黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開發(fā)和定位: 步行商業(yè)街商業(yè)主題的設(shè)計(jì),是為了更好地以主題商業(yè)功能去設(shè)計(jì)人流,因?yàn)椴叫猩?業(yè)街在形式上更傾向于逛街和休閑,缺泛對(duì)目的購物人流針對(duì)性的引導(dǎo),根據(jù)步行街的 功能分區(qū),步行街商業(yè)主題的定位如下: 1A區(qū):倉儲(chǔ)式大賣場(設(shè)計(jì)日常消費(fèi)和百姓階層人流) 1B區(qū):體育休閑時(shí)尚天地 2區(qū):××男人廣場 3區(qū):××化妝品廣場 4區(qū):××女人廣場 5區(qū):××兒童廣場 6區(qū):××國際名店廊 7區(qū):××金奶珠寶、名表中心 8區(qū):××?xí)r尚飾品廣場 9區(qū):××?xí)r常家居廣場 在設(shè)計(jì)各種商業(yè)主題功能區(qū)的同時(shí),各功能區(qū)的貫名權(quán),考慮以有償?shù)男问匠鲎尅?(四)各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展示規(guī)劃(見圖二) 1、商業(yè)面積分割: 銷售面積分割: 一層: ① 注意外街鋪與內(nèi)街鋪的通透性,使外街鋪與內(nèi)街鋪形成功能上的整體性; ② 外街鋪因?yàn)閮r(jià)格系數(shù)較高,面積分割多以80~150平方米的鋪位分割為主; ③ 西邊內(nèi)街鋪的面積分割除16平方米的鋪位分割外,考慮柜臺(tái)式經(jīng)營的布置,同時(shí)在中庭 、節(jié)點(diǎn)處適時(shí)考慮開放式經(jīng)營鋪位的分割,最小面積20平方米; ④ 在一層內(nèi)外街鋪,設(shè)計(jì)二、三層功能區(qū)的門面入口,面積由16平方米、32平方米之間變 化。 二層:注意與一層、三層在功能整體上的綜合考慮外,注意面積分割以最小16平方米 分割和查丈。 三層:注意與一、二層在功能整體上的綜合考慮外,面積分割以最小32平方米分割和 查丈。 四層:在整體功能的考慮之外,面積分割以最小64平方米分割和查丈。 (2)招商面積分割: 除去自用物業(yè)的面積之外,招商面積的分割,具體根據(jù)不同功能區(qū)、不同的經(jīng)營品種 而按需分割,各層招商的最小單位,不得低出銷售面積分割查丈的最小單位,最大不限 。 2、商業(yè)展示規(guī)劃(1至3層) (1)1A區(qū):倉儲(chǔ)式大賣場 由商家自行規(guī)劃設(shè)計(jì) (2)1B區(qū):體育休閑時(shí)尚天地 一層:間隔式獨(dú)立展示,玻璃墻間隔、含柜臺(tái)經(jīng)營 二層:間隔式獨(dú)立展示,玻璃墻間隔、含柜臺(tái)經(jīng)營 三層:低柜開敞式展示(或局部玻璃隔斷獨(dú)立展示) (3)2區(qū):男人廣場 一層:玻璃墻間隔,獨(dú)立展示,低柜開敞式展示 二層:玻璃墻間隔,獨(dú)立展示,低柜開敞式展示 三層:低柜開敞式展示 (4)3區(qū):化妝品廣場 一層:玻璃墻間隔,獨(dú)立展示,開敞式展示、低柜臺(tái)展示 二層:玻璃墻間隔,獨(dú)立展示,開敞式展示、低柜臺(tái)展示 三層:低柜開敞式展示 (5)4區(qū):女人廣場 一層:開敞式或玻璃墻間隔,獨(dú)立展示、開敞低柜展示 二層:低柜開敞式展示(或局部玻璃間隔,獨(dú)立展示) 三層:低柜開敞式展示(或局部玻璃間隔,獨(dú)立展示) (6)5區(qū):兒童廣場 一層、二層、三層獨(dú)立或低柜開敞式展示 (7)6區(qū):國際名店廊 一層、二層、三層玻璃墻間隔,獨(dú)立展示 中庭布置典雅宏偉,設(shè)計(jì)標(biāo)志性功能,設(shè)計(jì)時(shí)考慮與7區(qū)相呼應(yīng)。 (8)8區(qū):金銀珠寶、名表中心 一、二、三層實(shí)行封閉組團(tuán)式低柜展示 (9)時(shí)尚飾品廣場 一、二、三層獨(dú)立或低柜開敞式展示 (10)9區(qū):時(shí)尚家居廣場 一層:中央部份低柜開敞展示,四周玻璃墻隔斷,獨(dú)立展示 二層:低柜開敞式展示,或局部玻璃間隔,獨(dú)立展示。 三層:低柜開敞式展示,或局部玻璃間隔,獨(dú)立展示。 (11)各功能區(qū)中部,考慮獨(dú)立中庭設(shè)計(jì),強(qiáng)化視覺通透與人流設(shè)計(jì) 3、橫向商業(yè)展示規(guī)劃:(4層) 整個(gè)步行商業(yè)街四層功能規(guī)劃,主要以飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場為主,6、7區(qū) 四層則以名酒廊、咖啡吧、茶吧為主。具體展示由各商家自行設(shè)計(jì)。 四層老字號(hào)廣場的商業(yè)展示、設(shè)計(jì),建議將飲食、湘風(fēng)與傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)文化相結(jié)合 ,展示文化湘軍、革命湘軍、商旅商軍等陣容,讓歷史、文化與商業(yè)的淵源相輝相映。 (五)黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃 黃興南路步行商業(yè)街的交通組織主要包括三個(gè)方面: 1、步行商業(yè)街與城市的交通組織。 步行商業(yè)街與城市的交通,主要樞紐有南門口、司門口和改造后 的人民路口,另外,坡子街、樊西港、織機(jī)街等街巷,同時(shí)也是步行街與城市交流的 渠道。 步行商業(yè)街與城市的交通組織,主要要設(shè)計(jì)好南門口、司門口以及規(guī)劃改造的人民路 的公共交通體系,合理設(shè)置公共交通站點(diǎn),增加新的交通線路,在條件許可的前提下, 在南門口和司門口兩端設(shè)置出租車候客區(qū),方便購物和旅游人流。 同時(shí)要切實(shí)管理好坡子街、樊西巷、織機(jī)街等街巷的出入口,避免這些街巷的“地?cái)?形象”對(duì)步行街的經(jīng)營和管理產(chǎn)生負(fù)面影響。 總而言之,步行商業(yè)街與城市的交通組織,注意四點(diǎn): (1)建設(shè)好南門口、司門口、人民路的公共交通體系。 (2)規(guī)劃南門口、司門口出租車落客、候客區(qū)域。 (3)嚴(yán)格管理好小街巷的出入口。 (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)好自駕車停車場系統(tǒng)和自行車、摩托車停車體系。 2、步行商業(yè)街外街交通組織。 步行街外街的交通組織,著重三個(gè)方面的規(guī)劃和建設(shè): (1)無障礙通道的規(guī)劃設(shè)計(jì) (2)自駕車和貨流通道...
黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策劃報(bào)告
黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策劃報(bào)告 1. 黃興南路步行商業(yè)街 產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)及功能細(xì)分定位 (一)產(chǎn)品概念設(shè)計(jì): 黃興南路為長沙市傳統(tǒng)老街,歷經(jīng)上百年的歷史,不少長沙的老字號(hào)品牌如黃春和 粉店,德圓包子,火宮殿,新華樓削面,甘長順面食,美麗長鞋店等二十余家老字商號(hào) 都集中在黃興南路,可見黃興南路的商業(yè)文化沉淀極其深厚。 解放以后,尤其是改革開放以來,黃興南路更形成了以傳統(tǒng)老字號(hào)品牌店帶領(lǐng)下的 集飲食、購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)街,不少現(xiàn)代品牌紛紛進(jìn)駐黃興南路,黃興南 路商業(yè)街的形象在長沙市民的心目中不斷成形和固化。 隨著長沙社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,黃興南路商業(yè)街以其深厚的歷史文化和商業(yè)文化 的沉淀,市政府決心下大力氣將其改造,新的黃興南路將成為長沙市唯一的步行商業(yè)街 。 黃興南路步行商業(yè)街的建成,將代表長沙這座歷史文化名城的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、文 明、科技發(fā)展新的里程碑,也是長沙走向全國乃至走向世界的又一窗口和亮點(diǎn)。 