2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局火爆得出人意料，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)“最復(fù)雜的一年”平添了更多不確定性因素。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已經(jīng)成為官員、學(xué)者、媒體乃至全社會(huì)的共識(shí)。經(jīng)驗(yàn)表明，收緊銀根、提高利率是比較有效的辦法，但是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成果還需要鞏固，又不能操之過(guò)急，真是左右為難。

筆者認(rèn)為，破解房地產(chǎn)困局，不一定非用貨幣政策工具不可，還有一個(gè)重型武器沒(méi)有投入使用，那就是住房公積金。假如住房公積金的威力得到充分發(fā)揮，中國(guó)樓市將獲得一枚定海神針。

六不像：有限選擇獨(dú)具優(yōu)勢(shì)

根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》的定義，住房公積金是指單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。通俗說(shuō)來(lái)，住房公積金的特點(diǎn)是“六不像”。

從所有權(quán)的角度看，住房公積金不完全是工資。住房公積金已經(jīng)成為單位用工成本的一部分，單位所資助的那資金，其實(shí)是“羊毛出在羊身上”。但是住房公積金被代扣代繳，強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，只能用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。

從強(qiáng)制福利的角度看，住房公積金不完全是社?；?。社會(huì)保障統(tǒng)籌基金以滿足看病和養(yǎng)老需要為目的，不能返還，在客觀上分散了個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)，屬于轉(zhuǎn)移支付。而住房公積金雖然也具有強(qiáng)制性、福利性、互助性，但是在職工離退休、出國(guó)定居等情況下可一次性提取繳存的余額及利息。

從使用范圍的角度看，住房公積金不完全是人民幣。住房公積金在用途、時(shí)間和地區(qū)等方面存在一定限制，比如公積金帳號(hào)需連續(xù)繳存12月以上、不能跨城市購(gòu)房、有最高貸款限額等，而且每個(gè)城市的條件不盡相同。因此，住房公積金更像一種可以儲(chǔ)存的、記名的消費(fèi)券。

從交易條件的角度看，住房公積金不完全是訂金。雖然被指定了用途，算預(yù)付訂金，但是住房公積金并沒(méi)有構(gòu)成一個(gè)具體的買房合同，在交易對(duì)象、產(chǎn)品類型、成交價(jià)格等方面具有更多的選擇，體現(xiàn)了一種有限選擇權(quán)，更像規(guī)模需求模式的消費(fèi)儲(chǔ)蓄。

從利息收益的角度看，住房公積金又不完全是儲(chǔ)蓄存款。除了存款利率的差異以外，在銀行進(jìn)行存款，儲(chǔ)戶可根據(jù)自己的需要自由選擇活期、整存整取、通知存款、教育儲(chǔ)蓄等形式，而住房公積金只有在進(jìn)行特定消費(fèi)或者最終返還時(shí)，才可以按相關(guān)條件支取本金和利息。

從貸款方式的角度看，住房公積金不完全是住房按揭。普通金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，貸款額度不得超過(guò)總房?jī)r(jià)的80％，而住房公積金貸款對(duì)象必須是繳存人，貸款額度的上限相對(duì)較低，手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，但是利率有一定優(yōu)惠。

住房公積金?？顚Ｓ?，貨幣的選擇權(quán)受到了一定限制，應(yīng)該得到一定補(bǔ)償，這個(gè)補(bǔ)償是因?yàn)橐?guī)模需求而產(chǎn)生的，也就是貨現(xiàn)率（對(duì)放棄儲(chǔ)蓄行為或選擇特定消費(fèi)的一種補(bǔ)償）。有限選擇權(quán)雖然有限，但是已經(jīng)相對(duì)充分。畢竟住房是人人都需要的基本生活條件，而且工作生活在北京的職工，人民幣的選擇權(quán)（購(gòu)買任一城市的住房或其他商品與服務(wù)）被浪費(fèi)了一部分，即使考慮到投資，在每座城市都購(gòu)買若干住房也不現(xiàn)實(shí)，所以犧牲少量工資的部分選擇權(quán)換取一定優(yōu)惠，是可行的。

運(yùn)用住房公積金解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，有兩種思路，一個(gè)是定位于市場(chǎng)化的住房金融手段，通過(guò)貨現(xiàn)率平抑高房?jī)r(jià)，以售為主。一個(gè)是定位于福利性的住房保障手段，大力推廣廉租房和部分產(chǎn)權(quán)房，租售并舉。

