城市更新和片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)及 EOD 實(shí)踐與投融資模式

城市更新和片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)及 EOD 實(shí)踐與投融資模式
課程背景：
中共中央政治局召開(kāi)的會(huì)議明確要以新型城鎮(zhèn)化帶動(dòng)投資和消費(fèi)需求，推動(dòng)城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今后五到十年，都市圈和城市群加快發(fā)展將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新風(fēng)口，區(qū)域一體化、產(chǎn)業(yè)下沉、消費(fèi)下沉、新基建等必將帶動(dòng)新的投資和消費(fèi)，從而為城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)注入新的動(dòng)力。
EOD模式是生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的城市開(kāi)發(fā)（EOD）模式，以生態(tài)文明思想為引領(lǐng)，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，以生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理為基礎(chǔ)，以特色產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為支撐，以區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)為載體，采取產(chǎn)業(yè)鏈延伸、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、組合開(kāi)發(fā)等方式，推動(dòng)公益性較強(qiáng)、收益性差的生態(tài)環(huán)境治理項(xiàng)目與收益較好的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有效融合，統(tǒng)籌推進(jìn)，一體化實(shí)施，將生態(tài)環(huán)境治理帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值內(nèi)部化，是一種創(chuàng)新性的項(xiàng)目組織實(shí)施方式。隨著國(guó)家城市化進(jìn)程推進(jìn)和政策調(diào)整，片區(qū)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為當(dāng)下最重要的開(kāi)發(fā)模式，成都院也積極參與其中，由于片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特有的商業(yè)邏輯和其具有的復(fù)雜性和系統(tǒng)性，以及在合規(guī)、投資、融資等方面更高的要求，因此有必要對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。
培訓(xùn)對(duì)象：
以財(cái)務(wù)、資金和投資管理人員為主，同時(shí)公司參與片區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)人員也會(huì)參加。
培訓(xùn)目的：通過(guò)此次培訓(xùn)讓大家對(duì)片區(qū)開(kāi)發(fā)有系統(tǒng)全面的認(rèn)識(shí)，深刻理解片區(qū)開(kāi)發(fā)模式
課程大綱：
第一天：城市更新和EOD模式
第一講：城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)投資價(jià)值和順勢(shì)而為
一、城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的基本內(nèi)涵
城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值和政策分析
城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)六大適用范圍
二、城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)
城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜性系統(tǒng)性的投資建設(shè)活動(dòng)
區(qū)綜合開(kāi)發(fā)在2024年呈現(xiàn)出四大特征表現(xiàn)
數(shù)說(shuō)城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模統(tǒng)計(jì)，累計(jì)規(guī)模排名前三的城市群分別為：
第一：成渝城市群
第二：京津冀城市群
第三：長(zhǎng)三角城市群
城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按省份統(tǒng)計(jì)前十榜單
三、熱點(diǎn)領(lǐng)域
PPP綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目管理庫(kù)來(lái)看，城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)領(lǐng)域可歸納為四方面：
樞紐功能區(qū)，包括高鐵新城、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、地鐵綜合體等；
產(chǎn)業(yè)新城，包括科技新城、科技小鎮(zhèn)、智造小鎮(zhèn)等；
文旅康養(yǎng)片區(qū)，包括康養(yǎng)小鎮(zhèn)、文化旅游城、文旅小鎮(zhèn)等；
城市更新項(xiàng)目，包括功能區(qū)提升、棚戶區(qū)改造、城中村改造等。
第二講：片區(qū)合作開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目社會(huì)投資人投資回報(bào)的合規(guī)性
1、能否約定“先預(yù)算后實(shí)施”的投資回報(bào)原則
2、能否在合作開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定采用“（融資）F+EPC”的融資建設(shè)模式
3、能否要求政府對(duì)社會(huì)投資人的投資款項(xiàng)提供相關(guān)的保障
4、能否約定將政府留存相關(guān)稅收、非稅收入部分，列入財(cái)政預(yù)算全額撥付給甲方，作為甲方支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用的資金來(lái)源，全額支付至項(xiàng)目公司
