房地產(chǎn)企業(yè)全程賬務處理、土地增值稅清算攻略、個稅籌劃和融資方案全解

房地產(chǎn)企業(yè)全程賬務處理與土地增值稅清算攻略及個稅籌劃
課程背景：企業(yè)合理分攤成本節(jié)約稅款3000萬；一筆錯誤會計分錄遭到稅務稽查，這些都是我們顧問單位的真實案例。會計核算不當，稽查風險巨大，會計核算不科學，直接影響納稅的多少，會計核算精細，帶來項目清盤時稅收價值的最大化。
眾所周知，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、涉及面廣、產(chǎn)品復雜，如何進行高難度的土地增值稅清算？如何合理規(guī)劃、科學清算，規(guī)避風險，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)的關注焦點。
課程收益：在房地產(chǎn)不景氣的大環(huán)境下，為你打開一道通往希望的大門，給房地產(chǎn)財務人員，企業(yè)管理者新的思維方式和思考依據(jù)。同時為房地產(chǎn)企業(yè)全程講解貫穿始終，從股權(quán)設計到組織結(jié)構(gòu)，再到企業(yè)內(nèi)部賬務處理及稅籌方案，給房地產(chǎn)企業(yè)360度全流程財務戰(zhàn)略，資本運營方案。專題一?房地產(chǎn)企業(yè)全程規(guī)范的會計核算
一、重要會計科目的會計核算及涉稅風險
1.開發(fā)產(chǎn)品 ?2.投資性房地產(chǎn) ?3.預收賬款 ?
4.應交稅費 ?5.開發(fā)成本 ?6.開發(fā)間接費用
二、相關稅費計稅基礎的確認
三、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品的會計核算及涉稅風險
四、房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅與簡易計稅
五、拆遷還房的核算及涉稅處理和風險
六、利息處理技巧
七、增值稅21個科目的會計核算
八、材料采購中一般納稅人和小規(guī)模納稅人的擇優(yōu)選擇
九、甲供材、清包工的擇優(yōu)選擇
十、企業(yè)所得稅申報的涉稅風險
十一、增值稅納稅申報
十二、成本臺賬的設立
專題二?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算攻略
一、土地增值稅征稅范圍與原則
二、土地增值稅征收具體情況的界定
三、土地增值稅的特點
四、土地增值稅計算
五、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的組成與確認
六、取得土地使用權(quán)所支付的金額組成與確認
七、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成與確認
八、房地產(chǎn)開發(fā)費用的組成與確認
九、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金的組成與確認
十、財政部規(guī)定的其他扣除項目的計算與確認
十一、不同的成本分攤方法對土地增值稅的影響
十二、土地增值稅對企業(yè)所得稅的影響
專題三?個人所得稅新政解讀及薪酬規(guī)劃
一?個人所得稅法修正的主要內(nèi)容及影響
二?過渡期薪酬規(guī)劃策略
三?新規(guī)正式執(zhí)行后的薪酬規(guī)劃策略
四?社保由稅務機關征收對企業(yè)的影響及應對策略
專題四 新形勢下房企投融資稅務規(guī)劃
一：大勢觀瀾—看清趨勢 謀定而后動
1、回首2018年，金稅三期+國地稅合并+個稅修訂
2、展望2019年，減稅幾何？房產(chǎn)稅？社保入稅落地？
3、新周期下，房企投融資新特點和各節(jié)點節(jié)稅點和風險點
4、碧桂園的啟發(fā)：控成本、提效率、防風險、謀轉(zhuǎn)型
二：拿地稅收籌劃
（一）股權(quán)架構(gòu)
1、自然人直接架構(gòu)：龍地產(chǎn)案例；
2、合伙企業(yè)間接架構(gòu)：碧桂園跟投案例
3、控股公司間接架構(gòu)：紅星美凱龍案例
4、海外架構(gòu)：2018年港股上市房企盤點和架構(gòu)解析；
5、契約型架構(gòu)：萬科地產(chǎn)案例
（二）拿地籌劃
1、股權(quán)收購????2、合作建房????3、拆遷還建??4、舊城改造等
三：運營稅收籌劃
1、資產(chǎn)剝離方式概覽（分立、轉(zhuǎn)讓、劃轉(zhuǎn)、投資）
2、分立：榮安地產(chǎn)分立案例（流程+節(jié)稅點+風險點+點評）
3、投資：肥肥地產(chǎn)投資案例（流程+節(jié)稅點+風險點+點評）
4、劃轉(zhuǎn)：某上海地產(chǎn)公司剝離商業(yè)地產(chǎn)案例
5、如何設計轉(zhuǎn)型業(yè)務的激勵機制（股權(quán)激勵+合伙人+跟投）
四：退出稅收籌劃
1、房地產(chǎn)項目公司注銷清算：五步驟+10個稅收節(jié)點
