譙聞東：土地價(jià)值判斷、兼并收購(gòu)及拿地技巧
培訓(xùn)講師：譙聞東
講師背景：
講師簡(jiǎn)介：譙聞東房地產(chǎn)項(xiàng)目前期領(lǐng)域資深從業(yè)人士。曾歷任合生創(chuàng)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷中心總監(jiān)、龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人、恒大地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管控負(fù)責(zé)人等職位，多次被邀請(qǐng)給行業(yè)內(nèi)的企業(yè)人員上課，并給北京大學(xué)、浙江大學(xué)等大學(xué)房地產(chǎn)總裁班學(xué)員上課。譙老師經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng) 詳細(xì)>>
譙聞東：土地價(jià)值判斷、兼并收購(gòu)及拿地技巧詳細(xì)內(nèi)容
譙聞東：土地價(jià)值判斷、兼并收購(gòu)及拿地技巧
土地價(jià)值判斷、兼并收購(gòu)及標(biāo)桿公司拿地模式、技巧剖析
課程時(shí)間：2天
譙聞東老師
一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策與趨勢(shì)研究
1.目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資整體形勢(shì)和政策分析
2.一二線城市的投資機(jī)會(huì)
3.三四線中小城市發(fā)展空間和敏感點(diǎn)
4.未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位和拿地方向
案例：標(biāo)桿地產(chǎn)投資策略對(duì)比
二、標(biāo)桿公司對(duì)前期土地獲取的戰(zhàn)略認(rèn)知和定位
1、投資拿地的幾大關(guān)鍵要素
2、房地產(chǎn)的投資拿地管理方式
3、投資拿地在項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)中的地位和作用
4、投資拿地的原則
三、城市發(fā)展研究和投資機(jī)會(huì)分析
1.城市發(fā)展研究方法及城市評(píng)價(jià)體系
2.城市和區(qū)域投資機(jī)會(huì)分析方法
案例：城市評(píng)價(jià)體系
如何精細(xì)化選擇項(xiàng)目
A.土地的核心價(jià)值判斷
B.從城市及區(qū)域發(fā)展的角度
C.從規(guī)劃的角度
D.從技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的角度
E.從政府系統(tǒng)的要求
案例： 城市布局和土地選擇的標(biāo)準(zhǔn)
標(biāo)桿公司前期拿地博弈模式研判
通行的地塊獲取方式
招拍掛、舊城改造、概念地產(chǎn)（創(chuàng)客）拓地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、品牌優(yōu)勢(shì)圈地、組合模式等
1.大盤模式
案例：釣城項(xiàng)目前期拓展
2.剛需和改需項(xiàng)目
案例：都城系列
3.參與PPP(一二級(jí)聯(lián)動(dòng))模式
案例：明珠項(xiàng)目
綜合體拿地博弈思路及模式
案例： 天街項(xiàng)目
旅游地產(chǎn)模式
案例：東湖項(xiàng)目
當(dāng)前標(biāo)桿企業(yè)土地獲取的策略轉(zhuǎn)型——兼并收購(gòu)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式
1.當(dāng)前形勢(shì)下，兼并收購(gòu)研究
（1）兼并收購(gòu)決策依據(jù)
（2）收購(gòu)主體確定
（3）兼并收購(gòu)的基本流程
（4）收購(gòu)對(duì)價(jià)
2.兼并收購(gòu)模式選擇
A.資產(chǎn)收購(gòu)
（1）概念
（2）資產(chǎn)收購(gòu)的條件
（3）合同體系
（4）收購(gòu)流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
（5）優(yōu)劣勢(shì)分析
（6）收購(gòu)協(xié)議的簽訂和落實(shí)
案例：標(biāo)桿公司收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議
B.股權(quán)收購(gòu)
（1）概念
（2）收購(gòu)流程
（3）優(yōu)劣勢(shì)分析
（4）當(dāng)前標(biāo)桿公司股權(quán)收購(gòu)的基本原則和操作方式
案例：某項(xiàng)目股權(quán)出讓風(fēng)險(xiǎn)演示
C.合作開(kāi)發(fā)
（1）規(guī)范化聯(lián)合模式 一方出地，一方出錢
（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式
（3）以土地使用權(quán)投資模式
（4）整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移模式
案例：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)股權(quán)合作模式
D.國(guó)企重組
如：招商局地產(chǎn)—蛇口工業(yè)區(qū)等
3.常用的其他廣義收購(gòu)或合作策略
（1）聯(lián)合拿地
（2）輕資產(chǎn)模式、與資方的多種合作模式等等
（3）股權(quán)托管
（5）主導(dǎo)變更用地類型
（6）租地開(kāi)發(fā)
五、標(biāo)桿公司慣用的取地策略借鑒
1.前期土地談判階段性策略分析
案例： 勾地模式
2.土地掛牌條件的適當(dāng)設(shè)置
列表：條件設(shè)置類型
3.企業(yè)的拿地策劃
案例： 掛牌策略及協(xié)議條款分解
典型的土地合同剖析
案例：土地整治協(xié)議等
六、標(biāo)桿公司對(duì)目標(biāo)地塊的實(shí)時(shí)跟蹤和內(nèi)部操作模板
1.土地跟蹤的步驟流程圖
2.土地投資跟蹤階段的策略
3.土地持續(xù)跟蹤階段的實(shí)戰(zhàn)運(yùn)用工具
（1）前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
（2）土地項(xiàng)目建議書(shū)
（3）土地投資測(cè)算靜態(tài)和動(dòng)態(tài)模板
（4）項(xiàng)目定位報(bào)告
（5）區(qū)域土地土地深度和競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告
（6）投資分析報(bào)告書(shū)
（7）目標(biāo)地塊重點(diǎn)跟蹤表
