2005中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景--新開發(fā)時(shí)代的合縱連橫
作者:范明剛 69
2004年雖然僅僅過(guò)去多半年,但對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),卻已經(jīng)是山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。 “8.31土地大限”,“房貸管理新條款”“新經(jīng)濟(jì)適用房政策” “期房限轉(zhuǎn)條例”····一系列的政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái),使這一年被業(yè)內(nèi)稱為“房地產(chǎn)政策年”,這些政策涉及到房產(chǎn)開發(fā),房產(chǎn)金融,二手房市場(chǎng),房屋租賃中介等房地產(chǎn)行業(yè)的核心市場(chǎng)。因此,這場(chǎng)政策風(fēng)雨正昭示著2005年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體,占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80%多,近幾年出現(xiàn)了驚人的高速增長(zhǎng),自2000年以來(lái),每年都保持20%以上的增長(zhǎng),遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP和全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資增長(zhǎng)速度。2003年,更是創(chuàng)下了增長(zhǎng)29.7%的階段新高。房地產(chǎn)因其高投資,高回報(bào)成為社會(huì)公認(rèn)的“暴利行業(yè)”,然而在這高增長(zhǎng)的背后,市場(chǎng)卻面臨諸多不規(guī)范的操作,一系列問(wèn)題都亟待解決:企業(yè)數(shù)量大,規(guī)模??;開發(fā)能力低,抗風(fēng)險(xiǎn)能力差;資產(chǎn)負(fù)債率高,風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生,關(guān)系千家萬(wàn)戶幸福,又牽涉到巨大財(cái)富的支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一,國(guó)家對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控和市場(chǎng)規(guī)范早已是勢(shì)在必行,但多數(shù)企業(yè)對(duì)這場(chǎng)疾風(fēng)勁雨來(lái)得如此迅速還是有些措手不及。在宏觀調(diào)控下2005年,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必將會(huì)面臨重新洗牌,房地產(chǎn)市場(chǎng)在日趨規(guī)范化的同時(shí)也會(huì)呈現(xiàn)出更多成熟的特征,而這些特征正預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)新開發(fā)時(shí)代。
新開發(fā)時(shí)代的這種市場(chǎng)規(guī)范和成熟首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)增速將放緩,隨著2003年6月中國(guó)人民銀行發(fā)布的121號(hào)文件,國(guó)務(wù)院18號(hào)文件和相關(guān)規(guī)范土地使用制度的出臺(tái),以及2004年4月28日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知,將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%提高到30%及以上,這些政策將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生一定影響,預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度將放緩,但由于投資慣性,全年仍將保持再20%左右增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)在國(guó)家宏觀調(diào)控下將走上平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展階段。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的兩大市場(chǎng)——商品房市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)都不會(huì)有太大的變化:商品房市場(chǎng)供求將會(huì)繼續(xù)趨于平穩(wěn)。見附圖(1)自1999年以來(lái),竣工銷售面積比例呈逐年下降的趨勢(shì),由1.47下降到1.23。表明整個(gè)商品房市場(chǎng)供給一直大于需求,但兩者的差距在逐漸縮小,預(yù)計(jì)2005年商品房仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。而住宅市場(chǎng)仍將保持供略大于求態(tài)勢(shì)。見附圖(2)1999-2003年我國(guó)住宅竣工銷售面積比,由1999年供大于求的1.36下降到2002年供小于求的0.93,03年住宅竣工銷售面積比上升為1.13,呈現(xiàn)供略大于求局面,2004年各地政府紛紛推出經(jīng)濟(jì)適用房抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,預(yù)計(jì)2005年全國(guó)住宅市場(chǎng)竣工銷售面積比仍將大于1。可見,房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供求關(guān)系一直在保持平衡,市場(chǎng)秩序不會(huì)出現(xiàn)混亂局面。