2、房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓節(jié)稅案例深度剖析
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的稅收籌劃招數(shù)盤點
4、新個稅+CRS啟動后，高凈值人群財富配置專題
5、富貴鳥和小馬奔騰案例看家族企業(yè)的財富傳承之道
五：融資稅收籌劃
1、房企創(chuàng)新融資模式的稅政籌劃案例（信托、ABS、供應鏈金融等）
2、房地產(chǎn)基金運作模式及稅收籌劃
專題五 年終企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題處理
一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)所得稅季度預繳與預計利潤
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅季度預繳方法2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅季度預繳比例3、房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點4、房地產(chǎn)企業(yè)完工前收入稅務處理5、房地產(chǎn)企業(yè)完工后收入稅務處理6、房地產(chǎn)企業(yè)收入納稅調(diào)整
二、營改增后預繳所得稅與匯算清繳收入金額的確定
1、預收賬款收入金額確定
2、匯算清繳收入金額確定
3、視同銷售環(huán)節(jié)收入金額確定
三、完工成本計算與結(jié)轉(zhuǎn)
1、完工成本分期
2、完工成本業(yè)態(tài)歸集與分攤3、成本分攤法4、利息成本分攤5、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本
四、完工成本計算與結(jié)轉(zhuǎn)實操案例
1、完工成本分期實操案例2、完工成本業(yè)態(tài)歸集與分攤實操案例3、成本分攤法實操案例4、利息成本分攤實操案例5、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本實操案例
五、完工產(chǎn)品匯算清繳成本調(diào)整
1、分攤出租產(chǎn)品折舊2、樣板房軟裝成本3、新項目一般計稅成本變化?4、不動產(chǎn)銷售匯算清繳成本調(diào)整?5、固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)匯算清繳成本調(diào)整
六、所得稅匯算清繳其他收入與費用調(diào)整
七、匯算清繳具體案例運用
1、拆遷還房的賬務與稅務處理
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理
3、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務處理
4、土地閑置費扣除的稅務處理
5、商鋪售后返租的財稅處理
6、房企代墊首付和購房返稅處理
7、合作建房的稅務處理8、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理
9、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理10、房地產(chǎn)預收的誠意金、訂金、定金的
11、“還本”方式銷售建筑物的營業(yè)稅處理12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補償方式的涉稅政策13、售房部（接待處）、樣板房的稅務處理14、預收款可以作為房企廣告費、宣傳費和業(yè)務招待費扣除基數(shù)15、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理?16、 售樓部的會計與稅收處理?17、賣精裝房送家電、家俱的稅務處理及案例分析18、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目的稅收優(yōu)惠政策19、轉(zhuǎn)讓人防設施的稅務處理
20、項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理?21、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財稅處理
22、融資性售后回租三大稅種處理
23、買一贈一模式稅務問題
24、視同銷售財稅處理
25、融資費用與統(tǒng)借統(tǒng)還稅務處理
26、股權(quán)投資與轉(zhuǎn)讓稅務處理
27、企業(yè)一般重組與特殊重組涉稅處理

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