房地產(chǎn)開發(fā)全過程法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范

房地產(chǎn)開發(fā)與精裝修商品房全過程法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范
課程大綱：
第一部分： 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)法律
第一問題：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應(yīng)注意的
房地產(chǎn)開發(fā)的注冊(cè)資金與投資總額、項(xiàng)目資本金、資質(zhì)取得；
大致介紹一下背景。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及其條件與后果▲；
結(jié)合案例：
三、房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)營及有效條件▲
四、房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)▲
合作開發(fā)中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
結(jié)合案例：綠地訴蘇州工業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局、蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)（涉稅金額8800萬元）
五、房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃許可問題
結(jié)合案例：
六、房地產(chǎn)前期開發(fā)的房屋拆遷主要法律問題
七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收法律問題
結(jié)合案例：鐵獅門驗(yàn)收及御玲瓏驗(yàn)收
第二問題： 房地產(chǎn)公司與建筑公司的法律風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系
工程款結(jié)算的爭議解決問題（重點(diǎn)講解）
工期、質(zhì)量、價(jià)款
工期的認(rèn)定 開工日期 竣工日期 工期順延 停工、窩工爭議的處理
工程簽證的注意事項(xiàng)：簽證程序、簽證范圍、簽證陷阱
結(jié)合案例
二、“陰陽合同”的法律效力認(rèn)定與沖突處理
陰陽合同的表現(xiàn)形式
陰陽合同的司法認(rèn)定
陰陽合同的沖突處理
合同履行中因建筑材料或設(shè)備大幅度漲價(jià)或下跌引起的糾紛處理
結(jié)合案例說明。（訴訟路徑和非訴訟路徑）
施工合同無效或合同條款無效的法律定性分析及產(chǎn)生的后果
形式多樣，表現(xiàn)形式，司法實(shí)踐處理：以施工質(zhì)量合格為原則
如何規(guī)避施工單位利用工程款項(xiàng)優(yōu)先受償權(quán)的運(yùn)用及對(duì)策
優(yōu)先受償權(quán)說明、優(yōu)先受償權(quán)表現(xiàn)形式、運(yùn)用及對(duì)策
如何界定建筑工程項(xiàng)目的轉(zhuǎn)包、分包（專業(yè)分包和勞務(wù)分包）、帶資承包、掛靠行為及處理
轉(zhuǎn)包、分包的說明、帶資承包的概念、掛靠的概念、表現(xiàn)形式
結(jié)合案例進(jìn)行說明
建筑施工合同中的墊資條款法律效力的認(rèn)定及處理
墊資現(xiàn)象十分普遍。
墊資：承包人在簽訂合同后，不要求發(fā)包人先行支付工程款或支付部分工程款，而是利用自有資金進(jìn)場施工，施工到一定階段或完工后，再由發(fā)包人支付承包人墊付的工程款。
處理原則：當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定的，按照約定處理。沒有約定的，按照工程欠款處理。對(duì)墊資利息沒有約定的，承包人無權(quán)主張利息。
墊資的表現(xiàn)形式。
八、建筑物的質(zhì)量保修法律問題
九、工程建設(shè)合同擔(dān)保和工程風(fēng)險(xiǎn)問題
承包人的工程質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)：承包人、
十、施工單位不規(guī)范施工帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)處理
安全責(zé)任事故，重點(diǎn)結(jié)合案例講解。
第二部分：精裝修商品房概述了解精裝房的基本概念及相關(guān)法規(guī)、政策精裝1、精裝修商品房的基本概念
全裝修是法律概念，闡釋，及全裝修房屋的歷史嚴(yán)格和發(fā)展趨勢2、國家、地方政府關(guān)于精裝修管理政策解析 列舉：國家層面 省級(jí)層面 地方層面
第三部分：精裝修商品房銷售的基本模式學(xué)習(xí)精裝房的基本銷售模式，了解精裝房的典型糾紛及應(yīng)對(duì)技巧，學(xué)習(xí)精裝房銷售文本的主要內(nèi)容及擬定1、精裝修銷售基本模式（1）開發(fā)商作為精裝修簽約主體（2）施工單位作為委托精裝修簽約主體（3）偷面積戶型改造+精裝修模式2、各種模式典型糾紛案例（1）萬科民治金域華府糾紛（2）融創(chuàng)公司甲醛超標(biāo)糾紛（3）北京昌平區(qū)“路勁世界城”二期新風(fēng)系統(tǒng)強(qiáng)行搭售事件（4）東莞市星河傳說延期交房糾紛3、精裝修銷售文本的擬定（1）交樓標(biāo)準(zhǔn)和合同附圖的編制和審核（2）裝修補(bǔ)充協(xié)議的編制（3）裝修銷售培訓(xùn)管理（4）客戶個(gè)性化要求的處理
第四部分：精裝修商品房銷售法律風(fēng)險(xiǎn)管理及防范學(xué)習(xí)精裝房營銷宣傳中常見的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)歸因，掌握精裝房營銷風(fēng)險(xiǎn)防范策略1、營銷宣傳常見風(fēng)險(xiǎn)（1）銷售廣告、宣傳資料管理
結(jié)合案例
樓書、廣告中的裝修承諾可能構(gòu)成合同內(nèi)容
樣板房可能構(gòu)成合同內(nèi)容（2）樣板間管理：樣板房開放前的測試與調(diào)整、樣板房驗(yàn)收和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
