后“營改增”時代房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險控制

后“營改增”時代房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險控制（2天）

【課程背景】

2016年3月5日全國人大會，李克強(qiáng)總理下了“軍令狀”，要求房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)、生
活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等四大行業(yè)的“營改增”必須在今年5月1日落地，3月23日財媽和稅總隨
即下發(fā)了財稅[2016]36號文件，全面推進(jìn)“營改增”正式落靴，4月5日稅媽又出臺了五個
營改增實(shí)施辦法，增值稅從此一統(tǒng)江山，增值稅將退出歷史舞臺?！盃I改增”對房地產(chǎn)、
建安企業(yè)到底是利是弊？財政部長樓繼偉保證，“營改增”后四大行業(yè)不增負(fù)，但對企業(yè)
是否增負(fù)卻拒絕正面回答，根據(jù)此前有關(guān)部門的測算，“營改增”落地而稅負(fù)提高甚至大
幅度提高大有人在，您是屬于哪一種呢？另外，隨著“營改增”的正式落地，行業(yè)的稅收
風(fēng)險驟然加大。
本課程旨在使學(xué)員迅速了解房地產(chǎn)、建安行業(yè)“營改增”政策，掌握“營改增”對其造成
的納稅風(fēng)險，用最短的時間，讓我們房地產(chǎn)、建安企業(yè)高管和財務(wù)總監(jiān)等掌握項目開發(fā)
建設(shè)過程中營改增的疑難問題，全面控制其中的風(fēng)險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭
取最大化利益！


【課程收益】
1．解讀房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策精髓，熟練掌握并解決行業(yè)營改增過渡期涉稅問題
；
2.分析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程遇到的主要增值稅涉稅風(fēng)險點(diǎn)，把握營改增應(yīng)對策略及涉
稅籌劃技巧；
3．掌握營改增對房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營層面和管理層面造成的影響，并對如何應(yīng)對這些
影響有個清晰認(rèn)識。
4.熟練地運(yùn)用各種稅收政策實(shí)施有效的納稅籌劃，開展房地產(chǎn)業(yè)營改增前后所得稅、
土地增值稅風(fēng)險防范與應(yīng)對，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭取最大化的稅收收益。
【課程內(nèi)容】
第一部分 房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)務(wù)操作與納稅規(guī)劃（僅列部分）
模塊一：房地產(chǎn)“營改增”政策精髓解讀
1.
房地產(chǎn)行業(yè)為融資需要將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為抵押用固定資產(chǎn)，之后再銷售屬于新房銷售還是
二手房銷售？
2.
房地產(chǎn)預(yù)售的日光盤有什么納稅風(fēng)險？增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間該如何理解和把握？
3. 房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)能夠獲得抵扣的項目主要有哪些，扣除率各為多少？
4. 增值稅對進(jìn)項稅額的抵扣方法有哪些，什么項目不允許抵扣？
5. 增值稅專用發(fā)票使用和管理的主要內(nèi)容應(yīng)關(guān)注什么？
6. 房地產(chǎn)的一般納稅人賬務(wù)處理方法實(shí)務(wù)操作知多少？

模塊二：房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后的涉稅主要風(fēng)險與納稅規(guī)劃
1. 拿地環(huán)節(jié)營改增后涉及的稅收風(fēng)險與控制
1. 以招掛拍方式取得土地，土地出讓金如何計算抵扣進(jìn)項稅額，應(yīng)注意哪些問題？
2.
以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里？獲得投資
方該如何抵扣增值稅進(jìn)項稅額？
3.
通過股權(quán)溢價收購獲得的土地成本如何確認(rèn)？如何抵扣進(jìn)項稅額？土地增值稅和其他稅
收有風(fēng)險嗎？
4.
以地?fù)Q房、合作建房等非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)，應(yīng)如何確認(rèn)土地成本？合作建
房的雙方各會遇到什么樣的稅收風(fēng)險？應(yīng)如何規(guī)避或進(jìn)行納稅規(guī)劃？
5.
購買爛尾樓以什么為依據(jù)確認(rèn)土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進(jìn)
行稅收風(fēng)險規(guī)避？
6.
房地產(chǎn)企業(yè)支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一如何進(jìn)行會計處理？成本如何抵扣進(jìn)項稅
額？返回給被拆遷人的銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具？
7.
限地價競保障房或保障房建設(shè)資金或紅線外配套設(shè)施的做法對增值稅有什么重大影響？


8.
土地出讓金返還的部分能否減除銷售收入后確認(rèn)增值稅銷售額？所得稅和土地增值稅的
處理有什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險？
2. 開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)營改增后的差異與風(fēng)險
1. 營改增前后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？
2. 開發(fā)成本中出現(xiàn)的最大的抵扣問題是什么，該如何規(guī)避？
3. 園林綠化的進(jìn)項抵扣應(yīng)注意什么問題，應(yīng)如何籌劃取得利潤最大化？
4.
為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出以及與貸款服務(wù)有關(guān)財務(wù)顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)及咨詢費(fèi)進(jìn)
項稅額能否抵扣進(jìn)項稅額？
5.
公共配套設(shè)施和地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何
區(qū)別？
6. 無產(chǎn)權(quán)車庫對外出租取得款項需要預(yù)交增值稅嗎？房產(chǎn)稅怎樣繳納？
3. 預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)營改增后的差異與風(fēng)險
1.
房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品如何計算銷售價款和價外費(fèi)用，代收代付的住房維修基金、初
裝費(fèi)等可以不用繳納增值稅嗎？
2.
“買一贈一”如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同銷售模式稅收
規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風(fēng)險？
3. “老帶新”銷售如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅？
4. “抵券銷售——存一抵五”銷售收入如何確認(rèn)，如何開具票據(jù)？
5. “包銷”和“代銷”的稅收風(fēng)險主要有哪些，該如何把控？
6.
“售后回租”、“低價出售、免費(fèi)返租”應(yīng)如何進(jìn)行會計核算與稅務(wù)處理？稅收風(fēng)險主要有
哪些？
7. “售后回購”銷售在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？
8. 銷售價格明顯偏低該如何進(jìn)行稅務(wù)處理？“正當(dāng)理由”應(yīng)如何把握？
9. 公共配套設(shè)施不同處置是否可能涉及到視同銷售問題？
4. 自持經(jīng)營環(huán)節(jié)營改增后的差異與風(fēng)險控制
1. 以租代售的增值稅和其他各稅風(fēng)險何在，該如何回避？
2. 自持物業(yè)出租如何抵扣進(jìn)項稅額？
3. 自持物業(yè)租賃應(yīng)如何規(guī)劃可盡量減少增值稅、房產(chǎn)稅等稅負(fù)？
4、出租不動產(chǎn)免租期內(nèi)需要繳納增值稅和房產(chǎn)稅嗎？怎樣操作可以合理避稅？

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