《房地產(chǎn)存量資金管理與融資創(chuàng)新》（2天）

《房地產(chǎn)存量資金管理與融資創(chuàng)新》課程大綱
23812548260【課程背景】2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境整體偏緊：中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢(shì)；地方因城、因區(qū)、因勢(shì)施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行基礎(chǔ)制度更趨完善，住房、土地、財(cái)稅三大領(lǐng)域的制度建設(shè)取得明顯進(jìn)展，也為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制奠定了更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。市場(chǎng)方面，百城新建住宅價(jià)格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模小幅調(diào)整，市場(chǎng)去化壓力加大。土地方面，各類用地供需規(guī)模同比基本持平，市場(chǎng)處低溫狀態(tài)，結(jié)構(gòu)性拿地機(jī)會(huì)顯現(xiàn)。企業(yè)方面，房企資金面進(jìn)一步承壓，積極推盤強(qiáng)化回款。
2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要完善和強(qiáng)化“六穩(wěn)”舉措，健全財(cái)政、貨幣、就業(yè)等政策協(xié)同和傳導(dǎo)落實(shí)機(jī)制。在房地產(chǎn)政策方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展定下基調(diào)，延續(xù)了“房住不炒”的定位，也預(yù)示著2020年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然不會(huì)放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為調(diào)控目標(biāo)。雖然在整體層面延續(xù)“房住不炒”的基調(diào)，但是“全面落實(shí)因城施策”的表述則意味著，不同城市、不同地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況，在穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)下，對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行微調(diào)，繼續(xù)打擊投機(jī)性需求、支持剛性需求。
2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用持續(xù)降溫來(lái)形容，雖然各地上演人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，但是難改整體調(diào)控從緊的局面。2019年的房企百態(tài)：強(qiáng)化銷售與回款、降杠桿降負(fù)債、戰(zhàn)略收縮、組織調(diào)整、裁員等等。2020年1月，新冠肺炎疫情“黑天鵝”來(lái)襲，也廣泛影響了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。展望2020，房地產(chǎn)將是增量與存量并舉，房企融資、拿地、現(xiàn)金流、銷售、房屋質(zhì)量、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。2020年，房地產(chǎn)新政會(huì)走向何方？二手房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)探底嗎？房企規(guī)模增量還有多少？中小房企會(huì)持續(xù)爆雷嗎？新的增長(zhǎng)點(diǎn)又在哪里？如何盤活房地產(chǎn)存量資金，激活存量資產(chǎn)？在當(dāng)前財(cái)政與貨幣政策下，房企如何融資突破？房地產(chǎn)開發(fā)商如何才能保證健康持續(xù)發(fā)展？是每家房企須思考的重要課題。為房地產(chǎn)企業(yè)紓困解難，了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，全面掌握房地產(chǎn)存量資金管理策略，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，創(chuàng)新融資模式，突破融資困局。本期直播課程特邀知名資本運(yùn)作與財(cái)務(wù)專家許志勇博士為您分享2020房地產(chǎn)專題：《房地產(chǎn)存量資金管理與融資創(chuàng)新》。
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理；
房企財(cái)務(wù)總監(jiān)、法務(wù)總監(jiān)、土拓總監(jiān)、投資總監(jiān) 、法務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)主管；
房企人力、戰(zhàn)略、工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷、風(fēng)險(xiǎn)等部門主管；
會(huì)計(jì)師事務(wù)所、金融、證券、投資等行業(yè)高級(jí)管理人員。
【課程亮點(diǎn)】
1、深入理解我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)最新政策；
2、了解近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與掌握存量資產(chǎn)管理模式；
3、掌握房地產(chǎn)存量資金管理方式與資金管控策略；
