房地產(chǎn)合作開發(fā)與風(fēng)險管理

房地產(chǎn)合作開發(fā)與風(fēng)險管理【培訓(xùn)對象】
董事長、總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財務(wù)總、投資總、相關(guān)模塊負責(zé)人、公司法務(wù)及律師。
【培訓(xùn)價值】
解析原理、明確方法、突破重點、學(xué)以致用。
【課程大綱】
第一部分：“術(shù)篇”——房地產(chǎn)合作開發(fā)法律風(fēng)險防范
一、合作開發(fā)模式
1、房地產(chǎn)聯(lián)建；
2、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；
3、組建項目公司；
4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；
5、房屋參建；
6、其他模式。
二、合作開發(fā)操作要點
1、合作主體：合作方盡調(diào)六大維度：綜合實力；經(jīng)營理念、資信情況；經(jīng)營能力、風(fēng)險情況及管理情況；
2、公司設(shè)立：設(shè)立時間；入股時間；
3、法人治理：股東會、董事會職權(quán)及表決機制；總經(jīng)理職權(quán)；非操盤方派駐人員職責(zé)；
4、操盤模式：單方操盤；聯(lián)合操盤；保底收益；
5、退出機制：退出方式、退出時間；
6、僵局處理：僵局處理之萬能公式。
三、合作開發(fā)協(xié)議核心條款設(shè)計
1、合作模式：
（1）財務(wù)投資&戰(zhàn)略投資；
（2）聯(lián)合操盤&單方操盤。
2、項目公司設(shè)立與股比：
（1）公司設(shè)立時間節(jié)點的法律意義；
（2）股權(quán)比例的法律意義：67%、51%、50%、34%、20%。
3、項目公司經(jīng)營管理：
（1）權(quán)責(zé)劃分；
（2）管理費、營銷費的鎖定。
4、資金籌措與資金管理：
（1）封閉式管理；
（2）滾投式管理。
5、利潤分配：
（1）兜底條款；
（2）分配節(jié)點。
6、退出機制：
（1）退出節(jié)點；
（2）退出方式。
7、僵局處理：僵局處理萬能公式。
四、合作開發(fā)常見法律風(fēng)險與防范
1、合作主體不合法的法律風(fēng)險：
（1）開發(fā)資質(zhì)；（2）自然人&法人。
2、名為投資實為借貸、保底收益的法律風(fēng)險：
（1）保底條款；（2）明股實債。
3、合作拿地的法律風(fēng)險：
（1）聯(lián)合競拍；（2）單方競拍。
4、合同法律風(fēng)險：
（1）簽約過程中的法律風(fēng)險；
（2）合同履行中的法律風(fēng)險。
5、土地來源法律風(fēng)險：
（1）劃撥土地使用權(quán)；（2）并購項目；（3）招拍掛項目。
五、投資并購模式
1、股權(quán)收購：交易結(jié)構(gòu)、交易步驟、交易風(fēng)險；
2、資產(chǎn)收購：法律要件、項目完善；
3、并購項目操作要點與實戰(zhàn)技能；
4、合作開發(fā)：簽約技巧與操盤模式；
5、項目收購常犯的9大錯誤；
6、項目投資考察10大要訣。
第二部分：“道篇”——對標標桿房企（RC、ZL、HD、BGY)
一、頂層機制：成就共享、風(fēng)險共擔；
二、制度建設(shè)：戰(zhàn)略漏斗、市場漏斗、 財務(wù)漏斗、法務(wù)漏斗、稅務(wù)漏斗；
三、流程設(shè)計：項目評審及決策流程；
四、投后管理：項目跟投、獎懲機制與風(fēng)險控制。
第三部分：“勢篇”——房地產(chǎn)投資并購的八大趨勢
趨勢一：錢重要，比錢更重要的是拿地的綜合能力；
趨勢二：對手變伙伴，“聯(lián)合體”拿地成潮流；
趨勢三：拿地主渠道之變：從“招拍掛”到“并購”；
趨勢四：賣方重就業(yè)和城市升級，買方轉(zhuǎn)型城市運營商；
趨勢五：2017年拿地聚焦核心一二線城市和衛(wèi)星城市；
趨勢六：多項目并購，少企業(yè)并購；
趨勢七：彎道超車，N種創(chuàng)新拿地模式頻出；
趨勢八：三大維度提煉適合進入城市的8項新指標。
【經(jīng)典案例】
案例1：北京XX地產(chǎn)項目之聯(lián)營模式
深度解析：保底性條款的法律效力；名為聯(lián)營實為借貸；辨析房屋買賣、房屋租賃、借款合同與土地使用權(quán)買賣之區(qū)別。
案例2：浙江XX項目之單方操盤模式
深度解析：管理費、營銷費范圍與界定；營銷收入與總貨值界定；管理制度銜接；人員工資承擔；資金使用及銷售指標。

案例3上海寶山XX合作開發(fā)糾紛案
深度解析：簽約主體、地塊限價、轉(zhuǎn)股節(jié)點、項目管理、退出機制、排他性條款、違約責(zé)任、糾紛解決及其他注意事項，展現(xiàn)某地產(chǎn)“10強”房企如何玩轉(zhuǎn)“金蟬脫殼”。
案例4：沈陽XX合作開發(fā)項目之僵局處理
全景解析：合作項目中跟投機制的嵌入與應(yīng)用；資金籌集及資金管理；退出機制；僵局處理之萬能公式。
案例5 ：浙江XX300客戶群訴案
以道馭術(shù)、禪劍合一：道、術(shù)、勢多元思維破解棘手群訴，打造集事前預(yù)防、事中控制、事后補救之立體式企業(yè)法律風(fēng)控體系。為之于未有，治之于未亂，打造企業(yè)法律風(fēng)控之最高境界：防患于未然！

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