距離"國八條"出臺(tái)，還不足一年零一個(gè)月。

5月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)六條房地產(chǎn)調(diào)控措施，業(yè)界人士幾乎不假思索地將其歸納為"國六條"。2005年的4月30日，正是國務(wù)院發(fā)布的八條新政，將價(jià)格瘋狂飆升的上海鎖定在了風(fēng)暴中心，上海房價(jià)應(yīng)聲而落。


一年過去，風(fēng)暴中心從上海轉(zhuǎn)移到了北京和深圳。與上一次不同的是，中央政府把"槍口"明確地指向了地方政府。

"國六條"

按照慣例，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議之后，相關(guān)部委將會(huì)拿出執(zhí)行細(xì)則。一位參與了"國六條"出臺(tái)前期討論會(huì)的專家稱，七部委關(guān)于"國六條"的執(zhí)行文件正在會(huì)簽，很快就會(huì)出臺(tái)。

前建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化中心主任、全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生說："建設(shè)部將率先推出可行的執(zhí)行細(xì)則，第一步是關(guān)于限價(jià)房的政策。"

"政策基調(diào)仍然是要進(jìn)行房價(jià)調(diào)控。"經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉說，"國六條"基本上吸收了前段時(shí)間學(xué)者討論的觀點(diǎn)，政策方向比較明確，內(nèi)涵比較豐富。

與此前的調(diào)控政策不同，"調(diào)整住房結(jié)構(gòu)"被放至"國六條"的首位，而"嚴(yán)控土地"也演變?yōu)?quot;科學(xué)用地"。建設(shè)部政策研究中心科研處處長文林峰說，去年調(diào)控也要求增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，也提出了中低價(jià)位中小套型房，但是這一次明確要求中低價(jià)位房的比例，并作為未來建設(shè)的主流，滿足廣大中低收入家庭的住房需求，"以前沒有這么明確過。"

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)說："與以前的政策相比，國六條更多是對(duì)地方政府的治理要求。"從經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等被強(qiáng)調(diào)的位置看，此次政府在住宅公共產(chǎn)品的投入力度，可謂前所未有。

北京房價(jià)的"17.3%"

5月17日舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，房地產(chǎn)投資增長和房價(jià)上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快。

中國房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說，一些城市的房價(jià)出現(xiàn)了漲幅過高的跡象，例如深圳、大連、廣州、北京等。北京出現(xiàn)了前所未有的排隊(duì)買房的現(xiàn)象，而房價(jià)一直平穩(wěn)的廣州，近一段時(shí)間也有些區(qū)域房價(jià)增幅超過10%，"中央政府顯然是看到了這些現(xiàn)象。"

據(jù)透露，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議點(diǎn)了北京和深圳的名。

3月中旬，北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，北京市商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格漲幅達(dá)到17.3%。但是一個(gè)月后，北京市統(tǒng)計(jì)局卻宣布，一季度商品房漲幅為7.6%。

有意思的是，北京市統(tǒng)計(jì)局和建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人都聲稱，自己的統(tǒng)計(jì)方法是沒有錯(cuò)誤的。

但無論如何，在普通消費(fèi)者看來，北京市房價(jià)漲幅之高是顯而易見的。一些樓盤的銷售商甚至已經(jīng)開始拒收定金，理由是房價(jià)還要漲，"等漲了再賣"。

實(shí)際上，在"國八條"出臺(tái)之后，盡管上海房價(jià)應(yīng)聲而落，房地產(chǎn)市場一度處于震蕩和惶恐中，但是，北京的房價(jià)卻依然逆勢上揚(yáng)。2005年上半年，北京房價(jià)增幅達(dá)到18.2%。一些原本以上海為投資中心的國內(nèi)開發(fā)商和海外資金，也攜巨資轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京。

當(dāng)時(shí)，北京市發(fā)改委委員宋宇曾表示，雖然2004年北京房價(jià)上漲稍快，但這種上漲是在北京社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下多種因素作用的結(jié)果，而非含有大量"泡沫"。此后，北京各政府部門官員都在不同時(shí)間對(duì)各種媒體表達(dá)過類似的觀點(diǎn)，對(duì)北京房地產(chǎn)充滿樂觀。

