房地產項目股權并購法律風險及防范

課程收益：

1、近幾年房地產項目并購成功案例剖析

2、萬科、碧桂園投權并購實戰(zhàn)經驗借鑒

3、全面總結房地產項目股權并購的法律風險與疑難點

4、房地產企業(yè)項目并購流程深度剖析

主要內容：

第一部分房地產項目股權并購主要法律風險

一、轉讓方持有目標公司股權的真實性和合法性

（一）公司設立合法、依法存續(xù)

（二）轉讓方和其他股東出資行為合法

（三）認繳注冊資本已經依法實繳

二、轉讓方是否有權轉讓擬轉讓股權

（一）是否存在股權代持？

（二）轉讓方股東會是否做出轉讓決定（自然人股東除外）？

（三）其他股東是否同意轉讓？是否放棄優(yōu)先購買權？

（四）目標公司章程對股權轉讓是否存在限制？

三、目標公司建設工程

（一）建設項目是否已經在發(fā)改部門立項備案？

（二）是否簽訂《土地出讓合同》？

（三）是否按期全額繳納土地出讓金？是否存在支付土地出讓金違約金的可

能？是否繳納契稅？

（四）是否取得建設用地規(guī)劃許可？

（五）是否取得建設工程規(guī)劃許可？建設行為是否符合規(guī)劃？

（六）是否取得建設工程施工許可？是否按時開工？是否存在土地閑置的可

能？

（七）是否取得預售許可？是否存在銷售合同外的承諾性宣傳？

（八）是否能依法為購房人辦理房地產權證？

四、重大施工合同

（一）是否簽訂重大施工合同？

（二）是否存在陰陽施工合同？

（三）施工合同履行情況如何？是否存在目標公司違約和施工方違約？

五、公司重大債權

（一）預付工程款是否真實有效？

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（二）目標公司是否出借資金給股東等他人？債權實現(xiàn)是否存在障礙？

（三）未到期銷售款是否真實有效？付款期限是否在交付期限屆滿之前？

六、公司重大債務

（一）是否有銀行貸款？是否存在提前收回貸款的情況（如交叉違約、財務

指標不符合約定等）？是否存在支付罰息的情況（如改變貸款用途、存在逾期）？

（二）是否向股東借款？是否向股東支付利息？股東是否向目標公司開具稅

務發(fā)票？

（三）是否存在民間借貸？

（四）是否存在抵押、質押等？

（五）是否存在保證擔保？

八、員工

（一）是否簽訂勞動合同？是否繳納五險一金？

（二）高管聘任（勞動）合同是否存在賠償性條款？

九、稅項

（一）是否存在欠繳稅款？營業(yè)稅、土增稅、所得稅等

（二）是否存在虛開發(fā)票等

十、仲裁、訴訟

（一）是否存在訴仲裁訴訟？

（二）仲裁訴訟可能導致債務如何？

（三）是否存在對方違約和他人侵權？上述請求權是否過了訴訟時效？

第二部分房地產項目股權并購風險防范的主要措施

一、發(fā)現(xiàn)風險——盡職調查

（一）法律盡職調查

（二）財務盡職調查

（三）稅務盡職調查

二、排除風險——承諾和保證

（一）對擬轉讓股權的真實合法進行承諾和保證，對依法實繳出資進行承諾，

對有權轉讓擬轉讓股權進行承諾和保證，對擬轉讓股權不存在質押、查封等任何

負擔作出承諾和保證

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（二）保證所披露信息的真實性

包括資產負債表、損益表、財產清單、債權清單、債務清單、人員清單等。

（三）為違反承諾和保證約定相應的違約責任

1、調減股權轉讓款

2、直接充抵未付部分股權轉讓款

三、計算風險——定價

（一）定價的方法：凈資產法/投入法/投入+溢價法

（二）計算下列風險，并從價款中扣除

1、目標公司虛增資產或者資產存在減值

2、目標公司未如實披露債務或者存在或有負債

3、開發(fā)成本與開發(fā)費用不真實

四、控制風險——分批支付股權轉讓款

（一）股權變更登記后支付首期股權轉讓款

（二）目標公司股權轉讓基準日之前的債權已經實現(xiàn)、工程已經完工、債務

已經清償、且不存在未披露債務，支付余款

（三）其他款項支付進度做相應安排

五、分散風險——擔保

收購方出借資金給目標公司用于清償股權借款的，股東應對目標公司向收購

方借款進行擔保，或者用目標公司資產進行擔保

六、如果收購部分股權，要和留任股東簽訂合作協(xié)議，以此作為股權轉讓的

先決條件，并約定公司僵局的解決方案。

第三部分房地產項目股權并購的基本程序

一、簽訂并購意向書和保密協(xié)議

二、進行法律盡職調查、財務盡職調查、稅務盡職調查

三、設計交易結構

四、與轉讓方談判

五、起草交易文件

六、簽訂股轉協(xié)議及相關協(xié)議

七、進行交割

總結討論

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