商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)核心價(jià)值挖掘與盈利模式指引下的設(shè)計(jì)趨勢(shì)解析

**部分 商業(yè)地產(chǎn)概述

引言

目前商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與政策背景介紹：

商業(yè)地產(chǎn)的危局與機(jī)會(huì)

商業(yè)地產(chǎn)的基本知識(shí)：

1.1商業(yè)地產(chǎn)的歷史

1.1.1西方商業(yè)史

1.1.2 我國(guó)歷史上關(guān)于市場(chǎng)的概念

1.1.3 我國(guó)商業(yè)的發(fā)展

1.2商業(yè)地產(chǎn)的概念

  1.2.1概念 ：商業(yè)與地產(chǎn)

  1.2.2商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的三大不同點(diǎn)：

1）價(jià)值層面的差異

2）開發(fā)程序不同

3）后期管理不同

  1.2.3商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值、本質(zhì)及特質(zhì) 

1.3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與機(jī)遇

  1.3.1不同戰(zhàn)略下的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃

    1）標(biāo)桿背后——以華潤(rùn)為例

    2）獨(dú)盡天時(shí)——以寶龍、萬(wàn)達(dá)為例

    3）魔方玩家——以凱德為例

    4）劍走偏鋒——以綠地為例

    5）一招鮮——以水游城、中南城、吾悅廣場(chǎng)為例

    6）品牌商的饕餮——以月星、宜家、歐尚、蘇寧、樂(lè)購(gòu)為例

    7）野百合的春天——以縣域綜合體為例

  1.3.2幾種有開發(fā)潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn) 

    1）中等規(guī)模的購(gòu)物中心 

    2）社區(qū)商業(yè) 

    3）旅游地產(chǎn)  

    4）具有休閑功能的商業(yè)地產(chǎn) 

1.4商業(yè)地產(chǎn)的分類 

1）按規(guī)模和功能分

2）其他分類方式

    3）按經(jīng)營(yíng)模式分類：只售不租 

                       只租不售

                       租售結(jié)合

自行經(jīng)營(yíng)

    4）典型的商業(yè)地產(chǎn)模式

第二部分  商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)

2.1  商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 

  2.1.1與盈利模式息息相關(guān)的一對(duì)概念： 持有和銷售 

  2.1.2國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)產(chǎn)品與盈利模式分析：華潤(rùn)、寶龍、恒隆、凱德

  2.1.3盈利模式類型匯總

    1）外資房地產(chǎn) 

    2）中資房地產(chǎn) 

    3）中資主力店 

4）信托基金類

2.1.4商業(yè)地產(chǎn)盈利模式成功案例分析

2.1.5盈利模式類型對(duì)比

2.2商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)規(guī)劃

  2.2.1為什么要提商業(yè)規(guī)劃

    1）上海典型案例介紹

2）開發(fā)商和建筑師雙方的困惑

3）常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)

  2.2.2商業(yè)規(guī)劃的概念和重要性 

    1）商業(yè)規(guī)劃的概念

    2）商業(yè)規(guī)劃的過(guò)程

    3）商業(yè)規(guī)劃的三個(gè)層次

  2.2.3商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容 

    2.2.3.1動(dòng)線規(guī)劃—說(shuō)不同規(guī)模

1）外部交通 

舉例：商業(yè)綜合體和軌交的結(jié)合

2）內(nèi)部動(dòng)線：

   陰線、陽(yáng)線

   動(dòng)線設(shè)計(jì)原則

   不同類型動(dòng)線案例

   舉例：內(nèi)部交通動(dòng)線設(shè)計(jì)

    3）商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃核心關(guān)注點(diǎn)

    2.2.3.2業(yè)態(tài)搭配與空間規(guī)劃—和mall不同

    1）業(yè)態(tài)的選擇與業(yè)態(tài)的比例

    2）業(yè)態(tài)布局的三大原則與三大規(guī)律

    3）主力店與次主力店的確定………

第三部分 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)趨勢(shì)

3.1商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)

  3.1.1 MALL的定位的變化

    1）社區(qū)Mall定位變化-居民區(qū).大學(xué)城…….

