建安房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增

**部分：房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)營(yíng)改增的相關(guān)增值稅政策

1. 房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)“營(yíng)改增”涉及的稅率和征收率

2. 房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)增值稅的納稅申報(bào)與匯總納稅

3. 增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人管理

4. 應(yīng)納增值稅額的計(jì)算（增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣、進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出與不允許抵扣規(guī)定）

5. 增值稅專(zhuān)用發(fā)票的認(rèn)證期限、抵扣期限及特殊規(guī)定

6. 增值稅專(zhuān)用發(fā)票丟失的處理

7. 增值稅會(huì)計(jì)核算

8. 房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣的幾種規(guī)定

9. 增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵稅額能否抵減增值稅欠稅形成的滯納金?

10. 企業(yè)辦理跨區(qū)遷移，在遷出地尚未抵扣的留抵稅額，在遷入地是否可以繼續(xù)抵扣？

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的三大原理

1. 三證統(tǒng)一：法律憑證、會(huì)計(jì)憑證四和稅務(wù)憑證相互統(tǒng)一

2. 三價(jià)統(tǒng)一：合同價(jià)、發(fā)票價(jià)和結(jié)算價(jià)相互統(tǒng)一

3. 三流統(tǒng)一：資金流、發(fā)票流和勞務(wù)流（物流）相互統(tǒng)一

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的策略

一、建筑安裝企業(yè)應(yīng)對(duì)策略：

**策略：合同控稅策略

1.  降低企業(yè)稅負(fù)的源頭：合同簽訂環(huán)節(jié)

1) 合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系

2) 合同中隱藏稅收風(fēng)險(xiǎn)

2.  營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)合同控稅策略

1) 工程款增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的合同簽訂技巧

2) 建筑機(jī)械設(shè)備租賃合同的節(jié)稅技巧

3) 采購(gòu)合同中材料費(fèi)用與運(yùn)輸費(fèi)用的節(jié)稅技巧

4) 建筑勞務(wù)派遣合同的節(jié)稅技巧

5) 采購(gòu)合同中違約金條款節(jié)稅的簽訂技巧

6) 總承包合同中發(fā)票條款的節(jié)稅簽訂技巧

7) EPC合同的節(jié)稅簽訂技巧

8) 業(yè)主用房屋抵工程款，建筑企業(yè)將業(yè)主用來(lái)抵工程款的房屋抵供應(yīng)商材料款的合同簽訂技巧

9) 廣告合同的簽訂技巧

第二策略：票據(jù)控稅策略

1.  虛開(kāi)發(fā)票的種類(lèi)及虛開(kāi)增值稅發(fā)票專(zhuān)用罪的司法規(guī)定

2.  營(yíng)改增后的建筑（房地產(chǎn)）企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的30種發(fā)票開(kāi)具技巧

1) 施工期間發(fā)生水電費(fèi)用的發(fā)票開(kāi)具技巧

2) 采購(gòu)過(guò)程中的運(yùn)輸發(fā)票開(kāi)具技巧

3) 采購(gòu)過(guò)程中材料發(fā)票的開(kāi)具技巧

4) 掛靠工程中的發(fā)票開(kāi)具技巧

5) 母公司投標(biāo)的工程，子公司進(jìn)行施工中的發(fā)票開(kāi)具技巧

6) 總公司投標(biāo)的工程，分公司施工中的發(fā)票開(kāi)具技巧

7) 建筑企業(yè)售后回租中的發(fā)票開(kāi)具技巧

8) 甲方從工程結(jié)算款中扣留施工企業(yè)罰款的發(fā)票開(kāi)具技巧

9) 材料供應(yīng)商給予施工企業(yè)銷(xiāo)售返點(diǎn)的發(fā)票開(kāi)具技巧

10) 甲方扣留施工企業(yè)質(zhì)量保證金的發(fā)票開(kāi)具技巧

11) 施工企業(yè)與業(yè)主（房地產(chǎn)企業(yè)）已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款的發(fā)票開(kāi)具技巧