減震器：貨現(xiàn)率平抑高房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)樾枨笸ⅲ@些需求中有的是消費(fèi)（自?。械氖峭稒C(jī)（炒房），市場(chǎng)本身很難辨別清楚，因?yàn)榇蠹叶际褂貌挥浢娜嗣駧?。而住房公積金的使用者是上班族，正是住房剛性需求的主體，多半屬于“夾心層”，既買不起商品房又達(dá)不到申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房條件。

只有把消費(fèi)和投機(jī)區(qū)別開(kāi)來(lái)，才能保護(hù)消費(fèi)需求、抑制投機(jī)需求。不管是城市原住民，還是外來(lái)務(wù)工人員，只要你在這里工作和納稅，就應(yīng)該被保護(hù)，能夠買得起一套自住的房子。如果是非上班族以投資甚至投機(jī)為目的購(gòu)房，就不受保護(hù)，需要自己拿人民幣到市場(chǎng)上去拼，因?yàn)樗呀?jīng)有足夠的實(shí)力。

舉例來(lái)說(shuō)，當(dāng)住房市場(chǎng)價(jià)每平方米6000元時(shí)，如果消費(fèi)者的貨現(xiàn)率為20%，那么購(gòu)房者5000元住房公積金可當(dāng)作6000（5000×120%）元使用。假如房?jī)r(jià)漲到每平方米10000元，將公積金貨現(xiàn)率調(diào)高到100%，購(gòu)房者還是5000元住房公積金，可當(dāng)作10000元使用，房?jī)r(jià)的瘋狂漲幅將與首套自住公積金購(gòu)房者無(wú)關(guān)。如果接盤的剛需沒(méi)有了，炒家風(fēng)險(xiǎn)大增，也將失去投機(jī)動(dòng)力。

而且，調(diào)控住房公積金的貨現(xiàn)率具有更大的靈活性和針對(duì)性。比如北京希望鼓勵(lì)豐臺(tái)、順義建立新城，不希望海淀地區(qū)居民更多增加，在制定貨現(xiàn)率時(shí)，可規(guī)定豐臺(tái)、順義的優(yōu)惠率為25%，而海淀為15%。具體貨現(xiàn)率數(shù)值可以由中央統(tǒng)一規(guī)定，也可以由地方自行規(guī)定，甚至開(kāi)發(fā)商自己也可以組織起來(lái)，專為住房公積金打折。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，住房公積金的貨現(xiàn)率還不夠理想。當(dāng)前住房公積金貸款利率（3.87%）跟商業(yè)貸款的利率（七折后為4.15%）相差無(wú)幾。如果100萬(wàn)元的房款，首付20萬(wàn)元，其余80萬(wàn)元貸款20年，公積金貸款只優(yōu)惠了3萬(wàn)元左右，考慮到利息支出，折扣還不到九七折。一個(gè)大學(xué)生剛參加工作就開(kāi)始繳納住房公積金，可能要等畢業(yè)5年后才結(jié)婚買房，相當(dāng)于提前5年掏出真金白銀團(tuán)購(gòu)，拿到的折扣應(yīng)該以10%為單位。

貨現(xiàn)率的資金來(lái)源在哪里呢？第一個(gè)來(lái)源是開(kāi)發(fā)商，由于獲得規(guī)模需求而減少了生產(chǎn)、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)成本，理所當(dāng)然要付出一定優(yōu)惠作為代價(jià)。第二個(gè)來(lái)源是地方政府，通過(guò)退稅、補(bǔ)貼、退還部分土地出讓金等方式，針對(duì)性地補(bǔ)貼給目標(biāo)消費(fèi)者。第三個(gè)來(lái)源是住房公積金賬戶的投資收益。

近年來(lái)我國(guó)住房公積金規(guī)模迅速擴(kuò)大，但是收益率明顯偏低。全國(guó)住房公積金繳存余額截至2008年年末已經(jīng)超過(guò)1.2萬(wàn)億元，而2008年的收益率只有1.4％的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期銀行的存款利率和國(guó)債。其主要原因是投資渠道單一狹窄，因此有必要重啟對(duì)公貸款（比如支持棚戶區(qū)改造、地方公用房建設(shè)等），獲取利息收入（利率應(yīng)高于個(gè)人貸款），同時(shí)賦予一定的資本市場(chǎng)進(jìn)入權(quán)限。當(dāng)然，作為事業(yè)單位，各地住房公積金管理中心從事金融業(yè)務(wù)的難度很大，可能需要進(jìn)行組織體系再造并加強(qiáng)監(jiān)管，或者將投資業(yè)務(wù)外包給專業(yè)金融機(jī)構(gòu)。

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