國地稅合并背景下房地產(chǎn)建筑企業(yè)增值稅稅收風(fēng)險管控

國地稅合并背景下房地產(chǎn)建筑企業(yè)增值稅稅收風(fēng)險管控
一、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票開具、納稅申報與票表比對
1、預(yù)售收款發(fā)票開具與申報
2、已交營業(yè)稅補(bǔ)開發(fā)票
3、銷售跨營改增時點
4、退款、退房、更名、換房
5、票表比對與申報注意事項
6、比對不符異常處理-稅源管理-稽查
7、房地產(chǎn)與建筑企業(yè)增值稅納稅義務(wù)時間確定
8、稅率調(diào)整對預(yù)交與申報的影響
二、增值稅會計核算
1、增值稅核算會計科目設(shè)置
2、簡易計稅項目會計核算
（1）收入確認(rèn)與應(yīng)納稅額
（2）成本費(fèi)用核算
（3）預(yù)交稅款與申報
3、一般計稅項目會計核算
（1）收入確認(rèn)與銷項稅核算
（2）成本費(fèi)用與進(jìn)項稅核算
（3）預(yù)交稅款與申報
（4）出讓金與拆遷補(bǔ)償?shù)譁p銷項稅核算
（5）總公司征地分公司開發(fā)增值稅銷售額的抵減
4、預(yù)交稅款抵減
5、同時有簡易和一般計稅方式進(jìn)項稅核算
三、營改增后合同控稅防范虛開風(fēng)險
1、價格談判決策
2、約定發(fā)票開具時間與種類
3、票據(jù)不合規(guī)法律責(zé)任
4、付款方式與方向
5、采購合同價款結(jié)算方式
6、運(yùn)輸條款與運(yùn)費(fèi)結(jié)算
7、質(zhì)保金條款
8、違約金條款
9、工程竣工結(jié)算與發(fā)票開具
10、銷售貨物并安裝與票據(jù)
11、票據(jù)傳遞與付款
12、合同部門會簽
13、完善發(fā)票管理機(jī)制?
四、房產(chǎn)企業(yè)銷售合同中的稅收風(fēng)險管控
1、未取得預(yù)售許可，簽訂認(rèn)購書、意向書法律效力
2、售價過低與正當(dāng)理由的判定
3、以開發(fā)產(chǎn)品對外投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)可行嗎
4、分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行
5、車位銷售合同如何簽訂
6、業(yè)主共有或移交政府條款
7、包銷合同（買斷、分成、手續(xù)費(fèi)）
8、廣告發(fā)布合同與促銷宣傳
9、違約條款
10、按揭保證金條款
11、促銷贈送面積、裝修
12、促銷定金返息、免物業(yè)費(fèi)、免按揭息等
13、價格明確是否含稅
14、房產(chǎn)交付時間的約定
五、建設(shè)施工階段增值稅核算與發(fā)票開具
1、混合銷售合同與發(fā)票
（1）特殊混合銷售（自產(chǎn)貨物+建筑服務(wù)）
（2）一般混合銷售（按經(jīng)營主業(yè)）
（3）電梯銷售與安裝
（4）混合銷售與兼營差異
2、甲供與大包合同與發(fā)票
（1）特殊甲供計稅方式
（2）一般甲供計稅方式
（3）甲供材料的兩種結(jié)算模式與發(fā)票開具
（4）甲供工程營改增后計稅依據(jù)變化
（5）材料發(fā)票是否需換開工程發(fā)票
3、不同發(fā)包方式比較與選擇
4、總分包工程核算
（1）一般計稅方式
（2）簡易計稅方式
5、跨區(qū)域提供建筑服務(wù)稅收征管
6、建筑業(yè)發(fā)票開具特殊要求
7、租賃工程機(jī)械
8、質(zhì)保金條款
9、農(nóng)民工工資
六、進(jìn)項稅額核算
1、不得抵扣進(jìn)項稅的范圍
2、用途改變進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出
3、進(jìn)項稅額留抵
4、跨區(qū)域遷移、企業(yè)合并進(jìn)項留抵
5、進(jìn)項稅抵扣憑證要求
6、如何防范虛開發(fā)票風(fēng)險
七、稅率調(diào)整與增值稅改革
1、降低稅率對房產(chǎn)建筑業(yè)的影響與應(yīng)對
2、一般納稅人年銷售額500萬以下轉(zhuǎn)小規(guī)模
八、土地征用與規(guī)劃設(shè)計增值稅核算
1、土地出讓金與拆遷補(bǔ)償?shù)譁p銷售額
2、取得轉(zhuǎn)讓土地及政府規(guī)費(fèi)可否抵減銷售額
3、招拍掛征地票據(jù)核算要點
4、拆遷補(bǔ)償方式核算
5、設(shè)計費(fèi)發(fā)票
