白銀十年“住宅與商業(yè)地產”成本策略及標桿企業(yè)解痛法則

一、白銀時代，成本視角的房地產“新常態(tài)”

1、地產行業(yè)宏觀形勢剖析與第二次“成本過冬”

2、房地產行業(yè)利潤的新常態(tài)

3、房地產投資成本敏感度的新常態(tài)

4、房地產成本管控的新常態(tài)

5、白銀十年，利潤保衛(wèi)戰(zhàn)----尋找房地產行業(yè)利潤增長點

6、新常態(tài)下房地產成本戰(zhàn)略轉型與管控重點

7、新常態(tài)下成本管控的新挑戰(zhàn)

二、企業(yè)戰(zhàn)略與項目策略決定成本策略

1、讀懂投資人：老板眼里的成本管控

2、做正確的事：拿地決定項目成敗---如何正確拿對地

3、走向策劃與控制的成本耦合管理

4、傳統(tǒng)成本管理的“雙輪驅動”模式

5、以成本、合約與資源為核心的新“三駕馬車”式成本體系的變革

6、大合約支撐大運營時代的成本核心力：地產企業(yè)的競爭實質上已經是供應鏈競爭

7、白銀時代下的成本管理核心理念、總體思路

三、住宅與商業(yè)地產成本管理體系構建

1、目前行業(yè)成熟的成本管理體系

Ø 以成本控制（目標成本 動態(tài)成本）為核心的成本管理體系

Ø 以合約框架為核心的成本管理體系

2、量體裁衣：住宅與商業(yè)地產成本管理體系設置與構建

Ø 成本管理制度體系

Ø 成本工作流程體系

Ø 成本授分權體系

Ø 成本作業(yè)指引體系

Ø 成本組織管控體系

Ø 成本績效考核與激勵體系

Ø 成本信息化體管理系

3、標桿企業(yè)住宅與商業(yè)地產成本管理體系解析

Ø 以萬科為代表的“成本科目控制法”解析

Ø 以龍湖為代表的“合約規(guī)劃法”解析

Ø 以萬達為代表的“合約規(guī)劃法”解析

4、成本管控體系的運作保障

5、成本管理落地的“雙核”驅動

四、住宅與商業(yè)地產成本管控五大“痛點”與破解方略

痛點一：目標成本，如何算得準?

痛點二：招標采購，如何合又分？

痛點三：動態(tài)成本，如何控得穩(wěn)？

痛點四：數(shù)據(jù)沉淀，如何往下沉？

痛點五：住宅與商業(yè)地產全成本，如何心中有盞燈？

痛點一：目標成本，如何算得準?

1、基于核算的目標成本管理

2、到底誰是成本管控的核心部門？業(yè)務分工與組織邊界管理

3、地產下半場：從收益、全成本與客戶視角做好成本管控

Ø 成本投放法則：來自客戶的需求 

Ø 目標成本合理性確定的視角：基于項目收益與不均衡分布

Ø 目標成本編制之定位概念階段重策劃：貨值大是目標

Ø 目標成本編制之方案設計階段重指標：限額設計是關鍵

Ø 目標成本編制之擴初設計階段重體驗：客戶價值要彰顯

Ø 以經濟合理的成本提升產品競爭力，強調成本投入的不均衡分布

Ø 商業(yè)地產外立面、機電成本目標成本測算

4、目標成本編制的內功修煉：地區(qū)成本調研及同類競品樓盤成本調研【附案例】

Ø 地區(qū)成本調研：不同業(yè)態(tài)、不同定位下的建造成本

Ø 同類競爭性樓盤成本調研：成本情況、設計選型等

Ø 專題成本調研：基礎設施壟斷情況、工程分判情況

Ø 總、分包工程價格水平：取費標準、主要材料、人工走勢情況

5、目標成本編制的步驟與測算要點：量價分離，關注系數(shù)

6、目標成本編制難點：

Ø 目標成本細化幾級科目深度夠用？萬科龍湖不同階段成本測算的關注點

Ø 編不準怎么辦？（相關部門參加了嗎？目標成本科目深度夠嗎？各項成本有依據(jù)嗎？成本數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？）

7、營銷、設計、工程、成本跨部門專業(yè)協(xié)同（萬科萬達龍湖中海跨部門的專業(yè)互動）

痛點二：招標采購，如何合又分？

1、體制：決策、管控、操作的三權分立

2、程序：制度約定明確、定性、定量的標準和尺度

3、分工：合理的組織邊界，各司其職

4、合約：全面推行清單化、標準化管理

5、過程：合約流程規(guī)范每一個環(huán)節(jié)、保持公平、公正、透明原則

6、四大標桿企業(yè)招采合約解痛方略：

Ø 合約策劃

Ø 供方資源管理

Ø 招標過程管理

Ø 談判策略路線

Ø 甲供、集采、戰(zhàn)略采購管理

Ø 合作商分級管理

標桿案例：萬科、萬達總包招標與合同體系的構建

標桿新趨勢：萬達總包交鑰匙工程

痛點三：動態(tài)成本，如何控得穩(wěn)？

1、行業(yè)標桿萬達成本執(zhí)行力：“算到、做到、得到”

Ø 成本控制難題破局--成本管控計劃模塊管理：全業(yè)務鏈的管理

Ø 標桿領先案例：成本管控8大階段、203項節(jié)點控制法

2、一個中心三條線的動態(tài)成本成本管理方法

3、動態(tài)成本的預警與拉閘強控

4、動態(tài)成本管控的重點與難點

5、目標成本的回顧監(jiān)控與動態(tài)考核機制

6、成本零浪費計劃：成本超支因素分析與控制【附案例】

痛點四：數(shù)據(jù)沉淀，如何往下沉？

1、項目復盤與成本后評估

2、成本動態(tài)評估工具與模板

3、成本管控核心能力打造--如何構建成本數(shù)據(jù)庫模型

4、成本數(shù)據(jù)庫核心指標與設置

5、數(shù)據(jù)庫的沉淀與構建

【案例】標桿企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫案例深度解析

（地區(qū)基價表、目標成本信息庫、結算成本信息庫、經濟指標信息庫、技術指標信息庫、材料設備信息庫、地區(qū)規(guī)費收費標準信息庫）

6、成本數(shù)據(jù)庫的應用

7、成本數(shù)據(jù)庫與目標成本的閉環(huán)管理

痛點五：住宅與商業(yè)地產全成本，如何心中有盞燈？

1、成本管控戰(zhàn)略管理地圖

2、成本管理的關鍵點控制

3、招標采購戰(zhàn)略管理地圖

4、招標采購的關鍵點控制

5、商業(yè)地產專題：綜合體項目成本管理

Ø 商業(yè)綜合體項目各階段成本管控要點

Ø 商業(yè)地產成本模塊化管理（18模塊）【附案例】

Ø 商業(yè)綜合體成本模塊化管理的8大階段、203項控制節(jié)點要點解析

Ø 機電方案分析要點與機電組模塊化節(jié)點管控

Ø 機電成本控制指標限額與復核方法

Ø 電氣類成本控制與指標解析

Ø 暖通與給排水成本控制與指標解析

Ø 機電成本控制要點與手段【附案例】

五、成本管理回顧與總結

1、成本管理體系常見問題和主要優(yōu)化點

2、成本管理的核心要素“1 1 2 6”

3、成本管理與發(fā)展：業(yè)務線與組織線

4、以結果為導向的成本管理驅動模式

5、成本管理的閉環(huán)與提升

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