4、掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式與創(chuàng)新融資方式；
5、掌握房地產(chǎn)金融化戰(zhàn)略與融資平臺(tái)設(shè)計(jì)策略。
【課程特點(diǎn)】
1、觀點(diǎn)新穎、具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性，論述精辟、貼近企業(yè)；
2、寓教于樂、案例前沿，實(shí)踐集成、注重實(shí)效與實(shí)用性；
3、案例豐富、深入淺出，注重實(shí)效、應(yīng)用性強(qiáng)。
【課程模塊】
一、2020中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
1、十九大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與五大經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念；
2、黨的十九屆四中全會(huì): 國(guó)家治理與房地產(chǎn)調(diào)控；
3、2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：房住不炒、因城施策和三穩(wěn)目標(biāo)；
4、銀保監(jiān)會(huì)最新發(fā)文要求：防止資金違規(guī)入市、抑制居民杠桿率過快增長(zhǎng)；
5、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)現(xiàn)狀、供需求影響因素；
6、中國(guó)的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)、總體判斷分析；
7、2020年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十大趨勢(shì)；
二、發(fā)展戰(zhàn)略定位、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新與存量資產(chǎn)激活
1、房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略、大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；
2、房地產(chǎn)新時(shí)代，激活存量資產(chǎn)才能成為運(yùn)營(yíng)之王；
3、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)六大業(yè)務(wù)模式與存量資產(chǎn)激活；
4、新城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新地產(chǎn)項(xiàng)目與資產(chǎn)管理模式的創(chuàng)新；
5、輕資產(chǎn)模式、平臺(tái)模式創(chuàng)新與跨界激活存量資產(chǎn)；
6、三四線城市房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略；
7、住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)管理等存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略；
8、受新冠肺炎疫情影響的地產(chǎn)公司存量資產(chǎn)的管理；
9、房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的金融化策略；
三、房地產(chǎn)存量資金的管理策略
1、房地產(chǎn)存量資金管理的目標(biāo)與原則；
2、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道、確定資金需求，強(qiáng)化資金使用效率和效益；
3、資金營(yíng)運(yùn)管理: 分期運(yùn)營(yíng)、高效回款、降低受限、土地分期、供應(yīng)鏈金融；
4、資金集成管理：賬戶管理、現(xiàn)金集中、票據(jù)集合、理財(cái)集中、信息集成；
5、存量?jī)r(jià)值管理：杠桿驅(qū)動(dòng)、價(jià)值投資、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、計(jì)劃收支、預(yù)算執(zhí)行；
6、管控模式升級(jí)：工程效率、成本優(yōu)化、創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、戰(zhàn)略績(jī)效；
7、風(fēng)險(xiǎn)防范策略：預(yù)警體系、風(fēng)控意識(shí)、動(dòng)態(tài)控制、監(jiān)督機(jī)制、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；
8、中小型房地產(chǎn)企業(yè)存量資金管理對(duì)策：價(jià)值鏈、業(yè)務(wù)鏈與資金鏈，四張表管控?，轉(zhuǎn)型與升級(jí)；
9、新冠疫情后房地產(chǎn)新生態(tài)下的存量資金管控策略；
10、案例分析（1）：貸款抵押、擔(dān)保或委托理財(cái)、類金融業(yè)務(wù)；
11、案例分析（2）：非價(jià)值投資與資金管控模式；
12、案例分析（3）：資金鏈管理-以碧桂園、綠城、保利為例；
四、房地產(chǎn)融資戰(zhàn)略與融資模式創(chuàng)新
1、金融視角下的房地產(chǎn)企業(yè)三大盈利模式設(shè)計(jì)；
2、房地產(chǎn)企業(yè)頂層設(shè)計(jì)、三類項(xiàng)目布局與融資戰(zhàn)略定位（?債權(quán)、股權(quán)和夾層）；
3、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度融資計(jì)劃(短期融資、中長(zhǎng)期融資、融資結(jié)構(gòu))；
4、房地產(chǎn)融資最新市場(chǎng)分析與十五大融資機(jī)構(gòu)選擇；
