土地評估及并購拿地

土地評價、決策及并購拿地風險規(guī)避
本課程主要從決策過程、決策依據(jù)、決策方式等前期決策角度來講述風險規(guī)避，并對土地價值評價方法進行講述。時間為一天。
張飚先生簡介：
北京師范大學 國家軟實力評估中心 副主任
北京大學 北大與企業(yè)發(fā)展促進會 城市運營主任專家
中國抗衰老促進會 教育專家委 總干事
華城智匯（北京）城市規(guī)劃管理公司 董事長
張飚先生是著名的實戰(zhàn)派專家，主持過土地運營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅養(yǎng)老方面三百多多平方公里七百多萬平米的開發(fā)，近年來在清華大學、北京大學、人民大學等多家院校主講城市運營、新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、房企轉(zhuǎn)型等主題課程，曾任華潤、中信、中交、中鐵等多家大型央企和地方政府顧問。
張飚先生因在城市、產(chǎn)業(yè)、土地等環(huán)節(jié)優(yōu)秀的專業(yè)水準，被在北京師范大學設立的國家軟實力評估中心聘請為副主任，在國務院批準的副部級國家同類唯一專業(yè)協(xié)會組織中國抗衰老促進會聘請為教育專家委總干事，張飚先生還擔任北京大學北大與企業(yè)發(fā)展促進會城市運營主任專家和華城智匯北京城市規(guī)劃管理公司董事長等職務。
土地的決策工具和決策階段：
1：失敗案例：北京南六環(huán)某項目拿地決策
2：常見問題：
3：決策工具：是否存在某一種工具可以簡單判斷該不該拿地？
戰(zhàn)略選擇和行動評估矩陣、SPACE矩陣決策法
4：成功案例：天津薊縣某項目
Space矩陣、客戶分析圖、產(chǎn)品定位、競拍策略
5：使用矩陣決策工具問題之一：怎樣解決老板、官員、操盤手不同視角維度
解決方案：二度決策法
一度決策：城市和區(qū)域決策
二度決策：地塊和項目決策
6：使用矩陣決策工具問題之二：能不能從大量的宏觀信息和微觀信息中選擇項目相關(guān)信息
一度決策：SWOT的具體定義，決定決策因子設定
二度決策：財務及產(chǎn)業(yè)、競爭與市場兩個體系決定決策因子的設定
第二章：進入城市和區(qū)域決策的評價和風險
拿地決策的內(nèi)涵
作為一種交易行為，交易對象和議價能力是開發(fā)企業(yè)決策的前提，
拿地劃分為主動拿地和被動拿地兩大類別，（在沒有議價能力，被迫進入競拍市場時，其行為稱為被動拿地），同時，拿地決策也劃分為主動拿地決策和被動拿地決策兩大類
形成主動拿地的三大方向
提升交易對象等級
形成議價能力
提前確定價格
被動拿地進行決策的主要依據(jù)和評估方法
區(qū)域規(guī)劃主導方向
區(qū)域人口來源依據(jù)
區(qū)域內(nèi)土地供應狀況
區(qū)域內(nèi)建筑產(chǎn)品供應狀況
企業(yè)現(xiàn)金支付能力
限價競拍策略
企業(yè)開發(fā)能力。
主動拿地進行決策的主要依據(jù)和評估方法
前期決策的核心依據(jù)：能否形成排他性、能否構(gòu)造開發(fā)企業(yè)的土地議價能力，能否最大限度壓縮土地溢價。
前期決策判別要素：涉及兩大類別的要素
外部關(guān)鍵要素：
宏觀政策及產(chǎn)業(yè)導向
區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展
行業(yè)周期
競爭關(guān)系
需求特性
內(nèi)部關(guān)鍵要素
企業(yè)戰(zhàn)略
產(chǎn)業(yè)資源
融資能力
運營及營收能力
人力資源與組織管控
第二章、土地外部關(guān)鍵要素六因子評價、及風險規(guī)避
1、宏觀政策及產(chǎn)業(yè)導向評價愛