面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)控下整體環(huán)境的變化,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要逐步走上規(guī)?;瘓F(tuán)化的道路。無(wú)論是33號(hào)令還是4號(hào)令,新土地政策讓積習(xí)已久的協(xié)議土地出讓方式淡出歷史視野,取而代之的是招投標(biāo)的土地出讓方式。以前,有些開發(fā)商的開發(fā)優(yōu)勢(shì)不是資金,也不是自身實(shí)力,而是“關(guān)系”。有關(guān)系的開發(fā)商就能順利拿到地,而沒(méi)“關(guān)系”的開發(fā)商干著急沒(méi)辦法。這道“關(guān)系檻”給一批雖然有實(shí)力,但是無(wú)“關(guān)系”的企業(yè)造成不小的障礙。政府堵上協(xié)議出讓的口子后,那些掌握“關(guān)系”的失去了效力,將逐漸淡出市場(chǎng)。一批房地產(chǎn)發(fā)展商、一批項(xiàng)目將會(huì)垮掉。垮掉的不是哪種類型的房地產(chǎn)發(fā)展商,而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產(chǎn)發(fā)展商。無(wú)論它是什么類型,無(wú)論它是大還是小,都會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)公司的優(yōu)化組合現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)處于轉(zhuǎn)型期,那些能夠適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的,將會(huì)得到更大的發(fā)展;無(wú)法適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的,被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。這也就意味著終結(jié)了以“地主”為代表的土地文明時(shí)代,迎來(lái)了以“資本”為代表的新開發(fā)時(shí)代。在這個(gè)新時(shí)代里,只有走上規(guī)?;?,集團(tuán)化,增強(qiáng)自身實(shí)力才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存之道。
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供略大于求的局面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須注重差異化和個(gè)性化營(yíng)銷。在近幾年的高速發(fā)展的過(guò)程中,房地產(chǎn)已經(jīng)處于“賣方市場(chǎng)”,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化、推廣方式同質(zhì)化……然而如果認(rèn)真研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)就會(huì)發(fā)現(xiàn),目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)從追求“量”向追求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時(shí)期,從“居者有其屋”過(guò)渡到“居者優(yōu)其屋”,而“優(yōu)其屋”的標(biāo)準(zhǔn)一方面是擴(kuò)大使用面積,另一方面也要注重品質(zhì)和環(huán)境。這是宏觀大勢(shì)。從市場(chǎng)的微觀層面看,市場(chǎng)需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的,有時(shí)還變得很快,開發(fā)企業(yè)如果事先不充分考慮到這些變化將會(huì)盡失先機(jī)。所謂“得客戶者得天下”,研究消費(fèi)者行為偏好,開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品,研究細(xì)分市場(chǎng),形成自己獨(dú)特的他人無(wú)法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和核心競(jìng)爭(zhēng)力,將是2005年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)真思考的一個(gè)主要問(wèn)題。