12) 施工企業(yè)接受勞務(wù)派遣公司派遣勞務(wù)人員的發(fā)票開(kāi)具技巧

13) 施工企業(yè)收到房地產(chǎn)企業(yè)的提前竣工獎(jiǎng)、材料差價(jià)款的發(fā)票開(kāi)具技巧

14) 施工企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生“甲供材”業(yè)務(wù)的發(fā)票開(kāi)具技巧

15) 建筑施工企業(yè)租用機(jī)械設(shè)備的發(fā)票開(kāi)具技巧

16) 建筑施工企業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)改增之前采購(gòu)的設(shè)備的發(fā)票開(kāi)具技巧

17) 營(yíng)改增后，沙石料的發(fā)票開(kāi)具技巧

18) 建筑施工企業(yè)支付或收到違約金和賠償金的發(fā)票開(kāi)具技巧

19) 營(yíng)改增前已完成的工程結(jié)算未收的工程款于營(yíng)改增后收到工程款的發(fā)票開(kāi)具技巧

20) 增值稅專(zhuān)用發(fā)票出格、壓線(xiàn)后，該發(fā)票是否屬于合法有效的發(fā)票？

21) 去年8月份，某公司發(fā)生一筆銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，但沒(méi)有給對(duì)方開(kāi)具發(fā)票，此筆收入已按時(shí)申報(bào)。10月份，客戶(hù)突然要求該公司對(duì)該筆業(yè)務(wù)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)，該公司可否開(kāi)具該筆業(yè)務(wù)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票？

22) 稅務(wù)登記證正在辦理中的企業(yè)，因業(yè)務(wù)需要可否申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票？

23) 企業(yè)作廢已開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，是否需要收回已交給購(gòu)貨方的聯(lián)次？

24) 發(fā)票丟失，需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理什么手續(xù)？

25) 建筑企業(yè)使用房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一購(gòu)入電、水增值稅處理？

26) 建筑企業(yè)自產(chǎn)自用的水泥預(yù)制構(gòu)件如何納稅？

27) 施工現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)混凝土該如何繳稅?

28) 企業(yè)處置銷(xiāo)售下腳料，是否繳納增值稅？

29) 商品砼享受稅收優(yōu)惠的處理

3.  營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的10種發(fā)票

1) 沒(méi)有供應(yīng)商開(kāi)具銷(xiāo)售清單的開(kāi)具“材料一批”、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的發(fā)票

2) 購(gòu)買(mǎi)職工福利用品的專(zhuān)用發(fā)票

3) 發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金

4) 營(yíng)改增前簽訂采購(gòu)合同，在營(yíng)改增后收到建筑材料，并付款給供應(yīng)商而收到的專(zhuān)用發(fā)票

5) 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)哪些進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可以抵扣，哪些進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不可以抵扣？

6) 營(yíng)改增前采購(gòu)的材料已經(jīng)用于工程，營(yíng)改增后才支付采購(gòu)款，而收到供應(yīng)商開(kāi)具的專(zhuān)用發(fā)票

7) “對(duì)開(kāi)發(fā)票”不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金

8) 建筑施工企業(yè)自建工程所采購(gòu)建筑材料所收到的增值稅專(zhuān)用發(fā)票

9) 房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)存量資產(chǎn)的專(zhuān)用發(fā)票

10) 拆遷補(bǔ)償款、青苗補(bǔ)償費(fèi)用不可以抵扣

二、房開(kāi)企業(yè)特定業(yè)務(wù)的增值稅處理

**策略：過(guò)渡期政策問(wèn)題

1. 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)改增之前自行建造的商品房是按照一般計(jì)稅方式還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)算征收增值稅？或是繼續(xù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)業(yè)稅稅率5%還是簡(jiǎn)易征收率6%或是3%？如果購(gòu)買(mǎi)方只要增值稅專(zhuān)用發(fā)票用來(lái)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)售方是否可以按照一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)改增實(shí)施后自行建造的商品房是否一定按照一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？