黃興南路步行商業(yè)街總長度838米,商業(yè)建筑分一、二期投產(chǎn),一期工程總建筑面積 約13萬平方米。 步行商業(yè)街的建筑形式以室內(nèi)步行商業(yè)街為主,室內(nèi)步行街全部設(shè)計(jì)有冷暖空調(diào)系 統(tǒng),從而能有效地保證各種季節(jié)全天候的人氣指數(shù),增強(qiáng)了步行商業(yè)街的整體商業(yè)價(jià)值 ,步行商業(yè)街的室外商業(yè)街,卻是長沙商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形式之二,必然的人流量,以及 滿足可得的休閑設(shè)施和景觀資源,保存和增強(qiáng)了室外街鋪的極高的商業(yè)價(jià)值。 室外、室內(nèi)相結(jié)合的步行商業(yè)街形式,是黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品定位的主概念設(shè) 計(jì)。 (二)功能細(xì)分定位: 黃興南路步行商業(yè)街的功能分區(qū),一定要考慮如下三大因素的支持: 1、設(shè)計(jì)休閑購物和目的購物人流 購物人流的設(shè)計(jì),是直接決定步行商業(yè)街經(jīng)營成功與否的主要因素之一,從功能分區(qū) 的角度來考慮,商業(yè)街購物人流的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮休閑購物和目的購物人流,具體作如 下規(guī)劃: (1)設(shè)計(jì)步行商業(yè)街的“中心廣場”概念,將人流從南門口和司門口二端往中心區(qū)域 引導(dǎo),使“中心廣場”成為步行商業(yè)街的“街眼”和必游之地。 (2)設(shè)計(jì)明確的功能區(qū)域和板塊,引導(dǎo)目的性購物人流。 (3)設(shè)計(jì)功能與功能區(qū)域之間的相互作用關(guān)系,以此帶彼,以彼促此。 (4)橫向和縱向設(shè)計(jì)不同的亮點(diǎn)和購物興奮點(diǎn),設(shè)計(jì)人性化的輔助功能設(shè)施,引導(dǎo) 觀光休閑人流留連忘返。 (5)設(shè)計(jì)日常消費(fèi)人流,增強(qiáng)步行商業(yè)街人氣,以日常消費(fèi)促進(jìn)、帶動(dòng)其它非日常 的購物。 (6)設(shè)計(jì)休閑、觀光、娛樂、美食功能,以休閑、觀光、娛樂、美食功能帶動(dòng)購物 。 (7)設(shè)計(jì)城市形象及政府形象功能區(qū)域,親切市民,聚集媒體,增強(qiáng)步行商業(yè)街的 美譽(yù)度,自覺傳播,口碑傳播,以此達(dá)到和形成長沙各階層消費(fèi)者購物、休閑、飲食、 娛樂、出行的思維定式。 (8)設(shè)計(jì)長沙傳統(tǒng)老字號(hào)品牌功能區(qū)域,標(biāo)榜步行街的深厚商業(yè)文化歷史,形成步 行商業(yè)街不可人為和比擬的地域文化商業(yè)特色,引導(dǎo)觀光旅游的必然人流。 (9)設(shè)計(jì)“商旅湘軍”廣場,集中宣傳和展示湖南科技、文化、旅游、制造、輕紡等 各個(gè)領(lǐng)域的名優(yōu)產(chǎn)品,引導(dǎo)湖南企業(yè)界對(duì)步行商業(yè)街的關(guān)注和參與。 (10)設(shè)計(jì)廣場文化、廣場活動(dòng)和廣場商業(yè)功能區(qū)域,增強(qiáng)步行街的全民參與感,形 成步行商業(yè)街的獨(dú)特商業(yè)文化風(fēng)景線,重復(fù)而有層次地引導(dǎo)人流。 (11)設(shè)計(jì)步行商業(yè)街的建筑標(biāo)志與功能標(biāo)志,定期、定時(shí)、定點(diǎn)引導(dǎo)觀光、休閑、 購物人流,以制造興奮點(diǎn),從而達(dá)到集中引導(dǎo)購物的目的。 