房地產(chǎn)項(xiàng)目在策劃、定位與設(shè)計(jì)階段的客戶敏感點(diǎn)梳理及價值提升策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目在策劃、定位與設(shè)計(jì)階段的客戶敏感點(diǎn)梳理及價值提升策略
課程背景
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)特征：
經(jīng)濟(jì)低迷，股市蕭條，債務(wù)擴(kuò)張，壓縮產(chǎn)能去杠桿；
政策模糊，調(diào)控失效，花樣百出，因城施策；
市場扭曲，價格高估，投機(jī)意識明顯，資本市場不理性；
樓市凍結(jié)，資金端凍結(jié)，交易端凍結(jié)；
企業(yè)糾結(jié)，地價高企，新房遇冷，形勢嚴(yán)峻；
邏輯混亂，管控邏輯，房價邏輯，項(xiàng)目開發(fā)邏輯，企業(yè)發(fā)展邏輯理不清。

在新的形勢，新的地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)周期和新的挑戰(zhàn)環(huán)境下，房地產(chǎn)項(xiàng)目如何破局，如何實(shí)現(xiàn)全
局系統(tǒng)精準(zhǔn)管控，本課程將提出最為鮮明清晰的操盤思路技巧及核心管控要點(diǎn)，其中策
劃和定位的精準(zhǔn)把握；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的專業(yè)與全面及精細(xì)化管理程度將成為整個項(xiàng)目的成敗
關(guān)鍵因素，規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)運(yùn)營中的重要方面之一。真正得到市場追捧的項(xiàng)目一定是
在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有所建樹，而一個好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是很講究規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的
成功是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。本課程以地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)為基本目標(biāo)，以盈利為核心導(dǎo)向系
統(tǒng)全面提升項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)基本功，以產(chǎn)品打造為主線系統(tǒng)分析項(xiàng)目開發(fā)的全過程及核
心把控點(diǎn)。尤其是以產(chǎn)品精心設(shè)計(jì)為核心，有全局的系統(tǒng)分
析，也有具體的實(shí)際觀點(diǎn)，輔以實(shí)際的技巧與手段，手把手教到項(xiàng)目開發(fā)及產(chǎn)品
設(shè)計(jì)人員快速提升設(shè)計(jì)能力與項(xiàng)目開發(fā)能力。
邀請對象
1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總裁辦等高層領(lǐng)導(dǎo)；
2、中高層管理人員（設(shè)計(jì)、成本、工程、招采、營銷部門負(fù)責(zé)人及管理人員）；
3、地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理人員及地產(chǎn)研發(fā)人員（總建筑師、設(shè)計(jì)總監(jiān)、設(shè)計(jì)經(jīng)理、設(shè)計(jì)
主管、以及建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀等專業(yè)設(shè)計(jì)人員）；
4、建筑設(shè)計(jì)院、建筑設(shè)計(jì)公司高層領(lǐng)導(dǎo)及各專業(yè)負(fù)責(zé)人等。
課程收益
1、解讀標(biāo)桿、學(xué)習(xí)經(jīng)典:全局把控整體規(guī)劃設(shè)計(jì)所要求的各類技術(shù)指標(biāo)；掌握主
流產(chǎn)品風(fēng)格定位及設(shè)計(jì)要點(diǎn)；
2、地域考究、適時之選:篩選適合自身項(xiàng)目品質(zhì)的建筑風(fēng)格類型；不同建筑風(fēng)格
定位的重要性以及對項(xiàng)目的影響；
3、把握流行、重視組合:在質(zhì)量技術(shù)要求下盡可能創(chuàng)新項(xiàng)目風(fēng)格立面設(shè)計(jì)；
4、迎合主流、創(chuàng)新思路:在大眾消費(fèi)接受層面創(chuàng)新更多樣戶型種類；
5、精細(xì)準(zhǔn)確、高質(zhì)高效:大量“成品設(shè)計(jì)”設(shè)計(jì)體系及典型案例深度研討。

課程大綱
第一部分：項(xiàng)目策劃階段價值分析
一、剖析市場
1、房地產(chǎn)的整體趨勢、政策及影響市場的八大因素
2、當(dāng)前房地產(chǎn)的整體趨勢及政策
3、當(dāng)?shù)刈罱姆康禺a(chǎn)政策的細(xì)節(jié)及影響
4、當(dāng)?shù)氐姆績r、地價水平
5、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)競爭激烈程度
6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平
7、主要競爭對手的情況與特點(diǎn)
8、當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨蠹跋埠?br /> 9、當(dāng)?shù)貙ι虡I(yè)或者辦公的需求程度
10、通過案例解讀房地產(chǎn)政策的細(xì)節(jié)及影響以及現(xiàn)狀條件下項(xiàng)目的思考
二、剖析地塊
1、通過案例分析影響地塊的?6?個因素：
2、項(xiàng)目地塊所處的地段特點(diǎn)及規(guī)劃前景
3、項(xiàng)目樓盤的規(guī)模及規(guī)劃指標(biāo)
4、項(xiàng)目外部環(huán)境
5、項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境
6、項(xiàng)目地形地勢地貌處理
7、公司拿地的價格與對手比較
三、剖析公司
1、公司品牌能力與技術(shù)管理水平
2、公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能力及管理特點(diǎn)
3、公司在當(dāng)?shù)刭Y源的成熟度
4、公司要求回籠資金的速度
5、公司對此項(xiàng)目的定位
6、公司決策的邏輯
四、剖析規(guī)劃
1、常規(guī)規(guī)劃指標(biāo)
2、特殊規(guī)劃指標(biāo)
3、不成文的規(guī)定