3. 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)改增實(shí)施前購(gòu)買(mǎi)的商品房按照一般計(jì)稅方式還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅？按照一般計(jì)稅方式卻沒(méi)有對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額？

4. 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)施日前后的新老項(xiàng)目怎么劃定？是按照取得土地使用權(quán)證日期？還是建設(shè)用地規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程施工許可證日期？預(yù)售許可證日期？竣工驗(yàn)收備案證日期？

5. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)個(gè)人的房產(chǎn)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

6. 營(yíng)改增后個(gè)人銷(xiāo)售二手房區(qū)分普通住房和非普通住房嗎？能否繼續(xù)適用差額征稅政策？

7. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？或者是視同銷(xiāo)售？視同銷(xiāo)售并沒(méi)有改變所有權(quán)，也許將來(lái)還會(huì)出售。一次性允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額很大而長(zhǎng)期不需要繳納增值稅?？煞癜凑帐褂媚晗拗鹉暧?jì)算抵扣？或者是參照企業(yè)所得稅按照不少于**低折舊年限20年計(jì)算分?jǐn)偟挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額？

8. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性出租固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？一次性允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額長(zhǎng)期大于出租銷(xiāo)項(xiàng)稅額而長(zhǎng)期不需要繳納增值稅。

9. 融資性售后回租合同未執(zhí)行完畢怎樣處理？經(jīng)營(yíng)性租賃房產(chǎn)呢？

10. 先期拿地，成本較小，營(yíng)改增后拿地成本可否抵扣？建設(shè)成本商品后，增值較大怎樣處理？

11. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，怎樣進(jìn)行抵扣？

12. 合作建房，以地?fù)Q房，以房換地增值稅怎樣處理？

第二策略：拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問(wèn)題

1. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？以什么票據(jù)為準(zhǔn)？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)以招拍掛所支付的土地出讓金計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，扣除率按照11%計(jì)算還是6%    

3. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的為獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？比如拍賣(mài)傭金、評(píng)估費(fèi)、交易費(fèi)？

4. 支付的各類(lèi)政府規(guī)費(fèi)能否獲得進(jìn)行抵扣？青苗補(bǔ)償費(fèi)用票據(jù)使用？市政配套費(fèi)用怎樣抵扣？

5. 房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地與當(dāng)?shù)卣炗喌耐顿Y協(xié)議中所明確的紅線(xiàn)外支出如何計(jì)算征收增值稅？紅線(xiàn)外支出要不要視同銷(xiāo)售征收增值稅？另外，紅線(xiàn)外支出也屬于取得土地的成本，但是只有文件沒(méi)有財(cái)政收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？操作層面怎樣處理？

6. 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地怎么抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

7. 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，是否征收增值稅？假如被轉(zhuǎn)讓的公司資產(chǎn)主要是房屋、土地權(quán)屬。

8. 支付的各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？

9. 營(yíng)改增后，一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得土地，生地變熟地后轉(zhuǎn)讓?zhuān)菂⒄諣I(yíng)業(yè)稅的差額計(jì)算方式還是一般計(jì)稅方式計(jì)算征收增值稅？

10. 附帶建設(shè)回遷房取得土地方式下，回遷房產(chǎn)視同銷(xiāo)售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？無(wú)論是回遷房產(chǎn)補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償能否算取得土地使用權(quán)的進(jìn)項(xiàng)稅額？

11. 項(xiàng)目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本？項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？

第三策略：前期工程環(huán)節(jié)的問(wèn)題

1. 如果沒(méi)有**終取得土地所發(fā)生的前期調(diào)研費(fèi)用、可行性研究費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