2、提高步行商業(yè)街的整體銷售率和投資價(jià)值 黃興南路步行商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”,她是以一個(gè)整體的形象而出現(xiàn)的 ,她既要有整體的概念形象,又要有各種細(xì)分功能的支持,因此,步行商業(yè)街的細(xì)分功 能區(qū),橫向、縱向、樓層、方位等等,都要細(xì)致地考慮,各種功能的經(jīng)營贏利與經(jīng)營成 本,只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營與成本之間的矛盾,才能有效地做好銷售,提高整體的銷 售率,有效快速地回籠資金,盡早實(shí)現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運(yùn)營。 3、后續(xù)的經(jīng)營和管理 黃興南路步行商業(yè)街在功能分區(qū)的同時(shí),必須考慮到步行商業(yè)街的經(jīng)營和管理,尤其 象餐飲、美食等功能區(qū)域,更應(yīng)是如此。 黃興路步行商業(yè)街功能分區(qū)總原則是: (1)實(shí)行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū),揉合較少比例的自由形態(tài); (2)以步行商業(yè)街中段“中心功能”區(qū)域向南門口和司門口輻射; (3)完全考慮主題商業(yè)整體經(jīng)營管理模式的功能分區(qū); (4)各功能區(qū)的大小比例以自由商業(yè)業(yè)態(tài)比例進(jìn)行規(guī)劃。 (5)休閑、美食、娛樂等輔助功能區(qū)域,既有大區(qū)域的劃分,又適時(shí)根據(jù)人流的不 同生理和精神需求進(jìn)行點(diǎn)狀分布。 黃興路步行商業(yè)街具體功能分區(qū)規(guī)劃:(見圖一) 黃興南路步行商業(yè)街總長度838米,我們將建筑單體的自然塊狀自南至北分為九個(gè)區(qū) ,具體的功能分區(qū)以六七區(qū)為整個(gè)步行商業(yè)街的中心,配合步行街的中心廣場規(guī)劃,六 、七區(qū)將成為各種商業(yè)展示;廣場文化活動(dòng);大型促銷活動(dòng);標(biāo)志性功能;以及相關(guān)商 業(yè)、城市形象、文化、大型公關(guān)活動(dòng)、新聞發(fā)布會(huì)等等的集中功能區(qū)域、亮點(diǎn)和高潮區(qū) 域,加上中心區(qū)域的標(biāo)志性建筑、頂極品牌廣場、創(chuàng)富會(huì)的定位,中心區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè) 步行商業(yè)街的“街眼”,是所有人流的必經(jīng)之處。 步行商業(yè)街自南至北的功能分區(qū)定位為: 一A區(qū):長度為120米,靠西,單層面積約7000平方米 一至三層:大型超市百貨 四層:停車場 頂層:兒童游樂園 一B區(qū):體育休閑及時(shí)尚天地 1層:時(shí)尚潮流天地 2層:服裝、鞋帽、飾品 3層:器具 4、停車場 頂層:停車場 二區(qū):男人廣場 1層:服飾、化妝品、保健 2層:品牌服裝、鞋帽 3層:服裝、鞋帽 4、飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場 頂層:觀光、休閑 三區(qū):化妝品 1層:香水、護(hù)膚、美容品 2層:美容美發(fā)用品、保健 3層:器材(日用、專業(yè)) 4層:飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場 頂層:休閑、觀光 四區(qū):女人廣場 1層:首飾、服飾、化妝品、保健 2層:品版服裝、鞋帽、皮具 3層:服裝、鞋帽 4層:飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場、美容美發(fā)、纖體 頂層:觀光、休閑 五區(qū):兒童廣場 1層:服飾、服裝、兒童食品(肯德基、麥當(dāng)勞) 2層:服裝、鞋帽(肯德基、麥當(dāng)勞) 3層:玩具、體育用品、智力開發(fā) 4層:飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場 頂層:觀光、休閑 六區(qū):國際名店廊 國際名店廊: 1層:頂級(jí)男性服裝、飾品專賣 2層:頂級(jí)女性服裝、飾品專賣 3層:頂級(jí)皮具、鞋帽、飾品專賣 4層:創(chuàng)富會(huì)俱樂部,經(jīng)營項(xiàng)目主要以名酒咖啡吧、茶藝吧為主。 