第二部分 項(xiàng)目的定位階段客戶敏感點(diǎn)梳理


一、市場及客戶定位：重新定義在復(fù)雜多變的政策調(diào)控下真正的市場和商機(jī)在哪里
二、產(chǎn)品定位：依據(jù)市場的精細(xì)全面創(chuàng)新的客戶敏感度高的產(chǎn)品
三、成本定位：沒有成本構(gòu)成和深入投入產(chǎn)出比分析的產(chǎn)品不是真正的產(chǎn)品
四、財務(wù)定位：房地產(chǎn)金融屬性的深度解析
五、項(xiàng)目定位：
? 以財務(wù)投資為導(dǎo)向加上科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶I(yè)操作引導(dǎo)出來的系統(tǒng)運(yùn)營
? “四位歸一”項(xiàng)目定位包含市場、產(chǎn)品、成本、財務(wù)系統(tǒng)全局的深度完整的定位

第三部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段敏感點(diǎn)梳理與價值挖掘及案例分析

一、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)操作
1、貨值最大化
? 商業(yè)、商鋪、寫字樓、公寓，住宅等相應(yīng)業(yè)態(tài)價值判斷
? 住宅內(nèi)部獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房、高層等產(chǎn)品的特性及價值判斷
案例：成都大型復(fù)合業(yè)態(tài)項(xiàng)目、青島濱海超級大盤、重慶中央廣場
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)四個最原則
? 最多的銷售面積
? 最大的戶型
? 最高的樓層
? 布置在最佳的位置
案例：武漢千畝大盤、南昌多形態(tài)住宅項(xiàng)目、成都某別墅項(xiàng)目
3、景觀、朝向、噪音、地形等價值判斷
案例：成都市中心某高容積率項(xiàng)目
4、土地使用效率最大化
案例：重慶新區(qū)整體規(guī)劃方案
5、各種容積率情況下的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合匯總及分析
6、規(guī)劃理念與技術(shù)結(jié)合的六大關(guān)鍵專業(yè)控制點(diǎn)
7、兩點(diǎn)一線的規(guī)劃
8、空間關(guān)系和規(guī)劃次序與尺度
9、人、車、貨等功能規(guī)劃及配套設(shè)施
10、深度解析總圖設(shè)計(jì)
11、關(guān)于住宅小區(qū)規(guī)劃的六大專題觀點(diǎn)
案例：廣州天安花園、廣州匯景新城、無錫梅村項(xiàng)目
深圳中心區(qū)豪宅項(xiàng)目、惠州某住宅項(xiàng)目、上海豪宅項(xiàng)目
二、戶型及功能設(shè)計(jì)操作手法及案例分析
1、用數(shù)據(jù)說話；設(shè)計(jì)成果信息統(tǒng)計(jì)表
案例：錦城湖岸戶型
2、以銷售為導(dǎo)向的資源分布原則
? 客戶敏感點(diǎn)的研究
3、規(guī)劃必須與戶型結(jié)合設(shè)計(jì)
? 客廳和餐廳平面及功能設(shè)計(jì)建議
? 外墻平面及功能設(shè)計(jì)建議
? 餐廳與廚房平面及功能設(shè)計(jì)建議
? 空間平面及功能設(shè)計(jì)建議
? 戶型設(shè)計(jì)需結(jié)構(gòu)機(jī)電等其他專業(yè)充分配合
? 戶型設(shè)計(jì)階段空調(diào)機(jī)位平面及功能設(shè)計(jì)
? 廚房衛(wèi)生間的尺度功能與配置
案例：成都錦城湖岸戶型案例
案例：龍湖原著?125?平、東方經(jīng)典、煙臺萬科城
中海小三房戶型、萬科城戶型、綠城?125?平米三房
三、立面設(shè)計(jì)操作手法及案例分析
1、立面設(shè)計(jì)原則
? 標(biāo)志性高品質(zhì)的立面對樓盤的宣傳及公司品牌效應(yīng)非常有利
? 經(jīng)典持久的立面風(fēng)格和材料對樓盤的保值及增值作用較大。
? 漂亮美觀的建筑立面對城市空間及景觀有貢獻(xiàn)
?
反對為了立面而嚴(yán)重影響功能及實(shí)用性，廣告位、雨棚、開啟扇通風(fēng)、防水、視線
2、立面需重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)
? 控制窗墻比
? 結(jié)合體形系數(shù)
? 細(xì)化外墻構(gòu)造節(jié)點(diǎn)
? 慎用?GRC?構(gòu)件
? 注意材料價差
? 建筑造型帶來的結(jié)構(gòu)審批風(fēng)險及成本超支
? 立面設(shè)計(jì)需與體型系數(shù)及外墻面積的大小結(jié)合
3、立面設(shè)計(jì)的七種風(fēng)格及案例分析
? 立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——新中式
案例：萬科第五園、藍(lán)城小鎮(zhèn)、泰禾院子、無錫花溪樾、青島中洲
中洲無錫花溪樾、半島城邦售樓處方案、中洲青島半島城邦
? 立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——新亞洲風(fēng)格
案例：中洲嘉興花溪地花園整體立面方案、成都三岔湖
? 立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——?A-DECO?風(fēng)格
案例：惠州華基江山、成都中央城邦
? 立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——簡歐風(fēng)格
案例：中洲上海里程、中洲惠州天御、中洲中央公園售樓處實(shí)景圖
? 立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——現(xiàn)代風(fēng)格
案例：無錫崇安府、佛山中洲府、中洲成都里程、深圳某公寓項(xiàng)目
上海瓏悅公寓項(xiàng)目、惠州央筑公寓項(xiàng)目、重慶公寓項(xiàng)目
惠州天御?C?項(xiàng)目惠州惠南公寓項(xiàng)目、惠州別墅項(xiàng)目
? 立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——學(xué)院風(fēng)
案例：惠州南麓院
? 立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——地中海風(fēng)格
4、立面精細(xì)化設(shè)計(jì)（以成都中洲里程項(xiàng)目為例）
? 說明、立面效果、裙樓商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裙樓標(biāo)準(zhǔn)
? 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)、屋頂標(biāo)準(zhǔn)
四、室內(nèi)設(shè)計(jì)操作及案例分析
1、客戶接待流程
2、售樓處平面功能布局
案例：標(biāo)準(zhǔn)售樓處平面功能布置參考——成都里程
3、三功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化要求