2. 項(xiàng)目批報(bào)建費(fèi)用怎樣抵扣，發(fā)票或收據(jù)是什么樣的？，項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)繳納的報(bào)批費(fèi)，如人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金）拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)用、管線(xiàn)設(shè)計(jì)費(fèi)用、改造設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用（含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用），制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)用、方案評(píng)審費(fèi)用。

4. 勘測(cè)丈量費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？主要包括：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等

5. 工程招標(biāo)費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？包括工程招標(biāo)管理費(fèi)、工程招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)、工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)用等（什么情況下必須進(jìn)行招標(biāo)？）

6. “三通一平”費(fèi)是否可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？如何進(jìn)行抵扣進(jìn)稅額？道路通、電力通（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）、自來(lái)水（上下水道）、場(chǎng)地平整（包括開(kāi)工前垃圾運(yùn)費(fèi)）的費(fèi)用。

7. 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線(xiàn)周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。

8. 其他費(fèi)用可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)等。

第四策略：建安環(huán)節(jié)的問(wèn)題

1. 代建市政設(shè)施，房地產(chǎn)公司為總包方，分包給分包公司，房地產(chǎn)公司只收取代理費(fèi)，如果營(yíng)改增前符合按代理業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的條件，營(yíng)改增后，增值稅如何處理？可以按照服務(wù)業(yè)代理業(yè)6%差額計(jì)征增值稅嗎？分包單位發(fā)票開(kāi)給政府。

2. 建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣？

3. 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，不能辦理產(chǎn)權(quán)，用來(lái)銷(xiāo)售或者出租，進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？沒(méi)有全部銷(xiāo)售或出租完畢，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣多少？不能辦理產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售或者出租是按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的稅目還是出租不動(dòng)產(chǎn)的稅目？

4. 存貨與固定資產(chǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)的變化對(duì)建筑、房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額有無(wú)關(guān)系？

5. 房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂工程施工合同后，按照當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局或監(jiān)理站的要求所繳納的勞保費(fèi)也取得了行政事業(yè)性收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？這部分錢(qián)建設(shè)局會(huì)撥付建筑施工企業(yè)，建筑施工企業(yè)做增值稅收入嗎？除此之外，也許還有專(zhuān)項(xiàng)文明施工費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)安全措施費(fèi)。

6. 營(yíng)改增后甲供材處理的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？

7. 園林綠化工程營(yíng)改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧在哪里？

8. 清包工環(huán)節(jié)材料費(fèi)用怎樣抵扣？

9. 生產(chǎn)企業(yè)提供自產(chǎn)貨物并提供安裝勞務(wù)的怎樣處理？

10. 房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主提供房屋維修服務(wù)，免費(fèi)維修所消耗的材料或更換的配件是否需要作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出或視同銷(xiāo)售處理？

11. 購(gòu)方納稅人將增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證抵扣后，因銷(xiāo)方納稅人未申報(bào)繳納稅款，購(gòu)方納稅人是否需就已認(rèn)證抵扣稅款做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出？

第五策略：融資環(huán)節(jié)的問(wèn)題

1. 金融業(yè)營(yíng)改增前的抵扣問(wèn)題，銀行貸款利息方面，銀行是否會(huì)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

2. 非金融業(yè)營(yíng)改增的抵扣問(wèn)題，委托貸款、企業(yè)拆借、社會(huì)集資可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

3. 統(tǒng)借統(tǒng)貸利息分割單可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？一方取得利息進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票也要轉(zhuǎn)出，另一方支付利息分割單可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？還是只能開(kāi)具發(fā)票才可以計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

4. 房地產(chǎn)信托基金資金成本的抵扣問(wèn)題？

第六策略：銷(xiāo)售方面的問(wèn)題

1. 預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租稅率？都是11%嗎？還是出租要按照17%計(jì)算？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款是否就要按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅？房子還沒(méi)建已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，訂金、定金、意向金、誠(chéng)意金，是在取得預(yù)售許可證之后簽訂了銷(xiāo)售或預(yù)售合同確認(rèn)增值稅收入還是只要收到錢(qián)就要算收入？