樣板房所展示的房屋平面結(jié)構(gòu)、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)與合同中的房屋平面圖或裝飾設(shè)備文字說明可能不一致，造成交房標(biāo)準(zhǔn)的沖突。
蘇州的經(jīng)驗(yàn)：拆除需要公證
結(jié)合案例：朗詩與客戶發(fā)生爭議
樣板房的規(guī)范介紹 寧波 上海 銀川 南京2、營銷宣傳風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因
剖析列舉 上海一案例涉及到折合每平米的裝修成本，構(gòu)成不正當(dāng)競爭，被工商處罰。3、營銷宣傳風(fēng)險(xiǎn)防范
案例剖析列舉 律師提前介入
第五部分：精裝修商品房質(zhì)量法律風(fēng)險(xiǎn)管理及防范學(xué)習(xí)精裝房質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及歸因，掌握精裝房質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略1、質(zhì)量問題的三個(gè)層面
輕微質(zhì)量問題 - 功能使用不便 - 材質(zhì)污損 - 色差 -開關(guān)、插座面板的安裝、接線不符合要求
輕微質(zhì)量問題的開發(fā)商解決方案 – 質(zhì)量修復(fù) - 修復(fù)期間的損失賠償
普通質(zhì)量問題 – 滲漏 – 混凝土及抹灰裂縫 – 空鼓 - 倒泛水 – 墻皮脫落
普通質(zhì)量問題開發(fā)商的解決方案
購房人收房 確定損失的范圍，確定損失產(chǎn)生的原因與維修有直接關(guān)系
購房人未收房 有逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)，需要簽訂好合同
嚴(yán)重質(zhì)量問題 - 主體結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題 （結(jié)合別墅精裝房訴訟案例舉例） - 嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題 疑問包括a.是否以房屋存在安全問題為標(biāo)準(zhǔn)？ b. 是否包括基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等問題影響居住的情形？c. 是否需要鑒定？
衍生的問題：司法實(shí)踐中判斷是否“嚴(yán)重影響”的考量因素
大多數(shù)社會(huì)公眾無法容忍和接受
多次修復(fù)仍無法解決
威脅人身安全或健康
開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)：解除合同+賠償損失
2、裝修質(zhì)量常見風(fēng)險(xiǎn)（1）裝修工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) （2）部品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)（3）室內(nèi)污染質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
化學(xué)類污染源 物理類污染源 生物類污染源3、裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因
設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)的專業(yè)化程度不高
施工階段：土建質(zhì)量存隱患 材料采購把關(guān)不嚴(yán) 半成品、成品化程度不高 施工工藝未創(chuàng)新改革
監(jiān)理不嚴(yán) 過程驗(yàn)收不受重視 政府監(jiān)管未到位4、裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范
設(shè)計(jì)要早介入，專業(yè)化程度要提升
施工前的驗(yàn)收檢查
細(xì)化施工方案
優(yōu)化材料采購
施工工藝創(chuàng)新 施工順序合理
嚴(yán)格旁站監(jiān)理和同步監(jiān)理
實(shí)行全過程驗(yàn)收：重視隱蔽驗(yàn)收、加強(qiáng)過程驗(yàn)收
政府強(qiáng)化監(jiān)管（可遇不可求）
5、裝修質(zhì)量保修
1）保修范圍的確定
- 基礎(chǔ)裝修（包含水電、防水、排水、墻漆等）
- 主要材料（地板、瓷磚、五金、集成吊頂、門窗、潔具等）
- 家具
- 軟裝（窗簾、地毯、燈具、壁紙、裝飾品等）
- 家電
2）保修期限的界定
- 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 第七條
- 商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 第六條
- 開發(fā)商和工程承包單位的保修期限起算存在時(shí)間差
- 設(shè)備產(chǎn)品供應(yīng)商和開發(fā)商保修期限起算存在時(shí)間差
- 按約定交房日期還是實(shí)際交付使用日期存在時(shí)間差
3）保修責(zé)任的分配與承擔(dān)
- 開發(fā)商
- 裝修工程承包單位
- 設(shè)備產(chǎn)品的供應(yīng)商
第六部分：精裝修商品房交付法律風(fēng)險(xiǎn)掌握精裝房交付的主要條件及標(biāo)準(zhǔn)，了解買受人拒收樓的合理事由，學(xué)習(xí)精裝房交付的主要風(fēng)險(xiǎn)及歸因，掌握風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的策略1、交付的法律意義
結(jié)合法條2、交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)
結(jié)合合同約定
3、買受人拒收樓的“合理事由”
結(jié)合案例
4、精裝修交付的特殊性
5、精裝修交付常見風(fēng)險(xiǎn)
從開發(fā)商的角度6、精裝修交付風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因
7、精裝修交付風(fēng)險(xiǎn)防范

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