房地產(chǎn)新開發(fā)時(shí)代的到來(lái),迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須注重多渠道融資和品牌化發(fā)展。商家謀求的是更大的利益和市場(chǎng),而獲取市場(chǎng)的最有效手段之一就是品牌的競(jìng)爭(zhēng)與擴(kuò)張,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依然不會(huì)例外。因此,資本的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇,房地產(chǎn)企業(yè)的合縱連橫樹走向品牌化將是必然。房地產(chǎn)投資的一個(gè)很大的特點(diǎn)就是資金需求量大,有很多企業(yè)發(fā)展商很多時(shí)候都受到資金問(wèn)題的束縛。因此,如何融資、如何有效使用資金資源是地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大難題。新開發(fā)時(shí)代要求資本整合、合資重組、跨行業(yè)合作。市場(chǎng)凈化的結(jié)果將是開發(fā)商數(shù)量減少,但新推的樓盤卻越開越多,住宅小區(qū)越建越靚麗,資本與資源正加速向?qū)嵙﹂_發(fā)商聚集。市場(chǎng)游戲規(guī)則的制度與開發(fā)成本的提高,自動(dòng)淘汰了一批資金實(shí)力不足的投資商。同時(shí),也促使許多單個(gè)力量不足的開發(fā)商積極謀求聯(lián)合,以合資、合作或資產(chǎn)重組的方式在市場(chǎng)上尋求新的立足點(diǎn)。
2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定會(huì)上演一場(chǎng)經(jīng)典的資本大戲,市場(chǎng)規(guī)范下的新開發(fā)時(shí)代也注定會(huì)讓地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌,優(yōu)勝劣態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果必然會(huì)讓社會(huì)看到一系列合縱連橫后的地產(chǎn)品牌給百姓回報(bào)的是更具有品質(zhì)的房子和更透明合理的租售體系。
擴(kuò)展閱讀
姜上泉老師降本增效咨詢培訓(xùn):2024 2024.03.16
2024年3月15日—3月16日,姜上泉導(dǎo)師在濟(jì)南市主講第230期《利潤(rùn)空間—降本增效系統(tǒng)》2天訓(xùn)戰(zhàn)營(yíng)。金鑼集團(tuán)、臨工集團(tuán)、新華醫(yī)療、聯(lián)創(chuàng)集團(tuán)、惠發(fā)食品等近30家企業(yè)的130多位經(jīng)管人員參加了2天《利
作者:姜上泉詳情
降本增效咨詢培訓(xùn):2023年—降本增 2023.12.20
2023年12月14日—12月16日,姜上泉導(dǎo)師在上海市銀星皇冠大酒店主講第223期《利潤(rùn)空間—降本增效系統(tǒng)》3天2夜方案訓(xùn)戰(zhàn)營(yíng)。延鋒集團(tuán)、遠(yuǎn)景能源、蒙牛集團(tuán)、科達(dá)集團(tuán)、晶科集團(tuán)、浦耀貿(mào)易、拓尚實(shí)業(yè)等
作者:姜上泉詳情
降本增效咨詢培訓(xùn):2023年—降本增 2023.12.11
2023年12月7日—12月9日,姜上泉導(dǎo)師在濟(jì)南市主講第222期《利潤(rùn)空間—降本增效系統(tǒng)》3天2夜方案訓(xùn)戰(zhàn)營(yíng)。東阿阿膠、兗礦集團(tuán)、圣泉集團(tuán)、玫德集團(tuán)、中東集團(tuán)等多家知名企業(yè)的經(jīng)管人員參加了3天2夜《
作者:姜上泉詳情
在戛納,重新認(rèn)識(shí)數(shù)字中國(guó) 2023.12.04
龐大的人口規(guī)模,旺盛的用戶需求,讓中國(guó)成為了極為繁榮、活躍的互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)。4年前,騰訊網(wǎng)絡(luò)媒體事業(yè)群總裁、集團(tuán)高級(jí)執(zhí)行副總裁劉勝義在戛納廣告節(jié)上向世界介紹,中國(guó)網(wǎng)民的特征是熱愛社交,娛樂(lè)驅(qū)動(dòng),追求個(gè)性
作者:李欣詳情
降本增效咨詢培訓(xùn):2023年—降本增 2023.11.21
2023年11月9日—11月18日,姜上泉導(dǎo)師在上海市、武漢市主講第219期-220期《利潤(rùn)空間—降本增效系統(tǒng)》3天2夜方案訓(xùn)戰(zhàn)營(yíng),并在東莞市主講《降本增效目標(biāo)達(dá)成》。三菱重工、上汽集團(tuán)、平安集團(tuán)、金
作者:姜上泉詳情
降本增效培訓(xùn)咨詢:2023年—降本增 2023.09.25
2023年9月14日—9月21日,姜上泉導(dǎo)師在廣州、蘇州主講第211期和212期《利潤(rùn)空間—降本增效系統(tǒng)》3天2夜方案訓(xùn)戰(zhàn)營(yíng),中國(guó)移動(dòng)、霍尼韋爾、日立、哈曼、奇瑞、溫氏、天賜、德賽、勁酒、駱駝、好萊客
作者:姜上泉詳情
版權(quán)聲明:
本網(wǎng)刊登/轉(zhuǎn)載的文章,僅代表作者個(gè)人或來(lái)源機(jī)構(gòu)觀點(diǎn),不代表本站立場(chǎng),本網(wǎng)不對(duì)其真?zhèn)涡载?fù)責(zé)。
本網(wǎng)部分文章來(lái)源于其他媒體,本網(wǎng)轉(zhuǎn)載此文只是為 網(wǎng)友免費(fèi)提供更多的知識(shí)或資訊,傳播管理/培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn),不是直接以贏利為目的,版權(quán)歸作者或來(lái)源機(jī)構(gòu)所有。
如果您有任何版權(quán)方面問(wèn)題或是本網(wǎng)相關(guān)內(nèi)容侵犯了您的權(quán)益,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們核實(shí)后將進(jìn)行整理。
- 1廠家招商準(zhǔn)備工作之溝 5
- 2太古可口可樂(lè)第2期降 15
- 3 19
- 4員工不是被招聘進(jìn)來(lái)的 29
- 5姜上泉老師:降本必增 16
- 6西安王曉楠:2024 1474
- 7輔警或迎來(lái)轉(zhuǎn)正新契機(jī) 43
- 8西安王曉楠:輔警月薪 55
- 9什么是小型門店的底層 38