時 間

主 講 內 容

**天

上 午9:00-12:00

下 午13:30-17:00

第二天

上 午8:30-12:00

下 午13:30-16:30

**部分 房地產企業(yè)營改增納稅準備

一、營改增政策的解讀與實踐

1.我國流轉稅制的形成及增值稅改革      2.營改增試點的進展及總體規(guī)劃

3.為什么要營改增？營業(yè)稅有何弊端？營改增改革的基本指導思想

4.納稅人和扣繳義務人的認定            5.增值稅的一般計稅方法和簡易計稅方法

6.增值稅的適用稅率和征收率            7.銷售額、銷售折扣、銷售折讓的認定 

8.增值稅的差額征稅規(guī)定                9.混業(yè)經營帶給房地產營改增什么風險？

10.鐵路運輸服務營改增后對于房地產有何影響？11.快遞業(yè)營改增后對于房地產有何影響？

12.融資租賃業(yè)營改增后對于房地產有何影響？      

13.房地產開發(fā)各個階段能取得哪些專用發(fā)票？哪些能或不能抵扣？

14.營改增后房地產納稅義務發(fā)生時間和納稅地點有無變化？

二、房地產企業(yè)應關注的營改增若干風險問題

1.房地產企業(yè)是營改增納稅人嗎？你有增值稅業(yè)務嗎？             

2.房地產企業(yè)應該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務是再設公司還是分賬核算？

3.房地產企業(yè)不提供應稅服務就不涉及增值稅嗎？沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務嗎？ 營改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈送業(yè)務。

4.房地產企業(yè)可能涉及到增值稅哪些稅率？5.房地產企業(yè)涉及代扣稅款如何處理？ 

6.房地產營改增后發(fā)生非正常損失如何處理？ 

7.固定資產進項稅額該不該抵扣？ 進項稅額轉出的納稅籌劃

8.房地產營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？

9.裝卸搬運營改增有什么變化？          10.倉儲服務營改增租賃雙方有何影響？

11.汽車可以抵扣了，汽油費能隨意抵扣嗎？12.營改增后銷售固定資產該如何納稅？

第二部分 房地產企業(yè)土地增值稅清算全程納稅攻略

一、房地產企業(yè)涉及到的主要稅種有哪些？各階段有哪些特點？

1.前期階段2.工程建設階段3.銷售階段4.清算

二、土地增值稅征稅對象有哪些問題要注意？

1.小產權房征收土地增值稅嗎？2.房屋長期出租是否征收土地增值稅？

三、市場調控下預征率及核定征收率未來發(fā)展態(tài)勢如何？

四、項目規(guī)劃立項是否影響土地增值稅清算？

1.土地增值稅清算單位怎么確定？誰是有關部門？

2.土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？

3.分期開發(fā)的項目能否合并進行土地增值稅清算？ 普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計算土地增值稅？

4.分開還是合并清算的經典問答5.當今中國牛的對土增稅分類清算抗議！

6.土地增值稅與普通住宅定價的關系及如何回避無效價格區(qū)間？控制增值率20%以下是降低收入還是增加成本好，有無其他辦法？

7.地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？車位、車庫、地下室辦理產權還是不辦理產權？

8.車位車庫等要不要分攤土地成本？9.不同項目能否分攤成本？

10.普通住宅與其他產品類型如何分攤開發(fā)成本？

11.按建筑面積分攤成本無法避免商業(yè)增值率高可以調整嗎？

12.項目分期滾動開發(fā)，怎樣進行稅收籌劃？

13.住宅和商業(yè)地產混合型項目怎樣進行稅收籌劃？

五、房地產項目取得土地方式對于土地增值稅清算的影響

1.土地作為扣除項目成本如何確定?2.暗箱操作遲早要還的！

3.拆遷補償費屬于取得土地使用權所支付的金額嗎？4.毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？

5.地出讓合同顯示為取得凈地，房地產開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？

6.投資政府土地改造項目如何納稅處理？

7.直接買地與股權轉讓買地對于雙方有哪些稅收影響？

8.投資再轉讓土地存在哪些稅收爭議？9.競拍取得土地出讓合同該怎么簽定？

10.開發(fā)過程中土地使用稅怎么計算？

11.競拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？ 繳納完耕地占用稅可以一年免土地使用稅嗎？

12.紅線外支出能否列支土地成本清算扣除？13.政府返還款可有納稅籌劃空間？

六、房地產項目開發(fā)成本清算如何扣除

1.簽訂施工合同不含甲供材如何處理？2.維修基金大配套費不能加計扣除嗎？

3.房地產開發(fā)都可以加計扣除嗎？4.建安成本可隨意虛增嗎？

5.會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？？　　

6.裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？

7.售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？8.墊資開發(fā)與融資成本土地增值稅稅負比較

七、房地產項目開發(fā)清算收入如何確定？

1.未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票時如何確認收入？

2.房地產企業(yè)補退房款如何確認收入？

3.房地產企業(yè)收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅?

4.取得非貨幣性資產如何確認土地增值稅清算收入？

5.拆遷安置房如何確認土地增值稅清算視同銷售收入？

6.房地產企業(yè)自用、出租開發(fā)產品是否需要征收土地增值稅？

7.地上停車位、地下車位（人防/非人防）一次性收取租金是否繳納土地增值稅？

8.房地產企業(yè)將車位無償交付物業(yè)公司，物業(yè)公司收取租金，是否需要視同銷售征收土地增值稅？

9.房地產企業(yè)未取得項目立項也未取得商品房預售許可證，違規(guī)銷售國有（集體）土地上建造的房產是否征收土地增值稅？

八、土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？

1.委托貸款利息支出屬于能提供金融機構證明嗎？

2.房地產企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？

3.房地產企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？

九、清算后再銷售房產稅率如何確定？

1.土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？

2.清算后取得發(fā)票咋辦？3.清算后又賣房咋辦？

十、土地增值稅清算后項目虧損怎么辦？

十一、年終結賬土地增值稅如何結轉？3.8萬億元欠稅折射出什么問題？稅企間的土地增值稅紛爭還有多少？

十二、舊房轉讓土地增值稅怎么計算？

十三、清算申報與稽查的關系

十四、做好預清算應準備哪些資料？

十五、城中村改造如何納稅處理？

十六、合作建房分房后銷售如何計算土地增值稅？

十七、BT置換土地如何處理

第三部分 現(xiàn)場互動：您來問，我來答！