五、景觀設(shè)計(jì)操作及案例分析
1、展示區(qū)景觀設(shè)計(jì)
? 展示區(qū)景觀體驗(yàn)流程
? 展示區(qū)景觀功能布置
? 展示區(qū)景觀功能布置標(biāo)準(zhǔn)化
2、大區(qū)景觀功能布局
? 大區(qū)空間功能布局
? 景觀商業(yè)街
? 景觀主入口
? 景觀泳池
? 兒童老人活動區(qū)
? 單元入戶指引
? 景觀架空局
? 3、硬質(zhì)結(jié)構(gòu)做法及大喬
? 硬質(zhì)鋪裝結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)做法
? 各區(qū)常用大喬
4、大區(qū)景觀?23?個觀點(diǎn)與技巧
5、施工細(xì)節(jié)管控
? 施工細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化——硬質(zhì)施工細(xì)節(jié)及注意要點(diǎn)
? 施工細(xì)節(jié)管控標(biāo)準(zhǔn)——硬質(zhì)景觀的?8?個細(xì)部處理
案例：龍湖景觀特點(diǎn)分析及案例
贏在景觀的設(shè)計(jì)案例分析
景觀類客戶敏感點(diǎn)分析
六、兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)?5?個設(shè)計(jì)思路與技巧
1、位置的重要性
2、流線的順暢性
3、建筑展示性
4、景觀風(fēng)格化
5、樣板房精致化
案例：中洲惠州中央公園、、成都中洲錦城湖岸、佛山中洲府
深圳半島城邦、無錫崇安府、中洲成都中央城邦、中洲深圳筍崗
七、結(jié)構(gòu)、機(jī)電及其它專業(yè)深化設(shè)計(jì)
1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2、給排水設(shè)計(jì)
? 給排水設(shè)備用房的設(shè)計(jì)?4?個基本原則
? 給排水?5?個分項(xiàng)設(shè)計(jì)
3、電氣設(shè)計(jì)
? 住宅標(biāo)準(zhǔn)層的電氣井道，電井配置的優(yōu)先選擇方案
? 電氣井道的設(shè)置?5?個要求
? 戶內(nèi)照明和公共區(qū)域照明設(shè)計(jì)
4、暖通設(shè)計(jì)
? 空調(diào)形式的選擇
? 通風(fēng)排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)
? 燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)計(jì)
5、機(jī)電管線的綜合布置設(shè)計(jì)
第四部分 二十余個講師操盤項(xiàng)目深度解析
一、項(xiàng)目開發(fā)全過程的全面與系統(tǒng)分析
二、項(xiàng)目開發(fā)過程中的關(guān)鍵點(diǎn)深度剖析
三、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的專業(yè)精準(zhǔn)解析
四、項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險與隱患剖析

第五部分 現(xiàn)場參會學(xué)員企業(yè)案例分析及現(xiàn)場討論答疑

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