    2）生活Mall

  3.1.2 MALL的大小的發(fā)展

   1,2,3,6萬(wàn)方的Mall的規(guī)劃布局與建筑要求的不同

  3.1.3 MALL的功能的發(fā)展 –蘇州大寧生活廣場(chǎng)

    以萬(wàn)達(dá)的四代產(chǎn)品為例，MALL由單一購(gòu)物性質(zhì)發(fā)展成為娛樂(lè)、文化、餐飲等體驗(yàn)性綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。

  3.1.4 MALL的創(chuàng)新-……

1）同質(zhì)化的破局之道

2）實(shí)體商業(yè)與電商的對(duì)抗

3）體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨

——體驗(yàn)式消費(fèi)的構(gòu)成

——體驗(yàn)式消費(fèi)的營(yíng)造

案例介紹：法石街區(qū)

        Zaha Hadid的商業(yè)空間體驗(yàn)

4）百花齊放的體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)

    1 關(guān)于城市肌理-立面造型  居民區(qū).大學(xué)城…….

體驗(yàn)：

    上海新天地、上海老碼頭、新加坡克拉克碼頭等

    2 關(guān)于建筑形態(tài)空間的體驗(yàn)：

    上海國(guó)際客運(yùn)中心、吉隆坡升喜購(gòu)物中心、土耳其Kanyon等

    3 關(guān)于環(huán)境主題的體驗(yàn)：

    自然、文化、藝術(shù)、主題等

3.2設(shè)計(jì)公司的選擇趨勢(shì)

    外資大型設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)

    中資大型設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)

    中資小型明星事務(wù)所

3.3商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的技術(shù)要點(diǎn)

  3.3.1交通設(shè)計(jì) 

     1）入口及大堂的動(dòng)線

2）中庭的動(dòng)線規(guī)劃

3）步行街的動(dòng)線規(guī)劃

4）樓層間水平動(dòng)線規(guī)劃

5）樓層間垂直動(dòng)線規(guī)劃

6）地下停車場(chǎng)

  3.3.2功能分區(qū) 

    1）業(yè)態(tài)垂直分布方式

    2）業(yè)態(tài)水平分布方式

    3）后勤區(qū) 

  3.3.3空間設(shè)計(jì) 

商場(chǎng)的主要建筑設(shè)計(jì)參數(shù)

設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)

空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)：

1）中庭設(shè)計(jì)

2）入口廣場(chǎng)

3）商業(yè)廣場(chǎng)

4）下沉廣場(chǎng)

5）平臺(tái)及天橋連廊

6）屋頂空間

  3.3.4環(huán)境設(shè)計(jì) 

    1）室外環(huán)境設(shè)計(jì)

    2）照明設(shè)計(jì)

    3）標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)

    4）細(xì)節(jié)小品設(shè)計(jì)

  3.3.5造型設(shè)計(jì)

    3.3.5.1商業(yè)建筑外部空間分析 

    3.3.5.2商業(yè)建筑外立面再認(rèn)識(shí) 

    3.3.5.3商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)特點(diǎn) 

    1）商業(yè)性

    2）城市設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)性

    3）人文性

    3.3.5.4商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)的原則 

    1）整體性原則

    2）人性化原則

    3）經(jīng)濟(jì)性原則

    3.3.5.4重點(diǎn)案例分析 

    3.3.5.5商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)流行趨勢(shì) 

    3.3.5.6商業(yè)項(xiàng)目技術(shù)要求總結(jié)

第四部分  商業(yè)項(xiàng)目 案例介紹（選講）

4.1新加坡克拉克碼頭

4.2新鴻基項(xiàng)目

  上海國(guó)金中心

4.3凱德項(xiàng)目

  北京來(lái)福士廣場(chǎng)

  上海中山公園龍之夢(mèng)

4.4崇邦項(xiàng)目

  上海大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)

  上海金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)

  上海嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)

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