頂層:觀光、休閑 中庭:展示及標(biāo)志功能區(qū) 七區(qū):金銀珠寶、名表中心 1層:飾品、名表 2層:鉆石飾品、金銀飾品 3層:金銀飾品 4層:湘風(fēng)美食 頂層:觀光休閑 八區(qū)、時(shí)尚飾品廣場 1層:飾品(皮具、玉金、精品) 2層:鞋帽 3層:箱包、皮具 4層:湘風(fēng)美食 九區(qū):時(shí)尚家居廣場 1層:小家電、小電子、通訊產(chǎn)品等 2層:日用家居用品、裝飾品、精品家私 3層:大家電 4層:飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場 頂層:觀光、休閑 另特別提示: 1、黃興南路步行商業(yè)街在以上大功能分區(qū)的同時(shí),1至3層,各層橫向50米左右,均 設(shè)置有飲食和休閑區(qū),各飲食、休閑區(qū)域均分別設(shè)置有休閑臺(tái)椅,飲料投幣自動(dòng)售賣機(jī) ,公用IC卡電話,垃圾桶等。 2、各層橫向80至100米左右,均設(shè)置有男女洗手間。 3、步行街一層考慮非飲食老字號(hào)店的設(shè)置(如藥店等),老字號(hào)店設(shè)在4樓,均在一 層設(shè)提示性入口。 4、各縱向功能區(qū)中庭,均設(shè)置展示或特賣場(按季節(jié)有組織安排)。 以上功能分區(qū)的特點(diǎn)有: 1、縱橫結(jié)合,主次結(jié)合,購物有集中區(qū)域,逛街有不同的觀賞和興奮點(diǎn),充分考慮 了人性化的功能設(shè)計(jì)。 2、強(qiáng)調(diào)購物功能的導(dǎo)向性和科學(xué)的人流設(shè)計(jì)。 3、充分考慮步行街的分期銷售策略和后續(xù)的經(jīng)營管理。 (三)黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開發(fā)和定位: 步行商業(yè)街商業(yè)主題的設(shè)計(jì),是為了更好地以主題商業(yè)功能去設(shè)計(jì)人流,因?yàn)椴叫猩?業(yè)街在形式上更傾向于逛街和休閑,缺泛對(duì)目的購物人流針對(duì)性的引導(dǎo),根據(jù)步行街的 功能分區(qū),步行街商業(yè)主題的定位如下: 1A區(qū):倉儲(chǔ)式大賣場(設(shè)計(jì)日常消費(fèi)和百姓階層人流) 1B區(qū):體育休閑時(shí)尚天地 2區(qū):××男人廣場 3區(qū):××化妝品廣場 4區(qū):××女人廣場 5區(qū):××兒童廣場 6區(qū):××國際名店廊 7區(qū):××金奶珠寶、名表中心 8區(qū):××?xí)r尚飾品廣場 9區(qū):××?xí)r常家居廣場 在設(shè)計(jì)各種商業(yè)主題功能區(qū)的同時(shí),各功能區(qū)的貫名權(quán),考慮以有償?shù)男问匠鲎尅?(四)各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展示規(guī)劃(見圖二) 1、商業(yè)面積分割: 銷售面積分割: 一層: ① 注意外街鋪與內(nèi)街鋪的通透性,使外街鋪與內(nèi)街鋪形成功能上的整體性; ② 外街鋪因?yàn)閮r(jià)格系數(shù)較高,面積分割多以80~150平方米的鋪位分割為主; ③ 西邊內(nèi)街鋪的面積分割除16平方米的鋪位分割外,考慮柜臺(tái)式經(jīng)營的布置,同時(shí)在中庭 、節(jié)點(diǎn)處適時(shí)考慮開放式經(jīng)營鋪位的分割,最小面積20平方米; ④ 在一層內(nèi)外街鋪,設(shè)計(jì)二、三層功能區(qū)的門面入口,面積由16平方米、32平方米之間變 化。 二層:注意與一層、三層在功能整體上的綜合考慮外,注意面積分割以最小16平方米 分割和查丈。 三層:注意與一、二層在功能整體上的綜合考慮外,面積分割以最小32平方米分割和 查丈。 四層:在整體功能的考慮之外,面積分割以最小64平方米分割和查丈。 (2)招商面積分割: 除去自用物業(yè)的面積之外,招商面積的分割,具體根據(jù)不同功能區(qū)、不同的經(jīng)營品種 而按需分割,各層招商的最小單位,不得低出銷售面積分割查丈的最小單位,最大不限 。 