《城市更新背景下片區(qū)開發(fā)與EOD項(xiàng)目操作要點(diǎn)及風(fēng)險防范》

《城市更新背景下片區(qū)開發(fā)與EOD項(xiàng)目操作要點(diǎn)及風(fēng)險防范》
【課程背景】
“十四五”時期，城鎮(zhèn)化發(fā)展的目標(biāo)質(zhì)大于量，在建設(shè)用地基本達(dá)到用地紅線的前提下
，對政府而言，城市更新是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會二次發(fā)展的重要驅(qū)動力；對市場主體而言
，城市更新是獲取土地、投產(chǎn)落地的重要途徑。因此，從政企兩方面來看，城市更新成
為政策新風(fēng)口，將是未來發(fā)展的風(fēng)口和趨勢......
在國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顯示出巨大市場前
景。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》、《2019年新型城鎮(zhèn)化建
設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》所傳遞的市場信號，對各類建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)研判當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形
勢下產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級熱點(diǎn)，把握片區(qū)開發(fā)領(lǐng)域的前景與機(jī)遇，變革圖存，實(shí)現(xiàn)蛻變起到引
領(lǐng)作用......
生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開發(fā)模式（簡稱EOD模式）是在中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展形勢下的必然選
擇，也將是未來主流的開發(fā)趨勢。只有堅持生態(tài)優(yōu)先，將生態(tài)保護(hù)治理與資源、產(chǎn)業(yè)融
合考慮，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。
為了幫助政府有關(guān)部門、平臺公司、各金融機(jī)構(gòu)、參與政府項(xiàng)目的央企、國企、民企及
投資類企業(yè)系統(tǒng)學(xué)習(xí)掌握政府融資體制機(jī)制的轉(zhuǎn)變、地方政府項(xiàng)目的謀劃與落地、詳解
各級政府可使用的最新投融資工具，做好項(xiàng)目風(fēng)險管理以及最新政策，提高可持續(xù)發(fā)展
能力
【培訓(xùn)對象】
（一）企業(yè)：謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的大型房建、建筑施工企業(yè)，綜合城市運(yùn)營商、地方投融資
平臺公司、各類專業(yè)服務(wù)運(yùn)營商、規(guī)劃設(shè)計研究單位等；
（二）政府：地方政府、財政、發(fā)改、住建及各類高新區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)及核心管
理人員等；
（三）投融資方：各類金融機(jī)構(gòu)，各地方平臺公司負(fù)責(zé)人，政企合作綜合開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)
或者戰(zhàn)略投資人；
（四）金融機(jī)構(gòu)、運(yùn)營公司、銀行等其他人員。
【課程大綱】
第一部分 城市發(fā)展的風(fēng)口和趨勢
一、城市更新成為政策新風(fēng)口
（一）中央政策升級，城市更新為國家戰(zhàn)略
（二）地方因城施策，多城發(fā)布新政
（三）住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》的解讀與應(yīng)對
（四）一線城市等城市更新政策、操作模式的比較與分析
二、城市更新基本概念
（一）十四五規(guī)劃中的城市更新內(nèi)涵
（二）城市更新的目標(biāo)與分類
（三）理念變化與實(shí)施行動
（四）城市更新范圍與限制
（六）城市更新的“六個必須”
（七）財政改革對城市更新的推動
三、城市更新的實(shí)施路徑
（一）謀劃立項(xiàng)
（二）確定實(shí)施主體
（三）專項(xiàng)規(guī)劃報批
（四）土地獲取
四、城市更新“共治”、“共享”模式
（一）城市更新項(xiàng)目參與主體
（二）城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體
（三）城市更新的運(yùn)作流程解析
五、城市更新的新情況及新對策
（一）城市更新的新情況
1.城市更新當(dāng)前階段的三大難點(diǎn)
2.國企參與此類項(xiàng)目的三大困惑
（二）城市更新的新對策