（8）季度區(qū)域土地市場(chǎng)分析
案例：浙江某地塊的投資建議分析
七、如何防范前期投資拿地的風(fēng)險(xiǎn)
1.各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響深度不一
2.標(biāo)桿公司的內(nèi)部和外部的風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)警機(jī)制和策略
（1）紅線原則
（2) 投資分散化
（3）投資成果定期回顧
3.急功近利拿地瑕疵造成的公共危機(jī)化解
案例：成都項(xiàng)目處理策略
3.拿地后評(píng)價(jià)的重要性
案例：江城項(xiàng)目拓地經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)
八、投資體系組織架構(gòu)與人才培養(yǎng)
1.投資人員的精細(xì)化培養(yǎng)
（1）人員如何選擇和培養(yǎng)
（2）前期人員的素質(zhì)模型
2.投資工作的秘密性和隱蔽性
（1）信息的最快傳遞和決策途徑
（2）如何挖掘土地信息中的秘密
3.對(duì)投資成果的獎(jiǎng)勵(lì)政策
4.內(nèi)部溝通的重要性
（1）多項(xiàng)目選擇中，如何獲得老板青睞
（2）與投資關(guān)聯(lián)的上下游部門的溝通
九．討論與現(xiàn)場(chǎng)剖析
結(jié)合課程內(nèi)容，由學(xué)員討論和代表分組發(fā)言，實(shí)戰(zhàn)案例分析
譙聞東老師的其它課程
當(dāng)前形勢(shì)下，項(xiàng)目投資決策、兼并收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)及土地談判策略技巧課程時(shí)間：1-2天主講：譙聞東老師一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策1．現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向2.目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢(shì)案例：標(biāo)桿房企業(yè)未來(lái)5年的戰(zhàn)略目標(biāo)和投資策略二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拿地投資決策1.企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的六大實(shí)施步驟內(nèi)部土地研判的實(shí)施流程2.如何選城市--城市
講師：譙聞東詳情
龍湖地產(chǎn)內(nèi)部高效運(yùn)營(yíng)體系及各部門緊密配合模式詳解課程時(shí)間：2天一、龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)配合管理體系的內(nèi)涵1.龍湖的運(yùn)營(yíng)配合管理理念2.龍湖不同發(fā)展階段的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管控模式（1）企業(yè)生存階段的運(yùn)營(yíng)（2）單一城市領(lǐng)先發(fā)展的運(yùn)營(yíng)方式（3）跨區(qū)域多項(xiàng)目布局的運(yùn)營(yíng)管控（4）全國(guó)性企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式升級(jí)分析二、龍湖內(nèi)部運(yùn)營(yíng)配合管理的目標(biāo)——關(guān)鍵性業(yè)績(jī)1.龍湖對(duì)各部門業(yè)績(jī)目標(biāo)要求緯度（
講師：譙聞東詳情
土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享（譙聞東）課程時(shí)間：1天課程大綱：一、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)整體方案策劃1.土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)認(rèn)知(1)一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的主動(dòng)與被動(dòng)選擇(2)一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)中土地價(jià)值的有效挖掘(3)一、二級(jí)土地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性研判（結(jié)合案例）2.全國(guó)各地對(duì)于一級(jí)土地開(kāi)發(fā)執(zhí)行深度的對(duì)比表二、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)實(shí)施流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1.一、二級(jí)土地
講師：譙聞東詳情
房地產(chǎn)企業(yè)前期投資拿地及實(shí)戰(zhàn)案例分享(譙聞東)課程時(shí)間：2天一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策1．解讀目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢(shì)2.現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向3.城市化與中小城市投資機(jī)會(huì)分析4.未來(lái)5年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資方向5.不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策剖析6.標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)5年的戰(zhàn)略目標(biāo)和投資策略二、房地產(chǎn)投資模式的研究1.城市運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式2.大盤開(kāi)發(fā)
講師：譙聞東詳情