2、商業(yè)展示規(guī)劃(1至3層) (1)1A區(qū):倉儲(chǔ)式大賣場 由商家自行規(guī)劃設(shè)計(jì) (2)1B區(qū):體育休閑時(shí)尚天地 一層:間隔式獨(dú)立展示,玻璃墻間隔、含柜臺(tái)經(jīng)營 二層:間隔式獨(dú)立展示,玻璃墻間隔、含柜臺(tái)經(jīng)營 三層:低柜開敞式展示(或局部玻璃隔斷獨(dú)立展示) (3)2區(qū):男人廣場 一層:玻璃墻間隔,獨(dú)立展示,低柜開敞式展示 二層:玻璃墻間隔,獨(dú)立展示,低柜開敞式展示 三層:低柜開敞式展示 (4)3區(qū):化妝品廣場 一層:玻璃墻間隔,獨(dú)立展示,開敞式展示、低柜臺(tái)展示 二層:玻璃墻間隔,獨(dú)立展示,開敞式展示、低柜臺(tái)展示 三層:低柜開敞式展示 (5)4區(qū):女人廣場 一層:開敞式或玻璃墻間隔,獨(dú)立展示、開敞低柜展示 二層:低柜開敞式展示(或局部玻璃間隔,獨(dú)立展示) 三層:低柜開敞式展示(或局部玻璃間隔,獨(dú)立展示) (6)5區(qū):兒童廣場 一層、二層、三層獨(dú)立或低柜開敞式展示 (7)6區(qū):國際名店廊 一層、二層、三層玻璃墻間隔,獨(dú)立展示 中庭布置典雅宏偉,設(shè)計(jì)標(biāo)志性功能,設(shè)計(jì)時(shí)考慮與7區(qū)相呼應(yīng)。 (8)8區(qū):金銀珠寶、名表中心 一、二、三層實(shí)行封閉組團(tuán)式低柜展示 (9)時(shí)尚飾品廣場 一、二、三層獨(dú)立或低柜開敞式展示 (10)9區(qū):時(shí)尚家居廣場 一層:中央部份低柜開敞展示,四周玻璃墻隔斷,獨(dú)立展示 二層:低柜開敞式展示,或局部玻璃間隔,獨(dú)立展示。 三層:低柜開敞式展示,或局部玻璃間隔,獨(dú)立展示。 (11)各功能區(qū)中部,考慮獨(dú)立中庭設(shè)計(jì),強(qiáng)化視覺通透與人流設(shè)計(jì) 3、橫向商業(yè)展示規(guī)劃:(4層) 整個(gè)步行商業(yè)街四層功能規(guī)劃,主要以飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場為主,6、7區(qū) 四層則以名酒廊、咖啡吧、茶吧為主。具體展示由各商家自行設(shè)計(jì)。 四層老字號(hào)廣場的商業(yè)展示、設(shè)計(jì),建議將飲食、湘風(fēng)與傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)文化相結(jié)合 ,展示文化湘軍、革命湘軍、商旅商軍等陣容,讓歷史、文化與商業(yè)的淵源相輝相映。 (五)黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃 黃興南路步行商業(yè)街的交通組織主要包括三個(gè)方面: 1、步行商業(yè)街與城市的交通組織。 步行商業(yè)街與城市的交通,主要樞紐有南門口、司門口和改造后 的人民路口,另外,坡子街、樊西港、織機(jī)街等街巷,同時(shí)也是步行街與城市交流的 渠道。 步行商業(yè)街與城市的交通組織,主要要設(shè)計(jì)好南門口、司門口以及規(guī)劃改造的人民路 的公共交通體系,合理設(shè)置公共交通站點(diǎn),增加新的交通線路,在條件許可的前提下, 在南門口和司門口兩端設(shè)置出租車候客區(qū),方便購物和旅游人流。 同時(shí)要切實(shí)管理好坡子街、樊西巷、織機(jī)街等街巷的出入口,避免這些街巷的“地?cái)?形象”對(duì)步行街的經(jīng)營和管理產(chǎn)生負(fù)面影響。 總而言之,步行商業(yè)街與城市的交通組織,注意四點(diǎn): (1)建設(shè)好南門口、司門口、人民路的公共交通體系。 (2)規(guī)劃南門口、司門口出租車落客、候客區(qū)域。 (3)嚴(yán)格管理好小街巷的出入口。 (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)好自駕車停車場系統(tǒng)和自行車、摩托車停車體系。 2、步行商業(yè)街外街交通組織。 步行街外街的交通組織,著重三個(gè)方面的規(guī)劃和建設(shè): (1)無障礙通道的規(guī)劃設(shè)計(jì) (2)自駕車和貨流通道...
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