1.培育三大能力
2.金融運(yùn)作的“三化”
3.城市更新常見的操作類型、要點(diǎn)及收益構(gòu)成與來源
（1）政府主導(dǎo)型
（2）平臺公司主導(dǎo)型
（3）地產(chǎn)、社會資本主導(dǎo)型
4. 各模式下的案例與異同解析
5. 城市更新收益的主要構(gòu)成及來源
六、“城市更新+”的融合
（一）城市更新+新基建
（二）城市更新+新型城鎮(zhèn)化
（三）城市更新+TOD模式
（四）城市更新+EOD模式
（五）城市更新+文旅開發(fā)
（六）城市更新+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入
（七）城市更新+產(chǎn)業(yè)升級
（八）城市更新+新消費(fèi)
（九）城市更新+養(yǎng)老托幼
（十）城市更新+補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)
（十一）城市更新+碳中和
七、城市更新項(xiàng)目的投融資模式
（一）財政資金直接投資模式及案例
（二）城市更新專項(xiàng)債模式及案例
（三）地方國企ABO模式投資及案例
（四）“投資人+EPC”模式應(yīng)用
（五）PPP模式的應(yīng)用及案例
（六）置換為單一權(quán)利主體的一二級聯(lián)動模式
（七）政府與市場合作模式下一二級聯(lián)動模式
（八）地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者合作模式及案例
（九）屬地企業(yè)或居民（村民）自主更新模式
（十）多個更新改造項(xiàng)目組合平衡及利用跨區(qū)域資源補(bǔ)償模式平衡的包裝
八、城市更新的籌資模式

第二部分 債務(wù)嚴(yán)監(jiān)管形勢下片區(qū)綜合開發(fā)
一、地方政府隱性債務(wù)與片區(qū)開發(fā)、城市建設(shè)運(yùn)營
（一）化解地方政府隱性債務(wù)
（二）政府投融資和債務(wù)管理的源頭
（三）隱性債務(wù)的認(rèn)定原則
（四）近期一些文件回顧解析
（五）合規(guī)的投融資模式有哪些？
二、“管委會+平臺”模式實(shí)施片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用
（一）“管委會+平臺”操作模式簡述
（二）“管委會+平臺”模式中管委會與平臺公司的核心權(quán)責(zé)界定
（三）平臺公司的轉(zhuǎn)型與重組
（四）平臺公司如何介入園區(qū)一二級開發(fā)從而實(shí)現(xiàn)上市的目標(biāo)
（五）ABO模式在園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用
1. ABO模式合規(guī)性分析及市場化融資運(yùn)用要點(diǎn)
2. 在片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中，“ABO+投資人+EPC”模式相結(jié)合的要點(diǎn)分析及操作流程安排
3. 片區(qū)綜合開發(fā)ABO模式如避免政府“固化支出”？如何設(shè)置“績效評價”？
4. 片區(qū)開發(fā)中ABO模式中如何進(jìn)行土地收儲整理？如果合規(guī)使用土地出讓收入？
（六）片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目如何包裝合規(guī)經(jīng)營性現(xiàn)金流進(jìn)行市場化融資
（七）相關(guān)案例分享
三、社會資本方市場化投資片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用
（一）《政府投資條例》的配套安排
（二）政府投資與企業(yè)投資在片區(qū)項(xiàng)目中的比較與應(yīng)用
（三）如何運(yùn)用企業(yè)投資模式市場化承接片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目
（四）真假“投資人+EPC”模式如何判斷
（五）“投資人+EPC”模式在片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目操作的合規(guī)性要點(diǎn)
（六）“投資人+EPC”模式下收益性分析，投資者出資、退出風(fēng)險分析及案例
（七）“投資人+EPC模式”政府補(bǔ)貼擇怎么補(bǔ)才合規(guī)
（八）平臺公司+社會資本方市場化投資模式下資源補(bǔ)償?shù)膽?yīng)用
（九）相關(guān)案例分享
四、片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的融資分析
（一）片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目融資的主要特點(diǎn)
（二）項(xiàng)目資本金的難點(diǎn)與解決思路
（三）土儲基金在片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新運(yùn)作模式
