商業(yè)地產(chǎn)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃


商業(yè)地產(chǎn)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃





一、引言 ——商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)出發(fā)點(diǎn)


◆ 商業(yè)物業(yè)標(biāo)的的再分類(lèi)；


◆ 善戰(zhàn)者，無(wú)赫赫之功；


◆ 商業(yè)定位的核心是渠道邊際效益的建設(shè)；


◆ 從流通屬性上分類(lèi)：商業(yè)地產(chǎn) = 電子商務(wù)；


◆ 商業(yè)并非陣亡于電商，而是死于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)。





二、項(xiàng)目前期拿地選擇 ——商業(yè)開(kāi)發(fā)同生孩子的關(guān)系（項(xiàng)目整體啟動(dòng)的3個(gè)原則)


◆ 你是被動(dòng)懷孕還是主動(dòng)懷孕？


◆ 項(xiàng)目可研的7個(gè)前置分析；


◆ 項(xiàng)目?jī)沙申囃鲇诙ㄎ?、五成陣亡于資金、三成陣亡于調(diào)研；


◆ 和黨商量拿地 —— 有關(guān)筑巢引鳳與關(guān)門(mén)打狗。





三、城市綜合體綜合項(xiàng)目定位


◆ 陷阱與餡餅 ——中國(guó)商業(yè)綜合體特點(diǎn)；


◆ 商業(yè)項(xiàng)目各類(lèi)型產(chǎn)品及盈利模式解析 —— 綜合體不僅是商業(yè)；


? 零售類(lèi)物業(yè) —— 商業(yè)項(xiàng)目的4類(lèi)工程變種


1. 商業(yè)街技術(shù)重點(diǎn)


2. 底商操作技術(shù)重點(diǎn)


3. 商業(yè)裙房技術(shù)重點(diǎn)


4. 單體樓技術(shù)重點(diǎn)


5. —— 風(fēng)險(xiǎn)正在悄悄靠攏，不要靠近6個(gè)位置；


◆ 綜合體止損 ——
1、什么是定位？綜合體各物業(yè)比例劃分就是第一個(gè)定位。2、什么是定位？綜合體各
物業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏就是第二個(gè)定位（案例：北京HM中心）；


◆ 商業(yè)業(yè)態(tài)類(lèi)型：賠錢(qián)的與賺錢(qián)的；


◆ 主力店及非主力店互動(dòng)意義；


◆ 詳解主力店 —— 會(huì)招主力店不等于會(huì)用主力店，不要讓錢(qián)白賠；


◆ 主力店實(shí)操邏輯（一） —— 真相；


◆ 主力店實(shí)操邏輯（二） —— 真相背后的真相；


◆ 顛覆規(guī)則 —— “形兵之極，至于無(wú)形”


◆ 核心重點(diǎn)：新時(shí)代商業(yè)的革命 —— 要用做“妓院”的心態(tài)做商業(yè)；


? 革命（一） —— 快銷(xiāo)集群10+1：


? 革命（二） —— 常規(guī)零售混搭的意義及模式，論化學(xué)反應(yīng)與物理反應(yīng)：


? 革命（三） —— 社交集群：


? 革命（四） —— 粘性集群（購(gòu)物中心市場(chǎng)化，電商的盲區(qū)戰(zhàn)場(chǎng)）：


? 革命（五） —— 外圍集群消費(fèi)力（抓點(diǎn)不如抓片，大數(shù)據(jù)的出口）：


? 革命（六） —— 不圖人流圖粘性（關(guān)于活動(dòng)創(chuàng)新及聯(lián)發(fā)）：


? 總結(jié) —— 內(nèi)場(chǎng)集群組合要素


◆ 商業(yè)地產(chǎn)和打麻將的關(guān)系 —— 10%人流概率制勝。






四、主力店招商計(jì)劃不要被硬件斷送


◆ 想招主力店和能招主力店是兩回事 —— 設(shè)計(jì)失誤會(huì)致命；


◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的四個(gè)關(guān)鍵階段：小心別被專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)院忽悠；


◆ 商業(yè)是有生命的——商業(yè)項(xiàng)目各功能設(shè)計(jì)同人體器官的關(guān)系。


◆ 物業(yè)改造和規(guī)劃與人流與粘性的關(guān)系 —— 建筑與引流


◆ 設(shè)計(jì)解決營(yíng)銷(xiāo) —— 把項(xiàng)目商戶(hù)拿空、它還是什么？






五、業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo) —— 項(xiàng)目招商


◆ 商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建；


◆ 商務(wù)合同談判要點(diǎn)；


? 租賃意向書(shū)解讀及控制；


? 商務(wù)條款；


? 技術(shù)條款；


? 常規(guī)談判周期；


? 合同陷阱：法務(wù)人員的真正使命與生存價(jià)值；


? 杠桿談判：如何和商戶(hù)討價(jià)還價(jià)；


◆ 談判典型失敗案例 —— 一場(chǎng)有關(guān)忽悠實(shí)力的較量；


◆ 招商總監(jiān)的困惑——自己越專(zhuān)業(yè)、談判越被動(dòng)；






六、致命的敵軍？友軍？ —— 物業(yè)管理代表著商業(yè)的未來(lái)


◆ 影子殺手——物業(yè)管理公司的潛在危害；


◆ 商業(yè)的未來(lái)？—— 物業(yè)管理公司，無(wú)敵的友軍；


◆ 有趣的商管。








七、政策渠道的利用方式


◆ 政府幫你做項(xiàng)目 ——
沒(méi)從政府身上賺到便宜的項(xiàng)目，都是源于不了解政府要什么：






九、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的終極目的 —— 資產(chǎn)證券化


◆ 商業(yè)地產(chǎn)表象價(jià)值；


◆ 商業(yè)地產(chǎn)深度價(jià)值；


◆ 商業(yè)地產(chǎn)四種證券化組織模式 —— 什么樣的物業(yè)能找到資金出口；


插課：翻過(guò)頭來(lái)看真相






十、營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)


◆ 決戰(zhàn)之后 —— 沒(méi)有形成追擊的決戰(zhàn)勝利、沒(méi)有任何意義；


◆ 追擊一：橫向資源鏈打擊；


◆ 追擊二：縱向產(chǎn)品鏈打擊

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