年末歲尾建筑、房地產(chǎn)行業(yè)如何規(guī)避增值稅納稅風(fēng)險

年末歲尾建筑、房地產(chǎn)行業(yè)納稅風(fēng)險防控與化解策略

【課程背景】

國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<2016年營改增高風(fēng)險企業(yè)開展專項稽查工作方案＞的通知》（稅總函（2016）385號）指出：“全力查處一批利用營改增企業(yè)虛開增值稅發(fā)票違法犯罪案件，懲處一批接受虛開增值稅專用發(fā)票虛抵進項稅額的營改增企業(yè)，摧毀一批職業(yè)犯罪團伙，堅決遏制營改增行業(yè)虛開增值稅專用發(fā)票違法犯罪活動苗頭，全力降低營改增行業(yè)風(fēng)險，挽回國家稅收損失，切實維護營改增行業(yè)稅收秩序。”

實踐證明，實行“營改增”半年多時間的建筑、房地產(chǎn)企業(yè)存在如下納稅風(fēng)險，應(yīng)特別關(guān)注

　　（一）虛開發(fā)票風(fēng)險。一是無業(yè)務(wù)虛開。二是變名虛開。

　　（二）接受虛開發(fā)票風(fēng)險。如房地產(chǎn)企業(yè)接受建筑公司多開、虛開發(fā)票，一方面進項可以抵扣，少繳增值稅，另一方面增大成本，少繳企業(yè)所得稅;建筑安裝企業(yè)相當一部分黃沙、水泥、石子等建筑材料是從農(nóng)民、個體戶或者小規(guī)模企業(yè)處購買，誘使部分企業(yè)購買虛假發(fā)票。

（三）財務(wù)核算風(fēng)險。增值稅在會計核算上比營業(yè)稅更為復(fù)雜，要求更加嚴格。因此，營改增后企業(yè)核算存在不能準確核算應(yīng)稅收入、不能準確核算成本和進項稅金的風(fēng)險。

（四）政策執(zhí)行風(fēng)險。一是行業(yè)認定、稅率選擇風(fēng)險。二是計稅方法選擇風(fēng)險。三是調(diào)整營改增試點前后的業(yè)務(wù)開票時間造成的稅收風(fēng)險。

【課程收益】

本課程從風(fēng)險視角幫助建筑、房地產(chǎn)企業(yè)梳理增值稅納稅申報、繳納操作切入點，便于后續(xù)操作；深度解析新形勢下的稅務(wù)稽查應(yīng)對策略，幫您掌握風(fēng)險診斷方法，合法合理降低自己企業(yè)的實際稅負；

針對上述風(fēng)險，本課程提出如下防控與化解策略：

（一）審核進項抵扣是否合理。

 1.核實鋼筋、混凝土等主要原材料耗用，如其實耗超過上述預(yù)算所列標準10%（含）以上的，核實其是否存在虛抵進項的問題。

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（二）審核報驗項目預(yù)繳稅款。項目核銷前，比對項目合同金額與實際預(yù)繳收入額，對差異較大的項目進行核實，調(diào)整預(yù)繳稅款。

（三）審核增值稅稅負情況。增值稅稅負率如與建筑業(yè)增值稅稅負率預(yù)警值3%、房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅負率預(yù)警值4%有較大偏差，可能存在不計或少計收入、多列成本費用、虛抵進項等問題。

（四）在建工程、固定資產(chǎn)預(yù)警審核。重點分析．．．．．．

（五）建筑工程造價預(yù)警審核。

（六）審核企業(yè)收入申報數(shù)據(jù)。

（七）正確進行財務(wù)核算。

（八）扣除的土地價款必須與銷售額對應(yīng)。

【課程內(nèi)容】

（一）風(fēng)險防控

1.營改增后異地建筑施工如何納稅

2.建安企業(yè)異地經(jīng)營，所得稅該繳給誰

3.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注借款費用資本化確認“時點”

4.預(yù)售房款提前開票可否按比例扣除土地價款

5.房企預(yù)售業(yè)務(wù)的稅會差異處理

6.公共配套設(shè)施：怎樣劃分不得抵扣的進項稅額

7.三類資產(chǎn)進項抵扣需分清

8.土地作價投資 如何確定成本

9.不得抵扣進項額的分類處理

10.土地增值稅清算稅費附加扣除分析

11.同項目不同規(guī)則，預(yù)繳申報莫出錯

12.改變用途的不動產(chǎn) 已抵進項稅額的賬務(wù)調(diào)整

13.解讀《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》

14.營改增后，同樣的合同為何帶來稅務(wù)風(fēng)險

15.跨區(qū)經(jīng)營如何計算預(yù)繳稅款

16.房產(chǎn)稅遇上營改增，這些問題莫忽視

17.營改增后對“開票不征稅”有了解決方式

18.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅要注意三個要點

19.預(yù)付卡業(yè)務(wù)該如何開票和納稅

20.關(guān)聯(lián)企業(yè)提供無償服務(wù)為何要繳增值稅

（二）化解策略

21.園林綠化企業(yè)：怎樣納稅更合理

22.房企營改增，這八項業(yè)務(wù)一定要會做，看你過關(guān)沒？

23.建設(shè)方扣押總承包方質(zhì)量保證金的稅收風(fēng)險及合同控制

24.如何把握價格明顯偏低且無正當理由

25.“小規(guī)?！眲趧?wù)派遣差額納稅找準“籌劃點”

26.傭金和手續(xù)費稅前扣除要避免四個誤區(qū)

27.哪些進項稅額不能抵扣?如何轉(zhuǎn)換為可以抵扣?

28. 股息變利息，稅負大不同

29.過路過橋費抵扣要關(guān)注三個風(fēng)險點

30.利用剩余房產(chǎn)投資的土地增值稅的籌劃案例

31.營改增后，以轉(zhuǎn)讓和作價入股進行土地交易的涉稅分析

32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本時點如何確認

33.房地產(chǎn)企業(yè)免收租金出租自持商業(yè)或城市綜合體的稅收風(fēng)險及控制

34.建筑企業(yè)租用機械設(shè)備的涉稅風(fēng)險及控制的合同簽訂技巧

35.建筑企業(yè)開工前預(yù)收賬款的會計核算、稅收風(fēng)險及規(guī)避技巧

36.售后返租的稅務(wù)處理和節(jié)稅的合同簽訂技巧

37.某房地產(chǎn)企業(yè)的土地變更到全資子公司名下進行開發(fā)的決策失誤導(dǎo)致多交193.16萬元稅收成本的分析

38.為什么一查賬，你就有問題？這三大常識重點提醒！

39.司法裁決后不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移謹防稅收漏洞

40.法院判決房地產(chǎn)權(quán)屬變更, 涉稅問題怎么處理？

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