（四）片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目采用綜合實(shí)施模式的案例解析
（五）“以租代建”、“建辦分離”等模式資本性支出轉(zhuǎn)化為經(jīng)常性支出增信的應(yīng)用
（六）以投資促進(jìn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的模式分析
五、TOD與XOD模式實(shí)操要點(diǎn)及經(jīng)典案例解析
（一）TOD模式要點(diǎn)
1. TOD模式的主要理念
2. T+TOD的理念
3. “三位一體”的前期工作
(二）TOD、XOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）實(shí)施XOD模式的要點(diǎn)
1. 如何總體謀劃？
2. 長期價值眼光？--做時間的朋友
3. 多大輻射空間范圍？
4. 參與主體和責(zé)權(quán)利分配？
5. 項(xiàng)目資金平衡和投融資方案設(shè)計？
六、基建供應(yīng)鏈金融
1.基本問題討論
2.供應(yīng)鏈金融平臺與數(shù)字化債權(quán)
3.保理
4.供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化

第三部分 EOD項(xiàng)目的獲取和投融資操作要點(diǎn)
一、EOD模式背景意義：政府沒錢+生態(tài)環(huán)境治理，踐行兩山論+生態(tài)產(chǎn)業(yè)化
二、基本要求：生態(tài)環(huán)境治理，建立利益反哺機(jī)制，不形成隱形債務(wù)
三、操作要點(diǎn)：項(xiàng)目選擇謀劃，資產(chǎn)與收益關(guān)聯(lián)，項(xiàng)目實(shí)施主體搭建
四、EOD項(xiàng)目的基本模式和產(chǎn)品矩陣
（一）EOD的產(chǎn)品基本特征
（二）EOD的相關(guān)政策體系演化及方向
（三）EOD的政府痛點(diǎn)和利用：非經(jīng)營性投資與債務(wù)鎖死
（四）EOD的生態(tài)價值轉(zhuǎn)換路徑：全景生態(tài)
（五）EOD五級產(chǎn)品矩陣和應(yīng)用場景
（六）EOD的基本盈利模式和變型：深度切入城市和生態(tài)兩大建設(shè)體系
五、項(xiàng)目初步信息研判技術(shù)手段
（一）EOD的城市區(qū)域研判方法：城市群軸帶研判
（二）EOD的空間區(qū)位研判方法：城市戰(zhàn)略研判
（三）EOD的C端經(jīng)營性研判方法：人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)人口研判
（四）EOD的B端經(jīng)營性研判方法：產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)研判
（五）EOD的G端經(jīng)營性研判方法：政府財政和支付能力研判
六、項(xiàng)目獲取階段實(shí)操
（一）水環(huán)境為主的EOD項(xiàng)目獲取要點(diǎn)
（二）礦產(chǎn)資源環(huán)境為主的EOD項(xiàng)目獲取要點(diǎn)
（三）城市更新類EOD項(xiàng)目獲取要點(diǎn)
（四）文化旅游類EOD項(xiàng)目獲取要點(diǎn)
（五）平臺公司的合作和利用要點(diǎn)
（六）項(xiàng)目簽約和保障
七、項(xiàng)目投融資路徑和要點(diǎn)
（一）政策性銀行的融資路徑
（二）集合投資的主要路徑和方法
（三）ABO、Reits、CMBS、PPP等融資工具的優(yōu)劣和選擇
（四）財政資金和補(bǔ)貼的合理利用
（五）EOD結(jié)合片區(qū)開發(fā)的合理利用
八、項(xiàng)目實(shí)操建議、合法合規(guī)交易結(jié)構(gòu)搭建、盈利點(diǎn)分析
（一）EOD模式試點(diǎn)申報與實(shí)施主體
（二）EOD模式下的聯(lián)合體
（三）EOD模式的核心價值
（四）EOD模式6大主要收益來源
（五）EOD實(shí)施的重難點(diǎn)
1.專業(yè)性要求高
2.綜合實(shí)施能力強(qiáng)
3.項(xiàng)目投資回報期長
（六）EOD模式中的“采購工程”和“購買服務(wù)”
（七）EOD模式中資金籌措方式
（1）項(xiàng)目資本金的籌措方式
（2）其他建設(shè)資金來源
（八）EOD項(xiàng)目策劃和落地的核心
1.肥瘦搭配
2.先到先得
3.找對合作伙伴
4.生態(tài)價值實(shí)現(xiàn)機(jī)制
（九） EOD項(xiàng)目與產(chǎn)城融合模式
1.生態(tài)治理為基，重新定義生態(tài)資產(chǎn)
2.產(chǎn)業(yè)拓展為魂，創(chuàng)新綠色低碳產(chǎn)業(yè)
3.城市配套為網(wǎng)，塑造活力綠色場景
九、項(xiàng)目操作注意事項(xiàng)與風(fēng)險防范

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