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期流程、策略、管控和各部門緊密配合模式分析及實(shí)戰(zhàn)案例借鑒【課程大綱】一、房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取的決策理念和認(rèn)知1．投資拿地的幾大關(guān)鍵要素2．標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資拿地管理方式3．投資拿地的原則二、典型房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取的策略和模式剖析1.國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的地塊獲取方式（1）大型居住區(qū)開(kāi)發(fā)（2）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)土地（3）現(xiàn)金流項(xiàng)目（4）城市綜合體模式（6）軍產(chǎn)模式（7
講師：譙聞東詳情
當(dāng)前形勢(shì)下，項(xiàng)目前期投資決策、兼并收購(gòu)及案例總結(jié)主講：譙聞東老師課程時(shí)間：2天課程大綱：一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策1．現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向2.目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢(shì)案例：標(biāo)桿房企業(yè)未來(lái)5年的戰(zhàn)略目標(biāo)和投資策略二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拿地定位決策1.企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性?房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的六大實(shí)施步驟?內(nèi)部土地研判的實(shí)施流程2.如何選城市--城市評(píng)價(jià)
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房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建策略、技巧及公共關(guān)系維護(hù)課程綜述：這是一門結(jié)合房地產(chǎn)全程開(kāi)發(fā)的報(bào)建實(shí)戰(zhàn)課程，通過(guò)開(kāi)發(fā)流程的一系列報(bào)建環(huán)節(jié)的梳理和核心部門公共關(guān)系的剖析，告訴房地產(chǎn)企業(yè)老板、集團(tuán)開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人一個(gè)優(yōu)秀的報(bào)建人員如何高效地進(jìn)行該項(xiàng)工作，才能保證企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目快速取得合法證照。良好公共關(guān)系的建立與維護(hù)不僅對(duì)于已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有直接的促進(jìn)作用，還對(duì)于公共危機(jī)的處理和化解、企
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房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷安置及知名企業(yè)執(zhí)行案例借鑒（譙聞東）一、房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷事實(shí)存在的客觀背景1.房地產(chǎn)公司與拆遷項(xiàng)目的主動(dòng)選擇（1）投資戰(zhàn)略的覆蓋（2）公司決策層的意志（3）土地項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的驅(qū)使2.拆遷項(xiàng)目的被動(dòng)選擇（1）地方行政主管機(jī)構(gòu)的招商引資的壓力（2）土地財(cái)政的利益要求（3）具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)的拆遷策略誤差二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)遷的法理準(zhǔn)繩1.城市（含一、二、
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標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式及各管線關(guān)鍵性考核指標(biāo)體系剖析課程時(shí)間：2天課程提綱：一、房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系的內(nèi)涵與模式探索1.房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理理念2.房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)涵(1)運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理（設(shè)定—跟蹤—評(píng)估）(2)時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理）(3)質(zhì)量管理（成果管理）(4)決策管理3.房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)不同發(fā)展階段的運(yùn)營(yíng)管控模式（1）
講師：譙聞東詳情
成長(zhǎng)型房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)暨龍湖、恒大經(jīng)驗(yàn)分享 05.07
《成長(zhǎng)型房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)暨龍湖、恒大經(jīng)驗(yàn)分享》課程時(shí)間：2天一、房地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)的整體環(huán)境分析與決策1．一二線城市化和三四線城市的快速開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)2.未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的方向3.中小規(guī)模房企未來(lái)10年的戰(zhàn)略定位和快速開(kāi)發(fā)策略房地產(chǎn)項(xiàng)目各板塊實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)的策略解剖1.投資拿地板塊的策略(1)土地投資的區(qū)域選擇(2)不同區(qū)域的拿地標(biāo)準(zhǔn)分
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