真正需要反思的是住房發(fā)展模式

密云不雨總不是事。沉悶的天氣中，人們會焦急地盼望著甘霖降下，以慰解干渴的身心。
　　不過，我這里說的并非天氣，而是房地產(chǎn)調(diào)控。自2005年一波接一波的的房市調(diào)控后，各路神仙一直在用不同的心態(tài)在打量天氣，希望能夠看到調(diào)控的后果究竟如何。而今年以來的情況顯示，房地產(chǎn)調(diào)控并未取得預期效果，恰恰相反，在全球和中國的“超級流動性(指貨幣供應充足)”的推波助瀾下，房市再度回熱，并有失控危險。在這種情況下，誰都知道，天要下雨，新的調(diào)控即將開始。

　　5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，會議通過了有關房地產(chǎn)調(diào)控的六條。雨終于下來了! ——相關評論：“國六條”能否降溫樓市

　　如果僅從房價的調(diào)控看，新的國六條涵蓋了稅收、信貸、土地、供應、市場、結(jié)構乃至信息，大體稱得上全面、完善而穩(wěn)妥。當然，這六條還都是指導性和方向性的，因此接下來我們會看到各個部門將辛苦而忙碌地制訂具體的落實政策。假設土地手段、行政手段與貨幣政策手段一齊砸下來，房價的上升態(tài)勢應該會得到抑止。

　　只是中央政府的看得見的手還將受到看不見的手的挑戰(zhàn)——如果不從貨幣政策著手，解決“超級流動性”問題，需求如何降溫？各個地方政府、建設部、各大商業(yè)銀行乃至主導發(fā)展的部門，真的喜歡房價下行嗎？至少在上一輪調(diào)控中，情況是令人沮喪的。

　　說到底，中國的房價在當前的增長模式下，具有自動升溫的趨勢，非中央政府能夠主導。更關鍵的是，中國房地產(chǎn)的根本問題其實并不在房價，房價的調(diào)控也不等于住房的解決。因此，就算房價穩(wěn)住了，也將無濟于事，圍繞著中國房地產(chǎn)發(fā)展模式而產(chǎn)生的一系列矛盾還將繼續(xù)積累，一發(fā)不可收拾，直至危機的爆發(fā)。

　　所以，房地產(chǎn)調(diào)控還需要回到根本的增長模式問題上。中央政府真正重要的是反思中國住房發(fā)展模式，重構中國發(fā)展的游戲規(guī)則，為此首先就要叫停當前以城市化和市場化為名的瓜分土地資產(chǎn)和掠奪居民儲蓄存款的運動。

　　簡要回顧一下中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，非常重要的一個里程碑是1998年國務院出臺23號文件，大力推行住房制度改革，但其目的卻是通過房地產(chǎn)的發(fā)展來拉動經(jīng)濟增長，應付1997年亞洲金融危機帶來的增長壓力。或者更直白地說，所謂的住房市場化改革一開始就是政府機會主義的產(chǎn)物，而不是要解決絕大多數(shù)老百姓的安居問題。2003年6月份，央行為了宏觀經(jīng)濟調(diào)控，抑制投資的過快增長又出臺了121號文件，這個政策的取向是防范經(jīng)濟泡沫，其最終目的仍然是為了保障經(jīng)濟增長。即便如此，為了不影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國務院隨后又出臺了18號文件，進一步強調(diào)房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，很顯然，房地產(chǎn)在中國發(fā)展的從始至終，增長導向幾乎都是唯一的要旨，而民生取向以及政府要在百姓安居中所要扮演的重要公共角色則被一定程度上遺憾地丟棄了。

　　如果說房地產(chǎn)發(fā)展總的政策導向上存在著偏差，那么，可以說在現(xiàn)實中就走得更為偏離。在中國各個地方，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。一者因為房地產(chǎn)投資是當?shù)亟?jīng)濟增長的發(fā)動機(全國房地產(chǎn)投資占全部投資的比重高達18%，一些地方房地產(chǎn)投資占其總投資的比重高達50%以上)，二者因為房地產(chǎn)價格上漲是政府地價上升進而搞更多的形象工程，“制造”政績平步青云的前提，這兩者都使得地方政府有極強的讓房地產(chǎn)市場化并不惜手段幫助開發(fā)商提高房價的積極性，而權力與資本的結(jié)盟最終使得房地產(chǎn)脫離了“居住”供應的性質(zhì)，演化成利益集團尋租的“工具”。

　　本來，中國的住房貨幣化就是要改變住房的分配方式，但不應該全盤否定住房福利，而只是要將以前基于各個特殊單位的類似于“錦上添花式”的福利分房改成基于公平取向和公共取向面向廣大低收入群體的“雪中送炭式”的福利分房而已。遺憾的是，因為政府單一的增長導向，其公共導向和公平導向的缺失，事實上在實行貨幣化分配過程中，政府對中低收入者并沒有給予必要的福利性照顧。政府所采取的實物配租、租賃住房補貼、經(jīng)濟適用房等公共住房保障方面的政策只是杯水車薪而已。以經(jīng)濟適用房為例，2003年我國用于經(jīng)濟適用房建設的總投資為600億元，只占當年房地產(chǎn)的6%，2004年的經(jīng)濟適用房的投資占房地產(chǎn)總投資的比例估計低于5%。顯然，包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的所有保障性政策在我國當前的住房制度中并不占有重要地位，它們始終只是一個配角，無法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問題。

　　說到底，在住房發(fā)展方面，市場的轉(zhuǎn)型是迅速的，但政府的轉(zhuǎn)型卻是緩慢的；地方政府通過市場化掏老百姓的口袋來拉動經(jīng)濟增長是積極的，但通過政府的公共政策和公共產(chǎn)品的供應來保障民生是被動的和消極的。這就使得中國的發(fā)展變成了溫家寶總理講到的一條腿長一條腿短的跛足的發(fā)展，這也使得房地產(chǎn)調(diào)控最終無法避免中央與地方本不該有的博弈——中央希望穩(wěn)定房價，但各個地方政府卻希望房價繼續(xù)上升。

　　顯然，如果政府不能真正從“經(jīng)濟增長型”轉(zhuǎn)向“公共服務型”，如果增長永遠是積極政府第一位的關注對象，民生的考慮卻被忽視，我國的住房制度改革就會越來越變形，越來越遠離公眾，并且房地產(chǎn)調(diào)控的成果也無法從機制上得到保證。

　　從國外發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，幾乎所有市場經(jīng)濟國家，包括英國、美國、瑞典、新加坡等不同類型的國家，都能按照住房“供應--分配(公平)”的二元目標，或按“市場--救濟型”，或按“市場--福利型”的政策導向來保障“居者有其房”，不僅如此，不少國家甚至把公民享有住房的權利寫入了憲法。

　　在一個健康的社會里，社會公正與經(jīng)濟效率對于社會經(jīng)濟發(fā)展具有同等重要的意義，從長遠看沒有高效率經(jīng)濟發(fā)展不可能實現(xiàn)社會公正，但是沒有社會公正，經(jīng)濟效率也不可能長久維持。房地產(chǎn)泡沫的破裂，對經(jīng)濟效率造成傷害，這樣的前車之鑒我們見的還少嗎？(

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