6、支付境外費(fèi)用增值稅代扣與入賬憑證
7、收購股權(quán)方式征地稅收風(fēng)險
九、預(yù)售階段票據(jù)與促銷費(fèi)用
1、營銷策劃費(fèi)
2、代理費(fèi)、傭金
3、廣告宣傳費(fèi)
4、促銷慶典中贈品的個稅
5、贈送裝修的稅務(wù)處理
6、附贈車位、儲藏室
7、贈送家具電器
8、售價過低與正當(dāng)理由的判定
9、包銷合同（買斷、分成、手續(xù)費(fèi)）
10、產(chǎn)權(quán)式酒店
十、視同銷售與進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出
1、增值稅的視同銷售
2、企業(yè)所得稅視同銷售
3、增值稅視同銷售與進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出
4、交際應(yīng)酬與交際應(yīng)酬消費(fèi)
5、區(qū)別外購貨物與自產(chǎn)貨物
十一、增值稅專用發(fā)票管理專題
1、增值稅專票開具（增值稅納稅義務(wù)時間）
2、發(fā)票的作廢與紅字發(fā)票
3、發(fā)票認(rèn)證期限與申報抵扣
4、逾期發(fā)票處理
5、發(fā)票丟失的處理方法
6、專票系統(tǒng)升級與編碼運(yùn)用
7、發(fā)票備注欄特殊要求
8、差額征稅與發(fā)票開具
9、虛開專票的法律責(zé)任
10、合同中的涉稅條款與發(fā)票
十二、增值稅申報注意事項
1、會計賬面應(yīng)交增值稅與申報表比對
2、申報表間比對
3、開具發(fā)票金額與申報銷售額比對
4、進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出與紅字發(fā)票信息表
5、預(yù)繳稅款抵減
十三、建筑企業(yè)掛靠經(jīng)營的稅收風(fēng)險防控
1、掛靠經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)票如何開具
2、合同如何簽訂
3、資金如何收付
4、稅費(fèi)與管理費(fèi)代扣
5、掛靠利潤分配
6、掛靠經(jīng)營的法律與稅收風(fēng)險分析
7、建筑企業(yè)內(nèi)部共享資質(zhì)發(fā)票開具
8、如何規(guī)避三流不一致的風(fēng)險
十四、融資業(yè)務(wù)增值稅核算
1、向金融企業(yè)融資的核算
2、民間借貸的發(fā)票開具與核算
3、統(tǒng)借統(tǒng)還適用的條件
4、免征增值稅如何開具發(fā)票
5、委托貸款如何開具發(fā)票
6、無息借貸的風(fēng)險規(guī)避
7、混合性投資業(yè)務(wù)
8、融資性售后回租的核算
9、轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)
十五、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn)
1、建筑企業(yè)預(yù)收款
2、建筑企業(yè)增值稅納稅義務(wù)確認(rèn)
3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款
4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)時間
5、開發(fā)項目完工尚未交付，款已收齊是否發(fā)生納稅義務(wù)
6、采購業(yè)務(wù)發(fā)票取得與納稅義務(wù)
十六、違約金與價外費(fèi)用
1、違約金作為價外費(fèi)用的條件
2、違約金是否需開具發(fā)票
3、采購合同、工程合同、銷售合同、租賃合同違約金例解
4、違約金的稅前扣除與稽查重點
5、退票費(fèi)是否應(yīng)取得發(fā)票
6、代收水電費(fèi)
十七、增值稅特殊業(yè)務(wù)
1、拆遷補(bǔ)償?shù)脑鲋刀惡怂闩c納稅義務(wù)時間確定
2、轉(zhuǎn)讓車位、儲藏室增值稅核算
3、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用的涉稅處理
4、以開發(fā)產(chǎn)品投資視同銷售
5、公共配套設(shè)施與配建增值稅處理
6、稅控設(shè)備抵減應(yīng)納稅額
7、私車公用涉稅處理技巧（成品油、通行費(fèi)）
8、售后回租涉稅操作技巧
9、銷售使用過的固定資產(chǎn)

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