房地產(chǎn)開發(fā)全流程法律風(fēng)險(xiǎn)與防范


房地產(chǎn)開發(fā)全流程法律風(fēng)險(xiǎn)識別與防范
【培訓(xùn)對象】
董事長、總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總、投資總、營銷總、相關(guān)模塊負(fù)責(zé)人、公司法務(wù)及律師。
【培訓(xùn)價(jià)值】
解析原理、明確方法、突破重點(diǎn)、學(xué)以致用。
【課程大綱】
一、土地獲取階段常見法律風(fēng)險(xiǎn)識別與防范
1、土地獲取方式：出讓、劃撥、并購、變性、一二級聯(lián)動(dòng)；
2、合作開發(fā)模式下法律風(fēng)險(xiǎn)管理：合作主體、公司設(shè)立、法人治理、操盤模式、退出機(jī)制、僵局處理；
3、股權(quán)并購模式下法律風(fēng)險(xiǎn)管理：交易模式、交易流程、盡職調(diào)查、協(xié)議談判、稅務(wù)籌劃；
4、項(xiàng)目收購常犯九大錯(cuò)誤；
5、項(xiàng)目投資考察十大要訣。
二、建筑工程階段常見法律風(fēng)險(xiǎn)識別與防范
1、 建設(shè)工程施工合同效力認(rèn)定：
（1）未取得建設(shè)審批手續(xù)的施工合同的效力；
（2）如何認(rèn)定是否屬于必須招標(biāo)的建設(shè)工程；
（3）勞務(wù)分包合同的效力如何認(rèn)定；
（4）“黑白合同”效力的司法認(rèn)定；
（5）如何認(rèn)定建筑企業(yè)的內(nèi)部承包行為。
2、建設(shè)工程價(jià)款的確認(rèn)與支付：
（1）當(dāng)事人在訴訟前已就工程價(jià)款的結(jié)算達(dá)成協(xié)議，一方要求重新結(jié)算的，如何處理；
（2）承包人項(xiàng)目經(jīng)理在合同履行過程中所施行為的效力如何認(rèn)定；
（3）當(dāng)事人工作人員簽證確認(rèn)的效力如何認(rèn)定；
（4）固定總價(jià)合同履行中，當(dāng)事人以工程發(fā)生設(shè)計(jì)變更為由要求對工程價(jià)款予以調(diào)整的，如何處理；
（5）固定價(jià)合同履行過程中，主要建筑材料價(jià)格發(fā)生重大變化，當(dāng)事人要求對工程價(jià)款予以調(diào)整的，如何處理；
（6）“黑白合同”中如何結(jié)算工程價(jià)款。
3、建設(shè)工程工期和質(zhì)量責(zé)任的認(rèn)定：
（1）當(dāng)事人就工程款結(jié)算達(dá)成一致后又主張索賠的，如何處理；
（2）工程開竣工日期如何確定；
（3）工期順延如何認(rèn)定；
（4）發(fā)包人主張工程質(zhì)量不符合合同約定的，應(yīng)按反訴還是抗辯處理；
（5）如何認(rèn)定承包人對建設(shè)工程質(zhì)量缺陷存在過錯(cuò)。
4、工程造價(jià)鑒定：
（1）當(dāng)事人申請對工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，如何處理；
（2）當(dāng)事人在訴前共同委托鑒定的效力如何認(rèn)定；
（3）工程造價(jià)鑒定中法院依職權(quán)判定的事項(xiàng)包括哪些。
5、民事責(zé)任承擔(dān)：
（1）承包人同時(shí)主張逾期支付工程款的違約金和利息的，如何處理；
（2）施工合同約定對承包人違約行為處以“罰款”的條款的性質(zhì)如何認(rèn)定；
（3）承包人以發(fā)包人拖延結(jié)算或欠付工程款為由拒絕交付工程的，如何處理？
由此造成的損失如何承擔(dān)；
（4）合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，承包人主張欠付工程款的，如何處理。
三、房屋銷售階段常見法律風(fēng)險(xiǎn)識別與防范
1、廣告宣傳與售樓廣告常見法律風(fēng)險(xiǎn)管理；
2、認(rèn)購意向書性質(zhì)認(rèn)定及風(fēng)險(xiǎn)管控；
3、商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的關(guān)鍵條款設(shè)計(jì)；
4、商品房交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)；
5、房屋面積差的處理；
6、房屋質(zhì)量責(zé)任的三個(gè)層次；
7、設(shè)計(jì)變更處理與應(yīng)對策略；
8、貸款擔(dān)保糾紛應(yīng)對策略，貸款不能是否屬于情勢變更；
9、格式條款司法認(rèn)定與應(yīng)對策略；
10、交付通知的法律意義與風(fēng)險(xiǎn)管理。
四、物業(yè)管理階段常見法律風(fēng)險(xiǎn)識別與防范
1、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛：車位、會(huì)所、露臺(tái)、花園的權(quán)屬；
2、建設(shè)單位長期租賃車位的隱患；
3、物業(yè)管理中的主要障礙來自哪里；
4、物業(yè)公司有無維護(hù)小區(qū)秩序的權(quán)力；
5、物業(yè)費(fèi)是誰的財(cái)產(chǎn)；
6、業(yè)主能不能以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來“維權(quán)”。
五、結(jié)束語：
上士聞道，勤而為之；中士聞道，若存若亡；下士聞道，大笑之，不笑不足以為道。
------老子
【經(jīng)典案例】 案例一、武漢XX項(xiàng)目股權(quán)并購
深度解析：并購交易流程、交易模式、交易結(jié)構(gòu)、盡職調(diào)查、風(fēng)控措施以及目標(biāo)公司的管理與控制。
案例二、上海XX項(xiàng)目合作開發(fā)糾紛案
深度解析：簽約主體、地塊限價(jià)、項(xiàng)目管理、退出機(jī)制、糾紛解決及其他注意事項(xiàng)。
案例三、沈陽XX項(xiàng)目工程合同糾紛案 遠(yuǎn)交近攻，圍魏救趙，出奇制勝，別有洞天。
案例四、杭州XX項(xiàng)目300業(yè)主群訴案
道、術(shù)、勢多元思維破解棘手群訴，打造集事前預(yù)防、事中控制、事后補(bǔ)救之立體式企業(yè)法律風(fēng)控體系。為之于未有，治之于未亂，打造企業(yè)法律風(fēng)控之最高境界：防患于未然！
案例五、以拒交物業(yè)費(fèi)方式維權(quán)糾紛案
厘清法律關(guān)系，明確權(quán)利義務(wù)。

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