范疇：中央及國務院在任期內(nèi)的主導經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策
部委及省級政府對政策的解讀和細則
意義：構(gòu)造與地方政府的交易地位
操作：是否從先期的項目產(chǎn)業(yè)定位達成與政府政策和產(chǎn)業(yè)方向?qū)樱芊裥纬膳c更高層的政府機構(gòu)進行對話的基礎(chǔ)
案例：萬達地價與萬達拿地決策
2、區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展評價
范疇：年度主導方向和產(chǎn)業(yè)政策，以及大型規(guī)劃，主要指標和事件
意義：直接賦予地方政府的
操作：是否符合城市規(guī)劃方向、城市化主要問題的針對性方案
案例：長株潭城市群，綠心規(guī)劃與華僑城拿地決策
3、行業(yè)周期評價
范疇：政府任期與行業(yè)周期的奇妙吻合
意義：房屋成交量與成交價格周期、開工量與土地供應量周期、土地價格與房價周期
操作：下降區(qū)間拿地，上升區(qū)間賣房
案例：融創(chuàng)豪宅的拿地決策，順馳普通住宅的拿地決策
競爭關(guān)系評價
范疇：三類不同企業(yè)的市場占有率和價格體系
意義：在不同區(qū)域中，三類不同企業(yè)存在各自生存空間
操作：選擇自己獨有生存空間進行拿地
案例：河南建業(yè)的土地布局
6、需求特性評價
范疇：入住與投資、土地與開發(fā)企業(yè)投資、建筑產(chǎn)品與開發(fā)企業(yè)
意義：梳理常住人口和投資性購房兩個市場的占有率
操作：尋求常住人口和投資性購房兩類不同市場的空缺點
案例：華夏幸福基業(yè)，幸福城、孔雀城。
土地內(nèi)部關(guān)鍵要素六因子評價、及風險規(guī)避
企業(yè)戰(zhàn)略
產(chǎn)業(yè)資源
融資能力
運營及營收能力
人力資源與組織管控
1、企業(yè)戰(zhàn)略評價
概念：核心競爭力、產(chǎn)品和市場戰(zhàn)略
范疇：核心競爭力與土地的關(guān)聯(lián)定位、產(chǎn)品和市場戰(zhàn)略的吻合
意義：拿到能做好的土地
操作：設定拿地條件，先行進入與企業(yè)戰(zhàn)略匹配的土地
案例：合眾人壽的拿地
2、產(chǎn)業(yè)資源評價
概念：新型城鎮(zhèn)化帶來產(chǎn)城一體
范疇：產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合，產(chǎn)業(yè)用地與商住用地結(jié)合，公共建筑與民用建筑結(jié)合
操作：聯(lián)合體構(gòu)成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，
案例：亞特蘭蒂斯項目
3、融資能力評價
概念：現(xiàn)金杠桿
范疇：基金、信托、銀團
操作：拿地聯(lián)合體
案例：萬科招商聯(lián)合體
4、運營與營收能力評價愛
概念：內(nèi)部操作周期
范疇：規(guī)劃、施工圖、工程管理、營銷等
操作：預售許可證節(jié)點控制
人力資源與組織管控評價
概念：總部控制與項目控制
范疇：產(chǎn)品標準化與資源控制
操作：形成項目公司的標準配置最低門檻，最大化利用總部資源
第四章：并購類土地的其他風險規(guī)避
本章論述除上述內(nèi)外各六因子風險之外的風險，以上諸項均為系統(tǒng)性風險，其規(guī)避方式在上述內(nèi)容中予以講述。
1、主體資格瑕疵及風險
2、稅務風險
3、或有債務風險
4、在建工程及應付款風險
5、權(quán)證風險
6、股權(quán)交易程序風險
7、履約風險

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