處于風(fēng)暴眼的北京如何動(dòng)作引人關(guān)注。不過，建設(shè)部政策研究中心科研處處長文林峰說，國六條對(duì)于部分熱點(diǎn)城市的調(diào)控意見，是比較明確的，"但不是針對(duì)某一個(gè)城市，而是面向全國大城市。具體政策也會(huì)因地制宜。"

上一輪調(diào)控失靈？

對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控開始于2003年中，在2005年春夏之交，針對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控拉至滿弓。但是目前，不僅北京、深圳等地的房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，價(jià)格屢創(chuàng)新高，即使是處于調(diào)控中心的上海，當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局的資料也表明，進(jìn)入今年4月份以后，不僅房價(jià)下挫勢頭停止了，而且出現(xiàn)了微升跡象。

此時(shí)，地產(chǎn)調(diào)控第二輪或許已經(jīng)不可避免。

瑞士信貸的亞洲區(qū)首席分析師陶冬幾天前撰文稱，2004年的宏觀調(diào)控以及2005年春的房地產(chǎn)新政，在為房地產(chǎn)熱降溫上基本上是失敗的。他認(rèn)為，宏觀調(diào)控以行政手段制止銀行貸款流向開發(fā)商，這對(duì)個(gè)別中、小開發(fā)商可能是致命的，但對(duì)資金充沛的大開發(fā)商并不造成實(shí)質(zhì)性威脅，相反為他們的趁機(jī)擴(kuò)張?zhí)峁┝朔奖恪?

不過，國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣并不認(rèn)同這樣的看法，"現(xiàn)在流行的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，一調(diào)控就失靈的說法不夠客觀。"他說，"首先固定資產(chǎn)投資增長放慢了；其次，房價(jià)增幅放慢了，盡管個(gè)別城市出現(xiàn)了不同情況，但這并不影響整體；第三，去年的重點(diǎn)城市房價(jià)增長放慢了。"

5月18日，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)公布的房地產(chǎn)季度報(bào)告稱，長三角區(qū)域的住宅，漲幅、跌幅都比較小，趨于平穩(wěn)，而環(huán)渤海地區(qū)的房價(jià)上漲較快。

顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)新政實(shí)施一年來還是取得了成效的，有些專家預(yù)言要跌30%、50%，但并沒有出現(xiàn)這樣的大起大落。"國八條"起到了明顯作用，上海房價(jià)出現(xiàn)了適度回落。

下一步怎么調(diào)

"以前的調(diào)控主要是對(duì)市場、消費(fèi)，而這次重點(diǎn)是對(duì)政府。"華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)說。5月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制。

任志強(qiáng)舉例說：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃；第二條是稅收、信貸、土地政策，第三條合理控制拆遷，第四條監(jiān)管開發(fā)建設(shè)，第五條加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，第六條是統(tǒng)計(jì)和信息發(fā)布。"這不都是地方政府要解決的問題嗎？"

早在4月2日，建設(shè)部通報(bào)就曾指出， 部分地區(qū)對(duì)廉租住房制度建設(shè)重視不夠。仍有13個(gè)省(區(qū))沒有將廉租住房制度建設(shè)納入省級(jí)人民政府對(duì)市(區(qū))、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，70個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立廉租住房制度。

但是，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的資金卻是由國土部門決定的。聶梅生認(rèn)為，在地方，土地拍賣的收入占到地方收入的40%~50%，這筆資金應(yīng)該從政府賣土地的收入來，也就是將政府高價(jià)拍賣土地的收入補(bǔ)貼到廉租房的建設(shè)上。

有關(guān)人士稱，目前國土資源部正在洽商土地出讓金重新分配事宜，可能的比例是從土地出讓金分出15%，以用于廉租房建設(shè)。

在"國六條"中，"合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長"正是對(duì)地方政府財(cái)政支出的一項(xiàng)約束，在部分城市，正是由于城市中心區(qū)CBD建設(shè)、大型廣場、配套市政占用了大量的售賣土地的出讓金。任志強(qiáng)稱，這一條的目的正是"壓縮城市投資"。

對(duì)于這一點(diǎn)，文林峰說："這次主要針對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)加大某些城市供應(yīng)需要?jiǎng)訂T地方政府做出更多努力。"

如何動(dòng)員，如何調(diào)整結(jié)構(gòu)，要看各部委的執(zhí)行細(xì)則如何制定。對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，現(xiàn)在仍然是一個(gè)敏感時(shí)期。

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