5、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資與融資模式創(chuàng)新；
⑴結(jié)構(gòu)性融資策略：開發(fā)貸、按揭、委貸、信用貸、保理、典當(dāng)、商票、債券、抵押、融資租賃；
⑵結(jié)構(gòu)性融資模式創(chuàng)新：連保貸、債轉(zhuǎn)融資、包銷代融、尾款融資、集合融資、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓；
⑶結(jié)構(gòu)性融資模式創(chuàng)新： ABN 、CMBS、類REITs、信托、資管計(jì)劃、境內(nèi)定增、民間組合等；
⑷結(jié)構(gòu)性融資模式創(chuàng)新：貿(mào)易融資、資產(chǎn)分拆、網(wǎng)貸整合、保險(xiǎn)資金、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新等；
⑸結(jié)構(gòu)性融資風(fēng)險(xiǎn)防范：土地評(píng)估與抵押、項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押、集團(tuán)信用擔(dān)保、第三方擔(dān)保等；
6、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值融資與融資模式創(chuàng)新；
⑴價(jià)值融資策略：私募基金、生態(tài)聯(lián)合、戰(zhàn)略投資、上市、買殼、并購(gòu)重組等；
⑵價(jià)值融資模式創(chuàng)新：股債混合、價(jià)值對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)換、政府產(chǎn)業(yè)基金、海外融資組合；
⑶價(jià)值融資模式創(chuàng)新：PE價(jià)值投資整合、地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)新融資、輕資產(chǎn)出表、地產(chǎn)資本化融資；
7、房地產(chǎn)企業(yè)大數(shù)據(jù)融資創(chuàng)新模式；
⑴大數(shù)據(jù)資源融資創(chuàng)新：房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)復(fù)合、跨界融資；
⑵大數(shù)據(jù)資源融資創(chuàng)新：房地產(chǎn)信用鏈融資、互金融資、大數(shù)據(jù)融資組合；
⑶大數(shù)據(jù)資源融資創(chuàng)新案例分析：產(chǎn)業(yè)鏈大數(shù)據(jù)集成融資；
8、房地產(chǎn)企業(yè)平臺(tái)融資創(chuàng)新模式；
⑴平臺(tái)融資創(chuàng)新模式：布局產(chǎn)業(yè)平臺(tái)融資；
⑵平臺(tái)融資創(chuàng)新模式：產(chǎn)融結(jié)合，互金平臺(tái)、綜合金控平臺(tái)融資；
⑶平臺(tái)融資創(chuàng)新模式：房地產(chǎn)企業(yè)融資平臺(tái)設(shè)計(jì)；
五、商業(yè)模式創(chuàng)新視角下的房地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新
1、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新：金融化策略、融資創(chuàng)新組合；
2、互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)、創(chuàng)新租賃：融資創(chuàng)新組合；
3、地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理：平臺(tái)融資創(chuàng)新模式；
4、創(chuàng)新土拓模式：土地開發(fā)創(chuàng)新、土地融資創(chuàng)新組合、項(xiàng)目拓展策略與區(qū)域融資；
5、基金+代建等合作開發(fā)：項(xiàng)目公司與GP共管、合作開發(fā)、融資創(chuàng)新模式；
6、全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)模式：地產(chǎn)業(yè)態(tài)決定融資模式，融資創(chuàng)新組合；
7、產(chǎn)業(yè)資本分拆：融資模式創(chuàng)新、資產(chǎn)證券化+運(yùn)營(yíng)、并購(gòu)融資創(chuàng)新、分拆主板上市；
8、新城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新地產(chǎn)項(xiàng)目：復(fù)合融資模式創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)價(jià)值孵化融資；
9、品牌地產(chǎn)、城市更新、舊改類項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)、田園綜合體項(xiàng)目中的融資創(chuàng)新；
10、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、文旅地產(chǎn)價(jià)值融資創(chuàng)新；
11、PPP、政府債、政府基金、政府采購(gòu)、收益權(quán)模式等開發(fā)模式：政府融資創(chuàng)新；
12、泛地產(chǎn)生態(tài)鏈：金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、大健康等創(chuàng)新模式：融資創(chuàng)新；
13、案例分析：中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新組合與風(fēng)險(xiǎn)防范。

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