3. 房開(kāi)企業(yè)以繳納保證金抵扣購(gòu)房款方式搞促銷(xiāo)，例如業(yè)主預(yù)存2萬(wàn)元，將獲得抵扣5萬(wàn)元購(gòu)房款優(yōu)惠，請(qǐng)問(wèn)，用預(yù)存款購(gòu)房應(yīng)該如何繳納增值稅？

4. 公司為了開(kāi)拓市場(chǎng)，采購(gòu)了一些禮品（如模型、小工具、雨具等）送給購(gòu)房業(yè)主。請(qǐng)問(wèn)，購(gòu)進(jìn)禮品的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？銷(xiāo)項(xiàng)稅額怎樣計(jì)算？

5. 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)盤(pán)后一售而光，但房子還沒(méi)建，只有銷(xiāo)項(xiàng)沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)，可否先預(yù)征后清算？清算時(shí)點(diǎn)選擇在取得竣工驗(yàn)收備案時(shí)間？

6. 對(duì)于不同類(lèi)型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車(chē)位，是否采用不同的增值稅政策？稅率一樣，預(yù)征率會(huì)一樣嗎？

7. 項(xiàng)目公司將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，屬于視同銷(xiāo)售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？

8. 以土地或商品房進(jìn)行投資增值稅處理？ 視同銷(xiāo)售嗎？

9. 將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用，是否視同銷(xiāo)售？還是視同出租？

10. 合作建房一方出土地、一方出資金不成立獨(dú)立法人企業(yè)，雙方都要視同銷(xiāo)售繳納增值稅嗎？可否有視同采購(gòu)的進(jìn)項(xiàng)稅額？

11. 營(yíng)改增后“買(mǎi)房贈(zèng)車(chē)庫(kù)”等行為如何納稅以及風(fēng)險(xiǎn)如何控制？

12. 營(yíng)改增后視同銷(xiāo)售行為如何納稅？

13. “三大費(fèi)用”中涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣，有何風(fēng)險(xiǎn)？是否要進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？

14. 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后總分支機(jī)構(gòu)匯總納稅，可否包括子公司？實(shí)務(wù)中取得土地后辦理項(xiàng)目子公司的較多。

15. 營(yíng)改增后首付款與按揭款該如何納稅？

16. 我公司將自己開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為出租，這種行為算企業(yè)所得稅的視同銷(xiāo)售嗎，營(yíng)改增后如何處理？

17. 房開(kāi)企業(yè)的中央空調(diào)修理費(fèi)，可否作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？

18. 企業(yè)在小區(qū)內(nèi)安裝路燈，采購(gòu)路燈鋼桿、燈罩、燈泡及其他配件，并取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？ 營(yíng)改增后變化？

19. 購(gòu)銷(xiāo)雙方約定以銀行承兌匯票方式進(jìn)行結(jié)算，產(chǎn)生的貼現(xiàn)息費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)。貼現(xiàn)息費(fèi)用是否可認(rèn)定為增值稅價(jià)外費(fèi)用？貼現(xiàn)息可否單獨(dú)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票？

第四部分：其他需要關(guān)注的問(wèn)題

1. 購(gòu)買(mǎi)的材料都可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎？

2. 購(gòu)買(mǎi)的材料沒(méi)有全部用于工程怎么辦？

3. 購(gòu)買(mǎi)的材料工地施工超定額浪費(fèi)了怎么辦？

4. 購(gòu)買(mǎi)的材料工地被盜丟失怎么辦？

5. 購(gòu)買(mǎi)的材料抵頂了分包工程款怎么辦 ？

6. 自用的施工機(jī)械處理給分包商怎么辦？ 被盜了怎么辦？

康健老師的其它課程