5、能否約定將建設(shè)用地出讓金中地方政府留存款提留后的剩余資金，作為支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，全額支付給項(xiàng)目公司
6、片區(qū)土地開(kāi)發(fā)土地出讓收入或收益分成能否作為項(xiàng)目還款來(lái)源
第二講：EOD模式的核心價(jià)值與政府溝通策略
1、 片區(qū)生態(tài)價(jià)值體系重建：營(yíng)建集“獲得感、滿足感”為一體的富生態(tài)價(jià)值體系；
2、 片區(qū)產(chǎn)業(yè)價(jià)值體系重建：EOD模式下可實(shí)現(xiàn)性來(lái)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)價(jià)值體系重建；
3、 片區(qū)綠色可持續(xù)發(fā)展價(jià)值體系重建，是覆蓋整個(gè)項(xiàng)目的生命周期；
4、 片區(qū)“碳達(dá)峰碳中和”價(jià)值體系建設(shè)：“3060”作為重大國(guó)家戰(zhàn)略
5、城投和市政如何結(jié)合，綠色+低碳+清潔+智慧城市
第三講：EOD模式中資金籌措方式
1. 各個(gè)城市合伙人（社會(huì)資本）以自有貨幣資金、留存收益（盈余公積、未分配利潤(rùn)）、凈利潤(rùn)作為對(duì)本項(xiàng)目投資的重要出資來(lái)源。
2. 城市合伙人（社會(huì)資本）公開(kāi)或定向增發(fā)股票方式籌集資本金。
3. 引入股權(quán)投資基金
4. 城市合伙人（社會(huì)資本）可通過(guò)發(fā)行永續(xù)債等方式籌集項(xiàng)目資本金。
5. 其他建設(shè)資金來(lái)源
結(jié)合國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目的現(xiàn)行主流籌資模式，城市合伙人（社會(huì)資本）可以如下渠道籌集其余建設(shè)資金，具體包括但不限于：
以應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行融資
以項(xiàng)目公司為主體向銀行貸款
以政府購(gòu)買服務(wù)合同來(lái)融資
股東借款
其他融資渠道
第二天：
第四講、城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)類PPP模式風(fēng)險(xiǎn)分析 第二天：綜合片區(qū)開(kāi)發(fā)與投融資模式
1、關(guān)于ABO模式
（1）ABO模式下授權(quán)項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性程序
（2）采用政府購(gòu)買服務(wù)的ABO模式
（3）采用特許經(jīng)營(yíng)的ABO模式
（4）通過(guò)ABO實(shí)施的委托建設(shè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)模式
2、關(guān)于“F+EPC”模式
（1）“F+EPC”模式是工程建設(shè)領(lǐng)域的融資模式。
（2）BT建設(shè)模式
3、大多數(shù)片區(qū)合作開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目采取的是“成本認(rèn)定＋合理收益”
4、關(guān)于片區(qū)合作開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目的回報(bào)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)實(shí)務(wù)中應(yīng)注意的問(wèn)題：
1、合作協(xié)議約定的“先預(yù)算后支付”原則。
2、對(duì)于符合政府付費(fèi)或缺口補(bǔ)助的項(xiàng)目，應(yīng)遵循“按效付費(fèi)”的原則。
3、對(duì)于符合政府付費(fèi)或缺口補(bǔ)助的項(xiàng)目，應(yīng)遵循“按效付費(fèi)”的原則。
4、對(duì)社會(huì)投資人的融資或投資回報(bào)，政府方禁止也無(wú)義務(wù)提供相關(guān)的保障。
5、約定“將政府留存相關(guān)稅收、非稅收入部分，列入財(cái)政預(yù)算全額撥付給甲方，作為甲方支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用的資金來(lái)源，全額支付至項(xiàng)目公司”；
6、約定“將建設(shè)用地出讓金中地方政府留存款提留后的剩余資金，作為支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，全額支付給項(xiàng)目公司”等內(nèi)容時(shí)
7、應(yīng)結(jié)合合作開(kāi)發(fā)的模式以及財(cái)政部門預(yù)算管理的相關(guān)規(guī)定確認(rèn)。
5、城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃實(shí)踐
開(kāi)發(fā)目標(biāo)：明確片區(qū)可以扮演的角色
發(fā)展定位：提煉片區(qū)的特色與個(gè)性
功能構(gòu)建：形成亮點(diǎn)突出的功能產(chǎn)業(yè)體系
空間布局：實(shí)現(xiàn)對(duì)功能產(chǎn)業(yè)體系的落地規(guī)劃
實(shí)施路徑：利用好政策驅(qū)動(dòng)、資本驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)三級(jí)驅(qū)動(dòng)力
第五講：片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施投融資模式【案例】
1、PPP 有例數(shù)據(jù)服務(wù)+ 投資決策支持平臺(tái)
2、城市開(kāi)發(fā)綜合運(yùn)營(yíng)專家
成都東部新區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園
四川（成都）自貿(mào)區(qū)東部新區(qū)片區(qū)
第六講：展望與建議
1、城市更新片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)將是未來(lái)10年城市發(fā)展升級(jí)的主要手段
2、少關(guān)注運(yùn)作模式的名稱和表象，多關(guān)注業(yè)務(wù)邏輯的內(nèi)涵和原理
3、核心方法論-投融資規(guī)劃
總結(jié)+交流

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